段宏磊

[摘要]現(xiàn)行法律法規(guī)不僅沒有對業(yè)主自治性機構(gòu)的法律主體資格作出明確規(guī)定,甚至連業(yè)主自治性機構(gòu)的歸屬客體都處于模糊狀態(tài)。從法律關(guān)系上來看,業(yè)主團體、業(yè)主大會、業(yè)主委員會三者的關(guān)系類似于公司法人、股東大會、董事會三者的關(guān)系。業(yè)主團體是享有權(quán)利、義務(wù)的法律主體,業(yè)主大會是業(yè)主團體的意思表示機構(gòu)和權(quán)力機構(gòu),業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。在一個社區(qū)意識真正成型的社會,業(yè)主團體是一個具備共同利益指向的社會團體,為維護這個團體本身和各團體成員的合法權(quán)益,賦予其正當(dāng)?shù)姆芍黧w資格是正當(dāng)?shù)囊彩潜匾摹?/p>

[關(guān)鍵詞]業(yè)主自治性機構(gòu);法律主體地位;業(yè)主團體;業(yè)主大會;業(yè)主委員會

[中圖分類號]DF521[文獻標識碼]A[文章編號]1008-4738(2009)05-0050-03

隨著與社區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)的出臺和完善,特別是2007年10月起施行的《物權(quán)法》和與之配套的修改后的《物業(yè)管理條例》?！拔飿I(yè)管理”這一在上世紀的中國民眾中還較陌生的詞匯已漸漸為公民所知曉。與之相關(guān)的“社區(qū)意識”也開始在公民中成型。社區(qū)業(yè)主的主動維權(quán)已逐漸成為很多公民自覺自愿的一種行動。但是,社區(qū)的形成所造就的物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體多元化的現(xiàn)實、物業(yè)管理糾紛多樣化和復(fù)雜化的凸顯,均要求我們賦予同一社區(qū)的業(yè)主團體組織——業(yè)主自治性機構(gòu)穩(wěn)固和法定的法律主體地位,以便于其疏通業(yè)主意愿,解決調(diào)和糾紛,維護業(yè)主的合法權(quán)益。但遺憾的是,關(guān)于這方面,我國相關(guān)法律法規(guī)存有缺失。

一、現(xiàn)行立法的缺失

(一)相關(guān)法律法規(guī)未明確業(yè)主自治性機構(gòu)的法律地位及訴訟主體地位

《物權(quán)法》草案第八十七條曾規(guī)定“對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為,對物業(yè)管理機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議,業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意,可以以業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁,業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”但該條文在后來審議時被刪除,最后正式通過的《物權(quán)法》對此問題采取了回避態(tài)度,僅在第八十三條第二款對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的自治權(quán)力做了籠統(tǒng)性的規(guī)定:“業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾……拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止損害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”其中對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格,該條文沒有規(guī)定,僅規(guī)定“業(yè)主對損害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟”。若對此條文進行反向推理,可以得出我國現(xiàn)行法律不承認業(yè)主自治性機構(gòu)的訴訟主體資格的結(jié)論。

在現(xiàn)行司法實務(wù)中,由于不同地區(qū)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的不同,導(dǎo)致針對于同一問題的不同案例有不同的結(jié)果,雖然不乏承認業(yè)主大會或業(yè)主委員會訴訟主體資格的案件存在,但總體上來說,由于缺少全國性的統(tǒng)一的法律或司法解釋對此作出明確規(guī)定,導(dǎo)致實務(wù)界對案件的處理較為繁雜,嚴重影響了我國物業(yè)管理法制的發(fā)展。

(二)業(yè)主自治性機構(gòu)的歸屬客體處于模糊狀態(tài)

業(yè)主自治性機構(gòu),顧名思義,是業(yè)主共同組成的意思表達和權(quán)力自治機構(gòu),該機構(gòu)的客體歸屬于何者?是業(yè)主共同組成的業(yè)主團體本身還是業(yè)主大會或業(yè)主委員會?解決此問題的關(guān)鍵在于明確業(yè)主權(quán)利的歸屬方:誰享有業(yè)主共同賦予的職權(quán),誰便是業(yè)主自治性機構(gòu)。從法律關(guān)系上來看,業(yè)主團體、業(yè)主大會、業(yè)主委員會三者的關(guān)系類似于公司法人、股東大會、董事會三者的關(guān)系,這是因為“二者具備共同的上位概念:社會團體,這是公司與物業(yè)小區(qū)結(jié)構(gòu)類比成立的民法理論依據(jù)”[1]121。由此來看,業(yè)主團體是享有權(quán)利、義務(wù)的法律主體,業(yè)主大會是業(yè)主團體的意思表示機構(gòu)和權(quán)力機構(gòu),業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。這么一來問題便可迎刃而解:只有業(yè)主團體才是業(yè)主直接賦予職權(quán)的對象,業(yè)主團體才是業(yè)主自治性機構(gòu)的歸屬客體。

然而,遺憾的是,我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的多個法條雖然分別在一定程度上賦予了業(yè)主團體、業(yè)主大會、業(yè)主委員會一定職權(quán),但沒有在法律地位上理順三者的關(guān)系,主要表現(xiàn)有二:一是“業(yè)主團體”的概念沒有直接在立法中出現(xiàn),導(dǎo)致業(yè)主自治性機構(gòu)職權(quán)歸屬不明;二是“業(yè)主大會”和“業(yè)主委員會”多次并列出現(xiàn)在法律條文中,如《物權(quán)法》第七十八條第一款“業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力”,以及第八十三條第二款“業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對……有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求……”給人業(yè)主大會與業(yè)主委員會處于平等地位的假象,盡管《物業(yè)管理條例》對二者的關(guān)系作了補充,但仍然略顯粗糙、籠統(tǒng)。

二、解決問題的關(guān)鍵——明確業(yè)主團體的法律主體地位

從業(yè)主團體、業(yè)主大會、業(yè)主委員會三者的關(guān)系可得出結(jié)論,業(yè)主自治性機構(gòu)的歸屬客體應(yīng)為業(yè)主團體本身。有學(xué)者在此基礎(chǔ)上,進一步對業(yè)主團體做了明確定義:“業(yè)主團體是其成員(業(yè)主)為實現(xiàn)共同目的而成立的持續(xù)性的非盈利性的物業(yè)團體組織或社會組織。”[2]47并進一步闡明“業(yè)主團體由一定區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,成員訂立同一業(yè)主公約,具有獨立的法律地位,以其財產(chǎn)及其收益危險,依法承擔(dān)有限責(zé)任”[2]47,這是值得肯定的。而與此形成鮮明對比的是,當(dāng)今國內(nèi)學(xué)術(shù)界依然存在相當(dāng)多數(shù)的其他有關(guān)業(yè)主自治性機構(gòu)法律主體地位的說法,具體來講,主要有“業(yè)主大會法人資格論”、“業(yè)主委員會法人資格論”、“業(yè)主委員會非法人組織論”等觀點,在這些不同觀點基礎(chǔ)上,彼此還進行了有關(guān)法人與非法人組織的區(qū)分和辯論。然而,在筆者看來,無論是賦予業(yè)主大會還是業(yè)主委員會法律主體地位(法人抑或非法人組織),都是在法理上說不通的。在一個社區(qū)意識真正成型的社會,業(yè)主團體是一個具備共同利益指向的社會團體,為維護這個團體本身和各團體成員的合法權(quán)益,賦予其正當(dāng)?shù)姆芍黧w資格是正當(dāng)?shù)囊彩潜匾?但如果舍本逐末,賦予業(yè)主團體的意思機構(gòu)(業(yè)主大會)或執(zhí)行機構(gòu)(業(yè)主委員會)法律主體資格而舍棄真正權(quán)利歸屬的業(yè)主團體的法律主體資格,就如同剝奪公司的法人地位,反而賦予公司中的股東大會或董事會等法人機關(guān)法人地位一樣幼稚可笑。“理論和實踐中所有關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會該不該成為民事訴訟主體的爭論都因為未能深刻理解物業(yè)管理理論而變得毫無意義。正是從這個意義上講,業(yè)主大會不是訴訟主體,業(yè)主委員會也不是訴訟主體,在法理上具備民事法律人格的是‘業(yè)主團體”[1]121。

之所以造成當(dāng)今學(xué)術(shù)界對“業(yè)主團體”這一法律主體意識的缺失,主要源于以下兩點:

(1)物業(yè)管理實務(wù)操作的盲點。物業(yè)管理制度在我國是舶來品,我國在上世紀末的房地產(chǎn)市場改革實務(wù)中,從最初的試點到之后的普及都沒有引入“業(yè)主團體”這一概念。以至于在物業(yè)管理中,集體性地出現(xiàn)了業(yè)主團體與業(yè)主大會不分,甚至以業(yè)主大會代替業(yè)主團體的錯誤認識和做法。

(2)現(xiàn)行立法中沒有出現(xiàn)“業(yè)主團體”這一詞匯和概念,在涉及業(yè)主團體利益的條文中,要么以“業(yè)主”或“業(yè)主共同……”、“全體業(yè)主”來代替表述,要么直接將其與業(yè)主大會相混同,進一步導(dǎo)致了法律概念的混淆和法律關(guān)系的不明確。

有學(xué)者在論證業(yè)主大會或業(yè)主委員會的法律主體資格時,曾與外國立法進行了對比研究:“從域外立法來看,目前許多國家的法律都賦予了業(yè)主委員會訴訟主體地位,承認其當(dāng)事人能力,大致有以下幾種立法例……由這些國家的業(yè)主管理團體(組織)法律制度可以看出,大多數(shù)國家或地區(qū)對于業(yè)主團體,無論是采取何種定位,都明確肯定其具有當(dāng)事人能力,且能以自己的名義起訴和應(yīng)訴?！盵3]并借此作為引證業(yè)主委員會應(yīng)具備法律主體資格的證據(jù)。但殊不知,這種引證存在邏輯上的漏洞:國外諸多國家的立法例,其賦予法律主體資格的對象都是“業(yè)主團體”,而非業(yè)主大會或業(yè)主委員會。如法國現(xiàn)行《住宅分層所有權(quán)法》第14條規(guī)定,“如果有2名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者,即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團體,并各自成為該管理團體之成員。該管理團體之法律性質(zhì),依其規(guī)定系享有法人資格之團體”[4]85。新加坡現(xiàn)行法律規(guī)定,“業(yè)主團體下設(shè)總會、理事會和管理人,區(qū)分所有權(quán)管理團體在登記官的‘區(qū)分所有權(quán)的一覽書上登記的同時就自動設(shè)立?！盵4]86日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)法規(guī)定,“由30人以下的區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成的管理團體,屬于無權(quán)利能力社團;管理團體的構(gòu)成成員有30人以上,由區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各以四分之三以上的多數(shù)集會決議,決定成立法人、規(guī)定名稱和辦公處所,并在主要辦公處所所在地登記的,即成為具有法人資格的管理團體?！盵4]86由此可見,盡管不同國家對業(yè)主團體構(gòu)成法人資格的限制條件不同,但其對于業(yè)主自治性機構(gòu)歸屬客體的定位是一致的:都是業(yè)主團體,而絕非業(yè)主大會、業(yè)主委員會或其他任何內(nèi)設(shè)機構(gòu)。

三、立法建議

由于“業(yè)主團體”概念在立法中的缺失,導(dǎo)致業(yè)主自治性機構(gòu)的歸屬客體無從落實,業(yè)主自治性機構(gòu)的法律地位也因此而處于模糊狀態(tài);其次,業(yè)主大會、業(yè)主委員會二者與業(yè)主團體的關(guān)系在立法中表述不明,導(dǎo)致機構(gòu)間權(quán)力歸屬不明、法律責(zé)任的歸屬不確定等弊端;第三,缺乏對業(yè)主團體登記、運營、解散等一系列活動進行管理的法定機構(gòu),進一步使業(yè)主團體的職權(quán)范圍處于不明確狀態(tài)。因此建議:

1.通過修改《物權(quán)法》或最高人民法院制定司法解釋的形式正式引入“業(yè)主團體”的概念,明確規(guī)定業(yè)主團體才是業(yè)主唯一的自治性機構(gòu),具備法律主體地位和訴訟主體地位,業(yè)主大會是業(yè)主團體的權(quán)力機構(gòu)和意思表示機構(gòu),業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。同時,需要系統(tǒng)、條理地規(guī)定業(yè)主團體、業(yè)主大會、業(yè)主委員會三者的職權(quán)范圍,進一步明確三者之間的關(guān)系。

2.以法律明文規(guī)定的形式賦予業(yè)主團體的法律主體地位尤其是訴訟主體資格,至于應(yīng)賦予法人地位抑或非法人組織地位,筆者認為這僅是一個次要問題,因為根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條的規(guī)定,在中國,非法人組織是“合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn),但不具備法人資格的組織”。由此觀之,我國法律在既有法理(如公司屬于法人,合伙組織屬于非法人組織等)之外,并未明確界定非法人組織的構(gòu)成要件,其與法人的區(qū)別主要還是體現(xiàn)在法律的強行性規(guī)定上。而在國外現(xiàn)有法律制度上,也存在法人地位或非法人組織兩種不同的做法,兩者在實踐中均能得到良好的運轉(zhuǎn)和制度保障。因此,只要我國法律對業(yè)主團體的法律主體地位作出了性質(zhì)上的明確界定,筆者認為,認定為法人或非法人組織皆可。

3.建立業(yè)主團體的登記備案制度,如規(guī)定業(yè)主團體必須經(jīng)過物業(yè)管理主管部門備案和民政部門登記。并通過制定法規(guī)或規(guī)章的形式規(guī)范業(yè)主團體的行為。

[參考文獻]

[1]譚湘英.業(yè)主團體:理順物業(yè)管理法律關(guān)系主體結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵[J].今日科苑,2008(1):121.

[2]鄧保同.物業(yè)管理法概論[M].武漢:華中師范大學(xué)出版社,2006.

[3]陳賢貴.業(yè)主委員會訴訟主體資格芻議——兼評《物權(quán)法》第83條[J].黑龍江省政法管理干部學(xué)院學(xué)報,2007(6):105.

[4]許步國.物業(yè)管理法研究[M].北京:中國民主法制出版社,2006.