摘 要 朝陽(yáng)區(qū)北京鳳凰匯里巷更新項(xiàng)目是一個(gè)城市商業(yè)空間轉(zhuǎn)型的典型案例。該項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)三元橋商圈，經(jīng)過(guò)華潤(rùn)置地的精心規(guī)劃與實(shí)施，成功將一個(gè)傳統(tǒng)住宅配套底商轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)充滿活力的商業(yè)區(qū)域。項(xiàng)目采用“留改拆”策略，提升了空間品質(zhì)，創(chuàng)新了消費(fèi)場(chǎng)景，引入了多元化的商戶和活動(dòng)，顯著提升了零售額和客流量。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)通過(guò)拆除舊有的步行天橋，引入景觀雨蓬等元素，創(chuàng)造了一個(gè)開(kāi)放、多功能的社交空間。此外，項(xiàng)目還注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和綠色可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了人與自然的和諧共生。由于高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)和創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)目已成為中國(guó)社區(qū)型公共空間更新改造的標(biāo)桿。

關(guān)鍵詞：城市更新；鳳凰匯里巷；社區(qū)發(fā)展；空間品質(zhì)；綠色可持續(xù)

1 基本情況

項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)三元橋商圈，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯（圖1），改造前為傳統(tǒng)住宅配套底商，由于空間割裂、設(shè)施陳舊等問(wèn)題致使商業(yè)氛圍不足，無(wú)法滿足周邊居民及消費(fèi)群體需求。為實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施存量空間資源提質(zhì)增效，華潤(rùn)置地作為實(shí)施主體，以“留改拆”并舉的方式完成了該區(qū)域的升級(jí)改造，將空曠割裂的鳳凰商街更新為北京鳳凰匯里巷，并由華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)華北大區(qū)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，通過(guò)不斷對(duì)里巷商戶品牌進(jìn)行煥新升級(jí)，引入多個(gè)區(qū)域首店、特色店，結(jié)合街區(qū)戶外屬性，高頻落地多元化的戶外特色活動(dòng)，為追求高品質(zhì)生活人群創(chuàng)造全新的街區(qū)商業(yè)體驗(yàn)場(chǎng)景。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后全年零售額比改造前提升約47%，穿行客流量提升約32%，在釋放三元橋區(qū)域消費(fèi)力的同時(shí)，也帶動(dòng)了區(qū)域客群的消費(fèi)升級(jí)。

2 實(shí)施成效

空間品質(zhì)提升，創(chuàng)新多元化消費(fèi)場(chǎng)景。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)里巷景觀進(jìn)行整體提升，拆除了貫通步行街的混凝土步行天橋等冗余元素，釋放空間的開(kāi)放度和潛能（圖2，圖3）。

以一系列尺度不一的景觀雨蓬網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)綴街道空間，從視覺(jué)上聯(lián)系并豐滿了原本空曠的空間，仿佛一串相連的群島和多種功能的綠洲（圖4，包括兒童游樂(lè)區(qū)、市集、劇場(chǎng)、畫(huà)廊等空間場(chǎng)所）。項(xiàng)目把種植區(qū)、公共休閑長(zhǎng)椅、商業(yè)的外擺整合為一體，為未來(lái)里巷空間的拓展創(chuàng)造了可能性。改造后的里巷于2020 年開(kāi)業(yè)，流線清晰，尺度宜人，從一個(gè)曾經(jīng)未被充分利用、與周邊環(huán)境脫節(jié)的荒蕪地塊一躍成為極具吸引力、功能性和配有靈活設(shè)施的多元化社交空間。改造后的里巷不僅滿足了周邊居民及游客需求，還以其多功能的露天活動(dòng)空間吸引了高端企業(yè)和城市公共活動(dòng)的青睞，成為中國(guó)社區(qū)型公共空間改造的標(biāo)桿。

品牌升級(jí)煥新，打造閑致特色商業(yè)街區(qū)。在完成整體改造更新后，里巷作為都市稀缺的室外商業(yè)空間，引入了多個(gè)“顏值特色餐飲”“深夜high 聚圣地”“極奢盛宴”等生活方式品牌，里巷全年零售額比改造前提升約47%，穿行客流量提升約32%，在釋放三元橋區(qū)域消費(fèi)力的同時(shí)，帶動(dòng)了區(qū)域客群的消費(fèi)升級(jí)。樓亭泰、KONG 膠東小館、半山腰、FORNO 意角、魯采、cheers、酒獻(xiàn)、酒神食館BACCHUS、下酒、京A、小SUSU 等人氣品牌紛紛在里巷云集，在滿足中產(chǎn)、品質(zhì)白領(lǐng)及潮流青年的社交聚會(huì)、休閑娛樂(lè)和人文體驗(yàn)需求的同時(shí)（圖5），也讓消費(fèi)者能真正體驗(yàn)一段休閑愜意、舒適放松的高品質(zhì)慢生活。

消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)，構(gòu)建人氣社交新空間。為豐富消費(fèi)場(chǎng)景，北京鳳凰匯里巷除在搭建特色環(huán)境場(chǎng)景、豐富業(yè)態(tài)品牌外，還通過(guò)系列營(yíng)銷推廣、氛圍營(yíng)造等形式大力塑造項(xiàng)目商業(yè)引領(lǐng)標(biāo)簽，強(qiáng)化夜經(jīng)濟(jì)消費(fèi)圣地屬性。通過(guò)2020 年“TIMEOUT 餐廳大賞”、2020 年“藝術(shù)季·燈光節(jié)”、2021 年“hot&spicy 辣節(jié)”、2022 年“理想生活節(jié)”等系列夜經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（圖6），以及原創(chuàng)品牌活動(dòng)“大師之夜”、2023 年“咖啡精釀啤酒節(jié)”為消費(fèi)者持續(xù)創(chuàng)造新消費(fèi)場(chǎng)景及生活靈感。里巷利用餐廳夜間露天外擺及快閃空間等氛圍營(yíng)造，吸引客群700 余萬(wàn)人次，助力后疫情時(shí)代首都經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)

3.1 高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，城市中心人與自然融合

作為北京鳳凰匯購(gòu)物中心的戶外下沉式優(yōu)雅街區(qū)，里巷的場(chǎng)景設(shè)計(jì)由意大利團(tuán)隊(duì)KOKAISTUDIOS操刀，以獨(dú)特氣質(zhì)引領(lǐng)新潮流。項(xiàng)目拆除原有老舊的混凝土步行天橋，旨在引入公眾互動(dòng)參與的元素。里巷整體設(shè)計(jì)借鑒了山川、河流意向，設(shè)立大小不同、功能各異的景觀雨棚區(qū)域，從視覺(jué)上破開(kāi)了原本空曠的空間。最終，成功打造出人與自然融洽和諧的氛圍，助力商業(yè)空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化及綠色可持續(xù)發(fā)展型商業(yè)的品質(zhì)升級(jí)，為里巷的后期運(yùn)營(yíng)提供了無(wú)限可能。

細(xì)微的干預(yù)設(shè)計(jì)在里巷的改造中也發(fā)揮了作用，眾多的定制化元素呈現(xiàn)了設(shè)計(jì)對(duì)細(xì)節(jié)的密切關(guān)注，于微末處提高了項(xiàng)目的質(zhì)量。精細(xì)的雨水收集系統(tǒng)和網(wǎng)格狀的金屬樹(shù)篦可全面保護(hù)植物根部，為景觀與綠植的共存共生護(hù)航，為城市更新提質(zhì)注入有效新動(dòng)能。經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)與改造，里巷實(shí)現(xiàn)了從與環(huán)境脫節(jié)的荒蕪地塊向功能完備的多元化社交空間的成功蛻變（圖7）。

3.2 屋檐下的“社交場(chǎng)”，獨(dú)有品質(zhì)街區(qū)景觀

煥然新生的街區(qū)以屋檐下的餐飲外擺灰空間為代表，將自然元素與商業(yè)相結(jié)合，打造出“高品質(zhì)、慢生活”的場(chǎng)景。里巷通過(guò)開(kāi)敞的街區(qū)出入口與街心活動(dòng)空間，以休閑娛樂(lè)、高品質(zhì)調(diào)性餐飲品牌為核心，配合延伸出室外、四周環(huán)繞花圃的餐飲露臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與公共空間的更好結(jié)合，為北方城市室外街區(qū)更新改造提供了樣本（圖8，圖9）。親近自然、高品質(zhì)的全新街區(qū)，讓消費(fèi)者沉浸在人與自然的和諧共生中。里巷將人與城市之間的情感對(duì)話帶進(jìn)商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)與社區(qū)融合的獨(dú)有景觀，為區(qū)域客群的都市生活提供了新型體驗(yàn)與社交空間。

3.3 落實(shí)一刻鐘便民生活圈，促進(jìn)北京生活服務(wù)

作為針對(duì)商住結(jié)合的商業(yè)街區(qū)改造，里巷巧妙地將住宅所需的安靜和商業(yè)所需的人流進(jìn)行有機(jī)融合。改造后里巷規(guī)劃品牌40 余家，包括美食、便利店、麗人養(yǎng)發(fā)、飲品小吃、生活服務(wù)等品類。在品牌方面，里巷改造后不僅保留了健身、美容美發(fā)、24h 便利店等周邊社區(qū)所缺少的生活類便民品牌，還集聚了北京乃至全國(guó)知名的餐飲品牌。其中，北京庭院式餐廳風(fēng)向標(biāo)“梧桐湘愛(ài)”就坐落在鳳凰匯里巷首端，還有美食家的“桃花源”，隱匿于喧囂鬧市的清靜之地魯采海鮮，充滿異域風(fēng)情的FORNO意角、BACCHUS 等；好友聚會(huì)的KONG 和下班打卡之地的下酒等餐飲品牌。

未來(lái)，北京鳳凰匯將繼續(xù)以“Mall+ 里巷”的商業(yè)形態(tài)，聚焦提升便民生活圈的城市溫度，打造百姓身邊有溫度的便民圈，有煙火氣的幸福圈。

2023北京城市更新優(yōu)秀實(shí)踐

項(xiàng)目類型：產(chǎn)業(yè)類更新（傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施）

項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)左家莊街道曙光西里甲5號(hào)院

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積1.6hm2，建筑面積1.4萬(wàn)m2

實(shí)施主體：華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司

設(shè)計(jì)單位：柯凱建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)（上海）有限公司

中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司

施工單位：中國(guó)建筑第八工程局有限公司

運(yùn)營(yíng)單位：華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)華北大區(qū)