[基本案情]
　　
　?。保梗梗鼓辏翟拢玻慈毡桓骊惸撑c第三人縣農(nóng)林局簽訂營業(yè)用房租賃合同，約定由被告租賃第三人五間營業(yè)用房，租金１．５萬元／間，年租金７．５萬元，于合同簽定之日一次付清；合同期三年，到２００２年５月２４日期滿，租金一年一訂；１９９９年租金７．５萬元，２０００年租金基本保持不變或適當(dāng)下調(diào)。２０００年７月１８日，第三人根據(jù)縣政府要求向社會公開出售其營業(yè)用房，原告、被告分別購得第三人部分營業(yè)用房。其中原告王某購得的１０４號一間，劉某購得１０５號、１０６號兩間為被告在１９９９年５月２４日所承租的房屋。第三人在與二原告的房屋買賣合同中約定，第三人與被告簽訂的房屋租賃合同繼續(xù)有效，合同期到２００２年５月２４日屆滿；租賃費(fèi)從成交之日起（２０００年７月２３日）由原告收?。_抵購房款）。合同簽訂后，二原告支付了部分購房款，并依法取得了該三間房屋的所有權(quán)。至２００１年５月１０日，二原告與第三人結(jié)清了房款（其中，用２０００年７月２３日到２００１年５月２３日的租金沖抵了部分房款）。２００１年５月２４日前，二原告要求與被告協(xié)商確定２００１年５月２４日到２００２年５月２４日的房屋租金，被告則提出這期間的租金已于２０００年５月２５日與第三人協(xié)議確定為１．５萬元／間，不接受原告的提議。在審理過程中，被告于２００１年６月１１日向第三人交付１０４號、１０５號、１０６號三間房屋第三年（即２００１年５月２４日至２００２年５月２４日）的租金４．５萬元。被告提供的２０００年５月２５日關(guān)于確定第三年租金為１．５萬元／間的協(xié)議書系由原縣多種經(jīng)營管理局電腦操作員于２０００年９月２７日１１時１４分打印完成，該協(xié)議書上縣多種經(jīng)營管理局印章用印時間經(jīng)省檢察科學(xué)技術(shù)研究所鑒定確定在２０００年１０月份左右。被告所承租的１０４、１０５、１０６號三間營業(yè)用房２００１年到２００２年底的年租金，經(jīng)縣價格認(rèn)證中心鑒定為３．４萬元／間。
　　
　　[分歧意見]
　　
　　一審認(rèn)為，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力，被告與第三人簽訂的營業(yè)用房租賃合同對二原告有約束力，被告有權(quán)繼續(xù)承租至租賃期滿。被告與第三人間原租賃合同未約定２００１年至２００２年度的租賃期及租金給付時間，被告提供的確定第三年度的租金協(xié)議，是在該房屋出售給二原告后簽訂的，對二原告無約束力。原、被告雙方對２００１年至２００２年度租金又未達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)按市場價格和交易習(xí)慣予以確定。第三人在房屋出售后，接收被告租金４．５萬元，無法律依據(jù)，應(yīng)予以退還。因被告在庭審中表示不接受退還租金，故不予處理。判決：１．被告陳某于判決生效后１０日內(nèi)給付原告王某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租金３．４萬元，給付原告劉某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租金６．８萬元；２．駁回二原告王某、劉某的其他訴訟請求。
　　該案經(jīng)二審法院審理，判決駁回上訴，維持原判。經(jīng)省人民檢察院抗訴，再審法院依法撤銷一、二審判決，并判決陳某給付劉某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租賃費(fèi)３萬元，給付王某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租賃費(fèi)１．５萬元。
　　
　　[評析意見]
　　
　　綜觀本案，一、二審法院因認(rèn)定事實(shí)錯誤，導(dǎo)致適用法律錯誤，但其實(shí)質(zhì)上是對合同法中“買賣不破租賃原則”的錯誤運(yùn)用，導(dǎo)致了錯誤判決。合同法第２２９條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。據(jù)此，在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，這在法理學(xué)上稱之為“買賣不破租賃”。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，租賃權(quán)得對抗不特定第三人，此又被稱為租賃權(quán)的物權(quán)化。本案例中，被告與第三人在簽訂房屋租賃合同時，雖未明確約定第三年度的租金數(shù)額及支付方式，且第三人后來又和原告簽訂了房屋買賣合同，買賣合同導(dǎo)致其中部分房屋的所有權(quán)發(fā)生變動，但被告和第三人的租賃合同仍在租賃期內(nèi)，因此原租賃合同仍然對原被告有效。除非原告和被告在事后達(dá)成一致的變更租賃合同協(xié)議，否則在原告違反租賃義務(wù)時，被告可以原租賃合同對抗原告。
　　但是原租賃合同是否所有條款都對新所有權(quán)人（本案原告）都有效呢？對此問題的是非回答將導(dǎo)致完全不同的判決結(jié)果。本案一、二審認(rèn)為原租賃合同的租金條款對新所有權(quán)人無效，而是根據(jù)“市場價格和交易習(xí)慣予以確定”，這樣判決表面看起來是符合市場經(jīng)濟(jì)價值規(guī)律的，符合民法上公平原則，f2uxFzMCHm2VbKk9Y/RcjaY9T0NbuzdseEDrexqCk0U=但是卻實(shí)實(shí)在在的違反買賣不破租賃原則。
　　民法理論認(rèn)為，所有權(quán)屬于物權(quán)，而承租權(quán)則是債權(quán)。物權(quán)是權(quán)利人直接支配物的權(quán)利。物權(quán)人可以自己的意志就其標(biāo)的物上直接行使其權(quán)利，無須他人的意思表示或義務(wù)人的行為介入。物權(quán)反映的是靜態(tài)的財產(chǎn)關(guān)系，即所有權(quán)（包括其他物權(quán)）的歸屬利用關(guān)系，其主要目的是保護(hù)財產(chǎn)的靜態(tài)的安全。從一定意義上說，物權(quán)是債權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)，沒有物權(quán)就不可能產(chǎn)生合法的債權(quán)。例如，房屋所有人對于自己的房屋可以依自己的意思自行居住、出賣等。債權(quán)是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定權(quán)利。債權(quán)是相對權(quán)，反映的是動態(tài)的財產(chǎn)關(guān)系，即財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系，它表示財產(chǎn)利益從一個主體移轉(zhuǎn)到另一個主體的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系，目的是保護(hù)財產(chǎn)的動態(tài)安全。在同一標(biāo)的物上物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)的效力。例如，甲同意將房屋賣給乙，乙就取得了請求甲交付該房屋的債權(quán)，后來甲又將該房屋賣給丙，并辦理了過戶手續(xù)，丙就取得了房屋的所有權(quán)，這時乙只能請求甲承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任?；诙咴谛再|(zhì)上的不同，物權(quán)具有這種優(yōu)先效力。但這也只是一般原則，在法律有特別規(guī)定時，也有極少數(shù)例外，這就是買賣不破租賃原則。買賣不破租賃原則，體現(xiàn)了物權(quán)（所有權(quán)）與債權(quán)（租賃權(quán)）的相互關(guān)系，在這兩種權(quán)利的互動關(guān)系中，債權(quán)的效力優(yōu)先于物權(quán)的效力，這是債權(quán)對抗所有權(quán)的一個特例也是物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的一個例外。
　　但是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平等市場經(jīng)濟(jì)主體活動的復(fù)雜化，物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別界限卻越來越難以劃定，出現(xiàn)了你中有我，我中有你的融合趨勢，這一特點(diǎn)在我國擔(dān)保法及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》中有集中體現(xiàn)。在這種趨勢下，買賣不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個例外，在調(diào)整市場經(jīng)濟(jì)秩序和人民的社會生活秩序發(fā)揮了重要作用，其存在有重要的意義和法律價值。
　　第一，買賣不破租賃規(guī)則，有利于維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，體現(xiàn)了法律所追求的秩序價值目標(biāo)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平等主體之間的經(jīng)濟(jì)交往越來越密切，交易更加頻繁，有時會出現(xiàn)一間房屋今天租出去，而明天就可能轉(zhuǎn)手出賣的現(xiàn)象，如果按照調(diào)整物權(quán)與債權(quán)的一般原則來處理，新的所有權(quán)人可以對抗承租人，那么將大大增加承租人的承租風(fēng)險，造成經(jīng)濟(jì)秩序的混亂，這樣就違背了法律調(diào)整經(jīng)濟(jì)秩序的初衷，與立法目的不符。因此，為了有效發(fā)揮租賃物的效用，同時也為了穩(wěn)住財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，就有必要對買方與賣方（出租人）的權(quán)利作必要的限制，以此實(shí)現(xiàn)法的價值追求。因此，買賣不破租賃規(guī)定就運(yùn)用而生，同時我國合同法第２３０條還規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”，這些規(guī)定都是為了最大限度的保護(hù)房屋流轉(zhuǎn)秩序的穩(wěn)定。
　　
　　第二，買賣不破租賃原則有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，是合同法立法宗旨的具體體現(xiàn)。保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，是合同法立法的根本出發(fā)點(diǎn)和歸宿，合同當(dāng)事人作為民事法律關(guān)系的主體參加民事活動，其目的是取得民事權(quán)益，即在民事活動中享有權(quán)利和利益。任何侵害合同當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，都要依法受到追究。買賣不破租賃原則在平等保護(hù)買賣雙方當(dāng)事人及租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利和權(quán)益的同時，對租賃合同中承租人權(quán)利給予了特別的關(guān)懷。首先，如上所述對承租人租賃權(quán)的特別保護(hù)突出表現(xiàn)在它能夠?qū)关敭a(chǎn)所有人的所有權(quán)。其次，買賣不破租賃原則較好的保護(hù)了承租人的期待利益。其實(shí)對于簽訂合同的雙方當(dāng)事人，每個人都享有合同上的期待利益，而且也都受到合同法的保護(hù)。例如，買賣合同當(dāng)事人在合同實(shí)際履行前，買方享有獲得標(biāo)的物的期待利益，而賣方相應(yīng)的享有取得報酬的期待利益。合同法通過設(shè)立不可抗力、違約責(zé)任等規(guī)定，以及司法實(shí)踐中的情勢變更原理對期待利益予以保護(hù)或調(diào)整。而買賣不破租賃規(guī)定則體現(xiàn)了對承租人期待利益的特殊保護(hù)，承租人之所以簽訂租賃合同，無論期限長短、定期或不定期，承租人都享有租用的期待利益。例如本案例中，陳某在１９９９年５月２４日與第三人簽訂營業(yè)用房租賃合同的時候，他對租用該房屋就具有了三年利用并獲益的權(quán)利。如果出租人在租賃期間將租賃物出賣，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，那么承租人的期待利益，必然受制于新所有權(quán)人的意志。因此，通過適應(yīng)買賣不破租賃原則，則可以使承租人的期待利益得到合法保護(hù)。另外，我們應(yīng)注意的是買賣不破租賃原則，在房屋租賃合同中，對承租人的權(quán)利的保護(hù)延伸到了第三人（與原承租人生前共同居住的人）。我國合同法第２３４條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人，可以按照原租賃合同租賃該房屋”。此條規(guī)定體現(xiàn)了對承租人生產(chǎn)、生活秩序的特別保護(hù)。
　　第三，買賣不破租賃規(guī)定體現(xiàn)了民法原理中的誠實(shí)信用原則。誠實(shí)信用原則被稱為民法原則中的帝王條款，它是指民事主體在從事民事活動時應(yīng)當(dāng)誠實(shí)、守信，以善意的方式行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得規(guī)避法律，其本意是要求按照市場制度的互惠性行事，在締約時誠實(shí)并不欺詐，在締約后，守信并自覺履行。根據(jù)這一原則，首先任何當(dāng)事人要對他人和廣大消費(fèi)者誠實(shí)，恪守諾言，講究信用；其次，當(dāng)事人應(yīng)以善意的方式行使權(quán)利，在獲得利益的同時應(yīng)充分尊重他人的利益和社會利益，不得濫用權(quán)利，損害他人；再次，這一原則要求當(dāng)事人對于約定的義務(wù)要忠實(shí)履行，那種見利忘義、不講信用、擅自毀約的行為都嚴(yán)重違背了誠實(shí)信用的要求。因此，為正確適用買賣不破租賃原則，就首先要求房屋出租人在出租房屋與承租人簽訂租賃合同時，對房屋享有處分權(quán)（出租權(quán)），當(dāng)房屋出租人（同時也是出賣人）準(zhǔn)備將其所有的房屋出賣時，第一是負(fù)有通知義務(wù)，即提前通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利；第二，本著誠實(shí)信用的原則，出賣人應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)，即將要出賣的房屋上負(fù)擔(dān)的承租義務(wù)應(yīng)如實(shí)告知買受人，否則買受人可以以此對抗出賣人。房屋出租人（同時也是出賣人）的上述兩個義務(wù)，通常被稱為前合同義務(wù)，這是誠實(shí)信用原則在買賣合同和租賃合同中的具體運(yùn)用，上述義務(wù)也應(yīng)是買賣不破租賃原則中出賣人的應(yīng)有義務(wù)，從此意義說上述義務(wù)是適用買賣不破租賃原則的前提。這在我國立法例中已有規(guī)定。如合同法第２３０條就規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題意見（試行）則更是進(jìn)一步規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。這此規(guī)定都具體貫徹了誠實(shí)信用原則。
　　不僅如此，在運(yùn)用誠實(shí)信用原則指導(dǎo)買賣不破租賃原則進(jìn)行司法實(shí)務(wù)時，還要求買售人要嚴(yán)格遵守出賣人與承租人之間所簽訂的租賃合同，不能單方面撤銷或變更出賣人與承租人之間在先簽訂的合同的任何內(nèi)容。根據(jù)民法債權(quán)原理，債具有相對性，它只在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但是買賣不破租賃原則的特別規(guī)定，卻突破了債的相對性原理，它把原來與買受人毫不相關(guān)的承租義務(wù)通過買賣行為轉(zhuǎn)移給買受人，這表面看起來對買受人有損公平，但是我們仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，買受人之所以愿意接受負(fù)擔(dān)承租義務(wù)的房屋，是一種自愿承擔(dān)風(fēng)險的行為，按照風(fēng)險自負(fù)的原則，買受人的行為是一種意思自治行為，公權(quán)利不宜干涉；同時買受人也并不完全都是承擔(dān)義務(wù)的，他在承擔(dān)一定義務(wù)的同時，也會獲得相應(yīng)的權(quán)利。如本案中，原告在買此三間房屋時，享有了“利用２０００年７月２３日到２００１年５月２３日租金沖抵部分房款”的權(quán)利，以及對房屋增值的期待利益。
　　以上，我們對買賣不破租賃原則產(chǎn)生的條件及存在之合理性從民法理論上予以了分析?，F(xiàn)在我們來重新審視本案，一、二審法院在承認(rèn)租賃合同部分有效、承認(rèn)租賃期間的情況下，而否定了租賃合同事實(shí)上對租金部分的約定，重新根據(jù)“市場價格和交易習(xí)慣”予以確定；而再審法院通過搜集相關(guān)證據(jù)，根據(jù)買賣不破租賃原則，認(rèn)定原合同對承租人繼續(xù)有效，雖然原合同對第三人的租金沒有確定，但第三人在拍賣時，對第三年的租金在情況簡介中作了說明，并且原告以２０００年７月２３日至２００１年５月２３日每間每年１．５萬元標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定期間的租金沖抵部分房款，來確定第三年租金１．５萬元。對一、二審法院的判決予以改判。
　　此案雖抗訴成功，但是留給我們的思考還是很多的。從法律適用角度看就是如果本案再審過程中沒有發(fā)現(xiàn)新的證據(jù)，法院就不能運(yùn)用法律推理，那么此時，關(guān)于租金應(yīng)如何確定呢？例如甲與乙簽訂了一個房屋租賃合同，合同僅約定了租期和第一年租金，但是未約定以后租金支付數(shù)額，后來甲又與丙簽訂了房屋買賣合同，并辦理了過戶手續(xù)，丙成為房屋的合法所有人。根據(jù)買賣不破租賃原則，原租賃合同只約定了租期，對丙和乙具有約束力，但是對于租金的支付數(shù)額如何確定？此時屬于合同內(nèi)容約定不明，依據(jù)我國合同法第６１條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點(diǎn)等約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定。根據(jù)此條規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)事人對原租賃合同進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，但是此時當(dāng)事人應(yīng)如何確定呢？是甲與乙或丙與乙。我們認(rèn)為應(yīng)是后者，因?yàn)榧着c丙簽訂房屋買賣合同后，丙成為房屋所有人，他已經(jīng)取代了甲成為租賃合同的權(quán)利義務(wù)承擔(dān)者，從民法理論上說，此時可以視為甲、丙之間完成了債的概括承受，那么合同當(dāng)事人應(yīng)為丙和乙，此二者可以就房屋租金進(jìn)行約定，如約定不成，應(yīng)按合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定，這樣做表面看起來對承租人乙不公平，但是實(shí)質(zhì)上是符合公平原則的，試想乙現(xiàn)在之所以要承擔(dān)不利后果，是因?yàn)槠湓谇昂贤袨橹械氖韬鲈斐傻?，是自己有過錯，按照過錯責(zé)任原則，乙應(yīng)對自己的行為承擔(dān)責(zé)任，同時這樣做也符合市場經(jīng)濟(jì)效益原則，能夠充分發(fā)揮房屋的利用價值，做到人盡其財，物盡其用。
　　作者：江蘇省沭陽縣人民檢察院檢察長[２２３６００]
　　江蘇省沭陽縣人民檢察院[２２３６００]
　　
　　本欄目責(zé)任編輯：陳冰