周闖闖

［摘 要］長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)被賦予支柱產(chǎn)業(yè)的地位，對我國國民經(jīng)濟發(fā)展作出了巨大貢獻，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金需求量大，如何通過多元化融資手段獲取更多周轉(zhuǎn)資金、優(yōu)化融資模式，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點問題。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資模式進行研究，并為企業(yè)提供多元化融資建議，具有重要意義。文章在闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資模式設(shè)計原則的基礎(chǔ)上，對開發(fā)、建設(shè)和銷售階段的多元化融資模式進行分析，并提出其在融資實踐應用中的注意事項。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資模式；融資風險

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2023.20.008

［中圖分類號］F275［文獻標識碼］A［文章編號］ 1673-0194（2023）20-0025-03

1? ? ?研究背景

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資需求大，這就需要企業(yè)采用多元化融資方式進行資金籌集，以滿足業(yè)務運營中的資金需求。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于多元化融資設(shè)計思路過于狹隘、模式設(shè)計與業(yè)務運營階段的融資條件不匹配，加大了融資風險和成本控制難度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資模式設(shè)計是否合理，與企業(yè)融資風險和成本控制有著密切關(guān)系，因此，對其多元化融資模式進行分析意義重大。

2? ? ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資模式的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資模式指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)、建設(shè)以及銷售等不同階段，通過不同融資模式組合，通過定量數(shù)據(jù)分析，合理搭配不同資金來源占比，以滿足不同階段的資金需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有項目建設(shè)周期長、資金需求量大的特點，因此，采取多元化融資方式籌集資金，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)整個過程中。盡管房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的融資模式存在多元化特征，但在具體融資實踐中，還需要企業(yè)根據(jù)融資風險和融資成本的控制要求，組建最優(yōu)融資模式［1］。

3? ? ?多元化融資模式的設(shè)計原則

房地產(chǎn)需要企業(yè)根據(jù)不同階段的融資需求采取不同的融資模式，但無論何種融資模式的設(shè)計，都必須遵循以下幾項基本原則。

3.1? ?收益性原則

融資既能給項目帶來投資收益，同時也需要企業(yè)支付一定的融資成本，當投資收益與融資成本之間的關(guān)系配比處于合理區(qū)間時，才符合融資收益性原則。

3.2? ?時效性原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同階段具有不同資金用途的融資需求，如果融資時效過慢，無法及時與融資需求同步，那么將會延誤項目拿地或開發(fā)進度，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須通過科學預算和統(tǒng)籌安排的方式，提前安排多元化融資模式。

3.3? ?合規(guī)性原則

融資是企業(yè)重要經(jīng)濟活動，國家層面對融資活動的規(guī)范性制定了一系列法律法規(guī)和政策，企業(yè)無論采用何種類型融資模式都必須堅守合規(guī)底線，以規(guī)避法律風險或合規(guī)風險。

4? ? ?多元化融資模式設(shè)計

4.1? ?開發(fā)階段的融資模式

4.1.1? ?設(shè)計思路

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段的主要任務是通過競標的方式拿地，而拿地所需資金量大，需要企業(yè)在規(guī)定時間全額繳納。根據(jù)新優(yōu)序融資理論，企業(yè)首先應通過內(nèi)源融資方式籌集拿地保證金，在自有資金不足的情況下再采用外源融資方式，而銀行貸款具有融資成本低、審批時間短的優(yōu)勢，因此可作為房地產(chǎn)外源融資第一選擇，當然，企業(yè)可將儲備土地等資產(chǎn)作為貸款抵押品。

4.1.2? ?模式設(shè)計

根據(jù)設(shè)計思路可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段的多元化融資可采用自有資金和銀行貸款兩種組合模式，其融資操作步驟如下：第一步是密切關(guān)注建設(shè)單位發(fā)布的招投標公告，在參與招標并中標之后，便要著手準備項目立項，同時對項目投資額度及其資金需求進行準確測算，確定前期所需投資額，然后匡算并落實企業(yè)股東實收資本及自有資金來源。第二步是采用銀行貸款、股權(quán)合作融資等方式彌補資金缺口。銀行貸款具有利率低、審批額度大的優(yōu)勢，而股權(quán)合作融資則具有轉(zhuǎn)移風險、規(guī)避風險的優(yōu)勢［2］。

4.2? ?建設(shè)階段的融資模式

4.2.1? ?設(shè)計思路

在獲取施工證之后便進入項目建設(shè)階段，在此階段需要采購大量的原材料、施工設(shè)施，并按時支付勞動力工資，由于工期緊、資金需求量大，而企業(yè)自有資金卻有限，所以企業(yè)融資壓力較大。不同地區(qū)政策不同，部分地區(qū)當項目施工進度推進到主體工程正負零階段時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可獲取預售許可證，這就意味著企業(yè)可通過期房預售的方式回籠部分資金，通常情況下，高層住宅項目工程進度達到主體建筑的2/3時，即可獲批公積金貸款，由此逐步獲得資金回籠。

建設(shè)階段的開始時間為獲取施工證之后，項目開始進行大規(guī)模施工，該階段的主要特點是項目的快速建設(shè)推進，施工的范圍較大，供應商較多，各類項目合同的簽訂，大額資金持續(xù)支出，主要用于工程款的支付。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加快預算回款的同時，還必須提前著手多元化融資籌劃，而供應鏈金融保理模式較為適宜于建設(shè)階段所采用，該融資模式具有發(fā)行靈活、發(fā)行審核速度快等方面的優(yōu)勢，其融資風險基本處于可控范圍，因為其融資額度通常以應付賬款余額為基準。當然，如果預售回籠資金較快，那么可適當降低供應鏈金融保理模式的發(fā)行額度。

4.2.2? ?模式設(shè)計

第一步是向施工單位支付資金時，工程管理部門和財務部門要密切關(guān)注施工合同相關(guān)條款、合同總額度以及施工進度，并在核實不同施工單位的施工進度、工程量等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，使用開發(fā)階段從銀行渠道獲取的資金向施工單位支付相應款項。第二步是合理采用供應鏈金融保理融資模式。隨著項目工程施工進度不斷推進，所需要支付的款項也加大，而前期從銀行渠道所獲取的貸款資金已明顯不足，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則可采用供應鏈金融保理融資彌補工程資金缺口。具體操作方式如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與保理商簽訂應收賬款轉(zhuǎn)讓合同，將應收款項轉(zhuǎn)讓給保理商，而保理商則在扣除手續(xù)費之后將相應款項劃轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在獲取保理資金的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程資金缺口則可得到一定程度的緩解。第三步是通過商品房預售方式獲取資金。隨著工程施工進度推進，當達到施工量和施工進度要求時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則可在獲取預售許可證的情況下，通過收取客戶的首付款籌集資金［3］。

4.3? ?銷售階段的融資模式

4.3.1? ?設(shè)計思路

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證之后便進入銷售階段，當前情況下，由于樓市銷售市場較為萎靡，大規(guī)模樓盤并非短時間所能完成，通常需要2年左右才能清盤，當然，當房屋銷售進度達到90%或以上時，剩余樓盤便可稱為尾盤。由于前期銷售高峰期已過，房企營銷宣傳力度也有所減弱，客戶對剩余樓盤的認可度和滿意度相對較低，所以尾盤期間清理庫存的壓力較大，尾盤所占用的大量的資金也難以在短期內(nèi)盤活。

銷售階段的資金回籠主要表現(xiàn)為房屋銷售，通常70%的回籠款項來自預售階段的按揭貸款，但在當前房產(chǎn)市場并不景氣的環(huán)境下，房屋銷售回款速度過于緩慢，僅僅依賴銷售回款難以滿足業(yè)務發(fā)展中的資金需求，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過多元化融資手段應對資金缺口。比如，企業(yè)可將尾盤資產(chǎn)與第三方專業(yè)營銷公司簽訂包銷合同，也就是采用兜底包銷的融資模式，加快尾盤資金回籠速度，另外，購房尾款ABS融資模式也較為適宜。

4.3.2? ?模式設(shè)計

銷售階段的融資總體可按購房尾款ABS+兜底包銷的模式進行設(shè)計。

第一步是設(shè)計符合銷售階段融資特點的兜底包銷模式，其具體操作流程如下：首先，房地產(chǎn)將尾盤進行全面清理盤點，確保賬實相符，然后以清理的尾盤資產(chǎn)數(shù)量和價款為依據(jù)進行利潤測算和折扣處理；其次，調(diào)查審核第三方兜底包銷公司的資質(zhì)和銷售能力，并與篩選出的第三方公司簽訂包銷合同，包銷合同標的必須通過多方評估與談判，以合理價格轉(zhuǎn)售給包銷公司，并以此回籠尾盤資金。第二步是購房尾款ABS融資模式設(shè)計。此融資模式的關(guān)鍵在于如何利用購房尾款合同組建資產(chǎn)池，因此，在實際融資操作的前期準備階段便要與資產(chǎn)承銷銀行、資產(chǎn)管理公司及會計師事務所保持密切互動，并在全面審核購房合同的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將購房尾款進行打包處理，組建資產(chǎn)證券化處理的資產(chǎn)池。作為ABS融資發(fā)起人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)售給證券資產(chǎn)管理有限公司的資產(chǎn)必須確保真實、有效，這樣才能在短時間內(nèi)順利獲取資產(chǎn)管理有限公司的資金結(jié)算與支付。當然，為資金安全結(jié)算與支付，還需要委托承銷銀行在承銷其基礎(chǔ)資產(chǎn)證券時進行全程監(jiān)管。

4.3.3? ?多元化融資模式排序

通過以上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建設(shè)和銷售3個階段融資模式的分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)在每個階段都可組合兩種不同的融資模式，但不同組合模式下的融資都需要根據(jù)風險程度和成本因素進行優(yōu)先順序排序。

多元化融資模式排序的影響因素主要包括兩類，一是融資風險，二是融資成本，而在兩大影響因素中，融資風險是影響多元化融資排序的主要因素，這是因為在當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍表現(xiàn)加杠桿、高負債率的資金管理特征，如果融資模式設(shè)計時疏忽了融資風險因素的評估和判斷，那么將給企業(yè)帶來更大的償債壓力。根據(jù)不同融資方式的風險特征，融資風險從高到低的排序應為銀行貸款、供應鏈金融保理、購房尾款、兜底包銷、自有資金。另外，融資成本也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資模式設(shè)計時必須考慮的重要因素，通常情況下，融資成本從高到低的排序應為自有資金、銀行貸款、購房尾款ABS、供應鏈金融保理、兜底包銷。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參照以上多元融資模式進行排序，有利于實現(xiàn)融資風險控制和融資成本壓降的目標。以BG公司為例，一直以來，BG公司通過債券融資、銀行貸款、股權(quán)融資和信托融資等融資策略的實施，獲得了大量的資金支持。自2021年12月以來，BG公司在公司債、供應鏈ABS、境外融資等方面取得成功，顯示了公司在融資風險與成本控制中極強的韌性，當前，信用債、ABS已成為該公司融資的主要模式。

5? ? ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資模式應用的注意事項

房地產(chǎn)多元化融資模式要實現(xiàn)從設(shè)計到實踐操作的轉(zhuǎn)化，還需要企業(yè)結(jié)合不同的具體情況，并在實踐探索中進行動態(tài)化調(diào)整，并重點關(guān)注以下幾方面問題。

5.1? ?拓展融資渠道

從理論層面來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道較為多元化，企業(yè)有較大的可選擇余地，并可通過不同融資模式組合控制融資風險和降低融資成本，但在實際操作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式普遍表現(xiàn)出單一化特征，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然過于依賴銀行貸款模式，而難以在股權(quán)融資、債券融資、資產(chǎn)證券化融資以及其他多元化融資模式方面取得突破。當然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以無法向多元化融資模式延伸，除了資管、監(jiān)管政策因素之外，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運作能力不足也有著密切關(guān)系，因此，為進一步拓寬融資渠道，企業(yè)可通過聘請第三方專業(yè)公司的方式對企業(yè)融資模式進行科學、合理設(shè)計［4］。

5.2? ?增加長期債務比例

當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款大多以短期債務為主，長期債務所占比例相對較少，而這種融資結(jié)構(gòu)很容易給企業(yè)帶來集中到期償還風險，在上文分析中也并沒有涉及債務期限管理設(shè)計的問題，這需要企業(yè)在融資實踐中靈活運用，綜合平衡，以加大長期債務在負債總額中的占比。以銀行貸款為例，企業(yè)可通過增加信息透明度、提高可抵押資產(chǎn)比例等方式提高信用額度，銀行在風險可控的前提下，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期債務的比例。

5.3? ?加大直接融資比重

當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目拿地、建設(shè)開發(fā)以及銷售階段所需資金大多依賴間接融資模式，如銀行貸款、發(fā)行債券等，這不僅抬高了企業(yè)資產(chǎn)負債率，加大了資金償還風險，而且間接融資成本也相對較高，隨著間接融資規(guī)模的不斷擴張與融資余額的不斷累積，利息支付成本將嚴重削弱企業(yè)盈利能力。因此，企業(yè)在多元化融資模式設(shè)計時，應優(yōu)化考慮直接融資模式。比如，通過增加股東實收資本、增資擴股以及提高利潤留存比例等方式增加自有資金比例；再如，IPO上市融資、買殼上市、REITS等直接融資方式都可應用在實踐操作中。當然，在我國多層次金融市場體系還不夠完善的背景下，直接融資模式受到多種監(jiān)管政策限制，如果企業(yè)規(guī)范運營、全面真實披露年報信息，則有利于提升其直接融資申請審核通過率［5］。

6? ? ?結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資模式的設(shè)計必須遵循收益性、時效性和合規(guī)性原則，以有效控制融資風險和融資成本。當然，多元化融資模式設(shè)計必須與實踐操作相結(jié)合，并在實踐操作中重點關(guān)注融資渠道拓展、長期債務比重和直接融資比重增加3個方面的問題。

主要參考文獻

［1］譚皓威.財報視角下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資策略的效率分析及啟示：以萬科地產(chǎn)為例［J］.時代人物，2022（13）：

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［2］王嵐.我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資分析［J］.中文科技期刊數(shù)據(jù)庫（全文版）經(jīng)濟管理，2021（6）：157-158.

［3］王永毅.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的探索［J］.中文科技期刊數(shù)據(jù)庫（全文版）經(jīng)濟管理，2021（10）：162-164.

［4］謝鈺璋.房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式探究［J］.今日財富

（中國知識產(chǎn)權(quán)），2021（3）：48-49.

［5］杜盛男.經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)融資模式探討［J］.合作經(jīng)濟與科技，2023（10）：50-51.

［收稿日期］2023-04-20