馮念青

（安陽師范學(xué)院建筑工程學(xué)院，河南安陽 455000）

一、引言

自2015 年以來，從外國引入的共享辦公在國內(nèi)如雨后春筍，一時間孵化空間、創(chuàng)意空間、文創(chuàng)空間等眾多共享空間快速發(fā)展，表面上看是“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”浪潮的推動，但實際上是人們在互聯(lián)網(wǎng)時代下交流和資源共享的需求推動了辦公空間的創(chuàng)新呈現(xiàn)。但是，共享辦公在經(jīng)歷了行業(yè)的起步、高速增長、迅速降溫的發(fā)展曲線后，目前已經(jīng)到了理性發(fā)展階段。隨著WeWork 撤回上市申請及國內(nèi)幾家共享辦公企業(yè)被曝存在資金鏈斷裂風(fēng)險，行業(yè)也開始受到質(zhì)疑。多方面因素都在呼喚著要對互聯(lián)網(wǎng)時代下共享辦公空間運營及持續(xù)盈利的商業(yè)模式認(rèn)真探討。[1]

國外目前關(guān)于共享辦公的研究更多的是探討區(qū)域性共享辦公空間的模式，強調(diào)人際關(guān)系和由此帶來的商業(yè)價值。國內(nèi)相關(guān)研究更多的是解讀，而對共享辦公商業(yè)模式及發(fā)展趨勢的研究還比較薄弱。事實上，國內(nèi)一些共享辦公的龍頭企業(yè)也已開始探討未來辦公的形式和新興一代職場人的辦公需求特點，比如共享際、夢想加等，已在探索具有持續(xù)性和前瞻性的共享空間商業(yè)模式，讓共享辦公真正成為滿足未來人們辦公需求的主力供給，而不僅僅是初創(chuàng)企業(yè)的暫居之所。

二、共享辦公主要商業(yè)模式比較分析

（一）重資產(chǎn)持有模式

持有模式即共享辦公企業(yè)自身直接持有物業(yè)。在這種模式下，服務(wù)提供商一般從傳統(tǒng)寫字樓經(jīng)營轉(zhuǎn)型為共享空間的持有經(jīng)營，往往以開發(fā)商為主。最初以去持有空間的空置為目的，逐漸形成以空間為載體提供綜合共享、增值服務(wù)的全共享辦公模式。代表企業(yè)有SOHO 中國旗下的SOHO3Q、卓越地產(chǎn)旗下共享辦公品牌“卓越E+空間”、中駿旗下品牌“FUNWORK”等。

有的持有方把共享辦公作為在運營其他業(yè)態(tài)的一種補充，如SOHO 中國。SOHO 中國以開發(fā)具有建筑獨特審美的寫字樓為主營業(yè)務(wù)，有快速回籠資金的散售項目，也有部分戰(zhàn)略持有。2015 年共享辦公初露端倪，SOHO 中國即同步推出了他們的共享辦公品牌SOHO3Q，并幾乎在其持有的每一處寫字樓內(nèi)都設(shè)置共享辦公。一方面給原有租戶提供了一個彈性發(fā)展空間，可把傳統(tǒng)辦公客戶的額外需求有效吸納，尤其是一些大型企業(yè)的創(chuàng)新部門或新孵化企業(yè)；此外也可以從共享辦公中的創(chuàng)業(yè)公司中篩選出增值迅速的企業(yè)，為其寫字樓挖掘、培養(yǎng)潛在優(yōu)質(zhì)客戶。

也有一些持有方把共享辦公作為資管運營整體解決方案中的一項，比如卓越E+。卓越集團(tuán)以住宅和地產(chǎn)開發(fā)起家，塑造了很多有影響力的卓越地標(biāo)，有著豐富的商業(yè)運營管理經(jīng)驗。近年來，資產(chǎn)管理已作為卓越集團(tuán)一項重要的業(yè)務(wù)內(nèi)容開展，因此共享辦公與甲級寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓一道組成了其完整的資管解決方案，在獲取各種類型空間資源或輸出管理時都能提供有效方案并有已付諸實踐的成功管理案例。某種程度上，卓越集團(tuán)在其自有寫字樓內(nèi)重資產(chǎn)打造共享辦公是為了塑造品牌營銷力和彰顯資管能力，為輕資產(chǎn)資管模式開路。

另外，作為寫字樓持有方以自有資產(chǎn)進(jìn)入共享辦公，也有打造寫字樓“會客廳”的意圖。通過在低樓層區(qū)域打造更有設(shè)計感、更新潮的空間，提供品牌體驗和傳播場景，為傳統(tǒng)辦公樓品牌增加差異性和展示性。

重資產(chǎn)持有模式下的商業(yè)模式為：持有方拿出部分議價能力較弱的樓層（一般為較低樓層）打造共享辦公，以工位或獨立辦公室的方式出租，獲取租金收益。此外，共享辦公的開放區(qū)可以作為整個寫字樓項目的“會客廳”，適當(dāng)滿足樓內(nèi)非共享辦公用戶的接待、會議用途，通過為公區(qū)的充分利用，提升坪效回報。

（二）長期租賃模式

長期租賃模式俗稱“二房東”模式，是空間運營方與產(chǎn)權(quán)方簽訂租賃協(xié)議獲得較長時間（一般為5-10 年）的使用權(quán)，由運營方支付租金，并按照共享辦公產(chǎn)品形態(tài)改造后出租獲取收益的一種模式。簡言之，就是獲取整租到零租的租金差價。長期租賃模式是WeWork 及國內(nèi)共享辦公興起之初主要空間運營機構(gòu)廣泛采用的一種經(jīng)營模式。國內(nèi)代表企業(yè)有早期的優(yōu)客工場、氪空間、米域及夢想加等。

長期租賃模式下，共享空間運營方只是單純地賺取租金的差價是難以為繼的。共享辦公從產(chǎn)權(quán)方租賃較大面積的辦公場地時，因為租賃時間長且面積較大，一定程度上保障了產(chǎn)權(quán)方較長時期的穩(wěn)定現(xiàn)金流收益，租賃價格一般會低于市場價格，但是在充分競爭且透明的市場價格下，這種折價的空間也不會很大。而共享空間在承租面積后還需要投入前期的場地設(shè)計、裝修費用以及辦公設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備和通訊等費用，承擔(dān)招商運營過程中的空置成本和銷售、運營成本。根據(jù)共享辦公行業(yè)測算，在合理定價基礎(chǔ)上，共享辦公空間至少要做到85%的出租率才能實現(xiàn)盈虧平衡，預(yù)計五年才能現(xiàn)金流回正。所以，共享辦公空間運營商不僅要做好成本控制，力爭賺取更多的租金差還要設(shè)法以場地為資源和平臺獲取增值收益，這是共享平臺區(qū)別于普通“二房東”的關(guān)鍵所在。

共享辦公必須要有足夠的場地才能吸引足夠多的用戶（或者是會員），有足夠且有相似需求的會員才能吸引和保留為這些會員提供服務(wù)的供應(yīng)方，這構(gòu)成了共享辦公增值服務(wù)的基本商業(yè)邏輯。所以，從共享辦公賽道起跑之初，資本就推動著空間運營方往規(guī)模之路前進(jìn)。以優(yōu)客工場為例，公司2015 年成立后立即獲得資本青睞，迅速投入巨資尋找物業(yè)、裝修開業(yè)。據(jù)調(diào)研，優(yōu)客工場的前20 個空間基本上都是采用長期租賃模式經(jīng)營，一方面有利于挖掘優(yōu)勢地段的優(yōu)質(zhì)房源，另一方面，此種直營模式也能確保經(jīng)營和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，直營模式對于優(yōu)客工場前期領(lǐng)跑賽道做出了突出貢獻(xiàn)。2018 年在資本推動下通過并購等方式迅速做到了行業(yè)領(lǐng)先。優(yōu)客工場招股書顯示，截至2019 年9 月30 日，優(yōu)客工場共布局了197 個辦公空間，其中171 個空間已在運營中，其中132 個屬于長期租賃的直營模式。

長期租賃的商業(yè)模式是空間運營方從產(chǎn)權(quán)方手里整租空間，然后以共享空間的方式改造并靈活地租賃給目標(biāo)客戶，以收取租金，并通過為入駐企業(yè)及自由個體提供企業(yè)成長和個人辦公增值服務(wù)收取服務(wù)費，此商業(yè)模式中引入了第三方服務(wù)商作為外部參與者。

然而，這種長期租賃模式卻不利于對抗經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期，而且因為投入較大，在缺乏資本支持情況下，會影響運營機構(gòu)的擴張速度。

（三）合作模式

合作模式是指空間提供方與共享空間合作共同投資并分享收益的經(jīng)營模式。合作模式不同于租賃模式下共享辦公運營方收益和風(fēng)險均自己承擔(dān)，而更多的是合作雙方優(yōu)勢互補且榮辱與共。一般包括合作運營和合資運營。合作運營指的是寫字樓開發(fā)商免費提供場地，空間運營方設(shè)計、裝修、采購設(shè)施設(shè)備及招商運營，對外使用共享辦公品牌，且由共享辦公運營方與入駐企業(yè)簽訂租賃服務(wù)協(xié)議并收取空間服務(wù)費，產(chǎn)權(quán)方和運營方按收入的一定比例分成。合資運營指的是產(chǎn)權(quán)方和運營方共同出資成立合資公司租賃產(chǎn)權(quán)方持有的寫字樓空間，委托共享辦公企業(yè)以其名義對外經(jīng)營，共享辦公企業(yè)提取總收入的一定比例管理費后，再根據(jù)按持股比例對經(jīng)營利潤進(jìn)行分成。在實際運作過程中，合作運營分成模式較為普遍。

在合作模式中，共享辦公空間參與雙方是一種合作關(guān)系。雖然本質(zhì)上仍是賺取的租金差，但實現(xiàn)形式上更體現(xiàn)按“貢獻(xiàn)分配”的原則，所以更能得到參與雙方的接受。一方面，對于空間運營方來說，裝修及設(shè)施設(shè)備由業(yè)主方共同承擔(dān)，無需占用大量現(xiàn)金。在運營過程中不用單獨承擔(dān)空置成本，即使經(jīng)濟(jì)下行也不會如長期租賃模式下須獨自承受租金市場下行的虧損。當(dāng)然，此種模式下盈利和虧損上下浮動的空間都有限。另一方面，對于業(yè)主方來說，無需面臨長期租賃模式下租金低于市場價下的忍痛割愛，也不會放棄市場上行區(qū)間可能的更高的利潤空間。業(yè)主方還會認(rèn)為這種模式下運營方“多勞多得”，其收益和項目經(jīng)營情況捆綁，能夠激勵運營方傾斜資源的投入、以更積極有效的方式運營項目，提升項目整體租金水平、降低空置率，從而有利于提高業(yè)主方的收益。

對于共享空間運營方來說，雖然這種模式利潤空間不及長期租賃模式，但占用資金更少，有利于迅速擴大規(guī)模，占領(lǐng)市場。而且全權(quán)由共享辦公企業(yè)來設(shè)計和運營，能夠保證產(chǎn)品和服務(wù)體驗的一致性，有利于提升企業(yè)的品牌形象。

（四）管理輸出模式

管理輸出模式即品牌輸出模式。業(yè)主方持有場地，聘請共享辦公運營企業(yè)按照共享辦公的產(chǎn)品要求和特點對場地進(jìn)行改造并招商運營的模式。模式的核心是通過品牌或管理工具的輸出實現(xiàn)增值，盈利模式是收取品牌管理費或智能化管理平臺使用費。此模式下，共享辦公運營方更多為業(yè)主方提供智力支持，比如提供共享辦公設(shè)計的建議方案，由業(yè)主方最終決策并承擔(dān)改造費用；委托共享辦公運營方以共享辦公品牌招商運營，入駐企業(yè)與業(yè)主方直接簽訂合作協(xié)議并收取租金或服務(wù)費。業(yè)主方除了承擔(dān)共享辦公運營方派駐項目人員的人工成本外，按照收入的一定比例分成支付給品牌方作為管理費支出。在實際運作中，業(yè)主方在產(chǎn)品和運營策略上對品牌方標(biāo)準(zhǔn)的遵從度與品牌方的影響力有直接關(guān)系。此模式類似于酒店管理行業(yè)的管理輸出，但因酒店管理方往往已經(jīng)具有一定規(guī)模和影響力，所以加盟方或者委托方一般都是按照品牌方的產(chǎn)品特點設(shè)計實施，也完全借助品牌的平臺運營。

此模式下業(yè)主方對項目仍有把控，且能借用共享辦公運營方的品牌優(yōu)勢和招商運營能力，過程中業(yè)主方對項目的管理可以根據(jù)需要進(jìn)退自如，所以這是場地持有方嘗試和探索共享辦公業(yè)態(tài)的有效途徑。對于共享辦公運營方來說，無需任何現(xiàn)金性投入，不占用資金，即可積累客戶量，做大規(guī)模。

從未來發(fā)展趨勢來看，在資產(chǎn)回報率降低且競爭日益激烈的經(jīng)濟(jì)時期，管理輸出這種輕資產(chǎn)模式能夠通過資產(chǎn)、資源和資本的優(yōu)化配置充分發(fā)揮專業(yè)化和品牌化優(yōu)勢，在減輕資產(chǎn)壓力的同時擴大業(yè)務(wù)經(jīng)營并獲取增值服務(wù)收益，將是很多共享辦公品牌獲得行業(yè)影響力后的重要選擇。[2]

（五）四種典型模式比較分析

共享辦公運營的四種模式從持有模式、長期租賃模式、合作模式到管理輸出模式，是一個從重資產(chǎn)逐步到輕資產(chǎn)過渡的過程。其本質(zhì)都是創(chuàng)造相對于傳統(tǒng)辦公的價值提升，不同在于分配機制（四種商業(yè)模式運作流程如圖1 所示）。

圖1 共享辦公的四種模式

這四種模式并不是共享辦公行業(yè)發(fā)展和進(jìn)化的先后歷程，也不是某一個企業(yè)單一對應(yīng)某一種模式的嚴(yán)格區(qū)分，而是企業(yè)根據(jù)自身所處發(fā)展階段及競爭環(huán)境，結(jié)合各模式的優(yōu)缺點而采用其中的某種或某幾種模式，在企業(yè)不同的發(fā)展階段，幾種模式間也會相互轉(zhuǎn)換。四種模式各有優(yōu)缺點，也都有其存在的價值（見表1）。但事實上任何單一的模式只能適用于企業(yè)發(fā)展的某一階段或某些項目，而在整體規(guī)劃中，首先需要綜合考慮多種模式的復(fù)合創(chuàng)新，如規(guī)模擴張期應(yīng)考慮場地獲取能力和標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的打造和更新迭代，這時候長租公寓模式是更有效的；當(dāng)規(guī)模和影響力達(dá)到一定程度的時候，重資產(chǎn)模式會成為快速發(fā)展的制約，此時合作分成和管理輸出模式不僅可以有效擴張，還能降低風(fēng)險。

表1 共享辦公四種模式的優(yōu)劣勢對比分析

以優(yōu)客工場的成長路徑為例。優(yōu)客工場成立于2015 年4 月，原萬科地產(chǎn)的毛大慶為其創(chuàng)始者，而紅杉資本、真格基金、創(chuàng)新工場、億潤投資、清創(chuàng)科控、諾亞財富等多個投資機構(gòu)共同投資了優(yōu)客工場。在短短16 個月內(nèi)，優(yōu)客工場融資超過6 個億，以長期租賃模式開啟了瘋狂的租賃、裝修、招商的節(jié)奏，在這一年多快速布局16 個城市，50 余個場地。2017 年－2018 年優(yōu)客工場繼續(xù)擴大股權(quán)融資和長短期借貸，獲得的現(xiàn)金全部用于新場地的擴展和并購其他共享辦公運營企業(yè)，這兩年期間，優(yōu)客工場通過股權(quán)置換等方式，收購了洪泰創(chuàng)新空間、深圳Wedo 聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、廈門愛特眾創(chuàng)空間及無界空間的全部股權(quán)，使得優(yōu)客工場的場地規(guī)模迅速擴大。截至2019 年9 月30 日，優(yōu)客工場已在中國的41 個城市及新加坡布局197 個聯(lián)合辦公空間。因此，優(yōu)客工場的第一個發(fā)展階段就是以資本為依托，采用“長期租賃模式”迅速擴大規(guī)模，占領(lǐng)市場，形成行業(yè)口碑。從2019 年下半年開始，優(yōu)客工場運營和儲備的輕資產(chǎn)空間和面積比例快速上升，優(yōu)客工場在實現(xiàn)規(guī)模增長后也在轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，從最初擴張期的租賃模式調(diào)整為輕資產(chǎn)模式或管理輸出模式，營業(yè)收入正從單一的房租走向以房租為主，其他非房收入為輔，且其他收入占比快速上升的階段。[3]2019 年和2020 年上半年優(yōu)客工場的市場及品牌服務(wù)收入分別為5.34 億和1.26 億元，分別占總營業(yè)收入的45.8%和31.7%。

三、共享辦公商業(yè)模式的創(chuàng)新路徑選擇

（一）共享辦公商業(yè)模式的創(chuàng)新原則

第一，明確服務(wù)定位。共享辦公的未來不僅在于要把大空間化整為零吸引中小客戶，而是要找到可持續(xù)的發(fā)展定位。要在地產(chǎn)屬性基礎(chǔ)上構(gòu)建服務(wù)屬性，為持有方提供資產(chǎn)管理和升值的解決方案，為客戶提供靈活的辦公空間，并以空間為載體提供企業(yè)成長生命周期中的各種解決方案。[4]比如為創(chuàng)業(yè)初期企業(yè)提供人力、培訓(xùn)、財務(wù)、稅務(wù)托管等服務(wù)以及全周期的投融資服務(wù)，為成長企業(yè)提供定制化辦公空間服務(wù)等，將單一的空間價值轉(zhuǎn)變?yōu)榛诳臻g和會員的價值整合者，從提供空間向提供依托于空間的服務(wù)轉(zhuǎn)變，從關(guān)注產(chǎn)品向關(guān)注人轉(zhuǎn)變，這樣才能因創(chuàng)造價值而保持持續(xù)的競爭力和發(fā)展空間，適應(yīng)未來辦公需求。

第二，交易結(jié)構(gòu)多元化。在商業(yè)模式設(shè)計上，需要引入更多的外部參與者，通過平臺的搭建讓這些參與者能夠從中獲利形成多元的交易鏈條。從外部參與方來看，有政府部門、業(yè)主方、入駐企業(yè)以及入駐企業(yè)員工、第三方服務(wù)機構(gòu)、其他寫字樓持有方，能夠把這些外部參與者都整合到共享辦公模式中，才能形成穩(wěn)定、多元而持續(xù)的交易結(jié)構(gòu)和盈利模式（如圖2 所示）。共享辦公的外部參與方共有四大類：一是場地持有方，持有方給共享辦公提供場地，共享辦公為持有方提供資管解決方案，也有可能將空間內(nèi)成長起來的企業(yè)貢獻(xiàn)給場地持有方的其他辦公物業(yè)；二是給B 端企業(yè)提供辦公空間，B 端企業(yè)為共享辦公帶來廣大的C 端客戶；三是第三方服務(wù)供應(yīng)商，比如人力資源服務(wù)商、財稅服務(wù)企業(yè)，甚至融資平臺，共享辦公整合第三方資源給其提供平臺，第三方服務(wù)商通過給B 端企業(yè)提供增值服務(wù)而獲利，共享辦公收取一定傭金或平臺管理費；第四個外部參與方是設(shè)備供應(yīng)商，比如辦公設(shè)備服務(wù)商、咖啡設(shè)備提供商、健身設(shè)備提供商等，設(shè)備商通過給C 端客戶提供設(shè)備獲取收益，共享辦公企業(yè)參與流水分成或收取租金。

圖2 共享辦公商業(yè)模式設(shè)計圖

（二）共享辦公商業(yè)模式的創(chuàng)新方向

第一，做大規(guī)模。規(guī)模是共享經(jīng)濟(jì)的法寶和前提，有了規(guī)模共享辦公才能從“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的角度來思考其商業(yè)模式。一是做大規(guī)模有利于選址的優(yōu)化。當(dāng)公司有了規(guī)模，就有了對上游的把控力，在獲取空間上更加主動。同時隨著空間數(shù)量的增加，經(jīng)營大數(shù)據(jù)有利于提升選址科學(xué)性。二是做大規(guī)模有利于招商運營。做大規(guī)模后，可以借助本身的品牌號召力建立電話、網(wǎng)絡(luò)的直招平臺，減小對渠道的依賴，從而降低銷售成本，形成企業(yè)不可替代的能力。三是做大規(guī)模有利于產(chǎn)生鏈接。當(dāng)平臺足夠大時，共享辦公企業(yè)可以有效地匹配平臺企業(yè)產(chǎn)生商業(yè)化合作用，增加平臺黏性的同時可以拓展平臺的收入模式。

第二，拓展非房收入。當(dāng)規(guī)模做大、客戶達(dá)到一定基數(shù)時，通過提供同類人群的互動和服務(wù)，則能形成同類用戶黏性較強的線上社群，并將社區(qū)中的各種資源，如人力資源、資本資源、創(chuàng)意資源等定向挖掘出來，形成新的創(chuàng)新項目，從而形成租金、服務(wù)為基礎(chǔ)收入，資源匹配融合、客戶推廣接洽、定向投資回報等為增值非房租收入的格局，想象空間巨大。以辦公空間為載體提供創(chuàng)業(yè)企業(yè)非主營業(yè)務(wù)的服務(wù)和創(chuàng)投發(fā)展服務(wù)，從而形成穩(wěn)定的房租收入現(xiàn)金流。[5]

第三，加強對上游的控制以降低周期敏感性。針對共享辦公企業(yè)對經(jīng)濟(jì)周期高敏感性的痛點，應(yīng)該考慮多元化空間獲取方式。與開發(fā)商合作取得空間的方式應(yīng)成為一個主流渠道。對地產(chǎn)商而言，品牌運營商的精細(xì)化運作可以有效盤活空置資產(chǎn)，推動所在區(qū)域物業(yè)的商業(yè)吸引力并帶來物業(yè)增值。對共享辦公企業(yè)來說，在該模式創(chuàng)新下，通過將純粹的租金差收入轉(zhuǎn)為“管理費+利潤分成”或“純管理費”的模式，可有效加強公司應(yīng)對和抵御下行周期的能力。

第四，持續(xù)產(chǎn)品創(chuàng)新，打造關(guān)鍵資源能力。持續(xù)產(chǎn)品創(chuàng)新，更好地滿足共享空間的最基礎(chǔ)需求。[6]如戶型方面，根據(jù)人們對共享辦公接受度的變化而不斷變化；產(chǎn)品設(shè)計方面，打造有顏值、有溫度、有智慧的辦公產(chǎn)品，空間功能布局設(shè)計優(yōu)化；配套功能性產(chǎn)品（如會議室、發(fā)布廳等）的經(jīng)營屬性開拓；不同業(yè)態(tài)組合的嘗試，如共享際；提高和深化信息技術(shù)能力，提高工作與溝通效率，及時捕捉客戶需求，在大數(shù)據(jù)支持下不斷優(yōu)化產(chǎn)品。

第五，多業(yè)態(tài)組合鞏固交易結(jié)構(gòu)。隨著廠房、商業(yè)改造等物業(yè)推出及政府鼓勵激活存量相關(guān)政策的出臺，為多業(yè)態(tài)并存提供了空間上的可能，也已有越來越多的企業(yè)開始進(jìn)行辦公與商業(yè)、居住、公共場所等結(jié)合的探索。共享空間企業(yè)不僅可以提供辦公的場地，也可以將服務(wù)延伸到滿足吃、住、消費等更高需求上，多業(yè)態(tài)一方面提高了客戶滿意度，一定程度上能增強空間的粘性，另一方面可以進(jìn)一步提高共享空間的使用率，提升場地的坪效，業(yè)態(tài)間的相互導(dǎo)流也有利于降低招商運營成本，形成獨特的招商模式。