摘 要 本文探討了北京市朝陽(yáng)區(qū)朝外大街的一期升級(jí)改造工程及其核心項(xiàng)目THE BOX朝外的城市更新在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和提升城市品質(zhì)方面的策略與成效。該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)核心商業(yè)區(qū)，通過(guò)昆泰集團(tuán)與上海盈展集團(tuán)的合作，采取了產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市公共空間創(chuàng)新的綜合更新策略。改造工程的實(shí)施成效包括商業(yè)業(yè)態(tài)的年輕化、首店經(jīng)濟(jì)的引入，以及公共空間的藝術(shù)文化美學(xué)營(yíng)造。同時(shí)，闡述了該項(xiàng)目在節(jié)能新技術(shù)、綠色低碳樓宇建設(shè)方面的實(shí)踐，以及創(chuàng)新的城市更新投資模式和社會(huì)資本吸引。該項(xiàng)目不僅提升了區(qū)域商業(yè)活力，也為城市更新提供了可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：區(qū)域綜合性更新; 商圈轉(zhuǎn)型；公共空間創(chuàng)新；朝外模式；社會(huì)資本吸引

1 基本情況

朝外大街位于朝外商圈核心位置，東、北方向分別與國(guó)貿(mào)CBD、三里屯商圈相接，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)明顯（圖1）。歷經(jīng)30 多年的發(fā)展，隨著周邊眾多商圈興起，朝外大街沿線的公共空間愈顯陳舊，商業(yè)氛圍日漸失色。2021 年年初，朝陽(yáng)文旅集團(tuán)下屬的昆泰集團(tuán)對(duì)昆泰商城、昆泰大廈等進(jìn)行升級(jí)改造。在市區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，朝陽(yáng)文旅集團(tuán)與上海盈展集團(tuán)合作，以產(chǎn)、商業(yè)升級(jí)為導(dǎo)向?qū)Τ馄瑓^(qū)城市更新進(jìn)行策劃布局，并將更新改造內(nèi)容拓展至街道、廣場(chǎng)，明確了朝外大街沿線商業(yè)辦公樓宇與公共空間整體規(guī)劃、聯(lián)動(dòng)更新、分期實(shí)施的片區(qū)更新思路。

該項(xiàng)目改造范圍以朝外大街、朝外南街和神路街、工體南路、芳草地西街“兩橫三縱”為骨架，串聯(lián)沿線商業(yè)樓宇。一期改造完成后，“昆泰商城”變身為“THE BOX 朝外A 區(qū)年輕力中心”，“昆泰大廈”將升級(jí)為高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間聯(lián)動(dòng)的“THE BOX 朝外B 區(qū)文化消費(fèi)商業(yè)空間”，朝外整體公共空間將煥新升級(jí)，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)提升，助力朝陽(yáng)區(qū)打造 CBD 千億級(jí)消費(fèi)商圈目標(biāo)。

2 實(shí)施成效

朝外片區(qū)城市更新工作立足于產(chǎn)、商業(yè)升級(jí)的整體策劃，依托建筑、景觀、公共空間的整體設(shè)計(jì)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)片區(qū)、街區(qū)的系統(tǒng)化更新升級(jí)，其中在商業(yè)業(yè)態(tài)更新上，引入年輕業(yè)態(tài)和首店經(jīng)濟(jì)模式，塑造潮流消費(fèi)新地標(biāo)（圖2）。昆泰商城（THE BOX 朝外A 區(qū)） 改造作為標(biāo)桿項(xiàng)目，創(chuàng)新性改造建筑內(nèi)部空間和室外NBA 光影籃球場(chǎng)、滑板場(chǎng)、下沉劇場(chǎng)、屋頂花園等，為朝外片區(qū)引入潮流商業(yè)業(yè)態(tài)和發(fā)展“夜經(jīng)濟(jì)”“露臺(tái)經(jīng)濟(jì)”提供了特色載體（圖3）。該項(xiàng)目試運(yùn)行以來(lái)，引進(jìn)40 余家北京首店，其中國(guó)潮品牌Bad Market 北京首店、公路商店、TRACKID、Lunears、ENG、PSO 等均已陸續(xù)開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目單日峰值人流約5 萬(wàn)人次，消費(fèi)者年齡段主要集中在15 ～ 29 歲，充分彰顯其年輕力商業(yè)新地標(biāo)特質(zhì)。

該項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)更新上，以樓宇經(jīng)濟(jì)、街區(qū)經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)“三新經(jīng)濟(jì)”為著力點(diǎn)，以新數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新服務(wù)經(jīng)濟(jì)、新創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的企業(yè)為主力客群，著力打造集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)辦公、藝術(shù)空間和文化體驗(yàn)新消費(fèi)于一體的“舒適、高效、便于交流與創(chuàng)新”的創(chuàng)新與社交體驗(yàn)生活美學(xué)空間。

該項(xiàng)目在公共空間改造上，提升公共空間風(fēng)貌，營(yíng)造藝術(shù)文化美學(xué)街區(qū)。神路街東側(cè)近5，500 m2 的停車(chē)場(chǎng)變身為東岳文化廣場(chǎng)，方磚青石、噴泉靈動(dòng)，數(shù)百年的琉璃牌樓展露新顏，再現(xiàn)“東岳廟—神路街—日壇”這一重要的城市歷史景觀脈絡(luò)。朝外大街地下通道實(shí)施消隱改造，利用墻面進(jìn)行文化展示，打造北京首個(gè)約850 m2 的地下藝?yán)?；全長(zhǎng)約200 m 的最美胡同將在煥新后的朝外片區(qū)亮相。在惠民利民方面，該項(xiàng)目通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)交通優(yōu)化，拓寬人行步道，打造慢行街區(qū)的同時(shí)，結(jié)合場(chǎng)地特色將片區(qū)邊角地改造成社區(qū)花園、林蔭休閑空間、打卡地等可供居民、行人休憩活動(dòng)的場(chǎng)所（圖4）。

該項(xiàng)目運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)、新材料，建設(shè)綠色低碳樓宇。采用節(jié)能新技術(shù)、新材料，使商業(yè)和辦公樓宇改造后綜合能耗比改造前降低43.10%，比北京市現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)核定基準(zhǔn)能耗低15.01%，符合現(xiàn)行政策支持鼓勵(lì)的綠色樓宇、低碳樓宇節(jié)能要求。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)

3.1 堅(jiān)持片區(qū)規(guī)劃引領(lǐng)空間設(shè)計(jì)，把握UIC 定位，產(chǎn)城融合激發(fā)區(qū)域發(fā)展活力

該項(xiàng)目前期聯(lián)合專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)共同研究更新方向， 明確了打造 UIC（Urban InnovationCenter）城市活力創(chuàng)新中心的更新方向，錨定建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市和朝陽(yáng)區(qū)功能定位的要求，與北京商務(wù)中心區(qū)、三里屯區(qū)域等形成差異化發(fā)展。制訂分步實(shí)施的更新計(jì)劃，通過(guò)前期標(biāo)桿性商業(yè)煥新和公共空間提升，配合后續(xù)酒店、寫(xiě)字樓等改造升級(jí)，逐步完善“職、住、學(xué)、娛”4 大功能，吸引國(guó)際化企業(yè)的創(chuàng)新總部落戶(hù)，集聚年輕人才和創(chuàng)新精英，高效推動(dòng)片區(qū)更新。

3.2 創(chuàng)新片區(qū)更新“朝外模式”，形成可復(fù)制推廣經(jīng)驗(yàn)

該項(xiàng)目探索建立以公共空間改造和功能業(yè)態(tài)升級(jí)帶動(dòng)片區(qū)整體更新的有效模式，形成規(guī)劃引領(lǐng)、民生優(yōu)先、政府統(tǒng)籌、國(guó)企平臺(tái)、多元合作的可復(fù)制、可推廣的片區(qū)更新實(shí)施經(jīng)驗(yàn)。

更新改造過(guò)程中，市區(qū)兩級(jí)政府高位統(tǒng)籌，多次召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，協(xié)調(diào)各委辦局和實(shí)施主體，壓緊壓實(shí)改造工作。項(xiàng)目前期重點(diǎn)把握更新改造方向，作出片區(qū)更新決策并審定方案；實(shí)施過(guò)程中根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)情況，及時(shí)協(xié)調(diào)各部門(mén)解決難點(diǎn)問(wèn)題。

朝陽(yáng)文旅集團(tuán)作為改造片區(qū)內(nèi)最大產(chǎn)權(quán)主體，充分發(fā)揮國(guó)企示范引領(lǐng)作用，強(qiáng)化樓宇自主更新效能，并與專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)主體上海盈展集團(tuán)高效合作，提升商業(yè)空間改造品質(zhì)，同時(shí)承擔(dān)公共空間改造任務(wù)，確保片區(qū)更新的整體性。

朝外街道依托“街道吹哨、部門(mén)報(bào)到”機(jī)制，上下聯(lián)動(dòng)，結(jié)合多元主體訴求，組織推動(dòng)日常改造工作，實(shí)現(xiàn)街區(qū)整體品質(zhì)提檔、升級(jí)、增值。積極協(xié)調(diào)中認(rèn)大廈、建設(shè)銀行、陳經(jīng)綸中學(xué)等多方產(chǎn)權(quán)主體，統(tǒng)籌訴求，正向引導(dǎo)，推進(jìn)解決片區(qū)改造的痛點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，為朝外大街統(tǒng)一規(guī)劃、實(shí)施提供了有力支持和保障。

3.3 創(chuàng)新策展型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，引爆一站式消費(fèi)體驗(yàn)新場(chǎng)景

作為北京特色城市活力創(chuàng)新中心的首個(gè)商業(yè)空間，THE BOX 朝外A 區(qū)大膽實(shí)踐上海盈展集團(tuán)提出的Curetail 策展型零售模式。在空間方面，集合24 h 策展中心、NBA 空中籃球（圖5）、戶(hù)外滑板場(chǎng)、周末市集、東岳文化廣場(chǎng)、下沉劇場(chǎng)和屋頂花園，為未來(lái)豐富活動(dòng)提供可行性。同時(shí)，該項(xiàng)目通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)，預(yù)留大量可變空間，并利用科技手段增強(qiáng)空間使用靈活性，全方位實(shí)現(xiàn)空間的高效利用（圖6）。

在運(yùn)營(yíng)方面，THE BOX 朝外A 區(qū)依托對(duì)潮流文化的深入研究，通過(guò)文化、社群，以及生活方式的綜合性運(yùn)營(yíng)，為消費(fèi)者創(chuàng)新呈現(xiàn)每年約200 ～ 300 場(chǎng)精彩活動(dòng)，涵蓋品牌發(fā)布、限時(shí)快閃、藝術(shù)展覽、音樂(lè)市集和各式社群活動(dòng)，全方位滿(mǎn)足消費(fèi)者的娛樂(lè)購(gòu)物需求，同時(shí)推動(dòng)潮流、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)、娛樂(lè)等年輕力文化的更新迭代。

在科技方面，THE BOX 朝外A 區(qū)率先與元宇宙平臺(tái)Decentraland 共同搭建 THE BOX 數(shù)字空間，引領(lǐng)北京商業(yè)空間邁進(jìn)元宇宙新紀(jì)元；同時(shí)引入全新游戲化數(shù)字互動(dòng)體驗(yàn)程序，實(shí)現(xiàn)多功能線上互動(dòng)管理，為消費(fèi)者提供個(gè)性化、定制化消費(fèi)體驗(yàn)。

在招商方面，THE BOX 朝外A 區(qū)秉承Global+Local（國(guó)際化視野+ 堅(jiān)持民族自信）的原則，吸引眾多國(guó)際品牌的首店及特別概念店入駐的同時(shí)，也將目光聚焦于國(guó)內(nèi)先鋒品牌，積極投資、支持優(yōu)質(zhì)本土設(shè)計(jì)品牌的發(fā)展。

3.4 創(chuàng)新城市更新投資模式，發(fā)揮政府資金引導(dǎo)放大作用，吸引社會(huì)資本參與

該項(xiàng)目一期工程形成了政府投資帶動(dòng)、自主投資改造、引入社會(huì)資本參與，以及帶動(dòng)周邊多主體投入的多維度投資模式。一期工程總投資約10 億元，其中市區(qū)兩級(jí)政府投資約1.21億元，主要用于公共空間改造；朝陽(yáng)文旅集團(tuán)投資約4.72 億元，上海盈展集團(tuán)投資約3.13 億元，其他社會(huì)單位投資約1.8 億元。

3.5 創(chuàng)新金融支持，破解經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押貸款難題

該項(xiàng)目引入上海盈展集團(tuán)參與投資改造的過(guò)程中，積極創(chuàng)新支持政策，引入建設(shè)銀行北京分行創(chuàng)新信貸支持模式，以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)為融資標(biāo)的，以未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益作為還款來(lái)源，為上海盈展集團(tuán)提供了信貸資金支持。該項(xiàng)目也成為《北京城市更新條例》出臺(tái)后首個(gè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的創(chuàng)新試點(diǎn)項(xiàng)目。

2023北京城市更新最佳實(shí)踐

項(xiàng)目類(lèi)型：區(qū)域綜合性更新

項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)朝外街道

項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積6.25萬(wàn)m2

實(shí)施主體：

AECOM艾奕康（天津）工程咨詢(xún)有限公司

奕亮建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)（上海）有限公司

考迪迅（上海）建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)有限公司

中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司

北京城建八建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司

北京市長(zhǎng)建燕城建筑工程有限公司

北京金朝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

北京盈通祥業(yè)商業(yè)管理有限公司

中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司北京市分行