張紅 劉華

摘? ?要：住宅專項維修資金是物業(yè)管理的重要組成部分，是提升物業(yè)管理水平、延長房屋使用壽命的有效保障，是房屋的“醫(yī)療、養(yǎng)老保險保障”。進入新世紀以來，隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和相關(guān)管理制度的不斷完善，住宅專項維修資金歸集的規(guī)模越來越大，開始引起了社會的普遍重視。在各級人民政府和有關(guān)部門的共同努力下，我國住宅專項維修資金管理工作取得了長足的進步，征繳工作得到了加強，業(yè)主對該項資金的使用意識、住宅專項維修資金管理水平得到了提高，繳存和管理工作逐步實現(xiàn)了規(guī)范化、制度化。由于住宅專項維修資金的使用涉及范圍廣、程序復(fù)雜，再加上我國部分存量住宅竣工使用時間跨度長、物業(yè)類型多樣等原因，我國住宅專項維修資金使用情況仍不理想。因此，以中部某縣為例，探討了目前我國住宅專項維修資金管理中存在的普遍問題，對存在的問題進行分析，并提出了完善對策。

關(guān)鍵詞：住宅專項維修資金；管理；使用

中圖分類號：F299.233.47? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2024）08-0093-03

一、住宅專項維修資金歸集與使用狀況

（一）中部某縣基本情況。全縣總面積2 648.07平方公里，常住人口63 0427萬人，2021年地區(qū)生產(chǎn)總值420.56億元。全縣已進駐市場化物業(yè)管理的小區(qū)有66個，服務(wù)面積500多萬平方米，其中，住宅小區(qū)400多萬平方米，綜合性商住樓100多萬平方米。全縣現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)25家，其中，本地企業(yè)24家，招引外地企業(yè)1家；有一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)2家，三級資質(zhì)22家，從業(yè)人員共計2 000余人。物業(yè)服務(wù)最小的小區(qū)只有6 000多平方米、40余戶；物業(yè)服務(wù)最大的小區(qū)有43萬多平方米、3 800余戶。全縣物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)已初步建立，小區(qū)業(yè)主的共管共建作用也初步體現(xiàn)，在完善小區(qū)治理、優(yōu)化人居環(huán)境、提升城市品位中發(fā)揮了一定作用，有11個小區(qū)先后獲得省、市文明小區(qū)、園林小區(qū)及星級小區(qū)等稱號。

（二）住宅專項維修資金的存放與管理使用情況。該縣從2004年開始啟動維修資金征收工作，經(jīng)歷年不斷累積，截至2021年底，全縣累計維修資金繳存額近3億多元，由當?shù)剞r(nóng)商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、長沙銀行等11家商業(yè)銀行管理。累計已使用資金額近800萬元，賬面總余額為3.34億元。

（三）住宅專項維修資金繳存標準。目前，對2012年12月1日前取得《商品預(yù)售許可證》的項目繳存住宅專項維修資金按購房款的2%至3%繳存，對2012年12月1日后取得《商品預(yù)售許可證》的商業(yè)項目則是按一定比例繳存。在實際操作中，繳存具體的標準為：

（四）住宅專項維修資金繳存手續(xù)。購房業(yè)主簽訂《商品房購房合同》后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房業(yè)主發(fā)出《關(guān)于繳納物業(yè)維修資金的告知書》。購房業(yè)主自行選擇到相關(guān)銀行開立賬戶繳存維修資金。未提供維修資金繳納證明的，相關(guān)開發(fā)商或建設(shè)單位不允許交付房屋給購房人。業(yè)主在使用維修資金后，如果購房業(yè)主賬戶上面的資金余額不足首期繳存額度的30%，則需要立即將維修資金的額度補齊。

（五）住宅專項維修資金的管理和服務(wù)機構(gòu)。從2004年開始，主管機構(gòu)從縣房產(chǎn)管理局到縣住房保障服務(wù)中心再到如今的縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，歷年幾經(jīng)變更。當前該縣住宅專項維修資金由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局財務(wù)股管理賬務(wù)、由物業(yè)辦具體辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。物業(yè)辦現(xiàn)有在職職工4人，其中住宅專項維修資金專職管理人員1人。

二、住宅專項維修資金管理和使用中存在的問題和不足

（一）有應(yīng)收未收現(xiàn)象。2014年以前，該縣在維修資金繳存過程中，因各種原因沒有執(zhí)行“物業(yè)專項維修資金實行統(tǒng)一歸集、專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺姓邲Q策、政府監(jiān)管的管理原則”和“縣（市）物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)具體負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的繳存、管理、使用的日常工作”的規(guī)定，允許開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位代收。在實施進程中，因各種原因造成不同程度地存在開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位擠占、挪用、拖繳維修資金的現(xiàn)象（2014年以前項目）。

（二）存在住宅專項維修資金不分戶的現(xiàn)象。2012以前，該縣有部分老項目沒有按照《管理辦法》中第十條“開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；沒有劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬”的規(guī)定對維修資金本金和利息部分分戶設(shè)賬，導(dǎo)致部分業(yè)主無法掌握維修資金具體信息。一些項目因時間比較久遠、相關(guān)人員幾經(jīng)更迭，致使相關(guān)信息難以查找。

（三）住宅專項維修資金的使用存在一定困難。一是該縣外出務(wù)工人員較多，且這些人員大部分購買住宅后未入住，以至于無法與業(yè)主取得聯(lián)系，很難達到“占建筑物總面積三分之二以上且占總業(yè)主人數(shù)三分之二以上同意的”規(guī)定要求，極大影響了維修資金的及時有效使用。二是根據(jù)有關(guān)規(guī)定，使用維修資金進行物業(yè)維修的，業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機構(gòu)代理。但是，如果委托專業(yè)機構(gòu)來完成質(zhì)量監(jiān)督、造價結(jié)算及驗收工作，從專業(yè)機構(gòu)的角度來看，物業(yè)維修工程普遍規(guī)模小、造價低，工程監(jiān)理、造價咨詢、質(zhì)量驗收等費用過低，工作成本與收益不對等，導(dǎo)致其積極性不高；從業(yè)主的角度來看，一些造價較低的維修項目按照專業(yè)機構(gòu)標準取費，會造成項目成本上漲，且程序煩瑣，極不劃算，性價比極低。

（四）住宅專項維修資金使用效率不高。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，該縣住宅維修資金歷年累計已達3億多元，但歷年使用總共不到800萬元，其中2020年全年僅使用不到70萬元，歷年申請使用項目年均不超過10個，住宅專項維修資金大量閑置，沒有發(fā)揮應(yīng)有作用。

（五）住宅專項維修資金大量“蟄伏”，保值增值難度大。該縣維修資金目前只采取了銀行活期和定期存款（以一年期為主）的方式，沒有其他投資方式，而一年期定期存款的存款年化利率為1.95%，趕不上CPI上升的幅度，造成了事實上的貶值。

（六）對住宅專項維修資金管理有關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度不夠、資金管理透明度不高等問題有待進一步加強。業(yè)主對維修資金的繳存、管理、使用缺乏必要的認識，很多業(yè)主公共意識不強，存在事不關(guān)己的心態(tài)，且很多小區(qū)沒有建立業(yè)主委員會，在具體事項表決時很難達到“雙三分之二”的要求，直接影響維修資金的及時使用。

（七）對住宅專項維修資金的使用過程監(jiān)管力度不足。在利用住宅專項維修資金進行房屋維修期間，有的維修工程沒有安排專業(yè)的工程技術(shù)人員進行預(yù)算和結(jié)算，有的維修現(xiàn)場未有專人負責管理，再加上有關(guān)機構(gòu)監(jiān)督管理力度不強，導(dǎo)致維修費用增加，維修質(zhì)量無法得到保障。

（八）后續(xù)繳存難。維修資金使用后，根據(jù)規(guī)定，業(yè)主賬面上資金余額不足首期繳存額30%的，應(yīng)及時續(xù)繳維修資金。但在實際中，大部分使用人持觀望態(tài)度，“事不關(guān)己、高高掛起”主動繳納的情況很少。

三、加強住宅專項維修資金管理的應(yīng)對措施

（一）建立健全完善的管理機制。建議各地區(qū)結(jié)合實際制定住宅專項維修資金使用實施細則或?qū)嵤┺k法，明確相關(guān)部門在管理、使用、監(jiān)督、指導(dǎo)等方面的職責要求，科學規(guī)范資金管理使用的具體業(yè)務(wù)流程，真正把住宅專項維修資金管理使用工作做實、做細，確保安全高效使用住宅專項維修資金。

1.制定切實可行的續(xù)繳制度。當前，首次繳納制度規(guī)定已比較完善，但對于續(xù)繳則規(guī)定得比較籠統(tǒng)，對拒不進行續(xù)繳的業(yè)主沒有規(guī)定強制措施和手段。對于應(yīng)續(xù)繳的業(yè)主，可由管理部門認定后由銀行直接劃扣的辦法來破解當前續(xù)繳難題。

2.設(shè)立住宅專項維修資金專職管理機構(gòu)。當前，該縣住房維修資金由縣住房保障服務(wù)中心物業(yè)辦兼管，沒有專職管理人員。據(jù)筆者了解，有相當部分的縣一級部門沒有設(shè)立相關(guān)專職機構(gòu)，且工作人員流動性大。建議設(shè)立專職管理機構(gòu)，更好地負責住宅專項維修資金歸集、賬戶管理、使用監(jiān)管和信息系統(tǒng)建設(shè)、維護等。

3.安排合適的工作人員。住宅專項維修資金的管理涉及資金總量巨大，具體到每單每戶時又細又煩瑣，專業(yè)性很強，所以管理人員當中應(yīng)有專業(yè)的財務(wù)人員。同時，工作人員應(yīng)保持適當?shù)姆€(wěn)定性。

4.優(yōu)化住宅專項維修資金管理工作環(huán)境。通過信息化手段實現(xiàn)全業(yè)務(wù)流程及賬務(wù)的自動化管理，包括資金的上繳、銀行結(jié)息、費用的分攤、收益的分配、資金的查詢、賬戶管理等。專戶管理銀行應(yīng)提供分賬建賬、定期對賬和查詢服務(wù)，維護所有者的知情權(quán)。審計、財政部門要做好維修項目資金的審計監(jiān)督，監(jiān)督財務(wù)管理和會計制度的執(zhí)行，監(jiān)督專用票據(jù)的管理和監(jiān)督工作，對維修項目資金的使用、管理等方面進行監(jiān)督。

（二）加大相關(guān)政策的宣傳力度。建議維修資金管理部門進一步強化責任意識，加大對維修資金的宣傳力度和政策解讀力度，提高廣大業(yè)主對維修資金使用的自主權(quán)，強化維權(quán)意識，促進住宅專項維修資金規(guī)范有效使用，使廣大業(yè)主真正了解住宅專項維修資金，提高住宅專項維修資金繳存的自覺性和主動性。一是加強管理部門和業(yè)主之間的互動，相當一部分業(yè)主對管理部門不了解，遇到問題全由物業(yè)辦理，不利于雙方的互信。二是促進業(yè)主對維修資金的交付、使用、監(jiān)督等方面的認可，進而為維修資金的運行創(chuàng)造一個公正、透明的環(huán)境。三是定期舉辦形式多樣的政策宣傳，擴大廣大居民業(yè)主的知曉度、參與度，營造全民參與的良好氛圍。

（三）規(guī)范部門監(jiān)管職能。維修資金管理的監(jiān)管力度須進一步加大，管理使用的透明度也應(yīng)進一步增強。

1.設(shè)立維修資金管理公示機制。相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門應(yīng)定期向社會公開維修資金的增值和使用情況，定期在指定的社會、網(wǎng)絡(luò)媒介發(fā)布相關(guān)信息，以提高管理使用方面的透明度。

2.建立相關(guān)市場主體信用評價體系，包括業(yè)主單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位等。對信用黑名單上的企業(yè)和個人堅決杜絕其從事同住宅專項維修資金有關(guān)的服務(wù)，以保障廣大業(yè)主合法權(quán)益。

3.優(yōu)化業(yè)主組織職能，逐步實現(xiàn)從政府機構(gòu)監(jiān)督向由資金所有人和管理人監(jiān)督的轉(zhuǎn)變，這樣既能減輕政府負擔，又有助于使業(yè)主委員會更有效地履行其職責。

4.提升住宅專項維修資金歸集過程的透明度。首先，明確維修資金的繳費標準。有關(guān)管理部門應(yīng)在新開發(fā)建設(shè)項目獲得預(yù)售許可證前，開展對維修資金繳存標準和應(yīng)交金額的核定。購房業(yè)主在簽署房屋預(yù)售許可備案合同時，應(yīng)全額繳存應(yīng)交的房屋維修資金至管理部門核定的專用維修資金賬戶。其次，要規(guī)范房屋維修資金的繳存方式，明確相關(guān)流程，堅決杜絕代收代繳行為。最后，制定切實可行的房屋維修資金管理法規(guī)制度，通過逐步完善制度確保房屋維修資金的充分收繳和補繳，完全化解房屋維修資金歸集的難題。在房屋共有設(shè)施、設(shè)備和公用領(lǐng)域的修繕保護過程中，充分發(fā)揮房屋專項維修資金的資金保障作用。加強各部門協(xié)同合作，通過嚴厲打擊違規(guī)行為和制止欠繳現(xiàn)象，確保維修資金的有效續(xù)交。

（四）加強資金的收益管理。建議資金管理部門和銀行根據(jù)有關(guān)政策要求，在保證資金正常使用的前提下，本著為業(yè)主利益著想的原則，積極探索資金保值增值的收益途徑。

1.可按照國家相關(guān)規(guī)定購買國債，也可選擇安全性較高、收益較優(yōu)的商業(yè)銀行進行大額定期存款，并通過公開招標的方式進行。有關(guān)管理部門應(yīng)優(yōu)化房屋維修資金的銀行存款結(jié)構(gòu)比例，合理安排定期和活期存款，適度提高長期存款的比例，努力使單筆存款金額達到一定金額以上，盡量形成大額存款。

2.可參照社?；鸬淖龇?，在不違反法律法規(guī)的前提下，擴大投資范圍、規(guī)定投資比例，在兼顧安全和效益的前提下進行投資。

3.積極探索保障住宅專項維修資金增值收益最大化的“以息養(yǎng)房”良性循環(huán)模式，促使其保值增值最大化。

（五）簡化支取審批程序。對申報提取住宅專項維修資金材料符合要求的，從申請、受理、審核、劃款等環(huán)節(jié)，按照方便快捷、公開透明、受益人和負擔人一致的原則，實現(xiàn)審批流程提速，并明確規(guī)定辦結(jié)時限，更好地為群眾服務(wù)。可通過設(shè)置手續(xù)簡便、安全快捷的通道，確保住宅專項維修資金在危急情況下方便、高效地使用。

1.簡化維修資金申請使用程序，建立緊急維修預(yù)案制度，以提高使用效率。大力推廣成功做法的經(jīng)驗，通過簡化小額維修項目審批程序、事前不需經(jīng)過表決、事后公示等方式，適度簡化申請使用程序，縮短辦事周期。在超過三分之二業(yè)主同意的情況下，完成維修資金管理機構(gòu)備案手續(xù)。建立緊急維修預(yù)案制度，應(yīng)急預(yù)案內(nèi)容應(yīng)確定應(yīng)急維修的條件和范圍，包括電梯出現(xiàn)重大質(zhì)量問題、水管爆裂漏水、樓體外墻飾面脫落等威脅功能和安全的緊急情況；應(yīng)確定資金使用流程、竣工驗收的責任主體和驗收方式等各個方面的內(nèi)容。

2.解決投票難題。目前住宅專項維修資金使用規(guī)定中的占建筑物總面積三分之二以上且占總業(yè)主人數(shù)三分之二以上同意的條款，實際操作中存在較大難度。建議修改為“應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”或者“占常住人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意”，以更容易實施。

四、結(jié)束語

住宅專項維修資金管理水平的提升對社會各界都有著深遠的積極影響。首先，這種提升將有效保障每一位業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，從而建立一個健全的法律和制度體系，為業(yè)主提供更為有力的維權(quán)支持。其次，對和諧鄰里關(guān)系起到重要的促進作用。規(guī)范的資金管理和使用將減少因資金問題引發(fā)的鄰里矛盾，為社區(qū)居民提供更加安定、和睦的生活環(huán)境。這種管理水平的升華，直接服務(wù)于社會穩(wěn)定的大局，為建設(shè)更加和諧宜居的社區(qū)環(huán)境奠定堅實的基礎(chǔ)。在未來的改進中，我們應(yīng)當注重業(yè)主的參與和建立更加透明的管理機制，以促進住宅專項維修資金管理的更大進步，從而為居民提供更好的居住環(huán)境，同時也有助于社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。

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