2005年，在房地產(chǎn)整頓風(fēng)暴后，開(kāi)發(fā)商不約而同地選擇“捂盤(pán)”，與政策博弈。房?jī)r(jià)居高不下，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的民間造房運(yùn)動(dòng)正在蓬勃興起。展望2006年房地產(chǎn)走勢(shì)，仍有三大懸念待解。
　　
　　2005年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，從政府出臺(tái)“國(guó)八條”，嚴(yán)厲整頓房地產(chǎn)，到集體爆炒“降價(jià)”，雖然房?jī)r(jià)沒(méi)有驟然下跌，但精明的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)覺(jué)得土地的稀缺，于是開(kāi)始大規(guī)?！皟?chǔ)地”。囤積居奇是商人的本色，一場(chǎng)政府與開(kāi)發(fā)商的貓鼠游戲開(kāi)始上演。整頓開(kāi)始生效，在整頓的大棒下，“爛尾”樓開(kāi)始回暖，萬(wàn)般無(wú)奈之下，業(yè)主逼上梁山，民間造房運(yùn)動(dòng)蓬勃興起，但政府旁觀，銀行無(wú)助，地產(chǎn)商嘲笑的情形下，合作建房紛紛流產(chǎn)成為2005年最后的挽歌。展望2006年，房地產(chǎn)三大懸念仍有待破解。
　　
　　政府與開(kāi)發(fā)商：整頓→博弈→爛尾樓
　　
　　2005年6月25日，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局、監(jiān)察部7部委齊刷刷坐在媒體面前，鄭重宣布要整頓全國(guó)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。與以往不同，7部委要求這次整頓必須由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府負(fù)責(zé)，各城市人民政府具體組織實(shí)施。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作的任務(wù)，分解到具體部門(mén)，并加強(qiáng)監(jiān)督檢查。
　　“明眼人一看就知道，文件雖然聲勢(shì)浩大，但并非以國(guó)務(wù)院的名義下發(fā)，地方政府依然可以走走形式。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。
　　整頓風(fēng)暴的即將開(kāi)始，“降價(jià)”風(fēng)又立即熱炒。今年房地產(chǎn)圈子說(shuō)的最多的一個(gè)詞是降價(jià)，但房地產(chǎn)究竟降價(jià)沒(méi)有？只有消費(fèi)者和房產(chǎn)商知道。以全國(guó)房?jī)r(jià)最高的上海為例，截至2005年9月底，上海新上市積壓的一手房最多時(shí)超過(guò)2000萬(wàn)平方米；10月以來(lái)，新房存量還有近1700萬(wàn)平方米。銷(xiāo)售量雖然也在增加，但增量遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上上市量，可售房源越積越多。究其原因，從2005年5月份樓市調(diào)控發(fā)力開(kāi)始，近半年來(lái)，開(kāi)發(fā)商不約而同地選擇“捂盤(pán)”，與政策博弈。
　　以上海為例，據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2005年上海商品房新增開(kāi)發(fā)面積在3000萬(wàn)平方米以上，按目前市場(chǎng)整體均價(jià)8000元／平方米（實(shí)際區(qū)域價(jià)格差異很大）計(jì)算，至少需要2400億資金才能將其消化掉。而2005年內(nèi)，上海市政府安排的1000萬(wàn)平方米動(dòng)遷配套商品房和定向銷(xiāo)售的1000萬(wàn)平方米中低價(jià)房將陸續(xù)上市，其對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的“下拉”效應(yīng)會(huì)越來(lái)越大。這些表明，未來(lái)上海樓市將持續(xù)處在供大于求的狀態(tài)之下，專(zhuān)家說(shuō)，“價(jià)格上漲已無(wú)可能。”
　　“哪里降了，本來(lái)5000一平方米的房子被炒高到10000，現(xiàn)在還是那個(gè)價(jià)錢(qián)，連地鐵最盡頭也是7000多，老百姓還是買(mǎi)不起啊。”一位久居上海的朋友告訴記者。
　　銀根緊縮、政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重壓下，土地立即成為稀缺資源，地產(chǎn)商已囤積土地作為暴利的原始起跑線?！罢l(shuí)的土地儲(chǔ)備多，誰(shuí)就有可能在未來(lái)的市場(chǎng)上多分一杯羹?！蔽靼材撤康禺a(chǎn)商告訴記者。
　　但儲(chǔ)地必須付出代價(jià)，從2005年5月1日起，廣州的開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地不得不掂量錢(qián)包了，花錢(qián)買(mǎi)地若超過(guò)一年不開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商就必須每月支付地價(jià)的1.2%作為土地閑置費(fèi)。這是廣州市國(guó)土房管局公布的《廣州市土地閑置費(fèi)征收使用管理辦法》首次對(duì)土地閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。南京市從2005年3月1日就開(kāi)征了土地閑置費(fèi)，西安市國(guó)土局則明令，征地三年未開(kāi)發(fā)者，政府將依法收回土地。
　　國(guó)家宏觀調(diào)控著力打擊房地產(chǎn)，銀行緊跟著又抬高房貸的門(mén)檻，央行加息等等，一系列猛藥下去，地產(chǎn)商們的爛尾樓開(kāi)始顯現(xiàn)。
　　根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海南已復(fù)工續(xù)建的爛尾樓不到1/3，上海爛尾樓最多時(shí)曾達(dá)到200余處，廣州的爛尾樓有120多宗共計(jì)900余萬(wàn)平方米， 天津共有停緩建項(xiàng)目37個(gè)建筑面積180萬(wàn)平方米。
　　政府面對(duì)地處要地的爛尾樓很頭疼，據(jù)說(shuō)，有一次，西安新任的市長(zhǎng)坐著車(chē)圍繞他管理的城市巡查，忽然看見(jiàn)地處南門(mén)外非常耀眼的著名爛尾樓，他對(duì)身邊的建委主任說(shuō)，“這是誰(shuí)家開(kāi)發(fā)的，怎么老是停在那里，告訴他，如果他再不開(kāi)發(fā)，政府就拍賣(mài)！”建委主任趕緊派人找來(lái)開(kāi)發(fā)商，老板手一攤，說(shuō)“沒(méi)錢(qián)，你們政府要收回，可以，我巴不得，你給我錢(qián)。”下面人回去給主任匯報(bào)，主任說(shuō)，政府哪來(lái)錢(qián)處理你的爛尾樓。
　　民間：房?jī)r(jià)高，自己造
　　2005年最自發(fā)的力量來(lái)自民間。當(dāng)房?jī)r(jià)居高不下，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的民間造房運(yùn)動(dòng)蓬勃興起，從北京個(gè)人合作建房領(lǐng)袖于凌罡開(kāi)始，這場(chǎng)運(yùn)動(dòng)立即席卷全國(guó)，上海、廣州、成都、西安紛紛揭竿而起，有人戲稱(chēng)這猶如當(dāng)年陳勝吳廣起義，但很快這場(chǎng)運(yùn)動(dòng)就偃旗息鼓。
　　以上海為例，2004年4月，身在美國(guó)的留學(xué)生翁云在網(wǎng)上發(fā)出帖子：“你想用同一筆錢(qián)既買(mǎi)房又自己開(kāi)公司當(dāng)老板，還可以結(jié)識(shí)一大批有志創(chuàng)業(yè)的人才，一舉三得嗎？集體買(mǎi)地造房team是你的最佳選擇！”
　　據(jù)稱(chēng)，不到一個(gè)月，就有50多位海外留學(xué)人士和國(guó)內(nèi)的IT業(yè)人士、會(huì)計(jì)、金融人才、房屋設(shè)計(jì)師等加入了這個(gè)團(tuán)隊(duì)。到2004年7月底，他們已經(jīng)籌集到了100萬(wàn)美元。2005年5月19日，成本測(cè)算報(bào)告第六稿出臺(tái)，內(nèi)部成本售價(jià)5691元／平方米，地塊目標(biāo)在上海內(nèi)環(huán)線之內(nèi)的靜安區(qū)。在這樣一個(gè)地理位置，這樣一個(gè)售價(jià)，無(wú)疑是非常具有吸引力的。當(dāng)時(shí)，他們確定了工作重點(diǎn)：開(kāi)辦實(shí)業(yè)股份公司、爭(zhēng)取政府支持、購(gòu)進(jìn)地塊、融資貸款等等。
　　之后，翁云和團(tuán)隊(duì)成員聯(lián)合了50多位海外留學(xué)博士聯(lián)名寫(xiě)信，請(qǐng)求上海市有關(guān)部門(mén)能給“海歸”免去建房的所有稅收，但他們的愿望沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，相關(guān)政府部門(mén)也沒(méi)有向他們提供便宜合適的地皮。2005年1月，上海個(gè)人合作建房的倡導(dǎo)人翁云改變了原先的計(jì)劃，開(kāi)始在松江、閔行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。此次個(gè)人合作建房計(jì)劃宣告流產(chǎn)。
　　有人事后取笑他們，說(shuō)這類(lèi)似“一群小孩子在玩積木”。在這場(chǎng)游戲里，政府冷漠地觀望，開(kāi)發(fā)商公開(kāi)說(shuō)風(fēng)涼話(huà)，銀行說(shuō)政府沒(méi)有明確態(tài)度，他們不放款。于是對(duì)個(gè)人合作建房者來(lái)說(shuō)，注定了這條路很難走。在房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之前房?jī)r(jià)一天天飛漲的情況下，個(gè)人合作建房設(shè)想的出現(xiàn)實(shí)際上體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)高房?jī)r(jià)的無(wú)奈和反抗。
　　“盡管這種反抗有點(diǎn)堂吉·訶德。”西安個(gè)人合作建房倡導(dǎo)者熊暉告訴記者。
　　
　　2006：三大懸念待解
　　
　　展望2006年房地產(chǎn)走勢(shì)，仍有三大懸念待解。由建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合制定的《住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》在2005年10月份已經(jīng)開(kāi)始征求意見(jiàn)，看來(lái)這個(gè)重大政策將留給2006年了。根據(jù)《辦法》的征求意見(jiàn)稿，以后，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任所需費(fèi)用不得從住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支；住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，修復(fù)費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，也不得從住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。樓房共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主2/3以上通過(guò)后實(shí)施。
　　另外一個(gè)懸念是二手房交易將征20%個(gè)人所得稅。雖然國(guó)家稅務(wù)總局和建設(shè)部的說(shuō)法不太一致，但是，二手房交易征收所得稅其實(shí)是一個(gè)老政策，但現(xiàn)在，這個(gè)政策方向開(kāi)始改變了，近期，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》，重申二手房交易必須繳納個(gè)稅。北京市也開(kāi)始有了新動(dòng)作，北京市轉(zhuǎn)發(fā)了相關(guān)的通知，明確規(guī)定了個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的程序?yàn)椤跋榷惡笞C”：北京市各級(jí)房屋管理部門(mén)對(duì)于未出具契稅完稅證明或契稅核定證明的，不予受理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
　　最后是否開(kāi)征物業(yè)稅成為一個(gè)焦點(diǎn)，特別是物業(yè)稅征收可能給房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響、對(duì)買(mǎi)房人帶來(lái)的影響，引起爭(zhēng)議。根據(jù)今年年底舉辦的“中國(guó)財(cái)稅論壇2005”上國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)官員表示的“十一五”期間要穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅的思路理解，北京將在近期有所動(dòng)作，有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，也許2006年北京將出臺(tái)物業(yè)稅的相關(guān)政策。
　　物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
　　據(jù)有關(guān)分析說(shuō)，在買(mǎi)房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地產(chǎn)商一次性要付清70年土地出讓金是土地成本過(guò)高的主要原因，能否以物業(yè)稅的方式，每年為土地支付成本，開(kāi)發(fā)期間，每年由地產(chǎn)商支付，房子賣(mài)出后，由業(yè)主每年支付，這是近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)談?wù)撟疃嗟脑?huà)題。