近期存量房貸利率調(diào)整的話題引發(fā)市場熱議。

這始于8月30日彭博的一篇報(bào)道。據(jù)稱，客戶既可以與銀行重新協(xié)商房貸利率，也可以跨行“轉(zhuǎn)按揭”，即向其他銀行重新申請(qǐng)住房貸款，適用最新的房貸利率。隨后的一篇報(bào)道描寫了更詳細(xì)的細(xì)節(jié)。

9月初，網(wǎng)絡(luò)甚至誤傳招商銀行App在北京開始測試“存量房貸利率調(diào)整”功能。實(shí)際上，這項(xiàng)功能針對(duì)的是去年存量房貸利率調(diào)整，多家銀行App均有類似功能。

在市場的期待中，下調(diào)存量房貸利率卻是個(gè)涉及多方利益的復(fù)雜問題。

提前還貸，正成為“理財(cái)”

人們正通過提前還貸“用腳投票”，以減少利息支出。

今年6月，國泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)計(jì)算了居民早償率指標(biāo)（CPR），以量化貸款人在規(guī)定期限內(nèi)提前還款比例。2017年以來，CPR基本在20％左右波動(dòng)，2024年2月以來，這一指標(biāo)加速上行，4月達(dá)到37％的歷史高位，反映出居民提前還貸明顯增多。

國泰君安指出，2021年以前，居民提前還貸的主要因素是購房意愿強(qiáng)，二手房在交易前需要繳清貸款。2022年，央行連續(xù)下調(diào)5年LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率），貸款利率降至歷史低位，調(diào)降存量房貸利率政策尚未出現(xiàn)，新增個(gè)人住房貸款利率下降引發(fā)居民進(jìn)行貸款置換，消費(fèi)貸和經(jīng)營貸等替代性、低成本貸款容易獲得，導(dǎo)致居民提前還貸。

2021年以來，用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)置換房貸的情況便時(shí)有發(fā)生，當(dāng)年深圳“深房理”炒房事件中經(jīng)營貸便扮演重要角色。如今，消費(fèi)貸、經(jīng)營貸利率更是已經(jīng)進(jìn)入“2字頭”。

不過，據(jù)國泰君安分析，最近一輪提前還貸潮的原因與此前不同，主要由“高收益資產(chǎn)荒”驅(qū)動(dòng)?！爱?dāng)缺乏其他可投資的高收益資產(chǎn)時(shí)，居民便有動(dòng)力將流動(dòng)性從低收益資產(chǎn)（如存款、股票）抽出，然后配置到提前還貸?！币簿褪钦f，當(dāng)一方面市場上缺少可投資的高收益資產(chǎn)，另一方面存量房貸利率依然高企，居民甚至將提前還貸視為一種“理財(cái)”。

光大證券銀行業(yè)首席分析師王一峰曾在2022年11月發(fā)布的研報(bào)中測算，存量房貸絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放。其中，2017年至2021年的利率高位時(shí)期，存量房貸余額占比73％左右。當(dāng)時(shí)加點(diǎn)幅度超過50BP的存量房貸占比高達(dá)64.4％。

盡管根據(jù)2023年8月底的政策，存量房貸利率已經(jīng)過一輪下調(diào)，平均降幅達(dá)75BP。但是增量房貸利率在過去一年大幅下調(diào)，增、存量房貸利差再度拉大。

2024年5月17日，中國人民銀行宣布調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，這是“517樓市新政”的核心內(nèi)容。

目前，除北京、上海、深圳三座一線城市未取消房貸利率下限，其余城市首套和二套房貸利率下限均已取消。北京2023年年底以來，已經(jīng)兩次下調(diào)房貸利率下限，首套房貸利率下限已經(jīng)從此前的LPR+55BP下調(diào)至LPR-45BP，加點(diǎn)幅度累計(jì)下降100BP。5月底，同屬一線城市的廣州宣布取消房貸利率下限。此外，2024年2月和7月，央行兩次引導(dǎo)5年期及以上LPR下行累計(jì)35BP。

取消或大幅下調(diào)房貸利率下限、下調(diào)5年期及以上LPR，這兩方面因素導(dǎo)致增量房貸利率加速下行。央行數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，全國新發(fā)放房貸加權(quán)平均利率為4.11％，至2024年二季度已降至3.45％。

而據(jù)野村中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺測算，2023年存量房貸利率平均下調(diào)73BP之后，估計(jì)目前的存量房貸利率平均在4.5％左右，與增量房貸利差大概在90BP—130BP。

以北京首套房為例，目前增量房貸利率為3.4％，存量房貸利率高至4.75％，兩者利差達(dá)135BP。主流城市首套房利率普遍降至“3字頭”，像廣州這樣一線城市的部分銀行甚至降至3％以下。

增、存量房貸利差與房貸利率定價(jià)方式有關(guān)。房貸利率的定價(jià)方式主要有兩種，一是固定利率模式，二是LPR與加點(diǎn)組成的浮動(dòng)利率模式。據(jù)央行貨幣政策司司長鄒瀾此前披露，99％的房貸定價(jià)采用浮動(dòng)利率機(jī)制。

“盡管房貸利率下調(diào)，但是存量房貸利率還在高位，浮動(dòng)利率模式只能等到明年1月調(diào)整，而且只能下調(diào)今年內(nèi)LPR降低的部分，加點(diǎn)部分不能調(diào)整，這導(dǎo)致存量房貸高利率的特性非常突出，加之近期存款利率、理財(cái)利率迅速走低，構(gòu)成提前還貸的根源?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》。

因此“517樓市新政”后，各座城市加點(diǎn)幅度大幅下調(diào)，新舊房貸利差再次走闊。當(dāng)前情況與2023年年中較為相似，當(dāng)時(shí)增、存量房貸利差亦達(dá)到100BP左右。

2023年8月31日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》），明確符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機(jī)構(gòu)協(xié)商降低利率。

如今，增、存量房貸利差再次被拉開到100BP左右。李宇嘉認(rèn)為，近期銀行存款利率下調(diào)，以及央行公開市場操作利率同樣下調(diào)，商業(yè)銀行資金端成本迅速下降，這為存量房貸利率下調(diào)打開空間。

但是，這一次銀行正在承受更大壓力。

銀行的多重兩難

截至今年6月末，全國個(gè)人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1％，較2023年末減少約4100億元。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，中國銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行等多家上市銀行個(gè)人住房貸款余額下降，如興業(yè)銀行房貸余額下降超100億元。

當(dāng)前，提前還貸并不容易。大部分銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸需要等待一個(gè)月，甚至長達(dá)三個(gè)月。部分中小銀行對(duì)提前還貸次數(shù)有限制，更有銀行一年只能申請(qǐng)一次。

銀行希望延緩“提前還貸”，不希望個(gè)人住房貸款這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)迅速流失，下調(diào)存量房貸利率被認(rèn)為有助于此。但是，銀行面臨凈息差收窄壓力，存量房貸利率每調(diào)整1BP，都意味真金白銀的損失。銀行也面臨兩難。

據(jù)中國銀行研究院此前測算，假設(shè)存量房貸利率下調(diào)50BP，則將導(dǎo)致銀行凈息差降低7BP，營業(yè)收入下降3％，凈利潤減少6％。2024年第二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54％，同比下降20BP，已經(jīng)降至有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。

也就是說，除非存款成本有同等甚至超額下調(diào)，否則銀行，尤其是存量房貸占比較高的銀行，會(huì)面臨更大的壓力。2024年上半年，多家銀行營收、利潤均出現(xiàn)負(fù)增長，便與凈息差承壓有關(guān)。

交通銀行副行長周萬阜表示，2023年存量房貸利率下調(diào)，2024年“517新政”和LPR兩次下調(diào)等因素對(duì)銀行凈息差的影響將在下半年持續(xù)顯現(xiàn)。同時(shí)，當(dāng)前存款定期化、長期化趨勢沒有得到緩解，一定程度上影響了負(fù)債成本下行幅度?！皬娜陙砜矗覀兊哪繕?biāo)是要保持凈息差基本穩(wěn)定，并力求邊際改善，要做到這一點(diǎn)有難度、有挑戰(zhàn)?！?/p>

簡言之，一方面，像個(gè)人住房貸款這樣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的利率在降低，銀行收益更少；另一方面，人們希望通過定期化、長期化存款獲得更多利息，銀行所付利息更多，一減一增，銀行收入與利潤自然承壓。

“大家都在硬扛?！庇泄煞葜沏y行個(gè)人信貸部門人士向記者感慨。

壓低存款利率顯然是應(yīng)對(duì)如此壓力的方式之一。也正是在去年下調(diào)存量房貸利率后，調(diào)降存款利率、停售大額存單、治理手工補(bǔ)息等相繼發(fā)生。2022年9月以來，六大國有銀行5次調(diào)降存款利率，3次發(fā)生在2023年8月底下調(diào)存量房貸利率的《通知》發(fā)出后。

以工商銀行為例，今年7月25日調(diào)整后，目前該行活期存款掛牌利率為0.15％；整存整取定期存款中，1年、3年、5年掛牌利率分別為1.35％、1.75％、1.8％。與2022年9月15日前相比，各存款品種掛牌利率累計(jì)下調(diào)15BP至100BP不等，其中3年期定期存款掛牌利率從2.75％下降至1.75％，降幅達(dá)100BP。

銀行凈息差承壓顯然是當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率的重要顧慮。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在9月5日的新聞發(fā)布會(huì)上坦言，在利率方面，央行持續(xù)推動(dòng)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降，同時(shí)也要看到，受銀行存款向資管產(chǎn)品分流、銀行凈息差收窄等因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。

不過，在提前還貸與凈息差降低導(dǎo)致的利息損失中，銀行同樣面臨兩難。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平認(rèn)為，從銀行角度看，銀行目前亟待解決因提前還貸增長導(dǎo)致的利息損失擴(kuò)大問題，調(diào)降存量房貸利率或是合理解決方案，利潤變薄好于利潤損失，合理的調(diào)降存量房貸利率方案有助于銀行留存優(yōu)質(zhì)客戶。

去年下調(diào)存量房貸利率確實(shí)在一定程度上遏制了提前還貸潮。據(jù)央行數(shù)據(jù)，下調(diào)存量房貸利率前，全國房貸提前還款額有所增加，2023年8月，全國個(gè)人住房貸款提前還款額達(dá)到4324.5億元。8月31日《通知》出臺(tái)后，9月至12月，房貸月均提前還款金額較8月下降10.5％。

但是新一輪調(diào)降存量房貸利率能否遏制提前還貸仍然存疑。在銀行凈息差已經(jīng)降至歷史最低的情況下，如果銀行通過壓低存款利率等方式彌補(bǔ)存量房貸利率下調(diào)的損失，居民可能因?yàn)橥顿Y收益率下行反而提高提前還貸意愿。天風(fēng)證券研報(bào)表示，調(diào)降存量房貸利率可能無法完全緩釋“提前還貸”壓力，因?yàn)楹笳叩母丛谟谏鐣?huì)投資回報(bào)率降低。

招商銀行2023年年報(bào)特別提到：存量房貸利率調(diào)整后，新老貸款利差收窄，對(duì)提前還款有一定緩釋作用，但由于當(dāng)前市場投資收益率下行，預(yù)計(jì)2024年房貸提前還款仍將處于近幾年較高水平。

任澤平認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率會(huì)導(dǎo)致銀行利息損失，銀行尤其是房貸占比高的銀行缺乏動(dòng)力。建議對(duì)房貸占比較高的銀行予以支持提高銀行積極性。如對(duì)房貸規(guī)模較大的國有行、股份制銀行給予窗口指導(dǎo)，鼓勵(lì)國有行發(fā)揮領(lǐng)頭羊作用。對(duì)積極調(diào)降存量房貸利率的銀行，可給予定向降準(zhǔn)支持。真金白銀托底補(bǔ)貼，設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，因調(diào)降存量房貸利率造成的利息損失，給予銀行等額或部分補(bǔ)貼。

調(diào)降空間有多大？

跳出銀行的視角，近年已有多位經(jīng)濟(jì)學(xué)者接受記者采訪時(shí)提議降低存量房貸利率，作為向居民直接發(fā)放現(xiàn)金的補(bǔ)充或替代措施，以此擴(kuò)大居民消費(fèi)。

當(dāng)前消費(fèi)正急需提振。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年前七個(gè)月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長3.5％，增速環(huán)比、同比分別回落0.2個(gè)、3.8個(gè)百分點(diǎn)?！吨袊鴧^(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》稱，去年下調(diào)存量房貸利率“對(duì)拉動(dòng)消費(fèi)增長起到顯著作用”。 政策落地后的首個(gè)季度，即2023年四季度，全國城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出達(dá)到8679元，同比增長8.4％，增速較上年同期提升12.3個(gè)百分點(diǎn)。

央行重慶分行對(duì)存量房貸利率調(diào)降涉及購房家庭開展的抽樣調(diào)查顯示，超三成受訪居民打算將省下的利息支出用于增加消費(fèi)，包括日常消費(fèi)、旅游、子女教育等。

市場自然期待新一輪調(diào)降存量房貸利率可以達(dá)到同樣的效果，但在銀行面臨兩難的當(dāng)下，調(diào)降空間還有多少？

在《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》中，央行以專題形式回顧了2023年存量房貸利率下調(diào)的政策效果，稱政策實(shí)施以來，超過 23 萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅 0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約 1700 億元。

上一輪存量房貸利率平均降幅73個(gè)BP，但是僅針對(duì)首套房，而且新執(zhí)行利率在LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率下限。正是基于這兩條限制，天風(fēng)證券研報(bào)認(rèn)為，2023年8月調(diào)降存量房貸利率惠及的廣度和幅度不可謂不大，但還有進(jìn)一步調(diào)降的空間。

由于原貸款發(fā)放時(shí)房貸利率下限尚未取消或大幅下降，因此對(duì)于原貸款發(fā)放時(shí)利率下限較高的城市，調(diào)降幅度會(huì)受到影響。如北京首套房貸利率下限長期保持在LPR+55BP。

對(duì)于新一輪存量房貸利率下調(diào)的空間，陸挺認(rèn)為，央行或?qū)⒃谖磥韼讉€(gè)月內(nèi)引導(dǎo)商業(yè)銀行降低存量房貸利率，利率下調(diào)幅度有望與2023年末相仿。

任澤平認(rèn)為，考慮到銀行凈息差已經(jīng)處于低位，預(yù)計(jì)本輪下調(diào)幅度在60BP—80BP區(qū)間。按照他的測算，按照100萬元的30年按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，估算存量房貸利率下調(diào)60BP—80BP可降低借款人月供約340—450元，節(jié)約月供和總還款額7％—9％。

關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的方式，外界尤為關(guān)注是否會(huì)采用跨行“轉(zhuǎn)按揭”的方式。上一輪存量房貸利率下調(diào)名義上采用的是存量首套房借款人與承貸金融機(jī)構(gòu)協(xié)商的形式，實(shí)際上在《通知》發(fā)布后不到一個(gè)月，2023年9月25日，各銀行便對(duì)判斷符合存量首套房貸調(diào)整規(guī)則的客戶啟動(dòng)批量自動(dòng)調(diào)整。并對(duì)需要進(jìn)一步判斷或處理的，開通受理客戶申請(qǐng)的線上線下渠道，這也是多家銀行App上線相關(guān)功能的原因。

此次傳聞出現(xiàn)的“跨行轉(zhuǎn)按揭”意味借款人可以重新向其他銀行申請(qǐng)房貸，從而加劇銀行間競爭，類似情況曾在2008年金融危機(jī)后出現(xiàn)。

2008年10月，央行出臺(tái)政策，將房貸利率下限由基準(zhǔn)利率0.85倍下調(diào)至0.7倍。當(dāng)年四季度，中小銀行積極為客戶免費(fèi)辦理“轉(zhuǎn)按揭”等業(yè)務(wù)，搶奪大型銀行客戶，由此引發(fā)股份制銀行、國有大行相繼下調(diào)存量房貸利率。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴《中國新聞周刊》，鼓勵(lì)不同銀行之間“轉(zhuǎn)按揭”的預(yù)期或比較弱?！敖杩钊伺c原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大市場競爭，對(duì)預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動(dòng)?！?/p>

新一輪存量房貸利率調(diào)降的“靴子”還沒有落地。相比于人們的期待，官方表態(tài)相對(duì)審慎。在9月5日的新聞發(fā)布會(huì)上，鄒瀾表示，降準(zhǔn)降息等政策調(diào)整還需要觀察經(jīng)濟(jì)走勢。