摘要：目前，農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重、生態(tài)環(huán)境遭到破壞、開(kāi)發(fā)用地審批不規(guī)范、市場(chǎng)行為不規(guī)范、房地產(chǎn)管理落后等等問(wèn)題，不免讓人擔(dān)憂。如果能在政府的指導(dǎo)下，有計(jì)劃、有組織的推動(dòng)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的農(nóng)村現(xiàn)狀將會(huì)有多方面的改觀。文章針對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題，深入分析了問(wèn)題產(chǎn)生的原因。
　　關(guān)鍵詞：新農(nóng)村；房地產(chǎn)；農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
　　
　　建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村是中共中央“十一五”規(guī)劃建議的新提法，即按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度極大的產(chǎn)業(yè)，它能帶動(dòng)餐飲、建筑、建材、交通運(yùn)輸、機(jī)電、裝潢等十幾個(gè)行業(yè)的發(fā)展，能提供大量的工作崗位，使農(nóng)村勞動(dòng)力就近轉(zhuǎn)移，提高農(nóng)民的生活水平。因此，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)是全面落實(shí)“十一五”規(guī)劃的重大舉措。然而，農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題也不免讓人擔(dān)優(yōu)。如土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重、生態(tài)環(huán)境遭到破壞、開(kāi)發(fā)用地審批不規(guī)范、違章建筑多、市場(chǎng)行為不規(guī)范、房地產(chǎn)管理落后、資金短缺等等。如果能在政府的指導(dǎo)下，有計(jì)劃、有組織的從房地產(chǎn)角度推進(jìn)農(nóng)村的城鎮(zhèn)化發(fā)展，那么我國(guó)的農(nóng)村現(xiàn)狀將會(huì)有多方面的改觀，并會(huì)帶來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)所特有的綜合效應(yīng)。
　　另外，我國(guó)農(nóng)村人口城市化進(jìn)程正在進(jìn)行，新型建材和工廠化建房方式將出現(xiàn)，政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資已略有成效，工農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整正在進(jìn)行，大量農(nóng)民外出打工已獲得收益，大部分農(nóng)民擁有了改造舊居的能力，各地農(nóng)村已形成若干中心城鎮(zhèn)的雛形。這一切都為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)提供了前瞻性的選擇。
　　
　　一、農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題
　　
　　（一）開(kāi)發(fā)用地審批不規(guī)范，土地利用率極低
　　在一些鄉(xiāng)村未批先建、少批多建、東批西建、占用耕地建房、城鎮(zhèn)居民違規(guī)占用村集體土地建房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。而在開(kāi)放農(nóng)村房地產(chǎn)所用的土地中，有的是農(nóng)村的“三無(wú)”用地；有的是非農(nóng)建設(shè)用地；有的是公益事業(yè)用地；有的則是農(nóng)民的宅基地；這種擅自改變土地用途的做法，嚴(yán)重違反了我國(guó)有關(guān)土地管理規(guī)定。
　　耕地被大量占用，土地利用率極低。許多肥沃農(nóng)田改成宅地，而對(duì)荒山荒地、空閑地則棄置不用，廢溝棄塘及亂墳堆也未填平利用。現(xiàn)在一些開(kāi)發(fā)商為了降低地價(jià)到遠(yuǎn)離城市的一些有山有水有綠地的郊區(qū)，購(gòu)置大量農(nóng)田來(lái)開(kāi)發(fā)，而從批地、資金籌措到開(kāi)發(fā)建設(shè)需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，于是造成耕地大面積撂荒。除此之外，許多搞小城鎮(zhèn)建設(shè)的農(nóng)村盲目建設(shè)“大而全”的機(jī)關(guān)大院，并使之占據(jù)著鎮(zhèn)區(qū)中心的黃金地段，還有許多交通稍發(fā)達(dá)的農(nóng)村沿路開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)構(gòu)松散，形成“公路城鎮(zhèn)”，致使基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施布局困難，投資過(guò)高，浪費(fèi)嚴(yán)重，土地利用率低，據(jù)統(tǒng)計(jì)，這樣的“公路城鎮(zhèn)”占地一般要多出20%左右。
　?。ǘ┵|(zhì)量低下，建筑形態(tài)缺乏特色
　　公建房屋和民宅的品質(zhì)差、外觀差。抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，農(nóng)村目前的房屋以磚瓦結(jié)構(gòu)為主的占56%，木制結(jié)構(gòu)的占8.5%，石結(jié)構(gòu)的占9.6%，而用鋼筋混凝土建成的房屋僅占不到3%。這跟村莊整治工程要達(dá)到的居住條件——鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)住房比重超過(guò)95%的標(biāo)準(zhǔn)相距甚遠(yuǎn)。
　　目前全國(guó)大部分農(nóng)村的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用的幾乎都是“攤煎餅”式的外延擴(kuò)張模式，布局松散，建筑密度低。居民住宅大多是平房和低矮的樓房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房車(chē)間大同小異，這種單調(diào)雷同的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)使許多農(nóng)村的房地產(chǎn)建筑形態(tài)千篇一律，失去了特色和個(gè)性，反映不出當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣?、民風(fēng)民俗、人文傳統(tǒng)和歷史積淀。
　　（三）基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施落后，物業(yè)管理滯后
　　沒(méi)有配套的綜合商業(yè)措施，如沒(méi)有或者少有自來(lái)水、天然氣、電器及百貨等，而且教育與娛樂(lè)幾乎沒(méi)有，由于缺乏基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，導(dǎo)致污水橫流、垃圾亂倒。大量未經(jīng)處理的工業(yè)廢渣和生活垃圾直接堆放在鎮(zhèn)區(qū)周?chē)?，極易引發(fā)各種傳染病的蔓延，山清水秀的田園風(fēng)光己成美好的回憶。
　　物業(yè)管理在城鎮(zhèn)剛剛起步，在農(nóng)村幾乎是空白。如靠自己修繕?lè)课?、隨意傾倒垃圾、安全保障不足等等，更不用說(shuō)提供家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和各種代辦、代付事務(wù)。物業(yè)管理的落后，直接影響了居民的生活質(zhì)量。
　?。ㄋ模┦袌?chǎng)消費(fèi)很少，市場(chǎng)行為不規(guī)范
　　雖然農(nóng)村房屋較城市住房便宜，但是在農(nóng)村居住的大部分都是本村的農(nóng)民，很少有城鎮(zhèn)以及其他地區(qū)的居民去農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)住房，于是出現(xiàn)了很多“空心村”現(xiàn)象。相對(duì)于完善的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，一級(jí)市場(chǎng)建設(shè)滯后于三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展；二級(jí)市場(chǎng)時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，國(guó)有土地的對(duì)外出讓還僅僅停留于協(xié)議出讓方式上，招標(biāo)或拍賣(mài)方式尚少出現(xiàn)或形式化，暗箱操作嚴(yán)重。而以行政劃撥用地和農(nóng)民集體土地的非法轉(zhuǎn)讓與出租為突出表現(xiàn)的三級(jí)市場(chǎng)異?；钴S和混亂，對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展構(gòu)成了潛在的威脅。農(nóng)村土地交易尚且如此，建立在土地之上的房產(chǎn)交易問(wèn)題更加突出。一些農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋不簽訂書(shū)面合同，成交后不辦理房屋成交手續(xù)：一些農(nóng)民違規(guī)向城鎮(zhèn)民工出售坐落在集體土地上的房屋；一些村組變相出賣(mài)集體土地“導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)大多無(wú)法辦理，購(gòu)房者合法權(quán)益無(wú)法得以保障。
　　按照國(guó)家規(guī)定：房地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓和出租必須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，由估價(jià)師進(jìn)行價(jià)格評(píng)估之后才能進(jìn)行交易，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記手續(xù)。但是目前除國(guó)家部門(mén)之間的房地產(chǎn)交易履行上述程序外，私有房地產(chǎn)的交易大都是在黑市上進(jìn)行的。黑市交易大部分又是以出租、出售房產(chǎn)的名義進(jìn)行的，很少以出租、出售地產(chǎn)為名，地隨房走，地價(jià)隱含在房?jī)r(jià)中，而且不去房地產(chǎn)管理部門(mén)報(bào)批、登記，直接逃避了房地產(chǎn)交易稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅收。有的房地產(chǎn)交易即使上報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)，也是“低報(bào)高賣(mài)”，使房地產(chǎn)收益的大部分流入少數(shù)個(gè)人和小集體手中，致使國(guó)家利稅流失嚴(yán)重。
　　
　　二、農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在問(wèn)題的原因分析
　　
　?。ㄒ唬┯玫貙徟c監(jiān)督機(jī)制不健全
　　城市有比較健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度，在農(nóng)村幾乎沒(méi)有，長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村房地產(chǎn)管理相對(duì)大中城市較為混亂，相當(dāng)多的建筑用地未經(jīng)審批登記，即使是經(jīng)過(guò)審批的用地，其開(kāi)發(fā)活動(dòng)也沒(méi)有監(jiān)督機(jī)制。據(jù)法律規(guī)定，為了改造舊城鎮(zhèn)，政府可依法對(duì)農(nóng)民使用的國(guó)有土地征用或收回，特別是對(duì)那些非法占地更可無(wú)償強(qiáng)制其拆遷。但由于農(nóng)民法律意識(shí)不強(qiáng)，法制宣傳不力以及執(zhí)法、司法力度上的問(wèn)題，目前的實(shí)際情況并非如此。在舊村改造過(guò)程中，無(wú)論是合法還是非法的舊建筑，特別是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)的土地使用者，當(dāng)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃需要拆遷時(shí)，不但不把土地使用權(quán)還給國(guó)家，反而在聞風(fēng)某片土地被政府納入規(guī)劃范圍之后，為了實(shí)現(xiàn)其一己私利違法進(jìn)行擴(kuò)建、加建、搭建、改建房屋，然后漫天要價(jià)，要求政府進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生與舊的用地審批和監(jiān)督制度不健全是分不開(kāi)的。
　?。ǘ┮?guī)劃滯后
　　由于某些政府部門(mén)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，加之一些領(lǐng)導(dǎo)人的急功近利，形成了只要愿意來(lái)該處投資辦廠、建房，就給批地，幾乎有求必應(yīng)，甚至還給予壓價(jià)批租土地、減免稅收等各種優(yōu)惠政策，所以農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本上是不受限制的，或者根本沒(méi)有鄉(xiāng)村規(guī)劃，或者即使制定了鄉(xiāng)村規(guī)劃也帶有很大的主觀隨意性。這主要表現(xiàn)在：有的片面追求規(guī)劃的大規(guī)模，熱衷于多上項(xiàng)目、多干“實(shí)事”；有的規(guī)劃缺乏科學(xué)論證，導(dǎo)致“拆了建，建了拆”；有的受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使和短期行為的影響，讓老板牽著規(guī)劃的鼻子走，致使農(nóng)村的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有明顯的盲目性和自發(fā)性。由于居民住宅分散、雜亂、不成片，即使集中在一個(gè)住宅小區(qū)里，也普遍戶數(shù)少、規(guī)模小，物業(yè)管理難以開(kāi)展：農(nóng)民生活水平參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)用收繳困難；物業(yè)管理責(zé)任不清，從業(yè)人員少，業(yè)務(wù)水平低。因此，農(nóng)村物業(yè)管理基本上處于一種“各自為政”的無(wú)序狀態(tài)。
　　
　　（三）市場(chǎng)發(fā)育不完善
　　由于農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還處于初級(jí)階段，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍發(fā)育不全、秩序混亂。第一，長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的土地行政劃撥制度使得大量土地被政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和個(gè)人無(wú)償、無(wú)限期地使用，削弱了政府通過(guò)土地供應(yīng)來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的能力，在土地的供應(yīng)中也缺乏市場(chǎng)機(jī)制和法律規(guī)范，人為因素較多，沒(méi)有做到公正、公平和公開(kāi)，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性。第二，管理機(jī)構(gòu)混亂，農(nóng)村沒(méi)有專業(yè)房地產(chǎn)管理部門(mén)和政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易所，有的只是一些開(kāi)發(fā)公司、經(jīng)紀(jì)人，甚至一些與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的部門(mén)開(kāi)辦的所謂交易所。第三，房地產(chǎn)價(jià)格混亂，大多數(shù)農(nóng)村還沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成市場(chǎng)價(jià)格體系，沒(méi)有統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)價(jià)格上人為因素大，隨意性大。第四，市場(chǎng)行為不規(guī)范，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)行為缺乏制約、交易手續(xù)不齊全、產(chǎn)權(quán)登記不嚴(yán)格的現(xiàn)象屢有發(fā)生。這些都為部分企業(yè)和個(gè)人通過(guò)地下交易牟取暴利創(chuàng)造了條件。
　　（四）投資主體單一，施工隊(duì)伍素質(zhì)不高
　　建國(guó)時(shí)期直至20世紀(jì)80年代，農(nóng)業(yè)一直服務(wù)于工業(yè)，農(nóng)民收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市居民，城市住房實(shí)行統(tǒng)一分配，而農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資主體往往是單個(gè)的農(nóng)村居民，資金實(shí)力大多較弱，資金分布相對(duì)分散。由于經(jīng)濟(jì)條件有限，蓋房子時(shí)也不會(huì)考慮到抗震抗風(fēng)等問(wèn)題，往往是自己設(shè)計(jì)，請(qǐng)農(nóng)村建筑施工隊(duì)來(lái)建。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2002年，一全國(guó)共有95956家建筑企業(yè)，其中資質(zhì)等級(jí)四級(jí)及四級(jí)以上的企業(yè)僅占46%，而且這些企業(yè)大部分都在大中城市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。也就是說(shuō)，在農(nóng)村從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)，屬于剩下的54%的農(nóng)村建筑隊(duì)。這些建筑隊(duì)大多素質(zhì)比較低，部分建設(shè)工程不領(lǐng)“一書(shū)兩證”，不招投標(biāo)，也沒(méi)有建設(shè)監(jiān)理，甚至沒(méi)有建房圖紙，由施工隊(duì)按草圖摸索施工；施工隊(duì)無(wú)資質(zhì)等級(jí)，無(wú)機(jī)械設(shè)備，無(wú)技術(shù)人員，掛正規(guī)施工隊(duì)牌子濫竿充數(shù)；工期安排過(guò)急，施工時(shí)加斑加點(diǎn)、偷工減料、粗制濫造；工程造價(jià)太低或資金不充分，建材以劣充優(yōu)，工序盲目縮減；明知自己不能勝任，也要獨(dú)占熬頭，獨(dú)自操作，，排斥其他優(yōu)良工匠。凡此種種，使相當(dāng)比重的農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平比較低，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的技術(shù)含量明顯低于大中城市。連自家房屋的質(zhì)量都無(wú)法保證，更不要說(shuō)水電路等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)了。
　?。ㄎ澹┪覈?guó)農(nóng)村的住房金融制度尚未建立
　　由于農(nóng)村的住房金融制度尚未建立，使得住房完全商品化難以實(shí)現(xiàn)。由于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制中缺乏住房金融的運(yùn)作基礎(chǔ)，所以房地產(chǎn)金融化僅是最近幾年發(fā)展起來(lái)的，一時(shí)難以全面鋪開(kāi)。雖然我國(guó)大中城市房地產(chǎn)金融制度發(fā)展較快，并已形成一定規(guī)模，但是農(nóng)村特別是中西部地區(qū)的農(nóng)村房地產(chǎn)金融制度基本上還是一片空白。在我國(guó)大部分農(nóng)村，生產(chǎn)力發(fā)展水平一般都很低，經(jīng)濟(jì)比較落后，房屋改革將住房制度推向市場(chǎng)，個(gè)人購(gòu)房受經(jīng)濟(jì)條件的限制，能力有限，而房地產(chǎn)按揭貸款仍是一般農(nóng)民可望不可及的一種奢侈行為。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到財(cái)力、物力和人們經(jīng)濟(jì)承受能力的制約，商品房屋經(jīng)常處于“飽和”狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)難以達(dá)到自我積累、自我保護(hù)、自我壯大的目的。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、蘇光柱.對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的思考[J].甘