傅珊珊　姬海君

摘要：通過(guò)分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本分階段控制的理念，并根據(jù)各階段對(duì)成本控制影響不同，提出了相應(yīng)成本控制的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；全壽命周期；分階段

一、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題

（一）成本控制不夠系統(tǒng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目與一般產(chǎn)品成本控制的根本區(qū)別在于它的目標(biāo)成本控制是一個(gè)過(guò)程，它控制的對(duì)象是一個(gè)工程項(xiàng)目，從工程醞釀到最后竣工全過(guò)程。因而，如何針對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目制定出可操作的系統(tǒng)的成本控制措施十分關(guān)鍵。但很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目成本的制定過(guò)于簡(jiǎn)單化和程式化，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是簡(jiǎn)單地依據(jù)以往的工程成本降低率確定一個(gè)目標(biāo)成本。在成本控制措施方面，只有簡(jiǎn)單的規(guī)章制度，具體由誰(shuí)去做，怎樣做，做到什么程度都沒(méi)有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的規(guī)章制度無(wú)法得到有效執(zhí)行。成本控制沒(méi)有和房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)，可操作性差，很難起到有效控制的作用，更無(wú)法分析出成本差異產(chǎn)生的原因。

（二）成本控制重點(diǎn)存在偏差

因?yàn)槭┕るA段投資占據(jù)了投資費(fèi)用的60%左右，我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)較重視施工階段的成本控制，忽視了前期投資決策和設(shè)計(jì)等階段的管理和控制，形成重施工、輕前期的成本控制思想。但實(shí)際上有關(guān)文獻(xiàn)表明，項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目投資的影響程度為70%—90%，設(shè)計(jì)和建設(shè)準(zhǔn)備階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響程度為60%—70%，而前期工作費(fèi)用只占建筑物全壽命費(fèi)用的1‰——2‰[1]。因此僅僅憑借投資費(fèi)用的多少而定成本的控制重點(diǎn)，這是一種丟了西瓜撿了芝麻的控制方式，成本控制重點(diǎn)要考慮各階段對(duì)成本的影響程度。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本分階段控制基本思想

（一）建立全壽命周期成本控制觀念

壽命周期是指從事物的產(chǎn)生至消亡的整個(gè)過(guò)程所經(jīng)歷的時(shí)間期間。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的視角來(lái)看，壽命周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從創(chuàng)意到建設(shè)，直至停產(chǎn)的整個(gè)過(guò)程。在完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)方面都會(huì)涉及到資金的流動(dòng)，因此要貫穿全壽命周期成本控制觀念，從各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，建立系統(tǒng)的全局的發(fā)展觀，從全局的可持續(xù)發(fā)展的角度對(duì)成本實(shí)施全程控制。

（二）建立分階段有重點(diǎn)控制觀念

根據(jù)基本建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程可劃分為：項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)工作階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段、生產(chǎn)準(zhǔn)備階段、竣工驗(yàn)收階段、后評(píng)價(jià)階段等階段[2]。

介于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，各階段對(duì)成本影響程度不同，筆者擬將全壽命周期的成本控制劃分成三個(gè)階段：項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備期的成本控制，項(xiàng)目實(shí)施中期的成本控制，項(xiàng)目實(shí)施后期的成本控制（見(jiàn)圖2.1）。并且把準(zhǔn)備期成本控制作為全壽命周期成本控制的重點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上針對(duì)三個(gè)階段，采取不同措施進(jìn)行相應(yīng)成本控制，從而達(dá)到效益的最大化。

三、全壽命周期成本分階段控制基本方法

根據(jù)分階段成本控制的觀念和各階段對(duì)成本控制影響不同，在不同階段，采取不同的重視程度和不同措施，主要控制原則：重準(zhǔn)備期、兼顧中期和后期。

（一）重視項(xiàng)目準(zhǔn)備期成本控制

1、項(xiàng)目建議書(shū)階段成本控制。首先，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)條件要有利于節(jié)約資金，特別是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址要得當(dāng)，應(yīng)盡量便于獲得建筑材料，易于各種型號(hào)機(jī)械的運(yùn)作。還應(yīng)考慮各種地下管線埋設(shè)、地塊標(biāo)高、地面障礙物等因素和政策、資源和法律等方面的支持度。在項(xiàng)目初始階段要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)密考察，權(quán)衡各方面條件使其既有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，又能節(jié)約資金。其次，建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模方面要適當(dāng)，要根據(jù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)潛力量力而行。再次，做好投資和效益的預(yù)先估算，一方面要進(jìn)行細(xì)致大量的市場(chǎng)調(diào)查，另一方面可以查閱相關(guān)案例，借鑒經(jīng)驗(yàn)。

2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告階段成本控制。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不可能滿足所有消費(fèi)者的需求，因此需要在市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，確定一個(gè)主攻目標(biāo)，選定前景良好的目標(biāo)市場(chǎng)。有了市場(chǎng)再加上合理的有利于節(jié)約投資的方案就能很好的贏得消費(fèi)者。方案的選擇既要能達(dá)到既定的功能又能節(jié)約資金。應(yīng)遵循可行性、高性價(jià)比、留有發(fā)展空間、與地區(qū)、市場(chǎng)適應(yīng)性等原則。方案要抓住消費(fèi)者心理，能適應(yīng)消費(fèi)者整體品味。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成品在經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期后仍能作為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。主要可以從以下幾點(diǎn)對(duì)成本加以控制：（1）進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。通過(guò)招標(biāo)能獲得眾多較優(yōu)的方案，供評(píng)比選擇，有利于在更加開(kāi)闊的平臺(tái)上選擇適合開(kāi)發(fā)且成本較低的方案。（2）推行限額設(shè)計(jì)。將審定的投資額和工程量通過(guò)層層分解，從總體到各單項(xiàng)再到各單位工程和分部工程，控制每一步設(shè)計(jì)量。設(shè)計(jì)過(guò)程中在保證預(yù)定功能的前提下，按照配額控制設(shè)計(jì)，以確保投入在總投資范圍內(nèi)。（3）配合優(yōu)化設(shè)計(jì)?？梢赃\(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化方案設(shè)計(jì)并根據(jù)情況實(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

4、項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段成本控制。建設(shè)準(zhǔn)備階段成本控制主要是招投標(biāo)部分的成本控制。招標(biāo)文件的編制要嚴(yán)密，措辭要準(zhǔn)確。特別是標(biāo)底價(jià)格的編制要合理，要做好標(biāo)底的審查工作真正起到控制投資的作用。招標(biāo)方式的選擇要合理，現(xiàn)階段多推行公開(kāi)招標(biāo)方式，在公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，有利于促使承包商提高建設(shè)質(zhì)量，降低成本。招標(biāo)工程要做到公開(kāi)公正。

（二）兼顧中期、后期成本控制

施工階段是實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，工程建設(shè)進(jìn)入施工階段后，由于工程設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小[2]。但工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性則很大，因此要從節(jié)約的觀點(diǎn)出發(fā)，對(duì)成本實(shí)施控制。節(jié)約工作屬全員性工作,開(kāi)發(fā)商應(yīng)明確各部門部門有關(guān)人員的職責(zé)范圍,將節(jié)約工作落實(shí)到人。同時(shí)在施工建設(shè)階段全過(guò)程中要嚴(yán)格管理增加工程量的變更簽證發(fā)生，推行先進(jìn)的施工組織技術(shù)。

項(xiàng)目后期的成本控制主要是竣工結(jié)算階段的成本控制，竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，應(yīng)組織相關(guān)有高度的責(zé)任感和技術(shù)素質(zhì)人員，且對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)意圖、設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場(chǎng)的情況有充分的了解把好工程量審核關(guān),反復(fù)核對(duì)圖紙，對(duì)于未完工程或未做的工作內(nèi)容在結(jié)算時(shí)應(yīng)予以扣除。最后要對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制經(jīng)驗(yàn)加以總結(jié)，分析不足之處，日后加以改進(jìn)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)成本控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑，成本控制過(guò)程中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全壽命成控制，并在此基礎(chǔ)上分階段進(jìn)行控制，將價(jià)值工程的方法貫穿到成本控制的各環(huán)節(jié)，在不同階段通過(guò)分析采取采取相對(duì)應(yīng)的措施，進(jìn)而達(dá)到成本的有效控制。

參考文獻(xiàn)：

[1]張海強(qiáng) 《建設(shè)項(xiàng)目前期工作對(duì)投資的重要性》，《中國(guó)工程咨詢》2004（12）

[2]劉金昌，李貴富，楊曉林 《建設(shè)施工組織與現(xiàn)代管理》 中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1996

[3] 建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)(全國(guó)一級(jí)建造師執(zhí)業(yè)資格考試用書(shū))[M]. 中國(guó)建筑出版，2004