李惠琳

在董事會(huì)主席張亞?wèn)|的掌舵下，綠城中國(guó)一路進(jìn)擊。

1月初，綠城宣布，2023年合同銷售3011億元，位列克而瑞操盤榜第3名。這是張亞?wèn)|逆勢(shì)擴(kuò)張的結(jié)果。

入主綠城以來(lái)，張野心不小，試圖帶領(lǐng)這家總資產(chǎn)超5400億的房企，邁向更高規(guī)模。強(qiáng)力的考核目標(biāo)下，綠城背靠中交集團(tuán)，兇猛搶食。

規(guī)模野心

張亞?wèn)|已操盤綠城6年，風(fēng)格大膽，敢于冒險(xiǎn)。

早先，中交集團(tuán)入主債務(wù)困境中的綠城，持股28.422% 成為第一大股東。2018年初，中交背景的張亞?wèn)|，空降董事會(huì)，創(chuàng)始人宋衛(wèi)平逐漸淡出。

“綠城既要低頭拉車，更要抬頭看路。抬頭看路就是看到2025年的時(shí)候，公司應(yīng)該有一個(gè)什么樣的市場(chǎng)定位?！痹?023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，張亞?wèn)|給出綠城的定位：TOP10。

首先，反映在規(guī)模上。

張亞?wèn)|看重三項(xiàng)指標(biāo)：銷售總規(guī)模、投資規(guī)模、權(quán)益規(guī)模。他最關(guān)注權(quán)益規(guī)模，“這代表了更高的股東回報(bào)轉(zhuǎn)化”。

張亞?wèn)|燒出“三把火”，其中之一即改善投拓，加碼投資。

此前，綠城拿地較為分散，很多低線城市項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)性不足。張亞?wèn)|采取“狙擊式投資”，聚焦核心一、二線城市。2021年是出手最猛的一年，綠城揮金969億元，新增101個(gè)項(xiàng)目，新增貨值約3137億元。

最近兩年，有所收縮，但仍保持了較高規(guī)模。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年和2023年，綠城拿地分別花了451億元、633億元，位列第6位、第5位。

過(guò)去，綠城在很多項(xiàng)目中的權(quán)益占比不到五成，增收不增利。張亞?wèn)|有意改善，收效明顯。

2023年上半年，綠城的銷售權(quán)益占比提升至64%，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額633億元，全年則以1276億元的權(quán)益銷售額，位列中指研究院榜單第8位。

這比張亞?wèn)|的預(yù)期，早了兩年。“我沒想到這么快進(jìn)入前10位?！彼f(shuō)，原計(jì)劃2025年的市場(chǎng)份額要占到3%，現(xiàn)在基本接近了。

同時(shí)也帶動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)。去年1—6月，綠城的收入同比下降12%，凈利潤(rùn)25.45億，同比大漲41.3%，為近五年來(lái)最高增幅。

綠城倚重的長(zhǎng)三角區(qū)域，常年貢獻(xiàn)近五成銷售額，尤其是大本營(yíng)浙江。

官方披露，2023年綠城參與競(jìng)拍百余次，共獲取38宗地，新增貨值1400億元。

而且，逢低布局，綠城管理層透露，2023年的拿地質(zhì)量，比前幾年更好。

對(duì)于在上海拿下的三宗地，張亞?wèn)|非常滿意。

去年8月上海的土拍中，綠城報(bào)名4宗地，與招商、保利、萬(wàn)科、越秀等頭部房企火拼，最終憑借好運(yùn)氣，搖號(hào)連摘三地，共耗資約139億元。

“上海連中三元，近五千分之一概率，真的很神奇?！睆垇?wèn)|在朋友圈感慨。

值得注意的是，去年，他重押杭州，共斬獲14宗土地，涉資約296.52億元，占總投資的一半。這輪補(bǔ)倉(cāng)也被解讀為，綠城試圖重返杭州市場(chǎng)首位。

綠城曾是杭城老大，后被濱江超越。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2023年綠城在杭州銷售了631億元，位居第二，比首位的濱江少了645億元。

挑戰(zhàn)重重

重倉(cāng)杭州，綠城的壓力也不小。去年12月拿下的6宗杭州地塊，有4宗的溢價(jià)率超過(guò)20%。

一位綠城前員工告訴《21CBR》記者，幾年前，杭州市場(chǎng)有兩個(gè)有名的“400億”。

一是濱江，當(dāng)時(shí)大批項(xiàng)目的單價(jià)在4萬(wàn)元以上，總貨值近400億元，受限價(jià)影響拿不到預(yù)售證。另一個(gè)是綠城，當(dāng)年在杭州市場(chǎng)銷售了400多億元，利潤(rùn)卻是負(fù)的。

現(xiàn)在重倉(cāng)杭州，同樣有成本高、利潤(rùn)薄的壓力。

有統(tǒng)計(jì)稱，2021年末至2023年9月，綠城新增的項(xiàng)目，其樓面地價(jià)從7444元/平米，升至14471元/平米，1平米提高7027元。一大推手，在于集中加倉(cāng)杭州。

同期銷售均價(jià)，從28510元/平米，升至29156元/平方米，只增加646元，利潤(rùn)空間或有縮減。

地產(chǎn)的整體形勢(shì)，也日益有挑戰(zhàn)性。

2024年1月，綠城取得總合同銷售面積約54萬(wàn)平米，總合同銷售金額約120億元，同比上年，減少15億，開年不利。

逆勢(shì)進(jìn)擊，張亞?wèn)|的底氣來(lái)自兩方面。

一是中交集團(tuán)的信用背書，綠城融資成本較低。2023年1—6月，綠城公開發(fā)行債券78.09億元，平均利息成本3.74%。

二是提高銷售轉(zhuǎn)化。一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開工縮短至2.1個(gè)月，至首次開盤縮短至4.7個(gè)月，分別同比提速25%及22%。

2023年上半年，綠城新增貨值達(dá)571億元，預(yù)計(jì)61%在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化。比如杭州汀岸辰風(fēng)里項(xiàng)目，拿地57天后領(lǐng)取預(yù)售證，81天清盤，回籠資金 44億元。

加入高周轉(zhuǎn)大軍，綠城的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，也在慢慢消退。近兩年，杭州、成都、青島、濟(jì)南等多地樓盤，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

當(dāng)下，相比重資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)，輕資產(chǎn)模式的代建業(yè)務(wù)更具抗跌屬性。

2023年，綠城新簽代建規(guī)模3528萬(wàn)平方米，居行業(yè)首位，市占率超過(guò)四分之一。代建管理項(xiàng)目合同銷售額為1068億元，同比增長(zhǎng)22%。

一位熟悉代建業(yè)務(wù)的人士告訴《21CBR》記者，代建費(fèi)的取費(fèi)，基于項(xiàng)目銷售額，行業(yè)最低標(biāo)準(zhǔn)大概是3個(gè)點(diǎn)，正常情況下，在項(xiàng)目交付之前，代建費(fèi)會(huì)支付95%。

今年，張亞?wèn)|將屆56歲，他曾表態(tài)，綠城是他退休之前要干的最后一件事，一定要干出成果。