【摘要】筆者認(rèn)為，新頒布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》對我國目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)估價(jià)、統(tǒng)計(jì)等方面存在的眾多弊端進(jìn)行了有效的控制管理。本文將對此展開研究。
　　
　　目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的暴利令人咋舌，在房地產(chǎn)暴利的背后是少數(shù)人的財(cái)富快速增長。從2004年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上可以看出，前200人中有64人來自房地產(chǎn)行業(yè)，在前20名中，竟有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。在這其中，房地產(chǎn)企業(yè)利用會計(jì)準(zhǔn)則漏洞操縱利潤的大有人在，擾亂了國家正常的市場經(jīng)濟(jì)秩序。2006年2月15日，新會計(jì)準(zhǔn)則發(fā)布，并將于2007年1月1日起在上市公司施行。
　　新會計(jì)準(zhǔn)則從準(zhǔn)備到出臺經(jīng)歷了三年的時間，并基本實(shí)現(xiàn)了與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同。隨著新會計(jì)準(zhǔn)則正式實(shí)行時間的臨近，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代也將宣告結(jié)束。同時，新會計(jì)準(zhǔn)則也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了更加公正、穩(wěn)定的制度保證，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
　　
　　一、公允價(jià)值計(jì)量引入的巨大影響
　　新會計(jì)準(zhǔn)則出臺意味著投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)將面臨巨大變化。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，新會計(jì)準(zhǔn)則指出：企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日可以采用成本模式或公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
　?。ㄒ唬┏杀灸Ｊ?br/>　　采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 ４ 號——固定資產(chǎn)》。采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》。
　?。ǘ┕蕛r(jià)值模式
　　在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可采取公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并應(yīng)同時滿足下列條件：
　?。?投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。
　?。?企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。
　　采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。
　　應(yīng)將從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式視為會計(jì)政策變更，根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第28 號——會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。公允價(jià)值的確定方式為：市場參考價(jià)格或現(xiàn)金流貼現(xiàn)價(jià)值。公允價(jià)值計(jì)量模式是指以市場價(jià)值或未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為資產(chǎn)和負(fù)債的主要計(jì)量屬性的會計(jì)模式。我國新準(zhǔn)則與國際會計(jì)準(zhǔn)則的主要區(qū)別就在于公允價(jià)值的使用程度上，新準(zhǔn)則在公允價(jià)值的使用上相對國際準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)公允價(jià)值作為基準(zhǔn)計(jì)量基礎(chǔ)而言，仍然有一定的保留。
　　公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了NAV(重估凈資產(chǎn)值)方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位，必將引導(dǎo)市場對該方法進(jìn)一步的認(rèn)可。而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，新會計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。即使對以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，新會計(jì)準(zhǔn)則的施行也會導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量一個公司的價(jià)值，這無疑構(gòu)成制度性的長期利好。
　　新會計(jì)準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑孕育了較大的機(jī)會，由于可能每年重估地產(chǎn)價(jià)值，并以市值反映其賬面價(jià)值，將直接大幅提高公司的每股凈資產(chǎn)，降低市凈率。另外，由于折舊消失，相應(yīng)地會提高公司利潤，有效提升公司股票的估值水平?？梢哉f在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅升值的背景下，大多數(shù)投資性物業(yè)的賬面凈值相對于市場價(jià)值已經(jīng)明顯低估，這就為地產(chǎn)類的上市公司提供了一個價(jià)值再挖掘的過程，尤其是那些投資性地產(chǎn)數(shù)量龐大的公司。如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。即：不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這也給企業(yè)以及審計(jì)師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)，怎樣判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)、公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。
　　
　　二、不同計(jì)量方式的選擇對企業(yè)損益將有較大影響
　　新準(zhǔn)則規(guī)定， 企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照取得時的成本進(jìn)行初始計(jì)量。一項(xiàng)房地產(chǎn)先計(jì)入存貨，再轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)相比，與直接計(jì)入投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的損益會有較大的影響。下面筆者舉例說明這一影響。
　　例 １：Ａ企業(yè)擁有一座自建寫字樓， 建造成本 50 000萬元， 公允價(jià)值70 000萬元， 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
　?。?若企業(yè)在“準(zhǔn)則”啟用日直接轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)， 則按照初始計(jì)量原則， 其會計(jì)處理如下：
　　借： 投資性房地產(chǎn) 50 000
　　貸： 存貨 50 000
　　資產(chǎn)負(fù)債表日按公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其會計(jì)處理如下：
　　借： 投資性房地產(chǎn) 20 000
　　貸： 利得 20 000
　?。? 若企業(yè)在“ 準(zhǔn)則”啟用日仍做存貨處理， 在以后某時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)， 則轉(zhuǎn)換時會計(jì)處理如下：
　　借： 投資性房地產(chǎn) 70 000
　　貸： 存貨 50 000
　　資本公積 20 000
　　通過上例可知： 在公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的情況下， 不同處理方法對當(dāng)期損益的影響較大。
　　
　　三、投資性地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面上表現(xiàn)出來
　　新準(zhǔn)則規(guī)定：若有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著在2007年，上市公司中投資性地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面上充分體現(xiàn)出來。投資性