2008年，對(duì)于任何一家地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都可以說(shuō)是一個(gè)“多事之秋”。

3月20日，這一天，本是恒大地產(chǎn)IPO計(jì)劃中結(jié)束招股、公布定價(jià)的日子，也是其上市的最后一程。但是就在很多人翹首等待捷報(bào)的時(shí)刻，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告宣布中止上市計(jì)劃。6月6日，強(qiáng)行上市的建業(yè)地產(chǎn)首日發(fā)行即跌破招股價(jià)，融資規(guī)模為13.75億港元。大約事隔一個(gè)月，寶龍地產(chǎn)緊急叫停了上市計(jì)劃。

根據(jù)資料，2008年下半年，在港交所上市的11家內(nèi)地房地產(chǎn)公司當(dāng)中，只有人和商業(yè)成功發(fā)行，龍湖、星河灣、卓越、方圓等其余10家的IPO過(guò)程，都可謂是“百般滋味，涌上心頭”。

與2007地產(chǎn)上市公司千億融資推高地價(jià)的盛況相比，2008年對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，更多的則是恨自己“生不逢時(shí)”。

這不僅僅是這些大公司本身的問(wèn)題，也是整個(gè)行業(yè)的估值已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。而這一切只是由于此前的估值體系。

2006年，在房?jī)r(jià)一路上漲的行情中，PE紛紛對(duì)大牌地產(chǎn)公司進(jìn)行了海量估值及投資：美林集團(tuán)以3000萬(wàn)美元參股北京鋒尚房地產(chǎn)公司南京鋒尚項(xiàng)目，持股約50.0％；揚(yáng)子基金1612萬(wàn)美元入股位于天津市和平區(qū)的天津中心項(xiàng)目，攜手上海復(fù)地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)。其中，外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例數(shù)就有14宗，總額達(dá)14.54億美元，僅Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資就高達(dá)3.19億美元。

2007年，就在地產(chǎn)公司上市的一路狂奔中，碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國(guó)成功登陸港交所，成為其中的幸運(yùn)兒，同時(shí)在牛市當(dāng)中比較高的估值，從而使這些公司輕易得到了大筆資產(chǎn)，而通常以“土地儲(chǔ)備”評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)公司的傳統(tǒng)評(píng)價(jià)體系之下，幾乎所有的房地產(chǎn)公司都在資本的推動(dòng)下開(kāi)始了瘋狂的“拿地”。

然而，天有不測(cè)風(fēng)云。這些房地產(chǎn)公司在2008年品嘗到了高成本的代價(jià)。在寒冬當(dāng)中回首2008年，這對(duì)于每一個(gè)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)都是不堪回首的記憶—對(duì)于未上市的地產(chǎn)大公司來(lái)說(shuō)，“上市艱難；不上市，面對(duì)與投行的對(duì)賭協(xié)議，日子也并不好過(guò)”。對(duì)于上市的公司而言，股價(jià)直線滑落，也同樣需要勇氣來(lái)面對(duì)投資者。

2009年，迎接房地產(chǎn)公司的大環(huán)境依然不容樂(lè)觀。房地產(chǎn)企業(yè)也將在進(jìn)一步加劇的資金緊張中艱難度過(guò)。根據(jù)摩根士丹利發(fā)表的研究報(bào)告，其將內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)至“大市同步”，并認(rèn)為這主要是因?yàn)閮?nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的情況將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間?！叭疸y現(xiàn)在不看房地產(chǎn)的項(xiàng)目?！比疸y投資銀行執(zhí)行董事朱俊偉表示。

也許經(jīng)過(guò)了這一次刻骨銘心的教訓(xùn)，中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)將集體成長(zhǎng)—面對(duì)資本及近乎天價(jià)的估值，要明白高價(jià)值背后的風(fēng)險(xiǎn)；此外，即使拿到了錢(qián)，要獲得資本認(rèn)可的關(guān)鍵，也不是大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，而是堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)金管理能力。