邱永芬

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)介紹，自2021年起，廣州市住建局將有關(guān)房地產(chǎn)中介管理職能下放至各區(qū)住建局，故而協(xié)會(huì)在2023年全年立案處理的消費(fèi)者投訴中介的案件僅11宗，但協(xié)會(huì)接待和處理消費(fèi)者有關(guān)存量房轉(zhuǎn)讓、住房租賃的咨詢案件數(shù)量仍然居高不下，達(dá)到374宗。

據(jù)介紹，消費(fèi)者相關(guān)咨詢案件主要集中在咨詢中介服務(wù)費(fèi)收費(fèi)問(wèn)題（約占28.7%）；咨詢交易過(guò)程中出現(xiàn)糾紛后應(yīng)當(dāng)如何妥善處理，其中簽約后一方當(dāng)事人因合同約定不明而不履約等（約占26.4%）；咨詢存量房網(wǎng)簽流程、如何辦理網(wǎng)簽撤下手續(xù)（約占23.6%）；咨詢存量房交易的相關(guān)政策法規(guī)及注意事項(xiàng)等（約占12.3%）。此外，還有約占9%的是咨詢?nèi)绾尾樵兎康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的備案情況、從業(yè)人員的實(shí)名登記情況以及中介信用狀況等。

案例一：買(mǎi)房改房住了一年后，廁所“飛”了

三年前，黃女士通過(guò)某中介公司，買(mǎi)了劉叔單位分配的房改房。該房改房樓層不高，建筑面積雖不大，但房屋的實(shí)用率很高，屋內(nèi)經(jīng)過(guò)重新間隔，也有兩房和獨(dú)立的廚房廁所。

入住房屋一年后，鄰居陳伯的兒子陳某找到黃女士，并向她表示，黃女士房屋內(nèi)的廁所面積，約6平方米，應(yīng)屬于他家的合法面積，并要求她把廁所面積騰退出來(lái)。黃女士當(dāng)場(chǎng)蒙了。

黃女士說(shuō)，此前購(gòu)房時(shí)，原業(yè)主劉叔曾表示他已經(jīng)在這里住了20多年，買(mǎi)房時(shí)也沒(méi)有跟她提及屋內(nèi)廁所部分的面積非其房屋的面積。

而陳某則表示，當(dāng)年由于房改面積不足，房改單位將黃女士右側(cè)的那套小面積房屋補(bǔ)給父親。陳某父親則居住在黃女士房屋左側(cè)那套面積較大的房子里。原業(yè)主劉叔當(dāng)年為了自己屋內(nèi)有獨(dú)立的廚房廁所，所以改建的時(shí)候占用了原屬陳伯房屋的廁所。

黃女士對(duì)此表示不接受。于是陳某找了專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量，并向法院提起訴訟，要求黃女士騰還非法占用面積。

經(jīng)過(guò)測(cè)量，黃女士的房屋的實(shí)際面積確實(shí)比房產(chǎn)證的登記面積大了6平方米，多出部分正是黃女士屋內(nèi)的廁所部分面積。法院最終判決要求黃女士騰還該部分面積。黃女士非常郁悶，無(wú)奈重新調(diào)整房屋格局，將廁所的面積騰出去。

案例分析

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提醒：購(gòu)房人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立和履行過(guò)程中負(fù)有謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，故實(shí)地看房時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行仔細(xì)的檢查，對(duì)照房產(chǎn)證的測(cè)繪圖進(jìn)行比對(duì)，看清房屋的層數(shù)、結(jié)構(gòu)、面積，必要時(shí)可請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)房屋進(jìn)行綜合評(píng)估。

簽約前，主動(dòng)詢問(wèn)業(yè)主交易房屋是否存在改建、違建、滲漏等情況，并在合同明確如果房屋存在問(wèn)題責(zé)任如何承擔(dān)，避免日后產(chǎn)生不必要的糾紛。而中介公司及經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》與《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》的規(guī)定，以及在中介服務(wù)合同中約定履行的義務(wù)，帶客實(shí)地看房及如實(shí)告知房屋的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。

案例二：銀行審批貸款金額不夠致購(gòu)房失敗，能追回中介費(fèi)嗎？

2023年初，買(mǎi)方梁某委托A中介公司尋找合適的房源，中介公司的經(jīng)紀(jì)人為梁某帶看了多套的物業(yè)，并且根據(jù)梁某的購(gòu)房需求，介紹了各套房源的優(yōu)缺點(diǎn)以及需繳納的稅費(fèi)等。

在A中介公司促成下，梁某與賣(mài)方陳某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》（下稱：合同），約定房屋成交價(jià)為400萬(wàn)元，簽約當(dāng)天支付購(gòu)房定金10萬(wàn)元，首付房款120萬(wàn)（含定金）在完成房屋過(guò)戶出具回執(zhí)當(dāng)天完成支付，剩余280萬(wàn)以銀行按揭貸款方式支付。

交易雙方與A中介公司分別簽訂《中介服務(wù)合同》（下稱：服務(wù)合同），約定在合同簽訂當(dāng)天，按成交價(jià)的1%向A中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)。簽約完成后，買(mǎi)方梁某向賣(mài)方陳某支付定金10萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)雙方分別向A中介公司支付4萬(wàn)元中介服務(wù)費(fèi)。后買(mǎi)方梁某因銀行最終同意貸款的金額僅為240萬(wàn)，現(xiàn)有資金無(wú)法支付首期款，向賣(mài)方提出解除合同。

A中介公司多次組織買(mǎi)賣(mài)雙方調(diào)解，尋求補(bǔ)救措施，但未能達(dá)成一致。買(mǎi)賣(mài)雙方就違約金問(wèn)題分歧較大，賣(mài)方陳某向法院提起訴訟，要求按合同約定的成交價(jià)的10%作為違約金并賠償其已支付的中介服務(wù)費(fèi)。經(jīng)法院判決，雙方解除合同，梁某向陳某支付解除合同違約金40萬(wàn)元以及4萬(wàn)元中介服務(wù)費(fèi)。

梁某認(rèn)為A中介公司促成合同簽訂后，并未提供合同簽訂后的“抵押、過(guò)戶、收樓”等房屋交易環(huán)節(jié)的相關(guān)服務(wù)，應(yīng)退還全部或部分中介服務(wù)費(fèi)，故向協(xié)會(huì)投訴A中介公司亂收費(fèi)的問(wèn)題。

案例分析

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，根據(jù)《民法典》中介合同第九百六十一條規(guī)定：“中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！奔暗诰虐倭龡l規(guī)定：“中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)按照約定支付報(bào)酬。”即中介公司在促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的，在其沒(méi)有存在法律法規(guī)規(guī)定的禁止行為或過(guò)錯(cuò)的情況下，委托人應(yīng)依約支付報(bào)酬。即使簽約后買(mǎi)賣(mài)雙方在履約過(guò)程中，出現(xiàn)交易糾紛，解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但基于中介公司為促成合同成立已付出的服務(wù)和提供了訂立合同的機(jī)會(huì)，仍有權(quán)獲得報(bào)酬。

協(xié)會(huì)提醒消費(fèi)者，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物金額大，合同簽訂后一旦出現(xiàn)違約行為，需根據(jù)法律規(guī)定及合同約定向守約方支付巨額的違約金，還需要向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)。建議消費(fèi)者在簽訂合同前，應(yīng)謹(jǐn)慎考慮，做好充分的準(zhǔn)備：比如是否已清楚了解本市最新的購(gòu)房政策、住房貸款政策；是否有足夠的資金面對(duì)可能出現(xiàn)貸款不批或貸款不足的情況，若無(wú)，請(qǐng)?jiān)诤灱s前與賣(mài)方協(xié)商，一旦出現(xiàn)貸款不批或貸款不足的情況下的補(bǔ)救措施。此外，簽約前認(rèn)真閱讀合同條款，對(duì)中介公司提供的格式合同，如對(duì)條款存在異議或疑問(wèn)，應(yīng)主動(dòng)詢問(wèn)中介公司確認(rèn)條款內(nèi)容，與交易當(dāng)事人及時(shí)溝通，并將協(xié)商結(jié)果以書(shū)面形式確認(rèn)。

案例三：報(bào)高成交價(jià)以低首付買(mǎi)二手房？買(mǎi)賣(mài)雙方皆擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

羅先生與朱小姐是一對(duì)外地來(lái)廣州打工的小情侶，在廣州工作6年期間一直在租房住，省吃儉用為在本地置業(yè)做準(zhǔn)備。2023年3月，兩人通過(guò)中介公司在海珠區(qū)看中了一套250萬(wàn)的二手房，業(yè)主是香港籍的張先生。由于兩人的積蓄只有50多萬(wàn)，考慮到房屋還要裝修和購(gòu)置家電等，首期款方面還是不夠。

通過(guò)咨詢，二人采用報(bào)高成交價(jià)格獲取更多貸款的方式，以減少首付比例。故要求中介公司協(xié)助制作交易價(jià)格為335萬(wàn)元的網(wǎng)簽合同，準(zhǔn)備申請(qǐng)230萬(wàn)元的貸款。中介公司了解情況后對(duì)兩人的要求予以明確拒絕。

無(wú)奈之下，兩人私下找業(yè)主張先生并說(shuō)服其通過(guò)自行交易的方式制作網(wǎng)簽合同，并向張先生承諾一定能按照三方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的成交價(jià)格給齊房款。業(yè)主張先生告知家人買(mǎi)方的提議，家人提醒他在收齊房款后，房款轉(zhuǎn)移出境，需要做合法資金來(lái)源申報(bào)手續(xù)。張先生向相關(guān)部門(mén)了解后，才得知財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移申報(bào)是根據(jù)網(wǎng)簽合同出售價(jià)和完稅證明等文件，并非根據(jù)三方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》?，F(xiàn)網(wǎng)簽合同的出售價(jià)高出成交價(jià)85萬(wàn)，與實(shí)際所得房款金額不符，可能無(wú)法通過(guò)申報(bào)。

再三考慮之下，張先生不同意買(mǎi)方的建議，堅(jiān)持按原交易價(jià)格制作網(wǎng)簽合同。羅先生與朱小姐認(rèn)為如按250萬(wàn)成交價(jià)格申請(qǐng)貸款，他們無(wú)法達(dá)到首付款的支付條件。雙方意見(jiàn)爭(zhēng)持不下，最終雙方通過(guò)司法途徑解決。

案例分析

部分購(gòu)房者為了達(dá)到少付首付或不付首付的目的，采用簽訂“陰陽(yáng)合同”的方式（即網(wǎng)簽的出售價(jià)比房屋真實(shí)成交價(jià)高），向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)住房貸款，獲取更多的貸款資金。如案例中羅先生與朱小姐利用“高評(píng)高貸”的方式實(shí)現(xiàn)“低首付”的購(gòu)房目的，作為出售方面臨房屋過(guò)戶后無(wú)法收齊房款的風(fēng)險(xiǎn)。

同樣，作為購(gòu)房者也可能面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：網(wǎng)簽價(jià)格高于實(shí)際成交價(jià)格，購(gòu)房者稅負(fù)成本會(huì)增加；當(dāng)銀行發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)“高評(píng)高貸”情況，有權(quán)拒絕發(fā)放貸款。屆時(shí)，購(gòu)房者會(huì)被要求依據(jù)合同支付全部房款；倘若不能支付，將面臨被追究高額違約金。同時(shí)，貸款人會(huì)被銀行列入黑名單，以后都不能申請(qǐng)貸款。此外，購(gòu)房者甚至還可能面臨涉嫌騙取貸款罪的刑事風(fēng)險(xiǎn)。

協(xié)會(huì)提醒，無(wú)論是報(bào)低交易價(jià)格，逃避交易稅費(fèi)；還是報(bào)高交易價(jià)格，騙取貸款金額，均屬違規(guī)行為。若出售方是外籍人士或港澳臺(tái)人士在處理內(nèi)地房產(chǎn)后需轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)出境，應(yīng)在交易前提前了解相關(guān)的外匯政策，避免出現(xiàn)不必要的麻煩。