陳尚鳴

就在“讓居者有其屋”的呼聲和房地產(chǎn)價(jià)格的“漲聲”越來(lái)越響的時(shí)候，市場(chǎng)一直盛傳的抑止房地產(chǎn)熱的新政終于出臺(tái)了——中國(guó)人民銀行從3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，提高首付比例。這是繼最高人民法院出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，迫使銀行收緊房貸之后，房地產(chǎn)業(yè)受到的又一次“襲擊”，以抑制房?jī)r(jià)猛漲，控制由此可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)——

房貸新政接踵而至

自1998年以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)了一系列支持商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的政策。截至2005年2月末，商業(yè)銀行發(fā)放的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額已達(dá)16508億元，占商業(yè)銀行中長(zhǎng)期貸款的23%。近期，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅持續(xù)高位運(yùn)行，2004年全年新建商品房平均銷售價(jià)格上漲14.4%，遠(yuǎn)高于其他各類物價(jià)指數(shù)的漲幅。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，隱含了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，政府有必要調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格形成較合理的預(yù)期。

央行調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。二是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。

在進(jìn)行上述調(diào)整的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在人民銀行的超額準(zhǔn)備金存款利率由現(xiàn)行年利率1.62%下調(diào)到0.99%，法定準(zhǔn)備金存款利率維持1.89%不變。

央行此舉有利于從需求方對(duì)未來(lái)資金價(jià)格形成較合理的預(yù)期。將商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利于商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，完善定價(jià)機(jī)制。

重在清消樓市虛火

央行房貸新政。是國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控政策的延續(xù)和加強(qiáng)，與前兩年央行房地產(chǎn)政策主要針對(duì)房地產(chǎn)供給不同，此次央行出臺(tái)的政策主要是針對(duì)需求方的，能抑制當(dāng)前房地產(chǎn)投機(jī)炒作等“虛假的需求”。

調(diào)整房貸利率無(wú)疑提高了購(gòu)房的成本及進(jìn)入門檻，例如將房地產(chǎn)貸款首付款比例由現(xiàn)行的20%提高到30%，利用資金杠桿效應(yīng)，將對(duì)遏制目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為產(chǎn)生積極的作用與影響。同時(shí)提醒購(gòu)房者，未來(lái)利率很可能不會(huì)像現(xiàn)在這樣低，要掂量著現(xiàn)在的錢袋子和未來(lái)的進(jìn)項(xiàng)量入為出地理性消費(fèi)。

此次政策調(diào)整的另一個(gè)重要變化，就是把以往的法定利率改為利率下限控制。以前各家銀行對(duì)于首套住房按揭貸款都執(zhí)行統(tǒng)一的優(yōu)惠利率，但今后就有可能不同了。每家商業(yè)銀行將根據(jù)各自的房貸政策，針對(duì)不同的房產(chǎn)和客戶，給出不同的貸款利率。最重要的政策信號(hào)是暗示政府已充分認(rèn)識(shí)到：警惕房地產(chǎn)泡沫已刻不容緩。透過(guò)央行的這些措施，人們看到了政府試圖通過(guò)貨幣政策的市場(chǎng)化手段，對(duì)不斷升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。一旦這些措施還不能產(chǎn)生很好的政策效應(yīng)，不排除今后會(huì)有更嚴(yán)厲的政策措施出臺(tái)。

各方影響統(tǒng)盤考慮

抑制房?jī)r(jià)還需各方共同努力。收緊住房貸款，確實(shí)具有擠壓房地產(chǎn)泡沫的效果，但是收緊低端自住市場(chǎng)的貸款，一方面能夠有效抑制房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)，另一方面也會(huì)造成房地產(chǎn)的真實(shí)有效需求受到抑制，這可能對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)的整體需求有負(fù)面影響。同時(shí)，隨著貸款成本進(jìn)一步提高，如果國(guó)家缺乏有效的金融創(chuàng)新工具，如信托、產(chǎn)業(yè)基金等，如不能有效建立和合理運(yùn)用，那么民間融資現(xiàn)象可能會(huì)加劇，整個(gè)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大。只有各個(gè)地方政府根據(jù)各地的實(shí)際情況采取相應(yīng)的措施，才能起到更好的抑制房?jī)r(jià)的效果。

房地產(chǎn)企業(yè)將面臨重新“洗牌”。近期，房地產(chǎn)股出現(xiàn)了大幅下跌，如萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、金融街等，該板塊已經(jīng)對(duì)新政策的出臺(tái)作出了提前反應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)將面臨重新“洗牌”，那些規(guī)模有限、盈利能力不強(qiáng)的上市公司在政策“夾縫”中將難以生存。不排除管理部門還會(huì)采取其他配套措施實(shí)行“多管齊下”，這些新的政策措施可能有：恢復(fù)土地增值稅、開(kāi)征物業(yè)稅、加息等，這些都將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的負(fù)面影響。

多數(shù)銀行會(huì)對(duì)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款執(zhí)行下限利率，對(duì)貸款購(gòu)房者影響不大?？紤]到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，多數(shù)銀行會(huì)對(duì)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款執(zhí)行下限利率，預(yù)計(jì)實(shí)際上調(diào)幅度在0.07～0.32個(gè)百分點(diǎn)之間，因而對(duì)新購(gòu)房居民的影響十分有限。自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策調(diào)整后，個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)地微幅上調(diào)，上調(diào)幅度為0.18個(gè)百分點(diǎn)。其中，5年及5年以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78%調(diào)整為3.96%；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23%調(diào)整為4.41%。

房貸利率上調(diào)后，有可能出現(xiàn)提前還貸的高峰。據(jù)了解，某國(guó)有商業(yè)銀行平時(shí)每月的房貸還款額約為4億～5億元，去年10月29日加息后，11月的還款額就高達(dá)10億元左右。

由于提前還貸一般需要提前一個(gè)月向銀行申請(qǐng)，加之已貸款購(gòu)房者從明年起執(zhí)行新利率，因此提前還貸的高峰可能有兩個(gè)，一是一個(gè)月之后，二是今年年底之前。

利率上調(diào)后每月多還多少錢？房貸政策調(diào)整后，房貸利率有所上調(diào)。以5年期以上房貸為例，調(diào)整前的優(yōu)惠利率為5.31%，調(diào)整后的基準(zhǔn)利率為6.12%，比調(diào)整前高0.81個(gè)百分點(diǎn)，即使下浮到0.9倍的水平即5.51%，比調(diào)整前還高0.2個(gè)百分點(diǎn)。以50萬(wàn)元20年期的自營(yíng)性房貸為例，如果銀行執(zhí)行下限利率，貸款購(gòu)房者每月還款額將增加55.7元；如果銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率不下浮，每月還款額將增加231元。30萬(wàn)元20年期的公積金貸款為例，政策調(diào)整后，貸款購(gòu)房者的每月還款額將增加28.9元。

此次房貸加息幅度并沒(méi)有上次大，而且人民銀行此舉明顯是為了控制房產(chǎn)投資，對(duì)于真正有住房需求的人來(lái)說(shuō)，影響不會(huì)特別大。