摘要：項目成本管理的興起為工程項目在成本預算與控制方面提供了完善的理論體系。文章以項目成本管理的相關(guān)理念和理論為分析基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，對房地產(chǎn)項目在項目成本管理中應(yīng)當注意的問題進行了分析。
　　關(guān)鍵詞：項目成本管理；房地產(chǎn)
　　
　　成本的概念廣泛地出現(xiàn)在各種經(jīng)濟學和管理學的文獻中。經(jīng)濟學理論中認為成本是企業(yè)投入生產(chǎn)的各種要素的租金，管理學中認為成本是企業(yè)運營的投入，美國會計學會對成本概念的定義是“成本是為達到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量?！背杀竟芾硎侵福簩λl(fā)生的成本費用支出有組織、有系統(tǒng)的進行預測、決策、計劃、控制、核算、分析與考核等一系列科學管理。項目成本管理是指：根據(jù)企業(yè)的總體目標和項目的具體要求。在項目實施過程中，對項目成本進行有效的組織、實施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動，以達到強化經(jīng)營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實現(xiàn)目標利潤，創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益的過程。
　　
　　一、項目成本管理的主要觀念
　　
　　(一)成本效益觀念
　　成本管理觀念是人們對成本管理有關(guān)問題的認識。傳統(tǒng)的成本管理是以是否節(jié)約為依據(jù)，片面地從降低成本乃至力求避免某些費用的發(fā)生人手，強調(diào)節(jié)約和節(jié)省。傳統(tǒng)成本管理的目的可簡單的歸納為減少支出、降低成本。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，利潤是企業(yè)追求的首要目標，成本管理工作也應(yīng)該樹立成本效益觀念，實現(xiàn)由傳統(tǒng)觀念向現(xiàn)代觀念的轉(zhuǎn)化。
　　我國目前正處于轉(zhuǎn)型期，社會主義市場經(jīng)濟體制正在逐步完善，企業(yè)也應(yīng)該以市場為導向，向市場提供質(zhì)量盡可能高、功能盡可能完善的產(chǎn)品和服務(wù)。企業(yè)項目成本管理也就應(yīng)該與企業(yè)的整體經(jīng)濟效益直接聯(lián)系起來，以一種新的人事觀——成本效益觀念看待成本及其控制問題。
　　
　　(二)多動因的成本管理觀念
　　現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，企業(yè)作為競爭主體，應(yīng)該樹立怎樣的成本管理觀念來支配企業(yè)的成本管理工作，是一個既有一定理論意義，又有一定現(xiàn)實意義的問題。
　　庫珀和卡普蘭在《成本會計怎樣系統(tǒng)的歪曲了產(chǎn)品成本》的論文中第1a5179cff8ae06542b6dec93d181169b517f219bba73d030dc67bb03a1d2e3f9一次提出了“成本動因”理論，認為成本在本質(zhì)上是一種函數(shù)。使各種獨立或交互作用著的因素(自變量)合理驅(qū)動的結(jié)果，那么驅(qū)動成本的動因主要有哪些呢?
　　傳統(tǒng)上把業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量)看作是唯一的成本動因(自變量)，至少認為它對成本分配起著決定性的制約作用，而把其他因素(動因)撇開不論。按照這一成本動因思想，企業(yè)的全部成本分為變動成本和固定成本兩大類?；谶@個認識，形成了諸如量本利分析以及依存于產(chǎn)量的彈性預算等在成本費用管理中的具體應(yīng)用。這些觀點有一定的理論基礎(chǔ)，但是，業(yè)務(wù)量并不是驅(qū)動成本的唯一因素。
　　按照庫珀和卡普蘭的“成本動因”理論。成本動因可歸納為五類，數(shù)量動因、批次動因、產(chǎn)品動因、加工過程動因、工廠動因。從這個觀點出發(fā)，應(yīng)在分析有關(guān)成本動因的基礎(chǔ)上，開辟和尋找成本控制的新途徑。比如，按照作業(yè)成本法(ABC法)對成本動因的分析，企業(yè)成本可劃分為有業(yè)務(wù)量動因驅(qū)動的短期變動成本如直接材料、直接人工等和由作業(yè)量動因驅(qū)動的長期變動成本(主要是各種間接費用)?；诖朔N認識，在企業(yè)成本管理中可考慮通過實現(xiàn)適度經(jīng)營規(guī)模來有效的控制成本，因為通常較大規(guī)模比較小規(guī)模更有利于降低單位產(chǎn)品成本。
　　
　　(三)成本的系統(tǒng)管理觀念
　　受長期計劃經(jīng)濟觀念的影響，企業(yè)在成本管理中往往只注重生產(chǎn)成本的管理，忽視其他方面的成本分析與研究，這種成本管理觀念遠遠不能適應(yīng)市場經(jīng)濟環(huán)境的要求。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)能樹立成本的系統(tǒng)管理觀念。將企業(yè)的成本管理工作視為一道系統(tǒng)工程，強調(diào)整體與全局，對企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容、方法進行全方位的分析研究。一方面，為使企業(yè)產(chǎn)品在市場上具有強大的競爭力，成本管理就不能再局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)(制造)過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計：向后延伸到顧客的使用、維修及處置，按照成本全程管理的要求，就會涉及到產(chǎn)品的信息來源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫存成本、銷售成本，以及對顧客的維修成本、處置成本等成本范疇。另一方面，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，非物質(zhì)產(chǎn)品日趨商品化。與此相適應(yīng)，成本管理的內(nèi)環(huán)也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、資本成本、服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本等。最后，在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)管理的重心由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，由重生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營決策管理，研究分析各種決策成本也就成為企業(yè)成本管理的一項至關(guān)重要的內(nèi)容，如相關(guān)成本、差量成本、機會成本、編輯成本、付現(xiàn)成本、重置成本、可避免成本、可遞延成本、未來成本等等。
　　
　　二、項目成本管理理論的簡要回顧
　　
　　(一)成本意識
　　成本意識，也有譯為“成本警覺”的。在西方國家主要指：(1)注意控制成本，使成本不超出限額；(2)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，經(jīng)常保持成本的最低水平；(3)努力使成本降低到最低數(shù)。成本意識是現(xiàn)代成本管理中一個最為基本的立足點。
　　現(xiàn)代成本意識是指企業(yè)管理人員對成本管理和控制有足夠的重視，不受“成本無法再降低”的傳統(tǒng)思維定式的束縛。充分認識到企業(yè)成本降低的潛力是無窮的。以“JIT”(Just-In-Time Production，適時生產(chǎn)控制)和“成本企劃”(Target costing/Costdesign，TC/TD)為代表的日本成本管理實踐不同于西方的一個重要特點是：與其設(shè)定合理的目標，不如設(shè)定理想的目標。必須指出，這種無窮盡降低成本的思想必須依靠戰(zhàn)略構(gòu)筑、組織措施的配合才能形成現(xiàn)代完整意義上的成本意識。表現(xiàn)為，一是把降低成本的工作從管理部門擴展到供應(yīng)、生產(chǎn)和設(shè)計等各個部門。形成全廠全員式的降低成本格局，形成縱橫貫穿企業(yè)各部門的“組織化成本意識”；二是將降低成本從戰(zhàn)略布局的高度加以定位，即從選擇開發(fā)項目種類、規(guī)模起就注入成本思考，確立具有長期發(fā)展觀的“戰(zhàn)略性成本意識”。
　　
　　(二)成本效益
　　成本效益是價值工程思想的一種體現(xiàn)。當代社會，作為企業(yè)來說，應(yīng)當著眼于市場需求，向市場提供質(zhì)量盡可能高，功能盡可能多的產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足人們提高生活水平的要求。為了實現(xiàn)這一目的，往往要增加一部分成本，企業(yè)成本管理的目的應(yīng)是以盡可能少的成本支出，獲得盡可能多的使用價值。從而為賺取利潤提供盡可能好的基礎(chǔ)。這里，“盡可能少的成本支出”與“降低成本”在概念上是有區(qū)別的，“盡可能少的成本支出”不一定有著“降低成本”的結(jié)果。這就是成本效益理論。
　　
　　(三)成本抑減與成本避免
　　又稱“成本節(jié)省”，即以一種改造的眼光對現(xiàn)存的企業(yè)環(huán)境從整體上和微觀中都進行細致、深入的考察，力求在工作現(xiàn)場不徒耗無謂的成本和改進工作方式以節(jié)約成本將發(fā)生的成本支出。成本抑減的結(jié)果是樹立更新的標準。常用的抑減手段有工作方法的改進、產(chǎn)品設(shè)計及品質(zhì)的改良、價值分析法的運用、配件來源向外采購或自行制造的選擇、全面質(zhì)量控制、最經(jīng)濟采購、現(xiàn)型規(guī)劃技巧、及時存貨管理方法的使用等。系統(tǒng)的說，成本抑減表現(xiàn)為“成本維持”和“成本改善”兩種執(zhí)行形式：節(jié)約能耗、防止事故、以招標方式采購原材料或設(shè)備，屬于成本維持的初級形式；現(xiàn)代“適時生產(chǎn)系統(tǒng)”則將成本維持提高到了新的高度，它以“零庫存”形式節(jié)約了幾乎全額的庫存成本；以擴大生產(chǎn)規(guī)模和提高勞動生產(chǎn)率來降低單位產(chǎn)品成本則不同于成本維持。它有著更為積極的改善態(tài)勢，當然也只是一種基于傳統(tǒng)規(guī)模經(jīng)濟學的質(zhì)樸且粗劣的改善方式：現(xiàn)代的“作業(yè)成本分析”及其相配合的業(yè)績計量與評價方式則是一種更為精密、更為深入的成本改善方法，其成效在歐美實務(wù)界有目共睹。
　　
　　(四)全生命周期成本控制
　　在傳統(tǒng)成本控制思想指導下形成的各種控制手段“如標準成本控制法、預算控制法等”固然服務(wù)于降低成本的目標。但充其量只是較早期的“成本維持”，它以達成及維持目前標準為目標。隨著成本管理實踐的發(fā)展，“成本改善”與“成本避免”兩種形態(tài)的成本降低方式應(yīng)被納入更廣泛的成本控制范疇。以產(chǎn)品全生命周期目標成本為起點的成本控制極具現(xiàn)代特色。
　　通常產(chǎn)品的生命周期是從某種產(chǎn)品與市場的關(guān)系來說的，從產(chǎn)品進入市場到退出市場一般經(jīng)歷導人期、成長期、成熟期與衰退期這樣一個循環(huán)。然而就每件產(chǎn)品形成乃至消亡的歷程而言，經(jīng)歷的則是從企劃、開發(fā)、制造到顧客使用、廢棄這樣一種循環(huán)。所謂生命周期成本(Life cycle cost，LCC)是在后一種意義上使用生命周期這一術(shù)語的。
　　LCC有狹義與廣義兩種認識。狹義的LCC是指在企業(yè)內(nèi)部及其相關(guān)聯(lián)方發(fā)生的由生產(chǎn)者負擔的成本，具體指產(chǎn)品企劃、開發(fā)、設(shè)計、制造、營銷與物流等過程中的成本。廣義LCC，又稱“全生命周期成本”(Total life cycle COSt)，則不僅包括上述生產(chǎn)方發(fā)生的成本，而且要把消費者購入產(chǎn)品后發(fā)生的使用成本、廢棄成本等也包括在內(nèi)。在產(chǎn)品的全生命周期過程中，每個階段都有其獨自的成本特性，不但各階段成本發(fā)生額不盡相同，而且各階段“能確定的成本額”更是有極大的差距，指出了過程階段與成本特性的關(guān)系。
　　
　　三、項目成本管理在房地產(chǎn)項目中的運用
　　
　　(一)設(shè)計階段的成本控制
　　項目設(shè)計的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，而且也影響建設(shè)項目的使用價值和投資收益，因而設(shè)計階段對項目投資的影響最大。據(jù)統(tǒng)計，在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為75％～95％，在擴初設(shè)計階段，對工程造價的影響只占工程總造價的35％～75％，在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為5％～35％。很顯然，項目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段。根據(jù)以往所開發(fā)的項目統(tǒng)計，設(shè)計費一般只占建安工程總造價的1％左右，但正是這1％的費用，對工程造價的影響卻占75％以上。按價值工程的理論來說，加入設(shè)計費的投入可以降低建設(shè)項目的成本，即增加10％的設(shè)計費可節(jié)約5％的總工程造價。
　　
　　(二)工程承發(fā)包階段的造價控制
　　通過建設(shè)項目招投標，發(fā)包中位可以在眾多的投標中位之間選定報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。就招投標性質(zhì)可以分為閉口和不閉口，就形式上來說有施工圖招標、工程量招標、費率招標等，不同的情況適合不同的招標方式，不同的招標方式都有其優(yōu)缺點。因此無論用哪種形式招投標都必須考慮到對今后的工程實施和結(jié)算時可能帶來的負面影響。
　　對開發(fā)商來說知道工程的大概造價越早越好，以使能早點確定預期價格，做到心里有數(shù)。要做到這點方法有一種：是用閉口價格，但這一般只有在施工圖紙出齊情況下，才可能實行閉口價，這種方式常以多層住宅居多：一是在采用非閉口價包干的情況下。待施工圖出齊之后，可以進行預算審價，既對施工中位的預算進行審核，又實行包干，這樣也能較早確定中位造價。因為設(shè)計修改和工程變更、簽證所涉及的金額般占總造價的比例較小，只須大概估個金額即可。但閉口價同樣存在風險，轉(zhuǎn)別是工期較長的項目，各種政策的出臺，材料價格的升降都是雙方應(yīng)充分考慮到的，另外對于裝修部分因市場價格千變?nèi)f化，材料型號、式樣、生產(chǎn)廠家都往往在施工過程中邊落實邊施工，難以采用閉口價的形式來確定其總價。
　　
　　(三)施工階段的成本控制
　　質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是項目監(jiān)理中位的三大任務(wù)。但目前監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個層而上，因而成本控制還是由建設(shè)中位決定。因此。若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最重要的就是加強圖紙會審工作。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工方由于施工之前沒有詳細地審查施工圖紙，使建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)逆斜梁并未及時更改，既給建設(shè)中帶來了額外的經(jīng)濟損失，又增加了施工中位的技術(shù)難度，同時還降低了房屋使用的舒適度。
　　
　　(四)工程預決算的成本控制
　　在下一步的項目開發(fā)中，還需進行建設(shè)工程過程的造價進行監(jiān)控。建設(shè)工程過程的造價監(jiān)控一般是指建設(shè)造價咨詢等社會中介機構(gòu)，接受發(fā)包方(建設(shè)單位)的委托，運用專業(yè)技術(shù)知識，自項目立項至竣工結(jié)算，為建設(shè)單位提供建設(shè)項目的過程、方位的造價咨詢服務(wù)。通過工程造價的監(jiān)控，確保投資價款的合理使用，最大限度地發(fā)揮建設(shè)工程的投資效