盧凝

摘要：共同管理權(quán)是指業(yè)主對(duì)于建筑物共有部分和共同事務(wù)從事管理的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)是指全體業(yè)主成立的、管理其共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的自治組織。作為共同管理權(quán)落實(shí)途徑的組織保障，業(yè)主大會(huì)便于該權(quán)利的行使，利于公共秩序的維持。鑒于此，賦予業(yè)主大會(huì)獨(dú)立的民事主體、民事訴訟主體地位是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?，但是業(yè)主大會(huì)的法律規(guī)定尚不成熟、缺乏監(jiān)管程序、運(yùn)行機(jī)制不完善等一系列問(wèn)題，使得將業(yè)主大會(huì)視為法人這一觀點(diǎn)值得商榷。

關(guān)鍵詞：業(yè)主大會(huì) 民事主體 共有權(quán) 共同管理權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)

中圖分類(lèi)號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-5349（2019）08-0056-02

一、觀點(diǎn)的提出

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的人口涌向城市，由此帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速崛起，越來(lái)越多的人住進(jìn)小區(qū)，成為業(yè)主，在地下與地上的公共區(qū)域，在一棟棟的單元樓房之間，一系列問(wèn)題也隨之產(chǎn)生。為了更好地管理，和諧地生活，業(yè)主大會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。業(yè)主大會(huì)擁有自己的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，能夠以自己的名義享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，具有與法人類(lèi)似的性質(zhì)特點(diǎn)。在實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同，將大部分職能淡化或者轉(zhuǎn)移給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在中國(guó)，業(yè)主大會(huì)的設(shè)立不具有強(qiáng)制性，《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)未賦予法人人格。[1]本文將從此處為切入點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際研究業(yè)主大會(huì)在共有區(qū)域的管理過(guò)程中起到的作用，梳理各類(lèi)觀點(diǎn)對(duì)于業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)界定，明確法律規(guī)定中業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。通過(guò)對(duì)當(dāng)前社區(qū)情況的實(shí)際分析，將業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司作對(duì)比，得出對(duì)業(yè)主大會(huì)民事主體地位的觀點(diǎn)，并針對(duì)業(yè)主大會(huì)未來(lái)發(fā)展提出相關(guān)建議。

二、業(yè)主大會(huì)制度簡(jiǎn)述

（一）業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生與規(guī)制

小區(qū)管理是近年來(lái)一種新生事物。隨著城市化建設(shè)發(fā)展進(jìn)程的加快，影響越來(lái)越大。業(yè)主逐漸意識(shí)到要積極關(guān)心小區(qū)管理，主動(dòng)維護(hù)自身利益，營(yíng)造良好生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主大會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。

物權(quán)法第75條賦予了業(yè)主設(shè)立、選舉業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，機(jī)構(gòu)成員由業(yè)主選舉產(chǎn)生，決議由業(yè)主委員會(huì)成員表決通過(guò)，業(yè)主的意志通過(guò)業(yè)主大會(huì)的決議表現(xiàn)，通過(guò)決議規(guī)范建筑區(qū)劃內(nèi)的管理、建設(shè)，保障業(yè)主權(quán)利，維護(hù)良好的社會(huì)秩序。《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積一半且已經(jīng)完成交付手續(xù)的住宅，或者首套住宅交付使用兩年及以上的，該小區(qū)物業(yè)管理公司要在所在地的區(qū)房地產(chǎn)主要管理機(jī)構(gòu)部門(mén)的協(xié)助下組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行決策機(jī)構(gòu)。另外，業(yè)委會(huì)成員應(yīng)該主動(dòng)接受全體業(yè)主監(jiān)督，在業(yè)主授權(quán)的范圍內(nèi)開(kāi)展工作，定期開(kāi)業(yè)主大會(huì)，定期公布賬目，以便工作的公開(kāi)透明，增加信任和支持度。

（二）業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)與職能

業(yè)主大會(huì)是某一建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主的基層自治組織，代表了業(yè)主共同管理權(quán)的集中行使，其成立應(yīng)由業(yè)主自發(fā)自行自主組織籌建。物權(quán)法第78條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定的效力。該規(guī)定是約束力與保護(hù)方法即撤銷(xiāo)權(quán)的規(guī)定，雖然在一定程度上避免了少數(shù)人受利益驅(qū)使導(dǎo)致大多數(shù)業(yè)主的利益受侵害的做法，但是在實(shí)踐中，由于相關(guān)數(shù)據(jù)的認(rèn)定存在問(wèn)題（例如業(yè)主之間惡意矛盾、公共區(qū)域的管理無(wú)人問(wèn)津等情況），較難使得法院就該訴訟請(qǐng)求作出相應(yīng)判決。實(shí)際生活中，由于業(yè)主委員會(huì)成員均從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，成員平時(shí)都有諸多事務(wù)，難以有足夠精力履行職責(zé)。況且在一個(gè)小區(qū)中，每個(gè)人的利益訴求不同，因此難以形成統(tǒng)一，造成業(yè)主大會(huì)難以成立，共同管理權(quán)集中行使困難的局面。

三、業(yè)主大會(huì)為什么不能成為法定主體（法人）

對(duì)于業(yè)主大會(huì)的法律主體地位問(wèn)題，學(xué)者有著不相同的觀點(diǎn)，其中一種觀點(diǎn)為：業(yè)主大會(huì)成立的目的在于便于管理業(yè)主的共同事務(wù)和共同財(cái)產(chǎn)，而非從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，加之其無(wú)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，也無(wú)訴訟主體資格，不得作為原告被告參加訴訟。[2]另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：業(yè)主大會(huì)為一獨(dú)立民事主體，其擁有的一些共有財(cái)產(chǎn)可以登記在名下作為解決有關(guān)義務(wù)和責(zé)任的承受問(wèn)題的途徑。[3]

筆者認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)的共有財(cái)產(chǎn)不具有義務(wù)和責(zé)任的可承擔(dān)性，鑒于上文分析的業(yè)主因各種原因，無(wú)法較好地通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使共同管理權(quán)，因此如果業(yè)主大會(huì)作為被告被判決賠償損失責(zé)任，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有變賣(mài)這些共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，否則將很大程度上損害大部分業(yè)主的利益。再者，最高人民法院曾于2002年發(fā)布關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟主體資格的司法解釋?zhuān)瑫r(shí)間間隔久遠(yuǎn)，當(dāng)前在司法實(shí)踐中，更多地是將此類(lèi)案件合并審理，反而較少將業(yè)委會(huì)單獨(dú)作為訴訟主體。從側(cè)面反映出業(yè)委會(huì)的實(shí)際實(shí)施運(yùn)作是存在缺陷，較難在短時(shí)間彌補(bǔ)的。

在現(xiàn)實(shí)生活中，即使成立了的業(yè)委會(huì)，也都存在時(shí)限極短，大多由于內(nèi)訌和遭到數(shù)百業(yè)主要求下臺(tái)而分崩離析，盡管這些業(yè)委會(huì)都沒(méi)有宣布解散，但是大多數(shù)委員都灰頭土臉回家了，業(yè)主們自然也都不再當(dāng)回事了，任其自生自滅，沒(méi)有第二屆。[4]由于法律法規(guī)中沒(méi)有關(guān)于建立業(yè)主監(jiān)事會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)的規(guī)定，即使成立了業(yè)委會(huì)，卻沒(méi)有相關(guān)監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制，也缺乏政府部門(mén)的管理，這樣的組織自然無(wú)法長(zhǎng)期運(yùn)作下去。

業(yè)委會(huì)存在的三大問(wèn)題，一是自身難保，二是缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，三是社會(huì)各個(gè)方面成本的增加，而漲物業(yè)費(fèi)卻遇到重重阻力，服務(wù)質(zhì)量逐年下降，業(yè)主抱怨，想維護(hù)自身利益的呼聲高漲，由此陷入惡性循環(huán)，物業(yè)公司也不愿意砸飯碗，阻撓成立業(yè)委會(huì)也就不難理解了。

四、業(yè)主大會(huì)的發(fā)展建議

業(yè)主大會(huì)制度的作用在于發(fā)揮業(yè)主的管理自治權(quán)，減少矛盾產(chǎn)生，設(shè)立業(yè)主大會(huì)是共同管理權(quán)的體現(xiàn)，對(duì)業(yè)主自身合法權(quán)益的保障有著重大意義，通過(guò)激發(fā)業(yè)主參與集體事務(wù)的愿望，一定建筑區(qū)域內(nèi)的安定團(tuán)結(jié)得到實(shí)現(xiàn)，甚至能夠保證社會(huì)的安全穩(wěn)定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為社區(qū)管理的代理人，需要由一定的部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管，地方行政部門(mén)對(duì)其成立應(yīng)當(dāng)設(shè)立一定的門(mén)檻，界定相關(guān)規(guī)則?；跇I(yè)主大會(huì)的基層自治組織性質(zhì)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自發(fā)自行組建，選舉大會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人。然而即使是在一個(gè)整體的建筑范圍內(nèi)，業(yè)主們的觀點(diǎn)和意見(jiàn)難以達(dá)成一致，因此，業(yè)主大會(huì)的成立具有相當(dāng)大的困難。此時(shí)地方行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供一定的協(xié)助，依照相關(guān)法律規(guī)章，參照以往業(yè)主大會(huì)的良好經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助指導(dǎo)某一小區(qū)的業(yè)主大會(huì)的成立。

同時(shí)，業(yè)主可以委托專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。這也符合物權(quán)法第81條針對(duì)業(yè)主對(duì)所居住區(qū)域內(nèi)的建筑物和公共設(shè)施的管理權(quán)和委托權(quán)的規(guī)定，即區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)決定物業(yè)的管理方式，或者自行管理，或者交由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)管理。推選真正關(guān)心和維護(hù)小區(qū)利益，不謀私利的業(yè)主代表管理小區(qū)事務(wù)，同時(shí)積極支持和監(jiān)督他們的工作。要選聘一個(gè)好的物業(yè)公司來(lái)管理服務(wù)小區(qū)業(yè)主，訂立服務(wù)合同，把雙方的權(quán)利責(zé)任義務(wù)規(guī)定明確。在實(shí)際中，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等地產(chǎn)行業(yè)，在物業(yè)方面已經(jīng)具有相當(dāng)成熟的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)鏈，在廣東佛山的東海銀灣小區(qū)違建成風(fēng)，業(yè)主們不滿意原本物業(yè)服務(wù)，歷時(shí)半年籌備，東海銀灣小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)選舉經(jīng)15天公示并向有關(guān)政府部門(mén)備案誕生，并且聘請(qǐng)萬(wàn)科物業(yè)管理。這是佛山小區(qū)業(yè)主在實(shí)現(xiàn)小區(qū)自治、民主管理、服務(wù)業(yè)主中一個(gè)成功的案例，也體現(xiàn)了業(yè)主的共同管理意識(shí)的提升，不失為共同管理權(quán)集中行使的范例。

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[3]物權(quán)法[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2017.

[4]林一海：為什么絕大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)的壽命難以超過(guò)一年[OL]. http：//m.kdnet.net/share-9898979.html？sform=club.

責(zé)任編輯：孫瑤