周　潔

提要住房抵押貸款證券化（MBS）是近幾年來世界金融領域發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新之一。本文試圖通過對我國目前在住房抵押貸款實踐過程中暴露出的問題進行分析總結，提出住房抵押貸款實踐方案的改進措施，為今后在更寬泛的范圍推廣住房抵押貸款證券化工作提供一些有益的探索。

關鍵詞：住房；抵押；證券化；實施策略

中圖分類號：F83文獻標識碼：A

一、住房抵押貸款證券化在我國實施情況

所謂住房抵押貸款證券化就是把缺乏流動性、但具有預期未來穩(wěn)定現(xiàn)金流的個人住房貸款匯集起來，形成一個資產池，通過結構性重組，將其轉變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾铣鍪酆土魍ǖ淖C券，據以融資的過程。

在我國，個人住房貸款業(yè)務發(fā)展迅猛。從1998年下半年起，國家推行城鎮(zhèn)住房制度改革，建立住房補貼制度，并實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，努力把房地產業(yè)培育成國民經濟支柱產業(yè)，極大地推動了我國房地產業(yè)的發(fā)展，作為房地產金融要素之一的個人住房貸款進入高速增長期。以工、農、中、建四大國有商業(yè)銀行為例，1998年末個人住房貸款余額僅為514億元，至2006年4月末個人住房貸款余額已達19，070億元，比1998年增長了36倍。在住房抵押貸款給銀行帶來安全穩(wěn)定的現(xiàn)金流的同時，銀行的流動性風險也日益顯現(xiàn)，“短存長貸”式的業(yè)務發(fā)展模式給商業(yè)銀行的經營造成很大影響，漸漸顯露出其發(fā)展的不可持續(xù)性缺陷。隨著我國商業(yè)銀行“入世”保護期的結束，資本充足率指標將與國際接軌，傳統(tǒng)的以存款增量帶動貸款增量的經營思路無法維系?；谶@一國際監(jiān)管要求，我國住房抵押貸款證券化工作從理論研究階段快速進入實踐階段。自20世紀九十年代以來，我國的一些企業(yè)和金融機構進行了一些以各種形式的資產為基礎發(fā)行的嘗試，從中我們可以發(fā)現(xiàn)我國總體上資產證券化程度還較低。

二、住房抵押貸款證券化在我國實施過程中的問題

近年來，我國住房抵押貸款需求增長速度加快，其需求量之大只靠儲蓄存款已遠遠不能滿足。若銀行貸款不能及時回籠，會導致資金周轉不暢并難以為居民購房提供足夠的住房貸款支持，即存在著的風險違背了銀行資金使用的安全性原則，如果發(fā)生大量存款人提取存款或由于一些原因一段時間里存款人和存款額大量減少，銀行就有可能發(fā)生資金周轉困難，不利于銀行業(yè)務的正常展開和抵押貸款市場發(fā)展。如自住房抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關條款的限制；再如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風險。實施住房抵押貸款證券化，根本的核心是要求有一個完備的制度和市場環(huán)境，如完備的法律、會計、稅務制度，權威的信用評級與增級制度，嚴謹?shù)膫l(fā)行與交易制度，以及旺盛的市場需求等。

1、個人信用擔保體系。市場經濟是信用經濟。完善的信用體系是實行住房抵押貸款證券化的基礎條件。目前，在我國發(fā)展的非常不完善，存在著種種弊端和缺陷，在個人信用體系中主要表現(xiàn)為：（1）相關信用資料與記錄的缺乏。（2）市場環(huán)境的不成熟。（3）機構設施的不健全。在擔保體系中主要表現(xiàn)為：（1）抵押品設置難。（2）抵押登記制度不健全。（3）抵押物產權不清。（4）抵押物處置難。（5）現(xiàn)行的保險品種單一。

2、資信評估體系。資產評級又稱信用評級，它對于金融市場的健康發(fā)展也是一個重要的社會因素。但是，我國在這方面也存在某些問題，如對于資信評估業(yè)的重要性認識不足，資信評級程序缺乏科學性，現(xiàn)行的指標體系無法與國際慣例相接軌等。

3、我國特殊機構的設置與運作。特殊機構是通過從商業(yè)銀行購買抵押貸款，以促進商業(yè)銀行、儲貸銀行等的資金流動，同時它們把這些貸款作為貸款，發(fā)放給普通的投資者。由于它能夠有效地實現(xiàn)“破產隔離”和“真實出售”，所以它實際上是住房抵押貸款證券化中最為重要的一項信用制度建設。

三、住房抵押貸款證券化實施對策

1、以法律為中心，夯實我國個人信用基礎。在政府的協(xié)調與立法的支持下、盡快建立包括個人信用登記、評估、風險防范及規(guī)避在內的一系列個人信用制度。具體可以考慮從以下幾方面來入手：首先，在完善存款實名制的基礎上逐步擴展個人存款戶的范圍，并利用目前我國身份證制度建立起個人基本賬戶編碼制度，從而建立個人信用檔案制度；其次，在個人基本賬戶建立之后，可由中央銀行牽頭，聯(lián)合各商業(yè)銀行和民政部門、公安司法部門，將個人人身信息、個人社會活動記錄和個人基本賬戶信息歸并整理，建成網上個人信息綜合數(shù)據庫，并對其進行市場化運作；最后，在個人信用登記制度實施的同時，將反映借款人經濟狀況或影響借款人信用狀況的若干指標賦予一定權重，通過某些特定的方法得到能夠反映信用狀況的信用綜合分值或違約概率值，并將其與基準值相比來決定是否給予貸款以及貸款定價的個人信用評級系統(tǒng)。

2、加強保險業(yè)與住房抵押貸款的結合。在政府成立專門的為弱勢群體提供的擔保和保險機構外，我們應進一步推動專業(yè)化的保險公司開展住房抵押貸款保險業(yè)務，以多樣化保險產品、專業(yè)化經營管理方式，為居民購房提供優(yōu)質的服務，特別是中等偏上和高收入群體，使其通過購買保險獲得銀行貸款和房屋的所有權。具體而言，保險公司除了現(xiàn)在已有的針對借款人住房自身的風險而開設的住房財產保險之外，還應針對借款人的人身傷亡風險和信用風險積極開展住房抵押貸款壽險和住房抵押貸款信用保證保險，從而減少商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險，促進住房抵押貸款一級市場的發(fā)展壯大。

3、建立與完善資信評估體系

（1）保持較高的獨立性和權威性。資信評估機構最好保持其獨立性，這樣才不會受約束而失去其公正性。對此，我們可以通過兼并、撤銷、聯(lián)合等多種形式，將目前眾多的資信評估機構發(fā)展成為少數(shù)幾家全國性的、綜合的大型資信評估機構。這一方面必須讓它們與各級政府脫鉤，從而擺脫各方面的行政干預，確保評估結果的公正與公平；另一方面要保持幾家的數(shù)量規(guī)模，有利于相互間的競爭?？梢耘c國際知名評級機構相互融合、相互滲透、互為依托、共同發(fā)展。必要時可以直接讓國際評級機構參與評級。

（2）實現(xiàn)資信評級指標體系規(guī)范化。信用評級作為一種社會中介服務，由于既要向社會負責，又要對評級結果的真實性和可靠性負責，鑒于目前的實際，我國有必要建立一套統(tǒng)一、規(guī)范的指標體系，并盡量與國際慣例接軌，至少要保證二者的一致和可算性。

（3）加強法律建設，實現(xiàn)有序競爭。比如，相關的有價債券發(fā)行制度、信息披露制度、強制性評級制度、進入與退出制度、數(shù)據的真實性制度、金融監(jiān)管制度等。

4、建立特殊機構。以政府機構為核心，以確保真實出售與破產隔離為原則，一次性設立一家或幾家全國性的政府獨資機構，形成以政府機構為主、股份制公司為輔的基礎格局。作為這一特殊機構，它可以由財政注資，受中國人民銀行、財政部和建設部的直接領導。對此，我們可以根據其經營特色和產品的差異，分別建立涵蓋范圍各異的政府或準政府機構。但是，法律障礙和特殊機構發(fā)行管轄權還是需待解決的問題。

總而言之，我國應推進個人住房貸款一級市場標準化，為證券化奠定物質基礎。當前應從貸款文本、風險審核、電子化建設、貸后管理等方面推進標準化建設。同時，應建立和完善兩項制度：一是從建立個人資信系統(tǒng)、倡導使用個人信用信息和懲戒失信行為三個方面來推動我國個人信用制度建立；二是構建以住房保險為主、以住房擔保為補充的貸款保障制度，分散和化解個人住房貸款風險。

四、結語

證券化在我國應用的前景可以說是十分明朗的，但通往光明前景的道路卻十分曲折，我國住房抵押貸款證券化面臨的現(xiàn)實環(huán)境和基礎條件還十分薄弱，與發(fā)達國家相比還存在許多缺陷。隨著我國近幾年房地產的飛速發(fā)展，個人住房低壓貸款也將面臨質的飛躍，可以預見未來一段時期，住房抵押貸款證券化將成為我國金融業(yè)創(chuàng)新的重點之一，將受到政府、金融機構、投資者等各方越來越廣泛的關注，前景十分廣闊。但是，目前我國住房抵押貸款證券化的基礎條件還十分薄弱，特別是政府背景的SPV主體缺位、證券化法律體系尚未形成、個人信用環(huán)境不佳等，是制約住房抵押貸款證券化的主要不利因素。因此，市場參與各方，特別是政府的著力培育，營造住房抵押貸款證券化的良好環(huán)境，將極大地促進我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。

（作者單位：浙江財經學院工商管理學院）