盛 函 張乃文

摘要中國內(nèi)地商品房交易市場中出現(xiàn)的“按揭”一詞最初來自于香港,是英美法系下的產(chǎn)物,具備了讓與擔(dān)保的特征。在大陸法系的中國,各派學(xué)者為了確定其法律屬性提出了許多不同的見解,諸如讓與擔(dān)保說,抵押權(quán)說,質(zhì)押權(quán)說?！鞍唇摇敝贫仍谥袊衅涿麩o其實(shí),自引入該詞的近二十年時間里,通過與中國現(xiàn)實(shí)境況相結(jié)合的發(fā)展,早已經(jīng)形成了一套具有中國特色的按揭制度,其實(shí)質(zhì)是一種雙重抵押擔(dān)保制度,并對中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了良好的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞按揭制度 物權(quán) 本質(zhì) 雙重抵押

中圖分類號:D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

“按揭”是一個和老百姓住房密切相關(guān)的詞語,我國的《物權(quán)法》的宗旨是保護(hù)人民的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯,但在這一部法律中找不到一處有提及“按揭”這個詞。我們國家的法律制度采用了大陸法系制度,但按揭制度這個詞卻是不折不扣的英美法系的產(chǎn)物。它的英文叫做mortgage。我國臺灣地區(qū)的學(xué)者一般稱其為“抵押”,劉得寬學(xué)者說,“諺曰‘抵押永遠(yuǎn)就是抵押。(‘once a mortgage, always a mortgage.)”。①我國香港地區(qū)則將其譯為“按揭”,②而近年來內(nèi)地有學(xué)者傾向于將之定義為讓與擔(dān)保。③可見,對于我國現(xiàn)在采用的按揭制度的說法各位學(xué)者都有不同的想法提出。港商為我們帶來了先進(jìn)的房地產(chǎn)按揭制度,我們便沿用了這樣的一種提法,但正如前述,各學(xué)者對我國的按揭制度都有自己的想法,所以首先必須了解這個制度是如何發(fā)展的。

1 中國按揭制度現(xiàn)狀

真正出現(xiàn)mortgage(按揭)一詞是在1475年里托頓用“mort-gage”一詞來詮釋讓與抵押。19世紀(jì),衡平法院規(guī)定了一項(xiàng)“衡平法上之贖回權(quán)”。1925年,英國明確規(guī)定了所有抵押權(quán)必須登記,債務(wù)人不履行債務(wù),債權(quán)人可要求將抵押物拍賣,如果拍賣不成功債權(quán)人取得抵押物的權(quán)利;如果將權(quán)利證書交由抵押權(quán)人占有則和登記具有同等效力。④

作為英國殖民地的香港也沿用了mortgage制度,并稱為按揭。根據(jù)香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第44 條第1款規(guī)定,自1984 年11 月1 日起,以法定式產(chǎn)業(yè)擔(dān)保的,必須以契約形式設(shè)定法定式抵押而不可設(shè)定法定式按揭,該日之前設(shè)定的法定式按揭從該日起自動轉(zhuǎn)為法定式抵押,所以事實(shí)上不動產(chǎn)按揭只存在一種公義式情形。⑤而此種情形就是我們常說的“樓花”按揭。在中國,按揭制度一般僅適用于商品房買賣過程中。按揭制度可分為期房按揭和現(xiàn)房按揭。期房是指還沒有建成的房屋,是目前并不存在的產(chǎn)業(yè);而現(xiàn)房則是指現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)存在著的不動產(chǎn)房屋。

2 對按揭的法律屬性的各派觀點(diǎn)及質(zhì)疑

2.1 按揭制度是讓與擔(dān)保制度

大多數(shù)學(xué)者所持觀點(diǎn)是將按揭制度作為讓與擔(dān)保制度。梁慧星教授建議將讓與擔(dān)保作為一種非典型擔(dān)保規(guī)定在抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)之后。⑥無論是在期房按揭還是現(xiàn)房按揭中置業(yè)者都需要將自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓而不轉(zhuǎn)移占有自己房產(chǎn)以獲得銀行的貸款。

讓與擔(dān)保的特征是轉(zhuǎn)移所有物的所有權(quán),但在樓花按揭中,置業(yè)者將預(yù)售合同等權(quán)利證書移交銀行保管時,并不意味著權(quán)利轉(zhuǎn)移給銀行。我國著名法學(xué)家謝懷栻曾指出:“行使權(quán)力與持有證書無關(guān),轉(zhuǎn)移權(quán)利也無法通過交付證書進(jìn)行?！雹呷绻C書的轉(zhuǎn)移不能代表權(quán)利的轉(zhuǎn)移,那么這里就不能用讓與擔(dān)保來解釋此行為。王利民學(xué)者也認(rèn)為還不適于在我國建立對于動產(chǎn)的讓與擔(dān)保。⑧一般讓與擔(dān)保的設(shè)立都不以訂立書面契約為必要條件,也不具有公示方法。目的是為了保護(hù)當(dāng)事人的商業(yè)秘密。這就需要一個國家有十分良好的信用體系。雖然中國的消費(fèi)信貸使“信用”一詞得到人們的關(guān)注,但其重要性還未達(dá)到普遍的共識,銀行不會在信用還普遍缺失的情況下創(chuàng)設(shè)這種擔(dān)保制度。

2.2 按揭制度是一般抵押制度

我國的《物權(quán)法》在擔(dān)保物權(quán)一章中,只規(guī)定了抵押權(quán),質(zhì)權(quán),留置權(quán)。抵押權(quán)最顯著的特征是無須轉(zhuǎn)移占有標(biāo)的物,而按揭制度正具備了這一明顯的特征。因此學(xué)者按揭的實(shí)質(zhì)就是一種一般抵押權(quán)。并且在《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條更對房地產(chǎn)抵押做了具體的說明,以上都說明中國的法律制度將人們?nèi)粘Ｉ钪刑崞鸬摹鞍唇摇币辉~是當(dāng)作抵押來進(jìn)行理解的。

抵押物的標(biāo)的原則上應(yīng)為有體物。而在權(quán)利抵押方面,在《物權(quán)法》第180條第2款僅單獨(dú)規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)能夠作為抵押物。劉得寬學(xué)者認(rèn)為,“這種權(quán)利,因欠缺物之支配性,故非物權(quán)。此權(quán)具備暫時讓與性之權(quán)利狀態(tài)而已?！雹嵩跇腔ò唇抑?如果購房者不能清償?shù)狡谫J款,銀行則取得其對房屋所有權(quán)的期待權(quán)。銀行想獲得擔(dān)保價值以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利必須有賴于開發(fā)商的履行行為而不能直接訴請法院將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣的權(quán)利。⑩由此可見,將樓花按揭定性為一般抵押權(quán)顯為不妥。

2.3 按揭制度是權(quán)利質(zhì)權(quán)

學(xué)者認(rèn)為按揭是權(quán)利質(zhì)權(quán)是專門針對樓花按揭而言。在置業(yè)者與銀行簽訂貸款合同時,某些銀行僅規(guī)定置業(yè)者將合同及其他證書交由銀行予以保管。有學(xué)者認(rèn)為這種權(quán)利證書的轉(zhuǎn)移即證明權(quán)利的轉(zhuǎn)移。但有學(xué)者認(rèn)為在置業(yè)者與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》并在有關(guān)部門進(jìn)行商品房預(yù)售登記后,置業(yè)者將將合同以及相關(guān)文件交付銀行以合同權(quán)利作為貸款,但缺乏當(dāng)事人之間關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)移的意思表示,因此此種行為只能被理解為一種權(quán)利質(zhì)權(quán)。

在樓花按揭中,置業(yè)者和銀行是先將權(quán)利證書轉(zhuǎn)讓給銀行保管后才建立起這種擔(dān)保關(guān)系,因此此種擔(dān)保并不適于質(zhì)權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第223條所規(guī)定的權(quán)利質(zhì)權(quán)標(biāo)的物來看幾乎都是有價證券,置業(yè)者與房產(chǎn)商基于《商品房預(yù)售合同》所享有的權(quán)利畢竟與這些有價證券不同。因此,將按揭制度歸為權(quán)利的出質(zhì)也是不妥的。

3 具有中國特色的“按揭”制度的本質(zhì)

一種法律制度的建立或確立的真正動機(jī)是要對該制度進(jìn)行研究后最終用它來解決實(shí)際生活中所出現(xiàn)的種種問題。梁慧星學(xué)者建議確立讓與擔(dān)保制度也是基于這樣的原因:“考慮到許多地方已在房屋分期付款買賣中采用所謂的按揭擔(dān)保,所發(fā)生的糾紛因缺乏法律規(guī)則而難于解決,因此有必要在物權(quán)法上規(guī)定。如果物權(quán)法不做規(guī)定,將造成法律與實(shí)踐的脫節(jié),且實(shí)踐得不到法律的規(guī)范引導(dǎo),也與維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的法律秩序不利?！痹诂F(xiàn)今的房地產(chǎn)交易中經(jīng)常出現(xiàn)兩種情形。一種是置業(yè)者因其他債務(wù)原因,導(dǎo)致未過戶產(chǎn)權(quán)的商品房被法院查封,開發(fā)商和銀行的權(quán)益受到侵害。一種是置業(yè)者因其他原因遲遲不辦理產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致開發(fā)商向銀行提供的擔(dān)保責(zé)任一直得不到解除而引發(fā)在地產(chǎn)交易中的種種糾紛。而在具有中國特色的這種雙重?fù)?dān)保抵押的體制下,置業(yè)者、開發(fā)商、銀行三者處于相互制衡的關(guān)系,促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的持續(xù)有效的發(fā)展,也促進(jìn)了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.1 第一重不動產(chǎn)抵押擔(dān)保

樓花按揭在表現(xiàn)形式、標(biāo)的物范圍等方面明顯和我國《物權(quán)法》關(guān)于一般抵押擔(dān)保方式的規(guī)定相背離,在實(shí)務(wù)上容易產(chǎn)生法律糾紛。但我們又必須認(rèn)識到,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋》第47條規(guī)定以及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第20條也明確規(guī)定預(yù)售期房可以作為貸款抵押物及《物權(quán)法》第180條規(guī)定正在建造的建筑物可以抵押。這些規(guī)定說明置業(yè)者在樓花階段所取得的物權(quán)期待權(quán)是受到物權(quán)法保護(hù)的,并且可以作為按揭擔(dān)保的抵押權(quán)標(biāo)的。這些法律制度給期房設(shè)立不動產(chǎn)抵押的法律依據(jù)。

3.2 第二重不動產(chǎn)抵押擔(dān)保

在樓花階段,開發(fā)商與置業(yè)者簽定商品房預(yù)售合同后,置業(yè)者所獲得的只是該商品房的期待權(quán)。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)按揭制度中,銀行為了規(guī)避風(fēng)險,通常在實(shí)務(wù)操作中要求預(yù)售房屋的抵押登記手續(xù)辦妥之前,由開發(fā)商先提供連帶責(zé)任保證。因此本人認(rèn)為,我國的房地產(chǎn)樓花按揭制度,其本質(zhì)應(yīng)該是一種具有雙重抵押擔(dān)保方式,即置業(yè)者不轉(zhuǎn)移占有物權(quán)的期待權(quán)向銀行進(jìn)行抵押擔(dān)保和開發(fā)商用在建的商品房工程向銀行進(jìn)行第二重抵押擔(dān)保。

4 “按揭制度”的出路

法律最終是要運(yùn)用實(shí)踐過程中的,既然老百姓已經(jīng)接受了這樣一種稱謂,本人認(rèn)為無須再對它進(jìn)行更改,但必須認(rèn)識到的是“按揭”本質(zhì)是一種雙重抵押擔(dān)保制度?，F(xiàn)行法律雖然沒有對它進(jìn)行專門的定義,但對此種制度的規(guī)制已經(jīng)散見于各類法律法規(guī)中,并通過“按揭”制度近二十多年來的發(fā)展形成了較為完備的體系。規(guī)范了日常生活中出現(xiàn)的各類房地產(chǎn)交易糾紛,并對中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了良好的促進(jìn)作用。王利民先生認(rèn)為,“房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的主要類型,其規(guī)則是否都應(yīng)當(dāng)由物權(quán)法來規(guī)范,值得研究?！?/p>

通過對“按揭制度”的了解,會發(fā)現(xiàn)法律也存在了一定的滯后性。而在商品交易過程中,更多的行為是通過合同關(guān)系來進(jìn)行約定的,因此在法律提供有效保護(hù)的同時,各方當(dāng)事人應(yīng)該在合同中明確自身的權(quán)利和義務(wù),為這樣才能真正達(dá)到保護(hù)自身合法權(quán)益不受侵害的目的?！鞍唇抑贫取痹谥袊?有其名無其實(shí)。雖然現(xiàn)在的法律中并沒有規(guī)定諸如讓與擔(dān)保等非典型的擔(dān)保方式,但筆者認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,商事活動日益頻繁,商業(yè)交易的形式日趨多變,人們對信用認(rèn)識程度的不斷提高。在未來的法律道路上,將會出現(xiàn)非典型擔(dān)保制度并在未來的商事交易中替代按揭制度扮演十分重要的角色,而在中國發(fā)展出一套獨(dú)特體系的房地產(chǎn)按揭制度也會隨之退出歷史的舞臺。

注釋

①劉得寬.美國法上的“Mortgage(不動產(chǎn)抵押)”制度.民法諸問題與新展望.中國政法大學(xué)出版社,2001:429.

②何美歡.香港擔(dān)保法.北京大學(xué)出版社,1995:181.

③王闖.讓與擔(dān)保法律制度研究.法律出版社,2000:100~102.

④劉得寬.美國法上的“Mortgage(不動產(chǎn)抵押)”制度.民法諸問題與新展望.中國政法大學(xué)出版社,2001:431~434.

⑤王闖.讓與擔(dān)保法律制度研究.法律出版社,2000:121.

⑥梁慧星.中國物權(quán)法草案建議稿——條文、說明理由與參考立法例.社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2000:776.

⑦謝懷栻.票據(jù)法概論.法律出版社,1990:2.

⑧王利民.物權(quán)立法的若干問題探討.政法論壇,2001(4):13.

⑨劉得寬.賴扎“物權(quán)期待”之研究.民法諸問題與新展望.中國政法大學(xué)出版社,2001:560.

⑩曹燕,余慧華.試論樓花按揭的法律屬性.政法論叢,2000(4):35.

王闖.讓與擔(dān)保制度研究.法律出版社,2000:132.

徐潔.擔(dān)保物權(quán)功能論.法律出版社,2006:329~330.

梁慧星.中國物權(quán)法草案建議稿.社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2000:776.

王利明.物權(quán)立法的若干問題探討.政法論壇,2001(4):11.