摘要：作為我國房地產(chǎn)行業(yè)與金融領(lǐng)域有機融合的關(guān)鍵手段，REITs成為中小投資企業(yè)邁入房地產(chǎn)行業(yè)的“門票”?？v觀我國REITs發(fā)展，在稅收問題的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到一定限制。文章從房地產(chǎn)企業(yè)REITs涉及稅收難點的分析入手，在此基礎(chǔ)上闡明有效解決對策的實施。

關(guān)鍵詞：REITs；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收難點；解決對策

一、引言

當前REITs在我國房地產(chǎn)市場中發(fā)揮重要作用，但在實際稅收工作開展過程中，我國REITs市場仍受到稅收負擔、監(jiān)督制度未健全等因素的限制。鑒于此，為促進地產(chǎn)存量資產(chǎn)的有效盤活，并助力房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，需在深度剖析當前REITs涉及稅收難點的基礎(chǔ)上，借助有效對策來促進REITs的順利推進。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)REITs概述

（一）基本特征

REITs獲取投資資金的主要手段包括收益憑證與股票發(fā)行，由專業(yè)運營機構(gòu)對以不動產(chǎn)為主的REITs名下基礎(chǔ)資產(chǎn)進行管理，其運營收益為投資者投資獲取主要渠道。當前REITs在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的推行，主要特征表現(xiàn)為。

1. 市場準入門檻低。因投資金額較大使得地產(chǎn)市場門檻較高，將部分投資者隔絕在外。而中小投資者可憑借REITs順利進入地產(chǎn)市場，并以份額投資的形式來獲取收益，不僅為我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供金融工具，亦可有效解決房地產(chǎn)投資難度大問題。

2. 收入來源以成熟不動產(chǎn)租金為主。基于對REITs結(jié)構(gòu)的分析，其中成熟不動產(chǎn)為底層主要資產(chǎn)，可實現(xiàn)對現(xiàn)金流的長期、穩(wěn)定提供，如長租公寓、商業(yè)物業(yè)、商業(yè)寫字樓等。同時，在深度剖析當前REITs市場發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，各國為避免讓REITs成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的一種手段，相繼借助政策機制對股票持有、換手交易等方面進行控制，致使REITs產(chǎn)品將租金作為投資收益的主要來源。

3. 強制分紅。即在REITs市場發(fā)展過程中，對投資者收益獲取有著強制性要求。在持續(xù)完善REITs市場的基礎(chǔ)上，強制要求投資者在REITs產(chǎn)品分紅占比應不低于90%。

4. 以稅收為中性原則。REITs市場發(fā)展過程中，REITs產(chǎn)品投資稅負在投資者收益相同的情況下應明顯低于不動產(chǎn)直接投資所形成的稅負。且REITs無論是在設立階段還是運營階段，通過相關(guān)優(yōu)惠政策的實施，可保障其稅負低于直接投資不動產(chǎn)的稅收負擔。

（二）REITs的分類

當前各國對REITs產(chǎn)品存在多個版本的分類標準，其中公認最佳分類標準包括投資對象、募集渠道、組織形式、運行模式。其中投資對象分類涉及權(quán)益型、抵押型、混合型REITs產(chǎn)品；以募集渠道為基準進行分類，具體包括公募REITs、私募REITs產(chǎn)品；以組織形式為基準進行分類，具體包括契約型、公司型REITs產(chǎn)品；以運行模型為基準進行分類，具體包括封閉型、開放型REITs產(chǎn)品。

（三）發(fā)展現(xiàn)狀

作為現(xiàn)代房地產(chǎn)市場中新型投融資模式之一，REITs產(chǎn)品成為我國地產(chǎn)存量盤活的關(guān)鍵所在。同時，得益于中央租購并舉政策的落實，為REITs市場發(fā)展提供助力?？v觀當前我國REITs市場發(fā)展，受限于時間、認知等因素的影響，其REITs產(chǎn)品尚未成熟，但考慮到國內(nèi)需求日益增高，諸多房地產(chǎn)企業(yè)重視對相似信托產(chǎn)品的開發(fā)、發(fā)行。自我國發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》后，我國REITs市場呈跨越式發(fā)展態(tài)勢，且REITs試點在我國正式實施，隨著我國REITs市場在2014年設立第一只類REITs產(chǎn)品，為標準化REITs產(chǎn)品的誕生提供契機。

相關(guān)統(tǒng)計表明，我國逐漸對REITs市場發(fā)展加大扶持力度，并強調(diào)對REITs市場制度構(gòu)建的重要性。2016年，國內(nèi)不動產(chǎn)證券化等產(chǎn)品獲取來自國務院等部門聯(lián)合發(fā)文的支持，為REITs試點的深入發(fā)展保駕護航；2017年，國內(nèi)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展獲取來自住建部、發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)文的支持，以助力REITs產(chǎn)品的加速誕生；2018年，深交所為實現(xiàn)對REITs特色板塊的打造，制定戰(zhàn)略規(guī)劃并為REITs產(chǎn)品市場的發(fā)展提供助力，以期在公募REITs探索發(fā)行過程中充分吸引更多投資者；截至2023年，我國類REITs產(chǎn)品發(fā)行超過102只，發(fā)行規(guī)模超過2000億元。作為我國關(guān)鍵性金融產(chǎn)品之一，REITs發(fā)展極易受到多方面因素的影響，如何在REITs初步發(fā)展階段加大對國內(nèi)市場的拓展力度，愈發(fā)受到房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注。立足宏觀角度而言，國內(nèi)REITs產(chǎn)品不僅是金融環(huán)境改善的關(guān)鍵影響因素，同時可為實體經(jīng)濟大力建設提供支持，在我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中“發(fā)光發(fā)熱”；立足微觀層面而言，房地產(chǎn)信托基金可成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域資金模式完善、創(chuàng)新的重要支撐，能夠?qū)鴥?nèi)各類存量不動產(chǎn)有效盤活，并為中小投資者投資新道路的開辟提供驅(qū)動力。由此可知，我國持續(xù)加大對標準REITs發(fā)展的探究力度，且REITs市場呈現(xiàn)快速發(fā)展、完善的態(tài)勢。

三、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）基本稅收理論

盡管現(xiàn)階段國內(nèi)誕生多種類REITs產(chǎn)品，但相較于國外成熟REITs市場而言仍有待完善。通過對REITs相關(guān)稅收理論地研究與探討，能夠為我國REITs市場完善發(fā)展提供助力?？v觀當前國際通行稅收理論，具體包括以下方面。

（一）稅收實體理論

該理論強調(diào)信托具備獨立法人資格，征稅期間需將信托作為主體對其形成的相關(guān)收益進行稅款征收，而信托受托人需將日常管理作為主要工作與義務，且受托人在REITs市場中不具備納稅義務?？v觀稅收繳納工作的開展，受托人以納稅義務人的身份進行相關(guān)稅務事項的負責，可做到稅款高效、快捷征收?；趯Χ愂諏嶓w理論的滲透，強調(diào)納稅義務的承擔不受信托財產(chǎn)分配的影響，并在稅款繳納由受托人負責。此模式盡管可發(fā)揮稅源有效控制的作用，并為稅收征管工作的高質(zhì)量開展提供助力，但對于納稅義務的考慮不全面，若存在信托結(jié)構(gòu)復雜等情況，極易導致偷逃稅等現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）稅收導管理論

作為國際知名理論，稅收導管理論對利益關(guān)系的重要性加以強調(diào)，并對受益人、受托人等主體義務加以明確?；谛磐姓鞫惖膶嵤?，將稅收導管理論融入稅收工作時，提出納稅義務應由信托最終受益人承擔，可發(fā)現(xiàn)信托受益人會將受托人作為利益獲取導管，依據(jù)“誰受益誰納稅”的主導思想，納稅義務必須由信托受益人承擔。該理論一方面對信托利益歸屬進行明確提及，另一方面則可有效規(guī)避因財產(chǎn)形式轉(zhuǎn)移形成的征稅重復現(xiàn)象。

四、我國房地產(chǎn)企業(yè)REITs涉及的稅收的難點分析

房地產(chǎn)REITs能否順利推進，受到稅收工作的直接影響，但縱觀當前REITs稅收工作實施，仍存在以下難點。

（一）稅收政策不明確

REITs發(fā)展水平受到法律體系構(gòu)建的直接影響，通常情況下，以REITs專項立法尚未出臺為前提，可對《信托法》《證券投資基金法》等進行適當參照，或者是對證監(jiān)會、銀保監(jiān)會等機構(gòu)聯(lián)合出臺的相關(guān)證券化法規(guī)加以參照。作為特殊投資工具，REITs稅收涉及多個環(huán)節(jié)和稅種，具體包括企業(yè)所得稅、個人所得稅和增值稅等。但在REITs市場推進過程中，目前對于REITs稅收政策尚未明確規(guī)定，其納稅義務和稅收優(yōu)惠政策尚未明確界定，進而對企業(yè)、投資者產(chǎn)生一定困擾。

（二）稅收計算復雜

基于REITs的持續(xù)推進，可為資產(chǎn)盤活與財務報表的優(yōu)化提供助力。而縱觀項目的具體實施，如何有效控制稅費成本成為發(fā)行人的主要衡量因素，其發(fā)展離不開稅收政策的支持。當前，REITs發(fā)展基于受到以下稅收“絆腳石”的影響：一是委托財產(chǎn)在設立、終止階段可能存在征稅問題。二是存續(xù)階段可能存在對產(chǎn)品征稅重復性開展的情況。以設立期為基準，受托人在委托人的操作下，進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移并進行印花稅、契稅的繳納。同時，還需結(jié)合市場情況的分析，通過對不動產(chǎn)價值評估進行增值稅繳納。以存續(xù)期為基準，對于委托財產(chǎn)所獲取的凈收益，委托人需按要求進行企業(yè)所得稅的繳納，且獲取報酬則進行增值稅的繳納。若管理期間存在房產(chǎn)交易情況，還需按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，在所得收益分配環(huán)節(jié)，受益人則需進行所得稅繳納。以終止期為基準，無論是委托財產(chǎn)接收還是財產(chǎn)收回，均涉及印花稅、增值稅、契稅等的繳納。通常情況下，REITs稅收計算涉及不同計算方法的應用，如REITs收入計算的實施，其中涉及租金收入、資本利得和股息收入等方面，需通過各環(huán)節(jié)稅收計算來獲取對應信息。同時，REITs還需有效開展資產(chǎn)評估、凈資產(chǎn)值計算等工作，致使稅收計算難度增大。

（三）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與稅收規(guī)定存在沖突

縱觀當前REITs的試行，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以資產(chǎn)出售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式為主，而現(xiàn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅征收規(guī)定對于REITs的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式尚未作出明確規(guī)定，導致實際操作中存在不確定性。根據(jù)現(xiàn)行稅收規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般需要繳納資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。但REITs資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式與傳統(tǒng)企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式存在差異。傳統(tǒng)企業(yè)習慣于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或直接出售資產(chǎn)方式進行轉(zhuǎn)讓，而REITs通過將房地產(chǎn)資產(chǎn)打包形成投資組合，然后以股權(quán)形式向公眾募集資金，使得REITs的稅收征收存在較大困擾。

（四）整體稅負過高

縱觀當前我國REITs市場發(fā)展，在現(xiàn)行稅收制度落實背景下，REITs市場存在稅收負擔較大、稅種繁多、處理復雜等現(xiàn)象。REITs產(chǎn)品的誕生受到稅收政策的影響，稅法體系構(gòu)建中投資者直接投資房地產(chǎn)市場的稅負明顯低于投資REITs產(chǎn)品稅負。分析REITs稅負過高的影響因素，一方面，受到所得稅影響，因國內(nèi)尚未對稅收優(yōu)惠政策進行完善制定，使得所得稅重復征收情況仍時有發(fā)生；另一方面，REITs設立涉及土地增值稅，若存在資產(chǎn)整合轉(zhuǎn)移情況，在REITs產(chǎn)品納稅時則需進行土地增值稅的累進，控制在30%～60%范圍內(nèi)，且由賣方承受，致使稅負壓力呈現(xiàn)居高不下的狀態(tài)。而美國、日本等國家，均不存在對土地增值稅或相似稅種的設立。因上述原因?qū)е翿EITs稅負明顯提高，使得REITs產(chǎn)品投資無法獲取理想回報率。

五、我國房地產(chǎn)企業(yè)REITs涉及稅收RKI1j60/s7NFauazwBpENJ9AcwF6aYbu1Md+vqlxbVw=難點的解決對策

（一）健全REITs法律體系和稅收政策

為推進REITs市場持續(xù)落實，并提高REITs對投資者的吸引力，需重視對REITs法律體系的完善建構(gòu)，并制定契合我國國情的稅收政策。鑒于此，相關(guān)部門需以市場長期投資為目標，以鼓勵投資者參與為導向，對REITs市場進行稅收法律體系的完善建構(gòu)。以多部門協(xié)同、配合為前提，對現(xiàn)有信托法、證券法等進行綜合剖析，構(gòu)建契合行業(yè)實際需求的稅收法律體系。需注意，在構(gòu)建稅收法律體系時切不可操之過急，可在深度剖析國內(nèi)市場的基礎(chǔ)上，結(jié)合對REITs分配模式、標準規(guī)范、投資范圍等因素地分析，逐步推進其法律體系的完善。此外，政府可加強與房地產(chǎn)監(jiān)管部門的合作，協(xié)調(diào)REITs稅收政策與房地產(chǎn)市場政策的關(guān)系。REITs作為一種以房地產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資工具，其運作和投資涉及房地產(chǎn)市場的規(guī)范和監(jiān)管。政府相關(guān)部門可視情況與房地產(chǎn)監(jiān)管部門共同制定明確的政策規(guī)定，明確REITs在房地產(chǎn)市場的定位和運作要求，避免重復征稅和沖突。強調(diào)與證券監(jiān)管部門、房地產(chǎn)監(jiān)管部門構(gòu)建溝通合作機制。建立定期溝通機制和信息共享平臺，及時了解REITs市場的發(fā)展情況和稅收難點，共同研究解決方案，提高REITs稅收政策的可行性。

（二）信托稅收法需要貫徹導管原則

為有效解決當前我國REITs稅收難點，可秉持著導管原則對信托稅收法進行優(yōu)化，即結(jié)合對市場需求、REITs稅收現(xiàn)狀的分析，出臺契合我國國情的REITs稅收規(guī)則。首先，需做到對REITs基金納稅主體和義務的明確?？紤]到REITs基金的特殊性，其稅收主體可能涉及基金管理公司、基金托管人和基金投資者等方面。鑒于此，稅收部門需重視對各方納稅義務的明確，通過對納稅規(guī)則的科學制定，為稅收公平、合理把控提供保障；其次，相關(guān)部門可基于對REITs基金特點的分析，制定符合實際需求的稅收優(yōu)惠政策。如考慮對REITs基金的租金收入免征企業(yè)所得稅或個人所得稅，以鼓勵更多房地產(chǎn)企業(yè)將其資產(chǎn)打包成REITs基金。同時，可將REITs基金分紅收入實行較低的個人所得稅稅率考慮在內(nèi)，以吸引更多個人投資者參與REITs市場。為鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與REITs市場，政府還可視情況積極引入階段性稅收優(yōu)惠政策，如在REITs基金成立初期給予更多稅收優(yōu)惠，并且隨著時間推移，其優(yōu)惠力度呈持續(xù)降低的態(tài)勢，以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)盡早參與REITs市場并長期持有；再次，促進稅收優(yōu)惠政策與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有機結(jié)合，視情況制定針對性稅收優(yōu)惠政策，激勵房地產(chǎn)企業(yè)在REITs市場中發(fā)揮更大的作用。如可給予REITs基金投資特定領(lǐng)域、區(qū)域稅收優(yōu)惠，以推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟增長；最后，稅收部門還需重視對REITs基金資產(chǎn)評估、凈資產(chǎn)值計算等稅收規(guī)則的制定。受到REITs基金資產(chǎn)規(guī)模較大、涉及多個資產(chǎn)項目等因素的影響，其資產(chǎn)評估、凈資產(chǎn)值計算的稅收處理需以科學且明確的規(guī)定為前提，以避免稅收計算存在不確定性，加強對稅收公平性和合理性的保障。

（三）明確REITs設立的稅收政策

完善且科學的稅收政策是提升REITs稅收工作質(zhì)量的關(guān)鍵所在，鑒于此，需結(jié)合我國REITs市場現(xiàn)狀的分析，對REITs稅收政策加以明晰。在實際稅收政策制定過程中，需注意：一是制定明確稅收政策，重視對REITs稅收優(yōu)惠政策和相關(guān)規(guī)定的科學制定。在實際稅收工作實施期間，政府應明確規(guī)定REITs的稅收適用范圍、稅率及其稅收優(yōu)惠條件等，以確保REITs能夠順利運作，并為投資者的充分吸引提供保障。二是引入差異化稅收政策。依據(jù)對REITs不同類型的分析，視情況引入差異化稅收政策。如對于住宅REITs可以采取不同的稅收政策，以促進住房市場的發(fā)展和滿足人民居住需求；而對于商業(yè)地產(chǎn)REITs可以制定相應的稅收政策，以促進商業(yè)地產(chǎn)市場高速發(fā)展。三是加強稅收信息透明度控制。首先，政府可要求房地產(chǎn)企業(yè)和REITs基金管理公司增加稅收信息的披露。強調(diào)在稅收期間對REITs基金稅收狀況、納稅義務和稅收支付情況等進行公開披露。依托于透明披露稅收信息，以增加投資者對REITs基金的信任度，確保REITs市場呈現(xiàn)透明、穩(wěn)定特點；其次，政府可加強對REITs稅收政策的宣傳與解釋。稅法法規(guī)的制定過程相對復雜，需考慮到各方的利益和權(quán)益。為提高稅收政策的透明度和可預測性，政府可以加大對REITs稅收政策的宣傳和解釋工作，向投資者和市場參與者提供準確的稅收政策信息，幫助其深入理解和快速適應稅收政策。

（四）強化稅收籌劃與風險管理

為避免REITs稅務難點影響到房地產(chǎn)企業(yè)效益創(chuàng)造，需在運營管理過程中強化稅務籌劃與風險管理開展?；趯EITs推進情況的分析，積極落實以下措施：一是建立單獨稅務籌劃團隊，或者是依據(jù)自身條件聘請稅務專家來優(yōu)化稅收籌劃?；趯Χ惙ㄒ?guī)定的深度理解和解讀，為企業(yè)提供合法合規(guī)的稅務策略。同時，稅務籌劃團隊需與企業(yè)其他部門保持密切合作狀態(tài)，做到對企業(yè)商業(yè)模式和運營活動的全面掌握，為最優(yōu)稅務策略的制定提供助力。二是加強風險管理實施，并以稅收相關(guān)風險為關(guān)注重點。在管理期間做到對稅收政策和法規(guī)的及時跟蹤，并重視對稅務風險進行評估和防范。房地產(chǎn)企業(yè)應構(gòu)建契合REITs市場需求的內(nèi)部控制體系，確保稅務操作的合規(guī)開展，降低稅務風險的發(fā)生概率。并在風險管理期間積極與專業(yè)稅務律師和會計師合作，定期進行稅務審計和風險評估，以實現(xiàn)對稅務問題的及時解決。三是積極利用稅收優(yōu)惠政策，對稅務結(jié)構(gòu)優(yōu)化控制。結(jié)合對實際情況分析，借助合法合規(guī)手段，利用REITs稅收優(yōu)惠政策來降低稅負。如企業(yè)可合理安排資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和重組，以減少資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的負擔。或者是以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)為重點，對債務和股權(quán)比例進行合理安排，以期將企業(yè)所得稅稅率控制在預期范圍內(nèi)。四是積極開展內(nèi)部培訓教育，提高員工對稅收政策理解和認知。在日常運行期間，定期組織稅務培訓課程或邀請稅務專家進行內(nèi)部講座，以提高員工對稅務實務的理解。另外，需在稅收籌劃期間構(gòu)建完善的內(nèi)部溝通機制，且稅務部門與其他部門保持有效溝通、協(xié)作，以促進稅務籌劃和風險管理的高水平開展，為REITs市場的推進提供助力。

（五）個人財務投資合理規(guī)劃

要借助REITs市場來加大投資回報，個人投資者需提高對財務投資合理規(guī)劃的重視度。鑒于此，需依據(jù)當前REITs發(fā)展現(xiàn)狀的分析，結(jié)合以下幾點來提升個人投資規(guī)劃的有效性。首先，在投資前深入了解相關(guān)稅收政策和規(guī)定，對REITs稅收政策的具體細則和適用條件進行明確掌握。同時，個人投資者需做到對相關(guān)法規(guī)和政策文件的細致研讀，以實現(xiàn)對稅收優(yōu)惠政策具體規(guī)定地掌握，并向?qū)I(yè)稅務顧問咨詢，避免因自身理解錯誤導致稅收風險增加；其次，重視對個人財務投資合理規(guī)劃。即以個人收入和支出的合理安排、個人財務風險合理管理作為切入點。依據(jù)市場情況科學制定個人預算，合理分配收入，確保有足夠的資金用于投資。并在投資期間明確自身風險承受能力和投資目標，盡可能選擇適合的投資產(chǎn)品和策略；最后，重視多樣化投資組合來降低風險。個人投資者可視情況對多個不同類型資產(chǎn)進行綜合性投資，如股票、債券、房地產(chǎn)等，以期將投資風險控制在預期范圍內(nèi)。若情況允許，個人投資者還可考慮投資REITs基金，以分散房地產(chǎn)投資風險，通過風險規(guī)避來提高整體投資回報率。

六、結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域能否實現(xiàn)創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型發(fā)展，與REITs產(chǎn)品與市場的開發(fā)存在密切關(guān)聯(lián)。鑒于此，為避免稅收問題對REITs市場推進產(chǎn)生影響，需在深度剖析我國REITs市場發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對REITs涉及稅收難點進行總結(jié)分析，并借助科學策略來提升稅收管理水平，通過稅收政策與法規(guī)體系的完善構(gòu)建，為中國標準化REITs產(chǎn)品的開發(fā)保駕護航。

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（作者單位：中垠地產(chǎn)有限公司）