摘要：文章主要是從規(guī)劃角度分析了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)普遍且嚴(yán)重的“鬼屋”現(xiàn)象。首先通過(guò)實(shí)際觀察引出這一問(wèn)題，然后用房地產(chǎn)規(guī)劃的思想分析問(wèn)題出現(xiàn)的原因，接著為了讓讀者能夠?qū)Α肮砦荨爆F(xiàn)象的產(chǎn)生和改善有個(gè)比較具體的認(rèn)識(shí)，筆者借用一個(gè)實(shí)際的案例來(lái)解釋，最終得到一些改進(jìn)建議和措施。
　　關(guān)鍵詞：“鬼屋”現(xiàn)象；房地產(chǎn)規(guī)劃；開(kāi)發(fā)商
　　
　　一、引言
　　
　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自產(chǎn)生泡沫以來(lái)，一直是各行各業(yè)討論不休的話題。宏觀地講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰關(guān)系到一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；而微觀來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)又是關(guān)系到民生的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)必然成為一個(gè)集政府、人民和開(kāi)發(fā)商三者為主的矛盾綜合體。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展的宏觀調(diào)控和新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，各行各業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資慢慢趨于理性，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中產(chǎn)生的問(wèn)題也開(kāi)始仔細(xì)思考。
　　
　　二、問(wèn)題提出
　　
　　筆者在近期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些觀察和實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)比較普遍且影響嚴(yán)重的現(xiàn)象，將其稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“鬼屋”現(xiàn)象。它是指中國(guó)一些地區(qū)，特別是一些欠發(fā)達(dá)的縣鎮(zhèn)地區(qū)房地產(chǎn)樓盤嚴(yán)重過(guò)剩，地方只會(huì)一味建房，絲毫不考慮住房的銷售和其他層面的問(wèn)題，最終由于各種原因，住房銷售不動(dòng)，空置率很高。這樣帶來(lái)的負(fù)面影響，一方面是造成土地和建材人力等的巨大浪費(fèi)；另一方面就是給地方景觀和表情的改善留下了一個(gè)敗筆。
　　
　　三、問(wèn)題的規(guī)劃角度分析
　　
　　對(duì)于以上問(wèn)題，筆者想從自身從事的角度去做簡(jiǎn)要的探討。房地產(chǎn)規(guī)劃是指房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前的設(shè)計(jì)和計(jì)劃工作，它一般會(huì)決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體內(nèi)容和發(fā)展前景，是非常重要的一個(gè)階段。針對(duì)“鬼屋”現(xiàn)象，筆者基于規(guī)劃的思想，認(rèn)為其產(chǎn)生主要有幾方面原因：
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃時(shí)理念局限于小區(qū)樓盤的開(kāi)發(fā)，缺少宏觀分析。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有共贏的思想，一心只是想著把房子蓋好，然后賣掉，賺取高額利潤(rùn)。沒(méi)有考慮這樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于地方發(fā)展和居民生活質(zhì)量的影響。
　　房地產(chǎn)商目光短淺，只會(huì)建房，缺少相關(guān)公益項(xiàng)目、景觀及配套服務(wù)業(yè)的投入，導(dǎo)致房子銷售不動(dòng)。這也是“鬼屋”現(xiàn)象產(chǎn)生的一個(gè)直接原因。開(kāi)發(fā)商建設(shè)出來(lái)的只有一棟棟住宅，單調(diào)且無(wú)生活和居住品質(zhì)。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就地產(chǎn)談地產(chǎn)，沒(méi)有引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)來(lái)形成房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力；在房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制上缺少研究。
　　部分政府考慮個(gè)人功績(jī)，一味追求短期建成，未考慮土地的動(dòng)態(tài)成長(zhǎng)和升值。殊不知基于快速求成所建造的工程，只能算是一個(gè)新的工程，對(duì)于城市表情的改善往往會(huì)起到負(fù)面作用。
　　開(kāi)發(fā)商缺少與政府部門的互動(dòng)合作，缺少支持和動(dòng)力。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目牽扯到開(kāi)發(fā)商和政府的共同利益，如果雙方不及時(shí)溝通合作，往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目夭折；，即使建成，也會(huì)成為“鬼屋”工程，對(duì)雙方利益都有損傷。
　　
　　四、案例借鑒及問(wèn)題改進(jìn)建議
　　
　　為了對(duì)“鬼屋”現(xiàn)象的產(chǎn)生和如何改善具體認(rèn)識(shí)，本文引入一個(gè)實(shí)際案例做解釋。這一案例形象反映了“鬼屋”現(xiàn)象產(chǎn)生的背景原因，另外案例的改進(jìn)建議對(duì)于“鬼屋”現(xiàn)象的改善具有非常普遍的借鑒意義。
　?。ㄒ唬┌咐梃b——A房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃
　　A房地產(chǎn)項(xiàng)目位于一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的縣城。該縣城新城開(kāi)發(fā)，對(duì)外招商建設(shè)，給予優(yōu)惠政策。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聞?dòng)?，作為首批投資開(kāi)發(fā)商進(jìn)入該縣城?？h政府低價(jià)批給B開(kāi)發(fā)商1300畝地，要求5年之內(nèi)建成40萬(wàn)m2商業(yè)和90萬(wàn)m2的住宅。B公司對(duì)該縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析后認(rèn)為，縣政府要求的5年目標(biāo)很難完成。一是商業(yè)地產(chǎn)部分，該縣城老城區(qū)經(jīng)過(guò)10多年發(fā)展也就形成差不多40萬(wàn)m2商業(yè)，靠縣域人口100萬(wàn)，其中城區(qū)人口20萬(wàn)的動(dòng)力支撐，縣政府要求5年內(nèi)再建40萬(wàn)m2商業(yè)實(shí)在是無(wú)從消化；另外住宅房地產(chǎn)部分，該縣城目前有4家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占據(jù)住宅房地產(chǎn)銷售的90%左右，而且還存在很多房屋空置，特別是只有單調(diào)住宅的物業(yè)基本無(wú)人問(wèn)津，所以這90萬(wàn)m2的住宅也是個(gè)棘手的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商請(qǐng)專家尋求解決方案。專家對(duì)問(wèn)題分析后制定了該項(xiàng)目的規(guī)劃方案。但經(jīng)研究總覺(jué)得不踏實(shí)。因此決定再請(qǐng)專家，這次請(qǐng)到一位專做城市規(guī)劃的王專家，王專家接到項(xiàng)目，帶領(lǐng)其團(tuán)隊(duì)，仔細(xì)做了兩個(gè)月研究，提供了一套操作方案，以免予這一項(xiàng)目變成“鬼屋”工程。
　?。ǘ﹩?wèn)題改進(jìn)建議
　　王專家對(duì)于該項(xiàng)目的研究是從城市發(fā)展規(guī)劃的視角切入，跳出地塊看地塊。他對(duì)于A項(xiàng)目的規(guī)劃建議主要有以下方面：
　　第一，A項(xiàng)目的規(guī)劃，應(yīng)該用城市發(fā)展的規(guī)劃理念取代小區(qū)樓盤的規(guī)劃理念。王專家強(qiáng)調(diào)，他們的規(guī)劃方案跟上一個(gè)專家的方案區(qū)別之處就是規(guī)劃理念的不同，上一位專家堅(jiān)持的是小區(qū)樓盤的規(guī)劃理念。對(duì)于為什么要利用城市發(fā)展的規(guī)劃理念，王專家提供一個(gè)重要論據(jù)，即該項(xiàng)目地塊的區(qū)位重要性分析，讓開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)卣欧?。王專家認(rèn)為A項(xiàng)目地塊在未來(lái)縣城發(fā)展中處于十分重要的核心地位，即西臨工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、東靠新行政中心區(qū)、南接老城區(qū)、北到大新城區(qū)，可以說(shuō)是新城中心。根據(jù)TOD理論，即“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，在規(guī)劃居民或商業(yè)區(qū)時(shí)，應(yīng)采取公共交通使用最大化的非汽車化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式，通過(guò)多種手段結(jié)合來(lái)鼓勵(lì)公共交通的使用。未來(lái)縣城的發(fā)展是朝有著規(guī)劃中火車站的北部新城發(fā)展，A地塊承載著老城向新城發(fā)展的節(jié)點(diǎn)和引導(dǎo)作用，同時(shí)也要服務(wù)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和行政中心。因此這一地塊決不能用簡(jiǎn)單的小區(qū)樓盤的規(guī)劃思想來(lái)做，要從城市發(fā)展規(guī)劃入手，將其按照新城中心區(qū)來(lái)打造。
　　
　　第二，既然這是城市發(fā)展的項(xiàng)目，就不僅關(guān)系到開(kāi)發(fā)商，同時(shí)也關(guān)系縣政府。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分與當(dāng)?shù)卣献?，幫助政府?chuàng)造功績(jī)，換得更多優(yōu)惠政策，以盡可能實(shí)現(xiàn)5年目標(biāo)。最終在雙方商談下，1300畝土地有400畝公園和學(xué)校用地，政府免費(fèi)讓開(kāi)發(fā)商代建；另外政府也同意將部分公務(wù)員住宅和政務(wù)服務(wù)部門遷入此地塊，幫助開(kāi)發(fā)商促銷售，實(shí)現(xiàn)雙贏。
　　第三，分析項(xiàng)目發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制，從整個(gè)區(qū)域發(fā)展盤活存量，激活增量，不然單靠當(dāng)?shù)?00萬(wàn)人口無(wú)法消化這么多商業(yè)和住宅。王專家認(rèn)為該項(xiàng)目動(dòng)力可分為內(nèi)部和外部?jī)刹糠?。?nèi)部動(dòng)力分為3方面：一是十七屆三中全會(huì)規(guī)定農(nóng)村土地可流轉(zhuǎn)，這樣農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了解放，自身有著農(nóng)民變市民的向往和訴求；二是當(dāng)?shù)乩铣遣疬w，會(huì)帶來(lái)住房的剛性需求；另一個(gè)就是居民舊房換新房的心理需求。至于外部動(dòng)力，就是靠當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的引入。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)芈糜钨Y源和有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品非常豐富，因此這個(gè)地塊可以部分做生態(tài)旅游配套；另外本地塊靠近工業(yè)區(qū)和行政中心，可以做商務(wù)和政務(wù)辦公及接待；再者靠近職教區(qū)，可以做勞工培訓(xùn)的配套等。
　　第四，開(kāi)發(fā)商要向政府講述土地動(dòng)態(tài)成長(zhǎng)與升值，借鑒蘇州工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃理念。所謂土地動(dòng)態(tài)成長(zhǎng)與升值，是指將土地合理規(guī)劃，分期拋出，隨著時(shí)間推移和周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，后期拋出的土地及相關(guān)物業(yè)會(huì)大幅升值。蘇州工業(yè)園區(qū)就是這樣一個(gè)規(guī)劃理念，開(kāi)園15年來(lái)，一直儲(chǔ)備大量彈性綠地?！皬椥跃G地”是在用地性質(zhì)確定的情況下，由于建設(shè)實(shí)際的需要而出現(xiàn)的一種用地過(guò)度狀態(tài)?！皬椥跃G地”的一邊或兩邊是不同性質(zhì)的用地，在規(guī)劃建設(shè)前期由于實(shí)際建設(shè)需要以綠地形式加以保留，隨著建設(shè)推進(jìn)，“彈性綠地”可以慢慢壓縮，最終成為一個(gè)小型綠化帶。這樣下來(lái)，土地和相關(guān)物業(yè)的邊際價(jià)值逐漸遞增。因此5年快速建成并不如長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的效益高。
　　第五，公益項(xiàng)目先行，借鑒蘇州工業(yè)園區(qū)。占地約12 km2的金雞湖是中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)的“眼睛”，環(huán)湖周邊22 km為開(kāi)放式公共綠帶，以道路分隔后才是低密度住宅。規(guī)劃基于公共利益先導(dǎo)理念（即金雞湖是市民的金雞湖，湖濱是城市的公共資源），立足于公共資源受益者首先應(yīng)該是公眾，不允許其以任何方式私有化或被少數(shù)人占有，只有讓市民時(shí)刻感受到自己是這里的主人才能激發(fā)起創(chuàng)造、工作的激情。因此應(yīng)該先造景，后造房，公園和學(xué)校建設(shè)先行，會(huì)帶來(lái)后期住宅的大幅升值。
　　第六，借鑒蘇州工業(yè)園鄰里中心的理念，引入生活性商業(yè)配套。鄰里中心是指鄰里單位的公共中心，包括商業(yè)、醫(yī)療、圖書館、教堂等公共機(jī)構(gòu)，開(kāi)放的空間和住宅，即我國(guó)的社區(qū)服務(wù)中心。鄰里中心起3個(gè)作用：為園區(qū)居民提供配套的生活服務(wù)；成為社區(qū)商業(yè)服務(wù)的載體；聚集商氣人氣，促進(jìn)園區(qū)區(qū)域性繁榮。因此要努力完善這些生活服務(wù)設(shè)施，這樣才能吸引人來(lái)居住。
　　
　　五、結(jié)論與不足
　　
　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)轉(zhuǎn)型期，基于簡(jiǎn)單的樓盤建設(shè)思想形成的樓盤已經(jīng)很難吸引到購(gòu)買人群，時(shí)間長(zhǎng)了也就會(huì)形成一棟棟“鬼屋”。對(duì)于這樣嚴(yán)重的問(wèn)題，我們不能忽略，一定要轉(zhuǎn)變研究視角和理念。規(guī)劃階段是非常重要的一環(huán)，我們要摒棄簡(jiǎn)單的小區(qū)樓盤規(guī)劃理念，站在更高的角度思考問(wèn)題，從城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面尋求突破，利用土地動(dòng)態(tài)成長(zhǎng)和升值，不斷從多方面、細(xì)微處滿足人們對(duì)高品質(zhì)生活空間的需求。只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)越來(lái)越少的出現(xiàn)“鬼屋”，居民的生活空間才會(huì)成為真正的養(yǎng)生宜居之所。本文只是從規(guī)劃層面對(duì)“鬼屋”現(xiàn)象簡(jiǎn)要分析，沒(méi)有利用嚴(yán)格的分析工具是本文的不足之處。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、許樂(lè)群.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析[M].中國(guó)建筑工業(yè)