崔　嵩

[摘要]為了增強(qiáng)國有企業(yè)的活力，根據(jù)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，需要對國有企業(yè)進(jìn)行改制或改組。在國有企業(yè)改革中，必然涉及到土地資產(chǎn)的處置問題。能否逐步將國有土地使用權(quán)的無償使用制向有償使用制轉(zhuǎn)軌，為國企發(fā)展創(chuàng)造良好的制度基礎(chǔ)和條件，促進(jìn)國企的健康發(fā)展；能否保障國有土地資產(chǎn)及收益在處置流轉(zhuǎn)中不流失；能否在國有土地資產(chǎn)的處置中，因地制宜靈活選擇適當(dāng)?shù)奶幹梅绞剑M可能降低處置成本。這些都是我們關(guān)注的問題。

[關(guān)鍵詞]國有企業(yè)改革；土地資產(chǎn)處置；處置方式；利弊；適用條件

[作者簡介]崔嵩，黃河水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院財(cái)經(jīng)系助教，在讀研究生，河南開封，475001

[中圖分類號]F273.4[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1007-7723(2009)01-0007-0003

一、國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置可供選擇的方式

國有企業(yè)原取得土地使用權(quán)的方式主要有出讓和劃撥兩種。因此，對于處于改革中的國有企業(yè)來說，原來以不同方式所獲得的土地使用權(quán)，所采用的土地資產(chǎn)處置方式也不盡相同?？晒┻x擇的處置方式有：

(一)劃撥土地使用權(quán)可采取的土地資產(chǎn)處置方式

1出讓。此種方式是指國有企業(yè)原以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)可以依法補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，向政府繳納土地使用權(quán)出讓金，取得出讓土地使用權(quán)。

2租賃。國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

3作價(jià)入股。國家以土地使用權(quán)作價(jià)入股，是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

4保留行政劃撥。國有企業(yè)改革涉及的原劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置。

5授權(quán)經(jīng)營。國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理。

(二)出讓土地使用權(quán)所采取的土地資產(chǎn)處置方式

1租賃。原企業(yè)可以將依法辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)獲得的國有土地，在有限年限內(nèi)，將土地使用權(quán)出租給其他企業(yè)。

2作價(jià)入股。原企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)作價(jià)入股改組后的企業(yè)，土地資產(chǎn)折為國有法人股。

二、不同土地資產(chǎn)處置方式的利弊

(一)土地使用權(quán)出讓的優(yōu)缺點(diǎn)

這種方式實(shí)際上是作為第一受讓者的企業(yè)將土地使用權(quán)作價(jià)入股讓渡給了股份制企業(yè)。因此，第一受讓者的企業(yè)，對國家而言，為土地使用權(quán)的受讓者；對第二受讓者而言，為企業(yè)的股東。對股份制企業(yè)而言，其所擁有的土地使用權(quán)年限，僅為土地使用權(quán)原始出讓年限減去股東企業(yè)已使用年限的剩余部分。在股份制企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)年限內(nèi)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，或再向別的股份制企業(yè)折價(jià)入股。這種土地資產(chǎn)處置方式，目前新組建的股份制企業(yè)或者中外合資合作企業(yè)采用較多，而國有企業(yè)股份制改制采用相對較少。

1優(yōu)點(diǎn)

(1)國家可以一次性地收取土地出讓金，用于其他的基礎(chǔ)性投資建設(shè)。

(2)企業(yè)獲得土地使用權(quán)后，可以獨(dú)立地處置和經(jīng)營土地，避免了行政干預(yù)，有利于提高企業(yè)經(jīng)營績效。

(3)企業(yè)獲得土地使用權(quán)后，國有土地變?yōu)橐欢晗薜耐恋刭Y產(chǎn)，并成為股份制企業(yè)的法人股，每年可獲得利息收入。

2缺點(diǎn)

(1)會加重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。目前，絕大多數(shù)國有企業(yè)使用的土地仍為劃撥用地，且大部分企業(yè)效益不佳，存在2／3虧損、1／3贏利的狀態(tài)。因此，在短期內(nèi)一次性拿出一大筆資金補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，大多數(shù)企業(yè)難以承受。企業(yè)本想通過股份制改造來募集資金、啟動生產(chǎn)、走出困境，但過多的出讓金負(fù)擔(dān)勢必造成募集股金入不敷出。

(2)土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上體現(xiàn)不平衡，不利于企業(yè)間的競爭。國有企業(yè)在改制之前，企業(yè)所使用的土地是國家劃撥的，企業(yè)每年只是象征性地繳納0.3元／m²～10元m²的土地使用稅，且使用是無限期的。改制后，企業(yè)要繳納數(shù)額巨大的出讓金，且土地的使用期限是有限期的。這就會造成改制心理不平衡，企業(yè)改制就會缺乏動力，不利于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立。

(3)土地成本回收難以實(shí)現(xiàn)。從社會整體而言，由于城市土地資產(chǎn)具有實(shí)物形態(tài)利用上的永續(xù)性，在理論上講是不存在價(jià)值補(bǔ)償問題的。但是，對企業(yè)而言，在城市土地有償、有限期使用的前提下，進(jìn)入股份制企業(yè)股本金的土地使用權(quán)，必然存在一個(gè)使用中的價(jià)值補(bǔ)償問題。企業(yè)一旦實(shí)行股份制后，通過土地使用權(quán)出讓，補(bǔ)交土地出讓金，就形成了企業(yè)的土地成本。而企業(yè)土地成本的回收是相當(dāng)困難的。

(二)土地使用權(quán)租賃的優(yōu)缺點(diǎn)

這種方式是國家以出租者，股份制企業(yè)以承租者的身份出現(xiàn)的；或者作為第一受讓者的企業(yè)將土地使用權(quán)出租給股份制企業(yè)。這種以年租金方式來處置股份制企業(yè)的土地資產(chǎn)，其土地資產(chǎn)直接進(jìn)入股份制企業(yè)的股本金。

1優(yōu)點(diǎn)

(1)適合國有企業(yè)的承受能力。采取土地使用權(quán)租賃方式，可以將出讓企業(yè)一次性繳納的出讓金“化整為零”，分配到各個(gè)年度支付，這種處置方式，大多數(shù)企業(yè)是具有承受能力的。

(2)有利于政企分開。將土地使用權(quán)租賃給企業(yè)，就避免了國家將土地使用權(quán)出讓那樣以股東的身份干預(yù)和參與企業(yè)經(jīng)營。這樣，不僅有利于政府轉(zhuǎn)變職能，而且還能夠使企業(yè)充分行使自主權(quán)，促進(jìn)政企分開。

(3)有利于企業(yè)改制成功。在土地使用權(quán)租賃制下，國家可以理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的前提下，適當(dāng)?shù)亟档推髽I(yè)土地租金的標(biāo)準(zhǔn)，以減輕企業(yè)起步經(jīng)營的負(fù)擔(dān)，待企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得到提高以及地價(jià)水平回升之后，再逐步提高土地租金的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到合理租金的水平。

(4)有利于土地成本的回收。由于企業(yè)支付的年租金比一次性繳納的土地使用權(quán)出讓金少得多，這一部分成本可以直接進(jìn)入企業(yè)當(dāng)年的成本。因此，這一少量的土地成本轉(zhuǎn)移到企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格中去就比出讓金一次性轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品價(jià)格中去要容易得多。因此，這種處置方式，既有利于企業(yè)回收土地成本，又不至于因產(chǎn)品價(jià)格上升幅度過大而使企業(yè)產(chǎn)品在市場上失去競爭力。

2缺點(diǎn)

(1)企業(yè)所擁有的土地產(chǎn)權(quán)是不充分的。股份制企業(yè)租用一定年限的國有土地，在這一年限內(nèi)，股份制企業(yè)不享有轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等項(xiàng)土地權(quán)利，因而企業(yè)就不擁有對所使用的土地資產(chǎn)的充分產(chǎn)權(quán)。

(2)租金的不斷上漲。這種資產(chǎn)處置的方式，由于企業(yè)繳納的年租金逐年變化，并且可能會呈遞增趨勢，這對企業(yè)可能產(chǎn)生不利影響。

(3)影響企業(yè)的形象。當(dāng)股份制企業(yè)不享有完整的土地使用權(quán)時(shí)，就限制了股份制企業(yè)對土地滯產(chǎn)的處置，企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營就難以實(shí)現(xiàn)，股東們對公司的經(jīng)營就存在顧慮。另外，采用這種方式，股東們認(rèn)為這是公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的表現(xiàn)，也不利于他們對公司進(jìn)行投資。

(三)土地使用權(quán)作價(jià)入股的優(yōu)缺點(diǎn)

這種方式處置股份制企業(yè)的土地使用權(quán)，表現(xiàn)為國家以土地使用權(quán)對企業(yè)進(jìn)行直接投資。這時(shí)，國有土地資產(chǎn)已成為股份制企業(yè)全部法人財(cái)產(chǎn)的一部分。股份制企業(yè)擁有了包括土地資產(chǎn)在內(nèi)的全部出資者投資形成的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。國家則以股東的身份，通過股份收益來實(shí)現(xiàn)城市土地所有權(quán)。同時(shí)，國家根據(jù)城市土地使用權(quán)折價(jià)入股所占的股份比例，分享股份制企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)增值的部分。對股份制企業(yè)而言，以這種處置方式獲得的土地使用權(quán)，在一定年限內(nèi)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其土地使用權(quán)，也可以將土地使用權(quán)直接作價(jià)入股，向其他企業(yè)參照。

1優(yōu)點(diǎn)

(1)可以減輕企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在這種方式下，企業(yè)只是在年終支付國有土地資產(chǎn)股的股息。與土地使用權(quán)出讓相比，企業(yè)可以免交巨額的土地使用權(quán)出讓金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，有利于企業(yè)的改制。

(2)有利于國家的宏觀調(diào)控。國家作為企業(yè)的股東，可以對企業(yè)的經(jīng)營進(jìn)行宏觀調(diào)控和監(jiān)督，加強(qiáng)對企業(yè)的宏觀管理。

(3)可以增加國有土地的收益。國有土地資產(chǎn)作價(jià)入股后，國家可以每年獲得一定的股息收入。特別是對于目前在國外和國內(nèi)上市的股份制企業(yè)，它們大多數(shù)是效益相對較好的企業(yè)。因此，國家土地的股息收入可以隨上市企業(yè)籌資渠道的不斷拓寬、經(jīng)營機(jī)制的逐步轉(zhuǎn)換以及經(jīng)營效益的不斷提高得到增加。

2缺點(diǎn)

(1)土地股本與股份比例難以確定。從理論上講，股份制企業(yè)土地資產(chǎn)的評估價(jià)格應(yīng)全部入股并構(gòu)成土地資產(chǎn)股本，且土地資產(chǎn)股本數(shù)量不得低于審核確認(rèn)的土地資產(chǎn)總額除以股票的溢價(jià)倍數(shù)，土地資產(chǎn)股本占國有資產(chǎn)總股本的比例也不應(yīng)低于土地資產(chǎn)總額占進(jìn)入股份制企業(yè)的國有資產(chǎn)總額的比例。這一比例是最低的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。但在實(shí)際操作中到底應(yīng)該確定多大的比例卻非常困難，必須統(tǒng)籌兼顧國家、企業(yè)以及其他各方面的利益。若土地資產(chǎn)股本占企業(yè)總股本的比例過大，則其他股東資產(chǎn)所占的比例就相對較小，其資產(chǎn)的投資回報(bào)率就越低，他們就不愿意購買企業(yè)的股票。這不利于企業(yè)增資擴(kuò)股；若降低土地資產(chǎn)股本，則國家利益就要因土地資產(chǎn)收益的流失而遭到損害。

(2)股息紅利的收益得不到有效保障。一方面，由于國有土地法入股存在產(chǎn)權(quán)主體不明確的情況，因此，可能導(dǎo)致國有股份的收益被侵蝕的情況發(fā)生；另一方面，當(dāng)企業(yè)微利或虧損時(shí)，土地資產(chǎn)股與企業(yè)的其他資產(chǎn)股一樣，可能無利可分。這顯然不符合馬克思的地租原理以及當(dāng)前土地使用制度改革的目的與要求。更有甚者，當(dāng)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，土地資產(chǎn)股不僅不能分享利潤，還要以股東的出資額為限負(fù)有限責(zé)任，還可能當(dāng)作企業(yè)的財(cái)產(chǎn)以抵償企業(yè)債務(wù)而被分掉，國家的土地所有權(quán)將蕩然無存，國家的土地收益也將無法實(shí)現(xiàn)。

三、不同土地資產(chǎn)處置方式的適用條件

在對國有企業(yè)進(jìn)行土地資產(chǎn)處置時(shí)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的不同情況而酌情選取資產(chǎn)的處置方式。

第一，國有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一者應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：(1)國有企業(yè)改制或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；(2)國有企業(yè)改組為股份合作制的；(3)國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

第二，國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使用權(quán)折價(jià)或者拍賣、變賣后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。

第三，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，對于自然壟斷行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營和作價(jià)入股方式處置土地，國家以土地作價(jià)轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

第四，國有企業(yè)涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一者，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：(1)在涉及國家安全的領(lǐng)域和對國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域；(2)繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的；(3)國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并；兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；(4)在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；(5)國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的；(6)對承擔(dān)國家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)入股方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。其中，第(3)、(4)、(5)項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不超過5年。