任 江

（溫州大學(xué)法學(xué)院，浙江溫州 325035）

一、問題的提出

黨的二十大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”[1]參見：習(xí)近平.高舉中國特色社會(huì)主義偉大旗幟 為全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家而團(tuán)結(jié)奮斗：在中國共產(chǎn)黨第二十次全國代表大會(huì)上的報(bào)告[EB/OL].[2023-10-13].https://www.gov.cn/xinwen/2022-10/25/content_5721685.htm。這一表述明確了我國住房改革的發(fā)展方向，住房正逐漸從“商品”屬性走向“居住”屬性。為了貫徹落實(shí)這一目標(biāo)，各地大力發(fā)展保障房項(xiàng)目建設(shè)，解決新市民群體住房困難問題，各地人民政府相繼出臺(tái)了促進(jìn)保障房建設(shè)的政策文件，要求新建商品房項(xiàng)目中須按照一定比例配建相同質(zhì)量的保障房。經(jīng)過多年建設(shè)努力，我國保障房工作取得了舉世矚目的成就，城鄉(xiāng)居民住房條件明顯改善。而為避免出現(xiàn)城市貧民區(qū)，各地在保障房建設(shè)中多采取商品房與保障房建設(shè)在同一小區(qū)內(nèi)“混合小區(qū)”模式，政府通過為房地產(chǎn)開發(fā)提供用地、稅收等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，約定保障房的比例，從而使城市低收入群體能夠享有相對(duì)高品質(zhì)的居住條件，提高城市低收入群體的獲得感、幸福感。這一建設(shè)模式早在2009年5 月22 日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)2009―2011 年廉租住房保障規(guī)劃的通知》（建?！?009〕91 號(hào)）中，就獲得了官方的認(rèn)可，“新建廉租住房采用統(tǒng)一集中建設(shè)和在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建兩種方式，以配建方式為主”。但隨著商品房配建保障房的混合小區(qū)建設(shè)模式普及，保障房住戶的權(quán)益保障問題也開始日益凸顯，其與商品房業(yè)主之間的矛盾不斷涌現(xiàn)，甚至在小區(qū)內(nèi)引發(fā)了群體沖突，成為當(dāng)下社區(qū)治理中的難點(diǎn)問題。

房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)服務(wù)公司和商品房業(yè)主出于“讓商品房賣上更高的價(jià)格”“商品房業(yè)主和保障房住戶之間認(rèn)知、意識(shí)、生活習(xí)慣差別”[2]參見：“混居小區(qū)”人為隔斷非良方[EB/OL].[2023-10-13].https://www.sohu.com/a/190312376_161623?！吧唐贩繕I(yè)主購房付出高成本理應(yīng)享受優(yōu)質(zhì)小區(qū)公共服務(wù)”[3]參見：混合居住小區(qū)商品房、保障房業(yè)主爭資源存隔離墻現(xiàn)象[EB/OL].[2023-10-13].https://www.nbd.com.cn/articles/2018-01-16/1183608.html。等原因，在混合小區(qū)中的公共區(qū)域設(shè)置隔斷設(shè)施，致使保障房住戶不能正常使用小區(qū)公共設(shè)施。商品房業(yè)主普遍認(rèn)為，這種人為隔斷小區(qū)行為的合法性在于保障房住戶不享有小區(qū)“業(yè)主”身份，而小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施僅供小區(qū)業(yè)主使用，保障房住戶自無權(quán)使用[4]相似事件參見：廣州一小區(qū)私設(shè)鐵網(wǎng)隔離“貧富區(qū)”官方強(qiáng)拆未果[EB/OL].[2023-10-13].http://house.people.com.cn/n/2014/1225/c194441-26273547.html。。保障房住戶為此起訴小區(qū)開發(fā)公司，訴請(qǐng)其拆除隔離設(shè)施、賠償經(jīng)濟(jì)損失。但囿于我國保障房制度與商品房制度是兩個(gè)平行的制度，保障房長期處于沒有直接的法律和行政法規(guī)調(diào)整的狀態(tài)，主要由中央發(fā)布的政策性文件、各相關(guān)部委制定的部門規(guī)章以及地方性法規(guī)和其他規(guī)范行為文件調(diào)整[5]參見：樓建波.中國住房保障法律制度：路徑依賴與創(chuàng)新[M].北京：北京大學(xué)出版社，2022。3，導(dǎo)致法官在處理此類案件時(shí)存在較大分歧。

有法院認(rèn)為，盡管隔離設(shè)施并非房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，但隔離設(shè)施在事實(shí)上妨礙了限價(jià)商品住房住戶對(duì)小區(qū)內(nèi)較好公共設(shè)施使用的權(quán)利，開發(fā)公司作為房屋出賣人對(duì)此存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任[6]參見：北京市第二中級(jí)人民法院民事判決書（2021）京02 民終6893 號(hào)。同一被告的“同案同判”案件參見：北京市第二中級(jí)人民法院民事判決書（2022）京02 民終5727 號(hào)、北京市第二中級(jí)人民法院民事判決書（2022）京02 民終5730 號(hào)。。但本案中保障房住戶訴求能夠獲得法院支持的主要原因在于，開發(fā)商在交付保障房時(shí)隔離設(shè)施就已經(jīng)存在，法院從保障房購房合同履行角度支持了原告的訴訟請(qǐng)求，而在保障房交付完成后新建的隔離設(shè)施是否應(yīng)當(dāng)予以拆除，法院則存在不同的看法。有法院認(rèn)為，原告（拆遷定向安置房住戶）在未取得法定數(shù)量業(yè)主同意的情況下，僅以妨害個(gè)人權(quán)利為由主張拆除，缺乏法律依據(jù)，圍欄的設(shè)置是否符合全體業(yè)主的利益，應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)兩邊業(yè)主的合法利益，小區(qū)內(nèi)共有部分該如何管理，這些問題涉及全體業(yè)主利益，原告以個(gè)人名義起訴屬訴訟主體不適格，故裁定駁回原告起訴[7]參見：北京市石景山區(qū)人民法院民事裁定書（2021）京0107 民初15606 號(hào)。。這一裁決思路反映出法官意圖將小區(qū)公共設(shè)施的使用、管理問題交還給業(yè)主，由業(yè)主自治決定。但混合小區(qū)內(nèi)的保障房數(shù)量是少于商品房數(shù)量的，再考慮到業(yè)主大會(huì)缺席的情形，即使保障房住戶能夠參與到小區(qū)治理中，也很難通過決議的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)公共設(shè)施的平等使用，更遑論租賃型保障房住戶、產(chǎn)權(quán)型保障房住戶在產(chǎn)權(quán)處分受限期間，是否具有業(yè)主身份、是否有權(quán)參與小區(qū)業(yè)主大會(huì)也是存疑的。在有些混合小區(qū)中，隔斷設(shè)施是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決議設(shè)立的[8]參見：成都華僑城濱江壹號(hào)“圍墻”之爭引沖突[EB/OL].[2023-10-13].https://baijiahao.baidu.com/s?id=17624 44900314962573&wfr=spider&for=pc。，如果直接拆除隔斷設(shè)施反而會(huì)激化矛盾，甚至引發(fā)群體沖突。

蓋因無論是依據(jù)原《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）還是《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），我國法上的業(yè)主限于建筑物區(qū)分所有權(quán)人，盡管《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》）第1 條第2 款，將業(yè)主的范圍擴(kuò)大至“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人”，但這一界定的前提是建筑物專有部分占有人基于與建設(shè)單位之間的一手商品房買賣合同，不包括二手房的購房人以及非商品房的購房人，更遑論房屋的承租人。一言以蔽之，“業(yè)主意味著所有權(quán)人”[9]參見：王利明.論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念[J].當(dāng)代法學(xué)，2006（5）：37-46。。也正源于此，商品房業(yè)主才認(rèn)為同一小區(qū)的保障房住戶并不屬于業(yè)主，若其與自己能夠平等地使用小區(qū)公共設(shè)施，實(shí)屬于“‘搭便車’的揩油行為”[10]參見：馬特.“租購?fù)瑱?quán)”亟待厘清哪些問題[J].人民論壇，2018（9）：82-83。。

盡管在涉及產(chǎn)權(quán)型保障房住戶的物業(yè)費(fèi)繳納訴訟中，司法上存在承認(rèn)其業(yè)主身份的判決[11]參見：遼寧省大連市中級(jí)人民法院民事判決書（2022）遼02 民終4350 號(hào)、云南省師宗縣人民法院民事判決書（2022）云0323 民初237 號(hào)。，然而司法上對(duì)保障房住戶業(yè)主身份的確認(rèn)，并未能有效解決立法上對(duì)此問題規(guī)定模糊所引發(fā)的群體沖突。實(shí)踐中，商品房業(yè)主仍然會(huì)堅(jiān)持以現(xiàn)行法未明確規(guī)定保障房住戶具有業(yè)主身份為由，對(duì)小區(qū)進(jìn)行隔離，即使人民法院作出拆除小區(qū)隔離設(shè)施的判決已經(jīng)生效并執(zhí)行完畢，其仍然會(huì)反復(fù)重建以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目的，而物業(yè)服務(wù)公司出于自身經(jīng)濟(jì)利益考慮，往往選擇以不作為的方式客觀上偏向商品房業(yè)主。有效化解此類沖突的前提，是在現(xiàn)行法框架下就后者是否具有業(yè)主身份作出明確界定，而“業(yè)主”一詞是否僅能指稱房屋的所有權(quán)人則是首先需要厘清的問題。

二、“業(yè)主”涵義的歷時(shí)態(tài)考察與共時(shí)態(tài)比較

我國法律意義上“業(yè)主”一詞是舶來品[12]參見：陳楓，王克非.物業(yè)管理[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007：91。，肇始于香港地區(qū)《建筑物管理?xiàng)l例》第2 條。依據(jù)該條，業(yè)主（owner）是已經(jīng)登記的土地所有者。深圳市房地產(chǎn)管理局借鑒香港物業(yè)管理模式，成立了內(nèi)地第一家物業(yè)公司，即深圳物業(yè)管理公司[13]參見：朱愛華，張彥，陳佩華.物業(yè)管理[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2002：5-6。，自此“業(yè)主”“物業(yè)”的用語習(xí)慣開始為民眾所熟知。后又經(jīng)原《物權(quán)法》的確認(rèn)，“業(yè)主”“物業(yè)”開始具有了規(guī)范意義，使其正式成為法律概念。但是通過資料收集發(fā)現(xiàn)，業(yè)主一詞在歷史中具有超越房屋所有權(quán)人的涵義。

（一）“業(yè)主”涵義的歷時(shí)態(tài)本土考察

現(xiàn)代漢語習(xí)慣將業(yè)主定義為“產(chǎn)業(yè)的所有者”[14]參見：辭海編輯委員會(huì).辭海[M].6 版.上海：上海辭書出版社，2009：2677。，在我國古代，業(yè)主卻不單是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的稱謂。自明朝以后，用于土地賦稅管理的登記冊(cè)，即魚麟冊(cè)中，曾出現(xiàn)將當(dāng)世之人的姓名與祖宗名合寫為業(yè)主的案例，如浙江開化縣《丈量圖號(hào)聯(lián)單》記載的第114 號(hào)土地業(yè)主“方蒙稷”為“方一蒙”與“方公稷”兩個(gè)名字合寫而成，方公稷就是上林方氏家族的始遷祖，而在世之人方一蒙所持產(chǎn)業(yè)均為族產(chǎn)[15]參見：胡鐵球，徐偉，趙婷婷.清代魚鱗冊(cè)所見業(yè)主姓名、地權(quán)分配及相關(guān)問題研究：以雍正開化縣《丈量圖號(hào)聯(lián)單》為例[J].史林，2019（4）：100-114，220。。在我國傳統(tǒng)宗族財(cái)產(chǎn)制度中，宗族財(cái)產(chǎn)的名義所有權(quán)人是祖先，登記在魚麟冊(cè)上的業(yè)主對(duì)祖產(chǎn)并不享有所有權(quán)，祖產(chǎn)的所有權(quán)由全宗族成員集體共有，但這并不妨礙魚鱗冊(cè)上記載的業(yè)主在日常生活中管領(lǐng)祖產(chǎn)，即所謂“宗族公產(chǎn)之‘公’，并不是自然人共同所有，而是祖先‘私產(chǎn)’”[16]參見：林濟(jì).長江中游宗族社會(huì)及其變遷：黃州個(gè)案研究（明清－1949 年）[M].北京：中國社會(huì)科學(xué)出版社，1999：76。。

再如清代吳趼人《二十年目睹之怪現(xiàn)狀》中還曾出現(xiàn)不享有處分權(quán)的業(yè)主，“那業(yè)主慌道：‘這不是我一個(gè)人的事，這是合族的祠堂，就是賣，也要和我族人父老商量妥了，才賣得啊?！盵17]參見：吳趼人.二十年目睹之怪現(xiàn)狀[M].北京：華文出版社，2018：678。該文中所稱祠堂之業(yè)主，由于缺乏對(duì)族產(chǎn)的處分權(quán)，不能認(rèn)定為祠堂所有權(quán)人，但因其對(duì)祠堂具有管領(lǐng)力，仍可將其視為宗族財(cái)產(chǎn)的業(yè)主?？梢姡覈糯鷺I(yè)主一詞用以指代的對(duì)象不限于房屋的所有權(quán)人，而是包括了對(duì)房屋實(shí)際占有、使用、管領(lǐng)的住戶，是“住有所產(chǎn)者”和“住有所居者”的統(tǒng)稱，“住有所產(chǎn)者”基于所有權(quán)而對(duì)房屋享有業(yè)主身份，“住有所居者”則是對(duì)房屋享有現(xiàn)實(shí)管領(lǐng)力之人。

這種不動(dòng)產(chǎn)名義所有權(quán)人與實(shí)際管領(lǐng)人相分離的但均涵蓋于業(yè)主范圍之內(nèi)的法律傳統(tǒng)，對(duì)理解當(dāng)代“業(yè)主”一詞的內(nèi)涵仍然具有啟示意義。盡管我國現(xiàn)行法對(duì)于歷史上涵蓋了“住有所產(chǎn)者”和“住有所居者”的“業(yè)主”范疇進(jìn)行了限定，“住有所居者”被排除在“業(yè)主”規(guī)范涵義之外，但這種歷史形成的“業(yè)主”概念認(rèn)知并未隨著19 世紀(jì)末宗族財(cái)產(chǎn)制的衰落而消失殆盡，反而依舊影響著我國當(dāng)代民眾對(duì)“業(yè)主”概念的認(rèn)知。因?yàn)閺纳畛＠砜?，?duì)房屋享有居住權(quán)益的非所有權(quán)人（住戶），比并未實(shí)際居住的所有權(quán)人，對(duì)該房屋具有更強(qiáng)的管領(lǐng)力。如在保障房法律關(guān)系中，政府作為保障房所有權(quán)人，對(duì)保障房專有部分沒有實(shí)際居住利益，長期穩(wěn)定占有、使用保障房的住戶基于居住之事實(shí)，對(duì)保障房具有事實(shí)上的管領(lǐng)力，對(duì)參與小區(qū)日常管理有著更急迫的現(xiàn)實(shí)利益需求，在日常生活中，民眾也不會(huì)將保障房所有權(quán)人，即國家，視為業(yè)主。

（二）業(yè)主涵義的共時(shí)態(tài)比較

“業(yè)主”一詞本非傳統(tǒng)大陸法系概念[18]參見：于飛.《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”中“業(yè)主”的界定[J].華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2011（4）：86-97。，蓋因在傳統(tǒng)大陸民法語境下，使用的是“區(qū)分所有權(quán)”這一概念。德國《住宅所有權(quán)法》第二編將高層建筑區(qū)分所有部分的權(quán)利人定義為“住宅所有權(quán)人”，奧地利《有關(guān)住宅和店鋪（營業(yè)場所）所有權(quán)之聯(lián)邦法》同樣采用“住宅所有權(quán)人”一詞。日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》以“區(qū)分所有人”指代享有區(qū)分所有權(quán)的人，我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈條例”中亦使用“區(qū)分所有權(quán)人”一詞指代高層公寓中的“住戶”。雖然“住宅所有權(quán)人”“住宅區(qū)分所有權(quán)人”“區(qū)分所有權(quán)人”的名稱不一而足，但其概念內(nèi)涵相差無幾，均是對(duì)以建筑物的某一特定部分為客體成立的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)和權(quán)利人的抽象概括[19]參見：陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1995：79-80。。我國民法上的“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”亦采取了此種立法表達(dá)與概念涵義。因在傳統(tǒng)的大陸法系立法體例中缺乏“業(yè)主”的概念，也就不存在業(yè)主與建筑物區(qū)分所有權(quán)人的區(qū)分用法。

但我國臺(tái)灣地區(qū)的“公寓大廈管理?xiàng)l例”第3 條第8 項(xiàng)使用了“住戶”一詞，并對(duì)其作出了概念界定，“指公寓大廈之區(qū)分所有權(quán)人、承租人或其他經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人同意而為專有部分之使用者或業(yè)經(jīng)取得停車空間建筑物所有權(quán)者?！痹谠摋l例第二章“住戶之權(quán)利義務(wù)”、第三章“管理組織”、第四章“管理服務(wù)人”的各條款中，并沒有進(jìn)一步區(qū)分“區(qū)分所有權(quán)人”與“承租人”在公寓大廈管理中的權(quán)利義務(wù)差異，除第3 條第8 款外，只有第27 條第4 款再次提及“承租人”，“區(qū)分所有權(quán)人因故無法出席區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議時(shí)，得以書面委托配偶、有行為能力之血親、其他區(qū)分所有權(quán)人或承租人代理出席”。

因此，在參與公寓大廈管理方面，臺(tái)灣地區(qū)的“公寓大廈管理?xiàng)l例”將承租人納入了物業(yè)日常管理體系之中，并以“住戶”指代區(qū)分所有權(quán)人與承租人。但承租人對(duì)專有部分畢竟不具有物權(quán)，因此該條例在第4 條“專有部分”條款中，僅表述了區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)內(nèi)容而未提及承租人。可能也正是由于存在這種差異，該條例未就住戶在管理組織上的地位設(shè)定特別規(guī)定，“其為區(qū)分所有權(quán)人時(shí)，得參加區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議。其為承租人時(shí)，得被推選為管理委員會(huì)委員，或被指定為管理負(fù)責(zé)人”[20]參見：王澤鑒.民法物權(quán)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009：181。。盡管“管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人雖有當(dāng)事人能力，但不具法人地位，無權(quán)利能力，其權(quán)利主體為全體區(qū)分所有權(quán)人，由其享受權(quán)利、負(fù)擔(dān)義務(wù)”，但是不能因此否認(rèn)在承租人作為管理人時(shí)可參與大廈的日常管理，除非區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的決議或大廈規(guī)約另有規(guī)定[21]參見：臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第29 條第5 款。。從建筑類型上看，保障房的房屋結(jié)構(gòu)均為“公寓大廈”[22]根據(jù)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第3 條第1 項(xiàng)，“公寓大廈：指構(gòu)造上或使用上或在建筑執(zhí)照設(shè)計(jì)圖樣標(biāo)有明確界限，得區(qū)分為數(shù)部分之建筑物及其基地?！?，從住戶類型上看，混合小區(qū)中亦同時(shí)存在著區(qū)分所有權(quán)人住戶與非區(qū)分所有權(quán)人住戶，這種事實(shí)層面的相似性，使臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”中的“住戶”，與大陸《民法典》中的“業(yè)主”有了共通性。

三、保障房住戶具有業(yè)主身份的應(yīng)然性

理論上，所有權(quán)人住戶基于所有權(quán)而享有的業(yè)主權(quán)利范圍理應(yīng)大于非所有權(quán)住戶享有的權(quán)利，因?yàn)楹笳叩臋?quán)利范圍不可能超越所有權(quán)。但這一結(jié)論顯然會(huì)加劇混合小區(qū)中這兩類住戶的群體沖突，無益于小區(qū)治理。若賦予這兩類住戶相同或至少不存在顯著差異的業(yè)主權(quán)利，就需要在事實(shí)與規(guī)范兩個(gè)層面論證保障房住戶何以應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份。蓋因“任何法律權(quán)利都要包含法律規(guī)范和事實(shí)陳述”[23]威爾曼.真正的權(quán)利[M].劉振宇，孟永恒，魏書音，等，譯.北京：商務(wù)印書館，2015：18。，探討對(duì)法定（法律）權(quán)利的突破，實(shí)質(zhì)是立足權(quán)利的事實(shí)基礎(chǔ)與規(guī)范基礎(chǔ)探討權(quán)利規(guī)范的應(yīng)然性，即論證權(quán)利規(guī)范應(yīng)當(dāng)如何設(shè)置。

（一）事實(shí)基礎(chǔ)：保障房住戶已實(shí)際履行了業(yè)主義務(wù)

嚴(yán)格遵循文義解釋，我國現(xiàn)行法上并沒有“業(yè)主權(quán)利”這一概念?！睹穹ǖ洹飞系摹皹I(yè)主”指建筑物區(qū)分所有權(quán)人，所謂的“業(yè)主權(quán)利”包括了業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)專有部分的專有權(quán)、專有部分以外的公共部分的共有權(quán)，以及業(yè)主在本小區(qū)內(nèi)所享有的業(yè)主大會(huì)成員權(quán)。無論在混合小區(qū)還是保障房小區(qū)，保障房住戶對(duì)專有部分享有占有與居住使用的權(quán)利并無爭議，即使發(fā)生了糾紛，也大多屬于相鄰關(guān)系問題。此種情形下，商品房業(yè)主與保障房住戶的權(quán)利范圍并無差異，均需要遵守《民法典》相鄰關(guān)系規(guī)則，其各自的專有部分亦可以通過不動(dòng)產(chǎn)登記簿或租賃型保障房登記公示內(nèi)容查詢[24]商品房業(yè)主專有權(quán)需要通過完成不動(dòng)產(chǎn)登記確權(quán)自不待言。對(duì)于保障房住戶而言，經(jīng)濟(jì)適用房等產(chǎn)權(quán)型保障房需要完成不動(dòng)產(chǎn)登記，其登記要求、登記部門均與商品房不動(dòng)產(chǎn)登記相同；廉租房等租賃型保障房，同樣需要進(jìn)行登記、公示，只是其登記機(jī)關(guān)為保障房主管部門。。

實(shí)踐中引發(fā)商品房業(yè)主與保障房住戶糾紛的主要問題是，前者認(rèn)為后者不享有共有權(quán)與成員權(quán)。商品房業(yè)主認(rèn)為，保障房住戶支付的購房價(jià)款遠(yuǎn)低于自己，甚至認(rèn)為其支付的物業(yè)費(fèi)也低于自己，自不應(yīng)當(dāng)與自己享有平等的共有權(quán)與成員權(quán)，而廉租房等租賃型保障房的承租人對(duì)房屋連“所有”都談不上，就更遑論業(yè)主了。但這種看法與實(shí)際情況并不相符。

在混合小區(qū)中，保障房住戶、商品房業(yè)主均與同一物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)是相同的，除非保障房與商品房屬于不同類型的物業(yè)?！渡钲谑腥瞬抛》亢捅Ｕ闲宰》颗浣ü芾磙k法》（深建規(guī)〔2017〕7 號(hào)）第20 條就明確規(guī)定，“（第1 款）人才住房和保障性住房交付使用后，日常物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入所在小區(qū)統(tǒng)一管理，并與所在小區(qū)商品住房享受同等物業(yè)服務(wù)，承擔(dān)同等義務(wù)。（第2 款）開發(fā)建設(shè)單位不得在人才住房和保障性住房與商品住房之間設(shè)置圍墻等物理隔離，也不得有其他類似的歧視性措施?！痹摋l文不僅明確了商品房業(yè)主與保障房住戶享有同等的權(quán)利，也同樣明確了二者應(yīng)“承擔(dān)同等義務(wù)”，且建設(shè)單位不得有歧視性措施。當(dāng)下，除少量政府持有且政府自管的租賃型保障房的物業(yè)服務(wù)定價(jià)，采取政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)，其他類型的保障房物業(yè)服務(wù)均采取市場化運(yùn)作[5]342-343。因此，就同一小區(qū)同類型物業(yè)而言，保障房住戶與商品房業(yè)主均依據(jù)相同的物業(yè)服務(wù)合同繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并不存在后者比前者多履行義務(wù)的問題。至于保障房住戶是否支付了與商品房業(yè)主相同的房屋對(duì)價(jià)而取得居住權(quán)利，屬保障房購房人、租賃人與保障房出賣方、出租方的法律關(guān)系，與其是否享有小區(qū)公共設(shè)施的共有權(quán)或使用權(quán)、成員權(quán)并無關(guān)聯(lián)。

此外，在混合小區(qū)開發(fā)中，開發(fā)商須按照當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)規(guī)定，將小區(qū)內(nèi)配建的保障房列入小區(qū)建設(shè)用地使用規(guī)劃中，并根據(jù)保障房住戶數(shù)量設(shè)計(jì)小區(qū)公共設(shè)施。建設(shè)用地使用規(guī)劃對(duì)小區(qū)土地開發(fā)的影響是全方位的[25]參見：常鵬翱.論規(guī)劃對(duì)產(chǎn)權(quán)的影響：以城市房地產(chǎn)為分析對(duì)象[J].上海政法學(xué)院學(xué)報(bào)（法治論叢），2022（4）：27-41。，政府部門會(huì)根據(jù)建設(shè)用地使用規(guī)劃，在土地出讓價(jià)格、金融支持等方面給予開發(fā)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，土地開發(fā)成本也因此降低，使商品房購房人獲益。從這一角度看，與商品房業(yè)主相比，保障房住戶并非支付了更少的房屋對(duì)價(jià)，而是國家以住房保障優(yōu)惠政策的方式間接為保障房住戶承擔(dān)了相應(yīng)的對(duì)價(jià)。故，盡管我國《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》中未對(duì)保障房住戶是否享有小區(qū)共有部分的共有權(quán)或使用權(quán)、能否參與小區(qū)業(yè)主大會(huì)決策（成員權(quán)）作出明確的規(guī)定，但保障房住戶實(shí)際已經(jīng)履行了這兩種權(quán)利的相應(yīng)義務(wù)，理應(yīng)享有相應(yīng)的權(quán)利。

（二）規(guī)范基礎(chǔ)：司法解釋中業(yè)主范圍的類推

雖然我國立法對(duì)“業(yè)主”作出了明確的界定，但這種立法體例并非沒有例外，即《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第1 條第2 款。在我國《物權(quán)法》立法之時(shí)，主張“業(yè)主”與“所有權(quán)人”屬同義語的學(xué)者也指出，只購買了車庫而未購買房屋的人也屬于“業(yè)主”，“但是他的表決權(quán)是受到限制的”[10]。有學(xué)者在對(duì)《民法典》第271 條建筑物區(qū)分所有權(quán)條款的注釋中指出，該司法解釋會(huì)出現(xiàn)專有部分的所有權(quán)人一定是業(yè)主，而業(yè)主并不一定是專有部分的所有權(quán)人的荒謬現(xiàn)象，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定司法解釋該條款與《民法典》第214 條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效條款抵觸而無效[26]參見：孫憲忠，朱廣新.民法典評(píng)注·物權(quán)編[M].北京：中國法制出版社，2020：17-18。。但在全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)、最高人民法院以及學(xué)者對(duì)《民法典》第271 條作出的釋義中，其對(duì)業(yè)主范圍的認(rèn)定均仍然遵循了上述司法解釋的規(guī)定，審判實(shí)務(wù)當(dāng)然也采納了這一立場。故我國現(xiàn)行法上的業(yè)主包括兩類：一是建筑物區(qū)分所有權(quán)人，二是已從建設(shè)單位購得房屋并合法占有卻尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的買受人[27]參見：黃薇.中華人民共和國民法典物權(quán)編·解讀[M].北京：中國法制出版社，2020：179；最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組.中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用（上）[M].北京：人民法院出版社，2020：331；崔建遠(yuǎn).中國民法典釋評(píng)·物權(quán)編（上卷）[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2020：351；徐滌宇，張家勇.《中華人民共和國民法典》評(píng)注[M].（精要版）.北京：中國人民大學(xué)出版社，2022：263。。司法解釋突破了立法對(duì)“業(yè)主”范圍的限定。因此，若對(duì)“業(yè)主”范圍作進(jìn)一步擴(kuò)張，就有必要探明該司法解釋的技術(shù)路徑與制定目標(biāo)。

依據(jù)《民法典》第271 條，業(yè)主是對(duì)建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)的人，而依據(jù)《民法典》第240 條，所有權(quán)人對(duì)標(biāo)的物依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。基于體系解釋，我國法上的“業(yè)主”可定義為對(duì)建筑物內(nèi)專有部分（M1）享有占有（M2）、使用（M3）、收益（M4）和處分（M5）權(quán)利的人。在事實(shí)層面，從建設(shè)單位購得商品房的買受人，當(dāng)建設(shè)單位完成商品房（M1）交付時(shí)，即使購房人未完成不動(dòng)產(chǎn)登記，但購房人就已經(jīng)可以合法占有（M2）、使用（M3）該房屋了；并且在現(xiàn)實(shí)生活中，購房人未完成房屋不動(dòng)產(chǎn)登記并不影響其對(duì)外出租房屋，獲得法定孳息，故其對(duì)房屋具有了收益權(quán)（M4）；甚至購房人可以通過承諾配合辦理商品房首次不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更，在未辦理商品房首次登記時(shí)，以概括讓與購房合同中的權(quán)利、義務(wù)方式，“出賣”該商品房，只是這種“出賣”實(shí)質(zhì)上為合同權(quán)利義務(wù)的有償概括讓與，形成了對(duì)該房屋事實(shí)上的處分（M5’）。雖然這種處分存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，但這并不妨礙其時(shí)有發(fā)生。因此，從建設(shè)單位購得房屋并合法占有卻尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的買受人，其事實(shí)要件已經(jīng)具備了法定業(yè)主構(gòu)成要件中的M1、M2、M3、M4，且其具有的事實(shí)要件M5’與法定業(yè)主構(gòu)成要件中的M5 是較為相似的，故其可以類推適用《民法典》中的業(yè)主相關(guān)條款。有觀點(diǎn)認(rèn)為，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第1 條第2 款是“對(duì)業(yè)主作出了擴(kuò)張解釋”[28]參見：高富平.物權(quán)法原論[M].2 版.北京：法律出版社，2014：640。。但擴(kuò)張解釋的結(jié)論不能超越概念的基本文義。而我國民法上對(duì)于“業(yè)主”一詞的界定一直定位于所有權(quán)人，無論對(duì)所有權(quán)人的基本文義作出何種擴(kuò)張解釋，均無法指向未完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的房屋買受人，作為房屋債權(quán)人的買受人是無法涵攝于所有權(quán)人概念下的，否則將導(dǎo)致“物債二分”效力的混同，而采取類推解釋則可避免這一解釋論上的問題。

最高人民法院也給出了作出此種解釋的原因：“在現(xiàn)實(shí)生活中，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部門的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在……在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突，并有可能對(duì)前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害?！盵29]參見：最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組.中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用（上）[M].北京：人民法院出版社，2020：331?！斑@部分人對(duì)共有部分的利用以及共同管理權(quán)的行使需求更為強(qiáng)烈，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密，因此有必要對(duì)其業(yè)主身份問題進(jìn)行特別規(guī)定?！盵30]參見：最高人民法院民事審判第一庭編.最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）關(guān)聯(lián)適用指引[M].北京：中國法制出版社，2016。96可見，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第1 條第2 款的起草邏輯在于，若現(xiàn)實(shí)生活中大量出現(xiàn)了與現(xiàn)行法業(yè)主范圍沖突的現(xiàn)象，并且這種沖突對(duì)相關(guān)人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害，就有必要通過科學(xué)地運(yùn)用法律解釋方法，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主范圍的擴(kuò)張；其制定目的意在解決《民法典》中業(yè)主范圍一元主體的現(xiàn)實(shí)局限，通過業(yè)主范圍的多元化，促進(jìn)小區(qū)內(nèi)形成“一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的生活和利益共同體”，基于這種共同體，不應(yīng)“過分強(qiáng)調(diào)區(qū)分所有者個(gè)人權(quán)利的立場”，而應(yīng)“強(qiáng)調(diào)對(duì)區(qū)分所有者個(gè)人權(quán)利的制約及對(duì)于全體利益的重視”[30]97。也就是說，從司法實(shí)踐的角度考察，建立一個(gè)由區(qū)分所有權(quán)人、合法占有但未辦理房屋登記的買受人構(gòu)成的生活利益共同體（小區(qū)）之前提，是這兩種住戶的法律地位平等，進(jìn)而平等地參與小區(qū)建設(shè)、治理。一言以蔽之，該司法解釋的路徑與目標(biāo)可總結(jié)為，運(yùn)用法律技術(shù)賦予同小區(qū)內(nèi)不同住戶以平等身份，促進(jìn)小區(qū)形成相對(duì)穩(wěn)定的生活和利益共同體。進(jìn)一步的問題是，保障房住戶權(quán)利的事實(shí)要件是否符合類推適用《民法典》業(yè)主權(quán)利規(guī)范之條件。

四、保障房住戶業(yè)主身份的類型化認(rèn)定

以保障房住戶能否最終取得房屋所有權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)，我國保障房分為產(chǎn)權(quán)型與租賃型兩大類，這兩種類型又長期處于發(fā)展變化中。1978 年至今，我國保障房制度歷經(jīng)了多個(gè)階段，不同階段的保障房制度存在著明顯差異[5]40-41，尤其表現(xiàn)在保障房的類型從20 世紀(jì)90 年代中后期的以產(chǎn)權(quán)型為主體，走向了2015 年至今的“租購并舉”。有學(xué)者將其總結(jié)為“經(jīng)歷了‘只售不租’到‘只租不售’的急轉(zhuǎn)彎”，而在轉(zhuǎn)型中，“產(chǎn)權(quán)界定不清，相關(guān)政策條例對(duì)房屋增值部分的利益歸屬規(guī)定模糊，經(jīng)常引發(fā)爭議?！盵31]參見：朱亞鵬.中國共有產(chǎn)權(quán)房政策的創(chuàng)新與爭議[J].社會(huì)保障評(píng)論，2018（3）：112-122。這一動(dòng)態(tài)發(fā)展時(shí)期與我國物權(quán)法律制度立法時(shí)期是基本重合的，客觀上制約了保障房上的權(quán)利寫入《物權(quán)法》《民法典》。故，探討保障房住戶能否適用《民法典》業(yè)主條款，需要立足于不同類型的保障房住戶所實(shí)際享有的權(quán)利，據(jù)此歸納其是否可享有業(yè)主身份。

（一）產(chǎn)權(quán)型保障房住戶的業(yè)主身份認(rèn)定

我國產(chǎn)權(quán)型保障房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、棚改安置住房和共有產(chǎn)權(quán)房等形式，其中共有產(chǎn)權(quán)房是主體[32]參見：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22 號(hào)）。。前三類保障房在申購資格、優(yōu)惠政策、價(jià)格管理等方面均存在一定的差異，各地出臺(tái)的相關(guān)政策與管理辦法亦存在不同，但就住戶對(duì)房屋所享有的權(quán)利而言，其存在高度的相似性。已經(jīng)完成不動(dòng)產(chǎn)登記的住戶取得該房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)，在法律上自屬于業(yè)主，未完成不動(dòng)產(chǎn)登記但已經(jīng)合法占有該住房的，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第1 條第2 款，同樣取得業(yè)主身份。但由于國家以及各地對(duì)這三類住房的使用、租賃、轉(zhuǎn)讓往往作出不同程度的限制[33]如《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258 號(hào)）第30 條第2 款規(guī)定，“購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易”；《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》（京政發(fā)〔2007〕27 號(hào)）第21 條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房不得從事出租、出借以及居住以外的任何活動(dòng)等。，因此這類住房在性質(zhì)上被界定為“有限產(chǎn)權(quán)”[34]參見：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30 條第1 款。。盡管“有限產(chǎn)權(quán)”表述語義含混，亦有違反物權(quán)法定原則之虞，但不妨礙民眾對(duì)這種限制已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。這三類保障房住戶對(duì)房屋具有占有的權(quán)能，但其使用權(quán)能受到居住目的之限制，其收益、處分權(quán)能受到時(shí)間、處分方式等多方面的限制[5]167-169。而住戶對(duì)小區(qū)公共設(shè)施的使用權(quán)、參與小區(qū)治理的成員權(quán)與住戶對(duì)房屋的占有、使用權(quán)密切相關(guān)，是住戶長期居住房屋的必備條件，收益、處分權(quán)反而與住戶能否長期居住房屋的關(guān)聯(lián)性不大。故對(duì)住戶收益、處分權(quán)的限制不應(yīng)影響其共有權(quán)、成員權(quán)的行使。

共有產(chǎn)權(quán)房指政府與購房者按投資比例擁有房屋的所有權(quán)，并對(duì)增值收益進(jìn)行分配的保障性住房，由此達(dá)到降低居民安置住宅的成本、杜絕住房投機(jī)之目的。2017 年9 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》（建?！?017〕210 號(hào)），強(qiáng)調(diào)要建立完善共有產(chǎn)權(quán)住房管理機(jī)制，包括產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，“確保共有產(chǎn)權(quán)住房是用來住的，不是用來炒的。同時(shí)，要明確相關(guān)主體在共有產(chǎn)權(quán)住房使用、維護(hù)等方面的權(quán)利和義務(wù)?！睆谋本?、上海、杭州、寧波等地發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法看，各地亦遵循這一意見，將規(guī)制的重點(diǎn)放在了對(duì)購房人共有產(chǎn)權(quán)份額的處分上，通常要求滿5 年才能上市交易。此外，對(duì)共有份額的抵押、房屋的出租亦作出了規(guī)定，北京允許購房人抵押份額且未對(duì)抵押目的作出限制，亦允許房屋用于出租，租金收益按購房合同約定分配[35]參見：《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16 號(hào)）第28、34 條。，杭州、寧波、蘭州則僅允許設(shè)定購房貸款抵押[36]參見：《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（杭政辦函〔2021〕58 號(hào)）第24 條、《寧波市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（試行）》（甬政辦發(fā)〔2022〕2 號(hào)）第23 條、《蘭州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（蘭政發(fā)〔2022〕19號(hào)）第21 條。，廣州、寧波、蘭州對(duì)出租也作出了更為嚴(yán)格的限制[37]參見：《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（穗建規(guī)字〔2020〕8 號(hào)）第27 條第3 款、《寧波市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（試行）》第32 條、《蘭州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第21 條。。在業(yè)主的成員權(quán)方面，杭州明確規(guī)定，購房人繳納整套住房專有部分與共有部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并承擔(dān)使用中的全部職責(zé)與義務(wù)，全額繳納房屋維修基金，“行使物業(yè)管理的表決權(quán)”[38]參見：《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》第34 條。；北京、上海、無錫、寧波、蘭州規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)由購房人承擔(dān)，蘭州同時(shí)明確“執(zhí)行所在住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，但均未對(duì)物業(yè)管理的表決權(quán)作出明確規(guī)定[39]參見：《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第30 條、《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（2016 年3 月16 日上海市人民政府令第39 號(hào)公布）第41 條、《無錫市市區(qū)共有產(chǎn)權(quán)保障房管理暫行辦法》（錫政規(guī)〔2020〕1號(hào)）第26 條、《寧波市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（試行）》第34 條、《蘭州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第27 條。；廣州則規(guī)定表決權(quán)由購房人與政府份額代持機(jī)構(gòu)共同行使[40]參見：《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》第31 條。。共有產(chǎn)權(quán)房住戶是否有權(quán)參與小區(qū)治理的特殊性在于，若當(dāng)?shù)毓芾磙k法未就此作出明確規(guī)定，那么應(yīng)由共有人共同行使還是住戶可單獨(dú)行使，則可能在實(shí)踐中產(chǎn)生爭議?；跈?quán)利義務(wù)相一致原則，鑒于各地均規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋維修基金由購房人全額繳納，購房人也因此理應(yīng)享有完全的成員權(quán)，除非購房合同中或當(dāng)?shù)毓芾磙k法中對(duì)此另作規(guī)定。未來，部門規(guī)章或共有產(chǎn)權(quán)房買賣示范合同文本中宜對(duì)此作出規(guī)定或約定，明確共有產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主成員權(quán)由購房人行使。

由此可見，無論哪一種產(chǎn)權(quán)型保障房住戶，其對(duì)保障房專有部分均享有合法的占有、使用權(quán)和有限的收益、處分權(quán)，亦承擔(dān)了完全的物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納義務(wù)與相應(yīng)職責(zé)，故其理應(yīng)享有小區(qū)公共設(shè)施使用權(quán)并有權(quán)參與小區(qū)治理。對(duì)產(chǎn)權(quán)型保障房住戶收益、處分權(quán)的限制亦解釋了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30 條第1 款中“有限產(chǎn)權(quán)”的涵義，且這一涵義未超越“所有權(quán)”的基本文義，即將建筑物區(qū)分所有權(quán)分為“完全產(chǎn)權(quán)”與“有限產(chǎn)權(quán)”兩類，享有“有限產(chǎn)權(quán)”的保障房住戶自可基于此而歸入“業(yè)主”之中。

（二）租賃型保障房住戶的業(yè)主身份認(rèn)定

租賃型保障房主要包括廉租住房、公共租賃住房和保障性租賃住房三種。雖然不同類型的租賃型保障房在申請(qǐng)條件、房屋來源等方面均存在差異，但就承租人享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)而言，差異不大。

承租人的申請(qǐng)材料均需要經(jīng)主管部門審核、公示，租賃房屋僅限承租人居住使用，承租人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，只是廉租房的租賃期由租賃合同約定，公租房的租賃期則通常不超過5 年。此外，廉租房與公共租賃住房均采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式，廉租住房以政府投資為主，但可采取其他渠道籌集，公共租賃住房可由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會(huì)力量投資。這種建設(shè)方式?jīng)Q定了廉租住房、公共租賃住房很可能與商品房處于同一小區(qū)。此外，保障性租賃住房對(duì)于申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)收入狀況亦通常不設(shè)限額，建設(shè)渠道也更廣，如在北京的實(shí)施方案中明確寫明，“鼓勵(lì)在保障性租賃住房項(xiàng)目中將居住、商業(yè)、辦公、研發(fā)等功能混合兼容，建設(shè)宜居宜業(yè)社區(qū)”[41]參見：《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》（京政辦發(fā)〔2022〕9 號(hào)）。，這意味著保障性租賃住房會(huì)更多地與商業(yè)住房形成混合小區(qū)。

總體上看，我國保障性租賃住房制度屬于新近產(chǎn)物，國家層面尚未出臺(tái)統(tǒng)一的管理辦法，各地主要依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》制定本地區(qū)的實(shí)施意見或暫行辦法，但制度差異較大。如上海規(guī)定，出租單位不得在租金以外向承租人強(qiáng)制收取其他任何費(fèi)用，承租人不另支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)[42]參見：《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》（滬住建規(guī)范聯(lián)〔2022〕3 號(hào)）第10 條第3 款。；成都、貴陽則規(guī)定，獨(dú)立的保障性租賃住房小區(qū)，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與商品住房混建的小區(qū)或個(gè)人自有住房，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行[43]參見：《成都市保障性租賃住房運(yùn)營管理暫行辦法》（成辦規(guī)〔2022〕8 號(hào)）第19 條；《貴陽市保障性租賃住房管理辦法（試行）》（筑府辦發(fā)〔2022〕24 號(hào)）第10 條。；中山則未予以規(guī)定[44]參見：《中山市保障性租賃住房管理暫行辦法》（中建通〔2022〕154 號(hào)、中建規(guī)字〔2022〕7 號(hào)）。。從各地現(xiàn)有規(guī)定看，保障性租賃住房的管理方式更接近于商業(yè)長租公寓，只是在申請(qǐng)條件和租金設(shè)置上體現(xiàn)出社會(huì)保障性。

由上觀之，盡管不同的租賃型保障房制度存在差異，但其仍具有共性特征：首先，通過政府定價(jià)租金，降低承租人租賃成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人居住利益的相對(duì)長期保障；其次，采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)結(jié)合、并以配套建設(shè)為主的建設(shè)方式；再次，承租人的申請(qǐng)材料須經(jīng)過保障房主管部門審核、公示、登記，審核方式多采取形式審查與實(shí)地走訪相結(jié)合；第四，承租人對(duì)租賃住房僅享有居住的權(quán)利，不得轉(zhuǎn)租或用作其他用途；第五，相比于商品房住宅租賃合同，租賃型保障房的租賃期較為確定，以維系租賃關(guān)系穩(wěn)定；最后，承租人通常需要另行承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)[45]租賃型保障房的這六點(diǎn)共性特征可參見《廉租住房保障辦法》《公共租賃住房管理辦法》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，以及前文列舉的地方性相關(guān)條例。限于篇幅，此處不再逐一列舉相關(guān)條文。。

從這六點(diǎn)共性特征可得出以下結(jié)論。一是保障房與商品房配建的混合小區(qū)是我國未來保障房發(fā)展的主要方向，這很可能意味著混合小區(qū)內(nèi)商品房業(yè)主與保障房住戶的沖突并不會(huì)成為個(gè)別現(xiàn)象。二是租賃型保障房的租賃合同具有一定的公示性。三是租賃型保障房的租賃合同內(nèi)容更多體現(xiàn)了出租人（政府）的意志，承租人只能選擇接受出租人提供的全部條款并遵守相關(guān)租賃管理規(guī)定，或不接受合同，而無權(quán)就合同的內(nèi)容進(jìn)行磋商。產(chǎn)權(quán)型保障房的買賣合同同樣體現(xiàn)了這一特點(diǎn)。從這一角度看，無論是產(chǎn)權(quán)型保障房買賣合同還是租賃型保障房的租賃合同，其合同內(nèi)容更多地體現(xiàn)了法定性，而非當(dāng)事人的意定。四是租賃型保障房住戶對(duì)租賃住宅僅享有合法占有與居住使用的權(quán)利。五是混合小區(qū)內(nèi)，相同物業(yè)類型的保障房住戶與商品房業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是相同的。由是觀之，租賃型保障房的租賃關(guān)系具有一定的法定性、公示性、穩(wěn)定性，依法與商品房業(yè)主享有相同的住宅占有與居住使用權(quán)能，并在同一小區(qū)內(nèi)承擔(dān)相同的物業(yè)服務(wù)義務(wù)與職責(zé)。法定性、公示性、穩(wěn)定性顯然屬于物權(quán)的法律屬性，依法對(duì)住宅享有占有與居住權(quán)能體現(xiàn)的同樣是物權(quán)的用益性，只是此處的“法”應(yīng)解釋為廣義的法，泛指具有約束力的各類規(guī)范。因此，這種租賃關(guān)系具有了物權(quán)化的特征。這可能也是我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”將承租人、區(qū)分所有權(quán)人均納入“住戶”范圍的原因之一，即房屋租賃合同具有的物權(quán)化特性，使其能夠與建筑物區(qū)分所有權(quán)在特定領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)制度融合，作出相同的規(guī)制。

有鑒于此，盡管租賃型保障房住戶對(duì)房屋享有的權(quán)利是基于租賃關(guān)系，但這種租賃關(guān)系具有明顯的物權(quán)化特征，在權(quán)利內(nèi)容上與產(chǎn)權(quán)型保障房住戶享有的權(quán)利高度相似，只是權(quán)利期限與權(quán)能受到更為嚴(yán)格的限制。故基于前文論述，以類推解釋將租賃型保障房住戶納入以區(qū)分所有權(quán)為權(quán)利基礎(chǔ)的“業(yè)主”范疇，在法律適用上是符合適法性要求的。這一類推解釋結(jié)論亦符合前文對(duì)“業(yè)主”一詞的涵義分析，并未超出民眾對(duì)“業(yè)主”范圍的認(rèn)知，其結(jié)論具有合理性。考慮到租賃期的期限性，在未來有關(guān)保障房管理?xiàng)l例的制定或修正中，可對(duì)租賃型保障房承租人的業(yè)主權(quán)利作進(jìn)一步明確與限制，在相關(guān)租賃合同的范本中，亦可對(duì)其業(yè)主權(quán)利的范圍與行使方式作出更為細(xì)致的約定。

五、結(jié) 語

對(duì)保障房住戶業(yè)主身份的認(rèn)定問題不單是《民法典》第271 條與《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第1 條的理解適用問題，而是關(guān)系到我國新時(shí)期保障性住房改革的推進(jìn)與深化問題。自黨的十八大以來，“滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”[46]參見：習(xí)近平.加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè) 不斷實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)[N].人民日?qǐng)?bào)，2013-10-31（1）。成為我國新時(shí)期住房制度改革的根本目標(biāo)。在2016 年12 月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，習(xí)近平總書記立足我國國情，深刻分析以往住房制度改革的實(shí)踐教訓(xùn)，提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”住房定位[47]參見：習(xí)近平.習(xí)近平談治國理政（第二卷）[M].北京：外文出版社，2017：367。，要求住房回歸居住屬性。黨的十九大報(bào)告明確指出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”[48]參見：習(xí)近平.決勝全面建成小康社會(huì) 奪取新時(shí)代中國特色社會(huì)主義偉大勝利：在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會(huì)上的報(bào)告[EB/OL].[2023-10-13].https://www.gov.cn/zhuanti/2017-10/27/content_5234876.htm。，直到黨的二十大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)了這一住房改革目標(biāo)。從近十年來的黨中央新時(shí)期住房改革發(fā)展方向中可以看出，我國住房屬性正經(jīng)歷著從“商品”房到“居住”房的深刻變革，“居者有其屋”不等于“居者有產(chǎn)權(quán)”。可就實(shí)踐而言，雖然我國保障房制度已經(jīng)推行了近30 年，但城鎮(zhèn)低收入人群、新市民、青年人群的住房難問題甚至在這30年間反而變得日益嚴(yán)峻。黨和國家也為此多次調(diào)整保障房發(fā)展方向，從以產(chǎn)權(quán)型為主到租購并舉，保障房制度呈現(xiàn)出愈發(fā)明顯地弱化房屋所有權(quán)色彩，強(qiáng)化房屋居住功能的特點(diǎn)，以期讓全體人民住有所居。這既需要國家在保障房供給方面作出不斷的制度完善，同時(shí)也需要在民事權(quán)利層面不斷地強(qiáng)化對(duì)保障房住戶居住權(quán)益的保障。

民法是公平正義之法，“民法存在的目的，從宏觀的觀點(diǎn)說，在于安排人類社會(huì)生活中，人人需要的生活資源”[49]參見：曾世雄.資源本位論：民法設(shè)計(jì)和民法運(yùn)作[M].臺(tái)北：元照出版公司，2013。20-22，“民法的實(shí)際軸心在生活資源”[49]314，對(duì)生活資源的配置是民法規(guī)范的核心。盡管保障房制度與商品房制度分屬于社會(huì)法與私法，但民法不能因保障房制度的社會(huì)法屬性而回避保障房資源配置中的民法問題。從這一角度看，保障房住戶的業(yè)主身份應(yīng)當(dāng)在民法上予以確認(rèn)，這是其與建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有平等的小區(qū)公共設(shè)施使用權(quán)、參與小區(qū)治理、防范其他業(yè)主借助業(yè)主決議侵害其合法權(quán)益的基礎(chǔ)，是從糾紛源頭化解混合小區(qū)商品房業(yè)主與保障房住戶建筑物區(qū)分所有糾紛的前提?？紤]到我國現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行于《民法典》頒布以前，未來存在依據(jù)《民法典》作出修正的可能，故可通過《物業(yè)管理?xiàng)l例》的完善來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。