關(guān)鍵詞住房保障；保障性租賃住房；運(yùn)營(yíng)管理

文章編號(hào) 1673-8985（2024）05-0014-05 中圖分類號(hào) TU984 文獻(xiàn)標(biāo)志碼 A

DOI 10.11982/j.supr.20240503

住房保障是重大的民生問(wèn)題，也是重要的發(fā)展問(wèn)題。黨的二十大報(bào)告指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。”2023年11月，習(xí)近平總書(shū)記在上?？疾炱陂g專程前往保障性租賃住房社區(qū)——閔行區(qū)新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家項(xiàng)目調(diào)研，并強(qiáng)調(diào)：“要踐行人民城市理念，不斷滿足人民群眾對(duì)住房的多樣化、多元化需求，確保外來(lái)人口進(jìn)得來(lái)、留得下、住得安、能成業(yè)。”黨中央戰(zhàn)略部署和總書(shū)記重要指示為開(kāi)展住房保障相關(guān)研究提供了根本遵循。

1 國(guó)家與上海市有關(guān)保障類住房的政策框架

1.1 國(guó)家有關(guān)保障類住房的主要政策

近年來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，持續(xù)完善住房保障頂層設(shè)計(jì)，潛心打造更有溫度的住房保障體系，努力促進(jìn)實(shí)現(xiàn)人民住有所居。2021年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），把解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題擺上重要議事日程，要求各地加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系[1]。2023年，國(guó)務(wù)院又印發(fā)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)），要求推進(jìn)配售型保障性住房建設(shè)，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。國(guó)家部委也出臺(tái)了相關(guān)配套文件，形成了清晰完備的住房保障政策體系構(gòu)架。

1.2 上海市有關(guān)保障類住房的政策框架

2000年以來(lái)，上海市按照“保基本、廣覆蓋、分層次、可持續(xù)”的要求，建立廉租住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。截至2023年底，廉租住房累計(jì)受益家庭14.7萬(wàn)戶，新增建設(shè)籌措保障性租賃住房約8.1萬(wàn)套（間）、新增供應(yīng)約6.5萬(wàn)套（間），共有產(chǎn)權(quán)保障住房累計(jì)簽約14.7萬(wàn)戶[2]。

近年來(lái)，上海對(duì)照國(guó)家住房保障政策體系，結(jié)合上海實(shí)際，按照房屋權(quán)屬關(guān)系，將住房保障體系分為保障類產(chǎn)權(quán)住房和保障類租賃住房。保障類產(chǎn)權(quán)住房包括共有產(chǎn)權(quán)保障房、征收安置住房和新啟動(dòng)的配售型保障性住房。保障類租賃住房包括廉租住房和保障性租賃住房（含市公共租賃房[3]和其他享受政策支持的租賃住房）（見(jiàn)表1）。

國(guó)家出臺(tái)保障性租賃住房相關(guān)政策意見(jiàn)以來(lái)，上海把發(fā)展保障性租賃住房作為完善住房保障體系的重中之重，將面向新市民、青年人供應(yīng)的公共租賃住房、單位租賃住房和其他各類享受政策支持的租賃住房全面納入保障性租賃住房管理，出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號(hào)）以及有關(guān)保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定、租賃管理、非居住存量房屋改建、規(guī)劃土地管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目配套建設(shè)等一系列政策文件。2022年11月，上海市人大常委會(huì)審議通過(guò)地方性法規(guī)《上海市住房租賃條例》，設(shè)置保障性租賃住房專章，為保障性租賃住房規(guī)范管理提供法制支撐。2023年以來(lái)，根據(jù)城市一線勞動(dòng)者、來(lái)滬新就業(yè)、初創(chuàng)業(yè)人員的住房租賃需求特點(diǎn)，創(chuàng)新思路方法，積極探索在保障性租賃住房等房源中升級(jí)打造一批“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”，相關(guān)政策文件正在編制中。上海市住房保障相關(guān)政策體系不斷完善。

2 上海保障類住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理基本情況

根據(jù)上海市住房保障相關(guān)制度設(shè)計(jì)，保障類住房運(yùn)營(yíng)管理按照保障類產(chǎn)權(quán)住房和保障類租賃住房?jī)深愡M(jìn)行探討。

2.1 上海保障類產(chǎn)權(quán)住房的運(yùn)營(yíng)管理

保障類產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)屬于或部分屬于權(quán)利人。按照福利經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于公共產(chǎn)品的理論，保障類產(chǎn)權(quán)住房屬于具有排他性和部分競(jìng)爭(zhēng)性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，其公共性隨著私人產(chǎn)權(quán)份額的增加而減弱。

共有產(chǎn)權(quán)保障房的供后管理上以基層社會(huì)治理為主，但由于區(qū)人民政府是房屋共有產(chǎn)權(quán)人之一，行政管理痕跡較重。根據(jù)《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（滬府令2016第39號(hào)），區(qū)人民政府負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的建設(shè)、供應(yīng)、使用、退出以及監(jiān)督管理等工作。在供后管理上，政府有權(quán)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障房的使用和流轉(zhuǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，以確保公共資源的合理分配。在社區(qū)治理上，以人口“導(dǎo)入?yún)^(qū)”為主，依托社區(qū)協(xié)商共治、區(qū)域化黨建等平臺(tái)，納入社區(qū)共治和城市網(wǎng)格化管理；“導(dǎo)出區(qū)”做好相應(yīng)配合，特別在對(duì)違規(guī)使用的查處、原戶籍所在的公共服務(wù)資源分配等方面，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)區(qū)”的協(xié)調(diào)。

征收安置住房的權(quán)屬完全屬于權(quán)利人。權(quán)利人獲得征收安置房產(chǎn)權(quán)滿3年后可作為存量二手住房上市交易。其供后管理與市場(chǎng)類產(chǎn)權(quán)住房更為接近，一般以物業(yè)管理為主，并納入基層社會(huì)治理。但由于征收安置住房是針對(duì)特定人群的定向供給，在政策設(shè)計(jì)時(shí)已考慮到它承擔(dān)了住房解困、增進(jìn)民生福祉的歷史重任以及城市建設(shè)、城市發(fā)展的必然承載，政府仍有投入一定行政管理資源的職責(zé)，包括交通、教育、醫(yī)療等公共配套投入等，同時(shí)也通過(guò)政策設(shè)計(jì)一定程度上控制房源上市流通，避免對(duì)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)形成沖擊，讓房屋回歸保障屬性。

新啟動(dòng)的配售型保障性住房是指保障家庭按照政府確定的銷售價(jià)格購(gòu)買，退出時(shí)由政府組織回購(gòu)的住房，可以集中建設(shè)或者在商品住房項(xiàng)目中配建。按照國(guó)家層面政策，配售型保障性住房重點(diǎn)面向住房困難的工薪收入群體以及城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)務(wù)人員等，由各城市按需定建，確定供給規(guī)模，實(shí)行嚴(yán)格的封閉管理，出售后不可以上市交易。當(dāng)前上海正在擬定配售型保障性住房房源籌措計(jì)劃，盡可能選取交通便利、配套成熟的大型居住社區(qū)地塊新建或通過(guò)存量房源轉(zhuǎn)化、新建項(xiàng)目調(diào)整等方式籌措房源，目前尚未投入使用，且尚無(wú)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)踐。

2.2 上海保障類租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理

保障類租賃住房的本質(zhì)屬性是租賃。當(dāng)前上海保障類租賃住房主要有廉租住房和保障性租賃住房?jī)深悺?/p>

廉租住房主要為城鎮(zhèn)戶籍人口的經(jīng)濟(jì)、住房“雙困”家庭提供住房租賃托底保障，對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭應(yīng)保盡保，對(duì)應(yīng)國(guó)家層面的公租房。上海廉租住房以租金配租為主，即對(duì)保障對(duì)象給予租金補(bǔ)貼，由其自行租賃市場(chǎng)化租賃房源，租金補(bǔ)貼由市區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)。相關(guān)管理部門主要做好申請(qǐng)審核和配租供應(yīng)工作，并積極拓展廉租住房便民服務(wù)渠道。

保障性租賃住房主要面向在滬合法就業(yè)且住房困難的新市民、青年人以及城市一線勞動(dòng)者。當(dāng)前上海保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理主體主要是出租單位，即保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)單位，或與保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)單位簽訂協(xié)議取得完整的出租經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)的機(jī)構(gòu)，由其做好項(xiàng)目供應(yīng)和運(yùn)營(yíng)管理等工作。相關(guān)房屋管理部門主要推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)籌措供應(yīng)、健全政策體系，編制規(guī)劃藍(lán)圖、制定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)服務(wù)平臺(tái)以及推動(dòng)創(chuàng)新試點(diǎn)等。保障性租賃住房納入城市網(wǎng)格化管理和社區(qū)綜合治理，由所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及街道辦事處、園區(qū)管委會(huì)等政府派出機(jī)構(gòu)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房的使用管理情況建立巡查制度，落實(shí)屬地管理責(zé)任。

3 上海市保障性租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理及其難點(diǎn)分析

基于上述對(duì)上海保障類住房運(yùn)營(yíng)管理基本情況的分析，保障類產(chǎn)權(quán)住房和以租金配租為主的廉租住房涉及運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題較少。本章主要研究保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理的難點(diǎn)并提出對(duì)策建議。

3.1 運(yùn)營(yíng)管理的主要做法

“十四五”期間，國(guó)家要求主要城市新增建設(shè)籌措保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上[4]。近年來(lái)，上海為落實(shí)國(guó)家工作部署，提出“十四五”期間新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，到“十四五”期末累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房60萬(wàn)套（間）以上，其中，供應(yīng)40萬(wàn)套（間）左右[5]。主要來(lái)源包括：集中新建全自持租賃住房、商品住房配建、非居住存量房屋改建以及已啟動(dòng)建設(shè)籌措的公共租賃房。面臨保障性租賃住房大規(guī)模供應(yīng)，如何做好運(yùn)營(yíng)管理，是政府、持有運(yùn)營(yíng)主體和社會(huì)共同面臨的重要問(wèn)題。

為加強(qiáng)保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理，2022年，上海同時(shí)出臺(tái)《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》。其中，管理辦法在供應(yīng)條件、準(zhǔn)入條件、配租規(guī)則、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資格審核、租期、租金及使用管理等方面做出明確規(guī)定，如面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格需要設(shè)置在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下，租賃合同期限原則上不短于1年，最長(zhǎng)不超過(guò)3年等。認(rèn)定辦法對(duì)既有租賃住房項(xiàng)目、新實(shí)施項(xiàng)目、相關(guān)財(cái)稅水電支持政策均給予明確認(rèn)定程序和指引。

出租單位作為保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理主體，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目供應(yīng)和運(yùn)營(yíng)管理。在項(xiàng)目供應(yīng)方面，負(fù)責(zé)審核入住對(duì)象申請(qǐng)資格，簽訂房屋租賃合同，制定所在項(xiàng)目房源發(fā)布、入住、退租、日常運(yùn)維等全過(guò)程管理制度等。相關(guān)項(xiàng)目住房租賃價(jià)格也由出租單位制定，并向項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案。在運(yùn)營(yíng)管理方面，負(fù)責(zé)落實(shí)房屋維修保養(yǎng)和消防安全等責(zé)任，制定并落實(shí)防汛防臺(tái)、安全巡查、培訓(xùn)和應(yīng)急演練等各項(xiàng)制度，落實(shí)治安和人口管理要求等。

保障性租賃住房項(xiàng)目納入城市網(wǎng)格化管理和屬地社區(qū)綜合治理體系。網(wǎng)格內(nèi)綜治、公安、城管等發(fā)揮“一張網(wǎng)”作用，建立保障性租賃住房管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目使用管理情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查，對(duì)存在的安全隱患、違法違規(guī)行為等進(jìn)行督促整改，并納入動(dòng)態(tài)管理。屬地社區(qū)以黨建為引領(lǐng)，加強(qiáng)聯(lián)建共建，搭建議事協(xié)商平臺(tái)，引導(dǎo)出租單位、承租單位建立溝通機(jī)制，推動(dòng)項(xiàng)目管理服務(wù)與社區(qū)基層基礎(chǔ)建設(shè)、群眾自治有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造共建共治共享的社區(qū)治理格局。

3.2 運(yùn)營(yíng)管理的難點(diǎn)

上海保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理的難點(diǎn)主要有3個(gè)方面。

（1）“精準(zhǔn)定向供應(yīng)”和“資源公平分配”難以兼顧

保障性租賃住房供應(yīng)在政策中規(guī)定有集中配租和常態(tài)化配租兩個(gè)階段。其中，集中配租優(yōu)先保障在本市無(wú)房且符合其他準(zhǔn)入條件的對(duì)象，并為重點(diǎn)保障行業(yè)和單位職工預(yù)留優(yōu)先申請(qǐng)的政策空間。在具體實(shí)踐中，一些區(qū)房屋管理部門主動(dòng)對(duì)接保障性租賃住房企業(yè)、街鎮(zhèn)、園區(qū)和用工企業(yè)，探索聯(lián)動(dòng)的供需服務(wù)模式。如在招商引資中會(huì)同地區(qū)經(jīng)濟(jì)部門，主動(dòng)跨前服務(wù)企業(yè)，加大房源推介，通過(guò)宣傳政策、收集需求、簽定租賃意向書(shū)、落實(shí)租賃合同等環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)、定向供應(yīng)。但哪些單位可以作為重點(diǎn)保障行業(yè)和單位沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，有的僅僅是從加快出租去化的角度出發(fā)推動(dòng)單位包租，單位包租后如何強(qiáng)化單位入住人員管理的機(jī)制尚未形成。特別是缺乏面向建筑、交通、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、物業(yè)、快遞、外賣、家政、醫(yī)護(hù)等城市建設(shè)運(yùn)行和市民生活服務(wù)保障等行業(yè)一線職工的優(yōu)先保障機(jī)制。在常態(tài)化配租階段，缺少高效、及時(shí)的信息匹配渠道。雖已在“一網(wǎng)通辦”平臺(tái)設(shè)置了“我要租房”應(yīng)用場(chǎng)景，但宣傳力度仍然不足，且仍然存在供需信息不對(duì)稱、供需銜接難等問(wèn)題。

（2）“租戶可負(fù)擔(dān)”和“企業(yè)可持續(xù)”難以兼顧

《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》要求“本市面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下”，且要求租金年增幅不高于5%、不高于同地段同品質(zhì)同期監(jiān)測(cè)市場(chǎng)租金增幅。而保障性租賃住房項(xiàng)目普遍投入大、租金收益率低、回本周期長(zhǎng)。新建項(xiàng)目通常從企業(yè)以自有資金投入第一筆土地款，到項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期，需要3—4年，項(xiàng)目回收期一般在20年以上。雖然建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房可享受免繳城市基礎(chǔ)配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)貸利率打九折等政策優(yōu)惠，但是土地成本占比較高，一次性投入較大，允許分期繳納土地出讓金的年限較短（目前最多允許2年）。2021年全市四類住宅組團(tuán)用地（Rr4）保障性租賃住房建設(shè)的土地成本約占總投資成本的55%；其中郊區(qū)新建的Rr4保障性租賃住房土地成本占總成本比重約30%[6]。若以租賃方式獲取土地，由于未取得權(quán)屬證明，企業(yè)難以通過(guò)抵押貸款獲得資金，仍有較大的資金投入負(fù)擔(dān)。新建項(xiàng)目還需要繳納質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)和物業(yè)維修資金。首次確定租金定價(jià)時(shí)出租單位支付給第三方的租金評(píng)估費(fèi)用也較高。存量非居房源改建為保障性租賃住房，則面臨民水民電改造困難、資金投入大等問(wèn)題。這些都造成無(wú)論是通過(guò)新建還是存量非居住房源改建的營(yíng)租方式運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房，均難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)的投資回報(bào)。此外，住房租賃收益率過(guò)低、投資回收期長(zhǎng)，以租金收益進(jìn)行相關(guān)權(quán)益性融資較為困難，國(guó)家層面對(duì)保障性租賃住房出租單位的稅收減免、專項(xiàng)財(cái)政等支持力度也不足，加劇了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。這些都導(dǎo)致社會(huì)力量參與投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房項(xiàng)目的積極性不高，制約了保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展。

（3） “長(zhǎng)期穩(wěn)定租期”與“房源周轉(zhuǎn)循環(huán)使用” 難以兼顧

目前，我國(guó)住房租賃合同契約周期多為1.0年，平均租賃周期與租賃市場(chǎng)較為成熟的國(guó)家相比偏短。有數(shù)據(jù)表明，德國(guó)的平均租賃周期長(zhǎng)達(dá)11.0年，日本為5.2年，英國(guó)為2.5年[7]。我國(guó)住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的租賃周期較長(zhǎng)且穩(wěn)定的房源也極少。租賃關(guān)系不穩(wěn)定是租房人群面臨的主要困境之一。通過(guò)發(fā)展具有穩(wěn)定的租賃關(guān)系、穩(wěn)定的居住環(huán)境的保障性租賃住房，不僅有利于建立租購(gòu)并舉的住房制度，也有利于為新市民、青年人在城市安居樂(lè)業(yè)提供基本住房保障，可有力促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化更高質(zhì)量發(fā)展。在階段性房源有限的情況下，既要確保新市民、青年人能夠長(zhǎng)期租住在保障性租賃住房，同時(shí)又要盡可能保障隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快而日益增加的新就業(yè)、初創(chuàng)業(yè)人員的租住需求，必須通過(guò)完善制度設(shè)計(jì)來(lái)提高保障性租賃住房房源周轉(zhuǎn)率。這也將成為保障性租賃住房出租運(yùn)營(yíng)管理的一大難題。

4 完善上海市保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理的若干策略探討

面對(duì)上述難點(diǎn)，保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、企業(yè)參與[8]、以人為本、持續(xù)發(fā)展，妥善處理政府與市場(chǎng)、成本與收益的關(guān)系，多措并舉提升運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)水平。

4.1 建立供需對(duì)接的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)機(jī)制

推動(dòng)政府和市場(chǎng)主體形成共同參與保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)籌治理框架，統(tǒng)籌兼顧多元化主體目標(biāo)與利益差異，創(chuàng)新多渠道、市場(chǎng)化資源要素集聚聯(lián)動(dòng)，調(diào)動(dòng)多方參與主體間的溝通協(xié)同、有序運(yùn)行，創(chuàng)新項(xiàng)目協(xié)商、研討、對(duì)接方式。堅(jiān)持需求導(dǎo)向，確立需求識(shí)別、房源適配、項(xiàng)目落定、供后評(píng)估系統(tǒng)發(fā)展思路[9]?？茖W(xué)把握需求人員規(guī)模、計(jì)劃承租區(qū)位、計(jì)劃租金水平、計(jì)劃租期、房源套型組合結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施要求等。在項(xiàng)目落定工作中，將需求識(shí)別作為項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理方案、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益評(píng)價(jià)等工作的依據(jù)，從而形成實(shí)際需求、評(píng)估反饋和決策執(zhí)行的直接對(duì)接機(jī)制，提高保障性租賃住房房源適配性，實(shí)現(xiàn)土地、資金等有限資源要素的效益最大化。按照屬地化管理要求，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集中地、有存量閑置房源的企事業(yè)單位與專業(yè)化保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，推動(dòng)保障性租賃住房項(xiàng)目納入所在地區(qū)、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府社區(qū)綜合管理范疇，配強(qiáng)管理資源，規(guī)范物業(yè)服務(wù)[10]。

4.2 創(chuàng)新可持續(xù)的資金保障機(jī)制

拓寬保障性租賃住房資金來(lái)源渠道，建議國(guó)家層面在保障性租賃住房融資等方面制定出臺(tái)相關(guān)意見(jiàn)，引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、各類產(chǎn)業(yè)基金、上市公司資金及其他社會(huì)資金參與保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，建議出臺(tái)本市 Rr4 新建項(xiàng)目發(fā)行REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）細(xì)則[11]等。通過(guò)提高保障性租賃住房整體貸款規(guī)模、成立住房租賃行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）基金、保障性租賃住房項(xiàng)目負(fù)債不計(jì)入國(guó)企負(fù)債比率考核指標(biāo)等措施有效降低融資成本。爭(zhēng)取不同渠道、不同環(huán)節(jié)的相關(guān)費(fèi)用減免：建議向國(guó)家層面爭(zhēng)取出臺(tái)針對(duì)保障性租賃住房的專項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，促進(jìn)面向企業(yè)租戶、個(gè)人租戶實(shí)行一致的房產(chǎn)稅、增值稅優(yōu)惠政策；建議向地方財(cái)政爭(zhēng)取通過(guò)提供貸款貼息補(bǔ)助等方式加強(qiáng)政府政策支持；建議稅務(wù)部門發(fā)布關(guān)于可享受保障性租賃住房稅收優(yōu)惠的企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定口徑和操作指引；建議強(qiáng)化對(duì)特定開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的稅費(fèi)支持，在專業(yè)化機(jī)構(gòu)租賃企事業(yè)單位自有閑置房源的過(guò)程中，對(duì)雙方稅費(fèi)實(shí)施集成優(yōu)惠，并進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)以BOT模式開(kāi)發(fā)的專業(yè)化機(jī)構(gòu)的金融支持等[12]。此外，對(duì) Rr4用地新建項(xiàng)目單一業(yè)主持有的房源，探索實(shí)行質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)維修資金等緩繳、后續(xù)整體退出時(shí)一次性補(bǔ)齊的優(yōu)惠政策；研究不同籌措渠道、不同狀態(tài)認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目統(tǒng)一落實(shí)城市基礎(chǔ)配套費(fèi)返還優(yōu)惠政策；研究與住宅小區(qū)相同的免繳垃圾清運(yùn)費(fèi)措施，減輕出租單位的運(yùn)營(yíng)管理資金壓力等。

4.3 強(qiáng)化市區(qū)協(xié)同部門聯(lián)動(dòng)管理

明確市、區(qū)兩級(jí)政府事權(quán)，市級(jí)政府更多發(fā)揮頂層設(shè)計(jì)作用，除統(tǒng)一引導(dǎo)保障性租賃住房規(guī)劃建設(shè)基本方向外，致力于通過(guò)制定涵蓋保障性租賃住房發(fā)展全生命周期的政策法規(guī)、具體實(shí)施細(xì)則和監(jiān)管制度，實(shí)現(xiàn)政策制度的一站式供給。同時(shí)，統(tǒng)籌多元化主體參與保障性租賃住房發(fā)展的目標(biāo)利益，監(jiān)管各區(qū)保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)任務(wù)完成度，并推動(dòng)全市均衡發(fā)展。建議本市市級(jí)層面將決策權(quán)和執(zhí)行權(quán)逐步向區(qū)級(jí)政府轉(zhuǎn)移，強(qiáng)化區(qū)級(jí)土地供應(yīng)、保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理事權(quán)。區(qū)級(jí)及以下政府更多聚焦具體實(shí)施環(huán)節(jié)，發(fā)揮落實(shí)執(zhí)行責(zé)任，在保證市級(jí)規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)、相關(guān)政策制度有效落實(shí)的同時(shí)，發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房全生命周期發(fā)展的引導(dǎo)和支持作用，根據(jù)各區(qū)保障性租賃住房的實(shí)際需求和住房租賃市場(chǎng)情況，細(xì)化落實(shí)具體的建設(shè)運(yùn)營(yíng)要求和支持政策措施。搭建部門聯(lián)動(dòng)管理平臺(tái)，建立部門聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制和聯(lián)席會(huì)議制度，壓縮政府審核流轉(zhuǎn)周期，實(shí)現(xiàn)多部門并聯(lián)審批[13]。

4.4 構(gòu)建共建共治共享的社區(qū)治理格局

在保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理中強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，充分發(fā)揮黨的組織優(yōu)勢(shì)，注重發(fā)揮各級(jí)黨組織政治建設(shè)的統(tǒng)領(lǐng)作用、組織動(dòng)員的引領(lǐng)作用、資源整合的穿透作用、破題攻堅(jiān)的推動(dòng)作用，形成破解難題、改善民生、凝聚群眾的強(qiáng)大力量。將保障性租賃住房項(xiàng)目納入城市網(wǎng)格化管理和屬地社區(qū)綜合治理體系，針對(duì)不同類型保障性租賃住房，結(jié)合保障性租賃住房規(guī)模、結(jié)構(gòu)、租期等特點(diǎn)，探索建立獨(dú)立建制型、周邊托管型、單位主導(dǎo)型等保障性租賃住房社區(qū)差異化治理形態(tài)，強(qiáng)化保障性租賃住房社區(qū)治理與人才工作、人口管理、營(yíng)商環(huán)境、城市更新等工作聯(lián)動(dòng)，應(yīng)急態(tài)與平常態(tài)聯(lián)動(dòng)。加強(qiáng)日常管理，提供公共服務(wù)。因地制宜探索在大型租賃社區(qū)設(shè)立單獨(dú)的居民區(qū)黨組織和居民委員會(huì)，建立社區(qū)工作者隊(duì)伍。加強(qiáng)項(xiàng)目所在區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)、產(chǎn)權(quán)單位、運(yùn)營(yíng)單位、入住人員所在單位和所在行業(yè)黨組織聯(lián)建共建，搭建議事協(xié)商平臺(tái)，完善相關(guān)工作機(jī)制，充分發(fā)揮各自職能優(yōu)勢(shì)，調(diào)動(dòng)入住對(duì)象積極性，探索實(shí)踐“黨建引領(lǐng)，屬地保障，行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)和入住人員積極參與”的治理模式[6]。

5 結(jié)語(yǔ)

未來(lái)，上海住房保障工作應(yīng)以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，在市委市政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，全面踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、順勢(shì)而為，全面謀劃保障類產(chǎn)權(quán)住房和保障類租賃住房共同發(fā)展，助力打造人人都有人生出彩機(jī)會(huì)、人人都能有序參與治理、人人都能享有品質(zhì)生活、人人都能切實(shí)感受溫度、人人都能擁有歸屬認(rèn)同的人民城市。

未來(lái)上海住房保障發(fā)展要堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，統(tǒng)籌兼顧，堅(jiān)持把保障類住房作為城市發(fā)展補(bǔ)短板、增活力的重要內(nèi)容，納入相關(guān)城市建設(shè)和有機(jī)更新相關(guān)發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)化規(guī)劃指標(biāo)落實(shí)。注重職住平衡、合理布局，在中心城區(qū)、國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略承載區(qū)、全市重點(diǎn)轉(zhuǎn)型地區(qū)、各區(qū)核心區(qū)以及長(zhǎng)期有建設(shè)任務(wù)的區(qū)域重點(diǎn)供應(yīng)，并優(yōu)先在配套成熟、交通便利、產(chǎn)業(yè)集中、人口集聚的區(qū)域選址。建立健全覆蓋全生命周期的規(guī)劃建設(shè)、籌措供應(yīng)、運(yùn)營(yíng)管理協(xié)同機(jī)制。用好社會(huì)各方資源，努力形成多主體供給、多渠道保障、供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、多方協(xié)同共治的發(fā)展格局。