摘 要 石景山西部全域型城市更新是一個(gè)片區(qū)綜合型城市更新項(xiàng)目，旨在通過(guò)全域統(tǒng)籌和系統(tǒng)創(chuàng)新，推動(dòng)片區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展。中交城市更新公司作為石景山西部地區(qū)（五里坨、廣寧街道全域）城市更新的統(tǒng)籌平臺(tái)，以配套為先、產(chǎn)業(yè)為核、運(yùn)營(yíng)為魂、文化為脈、人民為本、資本賦能為六大實(shí)施路徑，統(tǒng)籌實(shí)施110余個(gè)子項(xiàng)目。通過(guò)城市更新，推動(dòng)了片區(qū)功能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提升，為社會(huì)資本參與片區(qū)型城市更新提供了模式示范。

關(guān)鍵詞：區(qū)域綜合性更新；智慧生態(tài)城區(qū)；社會(huì)資本；區(qū)域功能整合；可持續(xù)發(fā)展

1 基本情況

該項(xiàng)目是一個(gè)以創(chuàng)新和系統(tǒng)推進(jìn)為特色的綜合性項(xiàng)目，更新范圍包括五里坨和廣寧街道全域，占地面積約3，090hm2（圖1）。中交城市更新有限公司作為統(tǒng)籌平臺(tái)，明確打造“石景山生態(tài)智慧城”的更新定位，通過(guò)配套為先、產(chǎn)業(yè)為核、文化為脈、人民為本、運(yùn)營(yíng)為魂、資本賦能六大理念有序開展實(shí)施。項(xiàng)目總體包含六大業(yè)態(tài)共 110 余個(gè)子項(xiàng)目，目前已有多個(gè)子項(xiàng)目成功落地，包括京西五里坨民俗陳列館、天泰山自然營(yíng)地、中交營(yíng)·永森園等，城市更新效益初顯。

2 實(shí)施成效

石景山區(qū)西部全域型城市更新項(xiàng)目實(shí)施至今，堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、社會(huì)資本統(tǒng)籌，以市場(chǎng)化的方式協(xié)調(diào)多元主體參與。2022 年，京西五里坨民俗陳列館、天泰山自然營(yíng)地項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)，其余10 余個(gè)項(xiàng)目也相繼啟動(dòng)，為石景山西部地區(qū)注入了新功能、新業(yè)態(tài)、新活力，使石景山西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)了新面貌、新場(chǎng)景、新消費(fèi)（圖2）。該項(xiàng)目補(bǔ)足了石景山區(qū)西部片區(qū)城市功能短板，形成了若干活力空間，持續(xù)改善民生福祉，實(shí)踐并總結(jié)形成市場(chǎng)主體統(tǒng)籌片區(qū)型城市更新的“全域型”城市更新模式，為社會(huì)資本參與片區(qū)更新提供了可行性完整路徑參考，為市場(chǎng)主體統(tǒng)籌片區(qū)型城市更新作出了北京示范。

京西五里坨民俗陳列館項(xiàng)目集民俗文化展示、非遺文化傳承、文化藝術(shù)體驗(yàn)和便民生活服務(wù)于一體，現(xiàn)已全面開放，相繼舉辦“一尺花園藝術(shù)沙龍展”“元宵佳節(jié)·沉浸式京西民俗活動(dòng)”“慶小年·大展鴻兔”等活動(dòng)，推動(dòng)了傳統(tǒng)文化的保護(hù)宣傳，豐富了市民的文化生活（圖3）。

天泰山自然營(yíng)地項(xiàng)目以“露營(yíng)+”“平臺(tái)+”的運(yùn)營(yíng)方式推動(dòng)天泰山區(qū)域活力復(fù)興，先后舉辦了“天泰·山間派對(duì)”“重返自然·山野露營(yíng)生活季”等系列活動(dòng)，并獲得良好的社會(huì)反響（圖4）。

中交營(yíng)·永森項(xiàng)目聚焦 STEM 研學(xué)課程和精致露營(yíng)服務(wù)，開展親子游園、中小學(xué)生社會(huì)大講堂、定向越野、健步走、非遺展示等活動(dòng)，逐漸成為京西地區(qū)都市生態(tài)休閑親子之家（圖5）。

未來(lái)，石景山西部地區(qū)城市更新可盤活約200 hm2 的存量建設(shè)用地，拉動(dòng)千萬(wàn)人次的游客量，增加萬(wàn)余個(gè)區(qū)域就業(yè)崗位，累計(jì)實(shí)現(xiàn)近百億稅收。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)

3.1 探索市場(chǎng)主體統(tǒng)籌片區(qū)城市更新，創(chuàng)新“全域型”城市更新模式

3.1.1 深化更新認(rèn)知，提出“全域型”城市更新及其五大內(nèi)涵

從城市更新概念認(rèn)知角度，將城市更新內(nèi)涵拓展至城市片區(qū)的空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、土地資源整理、生態(tài)環(huán)境提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、區(qū)域功能重塑等方面，創(chuàng)新性提出“全域型”城市更新模式，該模式包含了“全要素”評(píng)估、“全領(lǐng)域”規(guī)劃、“全周期”策劃、“全資源”統(tǒng)籌和“全社會(huì)”參與五大內(nèi)涵。

3.1.2 總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，完善“全域型”城市更新模式的實(shí)施路徑與步驟

基于石景山西部地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)市場(chǎng)主體統(tǒng)籌片區(qū)更新實(shí)踐的六大具體實(shí)施路徑，即配套為先、產(chǎn)業(yè)為核、文化為脈、人民為本、資本賦能和運(yùn)營(yíng)為魂；并針對(duì)片區(qū)有序更新提出“3+6+N”的實(shí)施步驟，通過(guò)評(píng)估識(shí)別、統(tǒng)籌謀劃和平臺(tái)實(shí)施的三大階段，以及其中包含的6 個(gè)模塊和N 個(gè)節(jié)點(diǎn)分步實(shí)施，持續(xù)推進(jìn)片區(qū)更新，形成“全域型”城市更新模式閉環(huán)。

3.1.3 系統(tǒng)謀劃實(shí)施，為社會(huì)資本統(tǒng)籌片區(qū)型城市更新提供模式參考

石景山西部地區(qū)依托更新統(tǒng)籌平臺(tái)全面實(shí)施六大業(yè)態(tài)，包括減量提質(zhì)類、基礎(chǔ)設(shè)施類、住區(qū)更新類、產(chǎn)業(yè)發(fā)展類、商業(yè)運(yùn)營(yíng)類、文化旅游類。按照算大賬、算總賬、算長(zhǎng)期賬的原則，全面統(tǒng)籌長(zhǎng)短期項(xiàng)目、輕重資產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)片區(qū)更新的資金平衡?！叭蛐汀背鞘懈履Ｊ皆趦?nèi)涵認(rèn)知、實(shí)施路徑、實(shí)施步驟、資金保障等方面，為社會(huì)資本參與城市片區(qū)更新提供了有效示范。

3.2 搭建更新統(tǒng)籌平臺(tái)，科學(xué)謀劃種子項(xiàng)目，全面推動(dòng)片區(qū)煥新

石景山西部地區(qū)城市更新分區(qū)、分類、分步推進(jìn)實(shí)施，起步期科學(xué)謀劃種子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)片區(qū)城市更新高質(zhì)量起步、有序開展。

3.2.1 推動(dòng)文保建筑活化利用：京西五里坨民俗陳列館項(xiàng)目

京西五里坨民俗陳列館是在約有200 年歷史的王家大院的基礎(chǔ)上修繕而成，包含7 座院落和一座戲臺(tái)，現(xiàn)已進(jìn)入持續(xù)運(yùn)營(yíng)階段。

該項(xiàng)目在更新過(guò)程中聚焦“保護(hù)—傳承—利用”的理念，第一階段以文物保護(hù)為核心，傳承發(fā)展京西地區(qū)的民俗文化，通過(guò)修繕文物、打造京西生活沉浸式場(chǎng)景和定期組織公眾文化活動(dòng)的方式，最大限度地保護(hù)與傳承當(dāng)?shù)貧v史文化。第二階段對(duì)其賦予時(shí)代發(fā)展所需的新功能，通過(guò)引入一尺花園等新業(yè)態(tài)，開啟市民休閑生活的新方式，重塑公共活力空間，實(shí)現(xiàn)歷史文化的活化利用。目前，京西五里坨民俗陳列館已更新為集民俗文化展示、非遺文化傳承、文化藝術(shù)體驗(yàn)和便民生活服務(wù)于一體的歷史精神寄托和文化集聚地，是“全域型”更新模式下文化、旅游與商業(yè)等多業(yè)態(tài)融合的示范項(xiàng)目。

3.2.2 激發(fā)文旅消費(fèi)新活力：天泰山自然營(yíng)地項(xiàng)目

天泰山自然營(yíng)地項(xiàng)目位于石景山區(qū)天泰山南麓，雙泉寺西側(cè)，占地約30hm2，原為垃圾填埋場(chǎng)，通過(guò)工程治理、修復(fù)場(chǎng)地生態(tài)和完善基礎(chǔ)設(shè)施，經(jīng)評(píng)審，已具備花卉樹木種植及市民基礎(chǔ)休閑娛樂(lè)活動(dòng)的使用條件，現(xiàn)已進(jìn)入持續(xù)運(yùn)營(yíng)階段?；凇叭蛐汀背鞘懈碌娜Y源利用理念，對(duì)區(qū)域內(nèi)低效土地資源進(jìn)行盤活，因地制宜補(bǔ)足片區(qū)功能短板，將其更新為城市山野自然營(yíng)地，構(gòu)建文旅消費(fèi)新場(chǎng)景。營(yíng)地聚焦環(huán)保、生態(tài)、健康的運(yùn)營(yíng)理念，布置包含精致露營(yíng)、房車自駕、草坪活動(dòng)、花海漫步在內(nèi)的四大功能區(qū)，舉辦戶外拓展、體育賽事、自然研學(xué)和冰雪運(yùn)動(dòng)等四大類活動(dòng)，通過(guò)“露營(yíng)+”激發(fā)文旅消費(fèi)新活力，通過(guò)“平臺(tái)+”構(gòu)建文旅生態(tài)共同體，成為天泰山區(qū)域活力復(fù)興的新引擎。

3.2.3 提升公共空間服務(wù)品質(zhì)：中交營(yíng)·永森項(xiàng)目

該項(xiàng)目位于永定河休閑森林公園內(nèi)的永定河左岸南大荒灘地上，秉持全域型城市更新的全資源利用理念，探索城市公園綠地資源的更新利用。項(xiàng)目于2022 年進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，聚焦STEM 研學(xué)課程和精致露營(yíng)服務(wù)，以原生態(tài)、慢生活、微度假的新消費(fèi)理念，打造營(yíng)地教育與城市綠地有機(jī)結(jié)合的中交營(yíng)·永森營(yíng)地。

3.2.4 補(bǔ)足五里坨便民生活服務(wù)短板：便民服務(wù)中心項(xiàng)目

五里坨便民服務(wù)中心項(xiàng)目，原為五里坨菜市場(chǎng)、招待所及邊角閑置地，為補(bǔ)足片區(qū)生活服務(wù)功能短板，激活城市“消極”空間，重塑空間鄰里場(chǎng)所，將其更新為便民服務(wù)中心，目前，項(xiàng)目已進(jìn)入建設(shè)階段。該項(xiàng)目原始用地條件嚴(yán)苛、零散，通過(guò)異形建筑的改造重塑五里坨城市客廳，打造集超市、餐飲、購(gòu)物、休閑等服務(wù)功能于一體的便民服務(wù)綜合體，為周邊2km范圍內(nèi)的社區(qū)居民提供精準(zhǔn)的生活配套與開放共享的活力空間（圖6）。本項(xiàng)目是石景山區(qū)首次探索綠隔產(chǎn)業(yè)用地更新路徑，拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織增收渠道，推動(dòng)片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

2023北京城市更新優(yōu)秀實(shí)踐

項(xiàng)目類型：區(qū)域綜合性更新

項(xiàng)目位置：石景山區(qū)廣寧、五里坨街道

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積約3，090hm2

實(shí)施主體：中交城市更新有限公司

設(shè)計(jì)單位：

中交投資咨詢（北京）有限公司

北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司

北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

北京市建筑設(shè)計(jì)研究院股份有限公司

中交公路規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司

中交第一公路勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司

北京北林地景園林規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司

北京智地優(yōu)度建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所有限公司

中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司

施工單位：

中交一公局集團(tuán)有限公司

中交建筑集團(tuán)有限公司

運(yùn)營(yíng)單位：

中交城市更新有限公司

中交投資有限公司商業(yè)管理分公司

中交高新科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司

一尺花園（北京）酒店管理有限公司