史繼紅

最近，擁有出租自有廠房經(jīng)營範(fàn)圍，將自己所有權(quán)或使用權(quán)廠房長期出租給生產(chǎn)經(jīng)營廠商使用的不少客戶，迫切要求本律師將他們用了好多年的制式《房屋租賃合同》以及《安全生產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任協(xié)議書》重新大修一下，背景就是2021年9月新修訂的《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》（下稱「新安全法」），以及隨之配套的，國家應(yīng)急管理部頒佈的、今年5月實(shí)施的《工貿(mào)企業(yè)重大事故隱患判定標(biāo)準(zhǔn)》（下稱「判定標(biāo)準(zhǔn)」），和國家消防救援局審議通過的、今年7月實(shí)施的《租賃廠房和倉庫消防安全管理辦法（試行）》（下稱「廠房倉庫消防辦法」）的全面執(zhí)行。那麼合同、安全責(zé)任協(xié)議怎麼修訂，在履行過程中，作為出租方應(yīng)該盡到什麼樣的督查義務(wù)，在面臨行政大檢查、發(fā)生安全事故時(shí)能夠?qū)⒆约旱呢?zé)任和損害降到最低呢？今天我們就來淺聊一下。

「生產(chǎn)經(jīng)營單位」指的是承租人，與只收租不生產(chǎn)的出租人無關(guān)？

新安全法絕大部分條款賦予「生產(chǎn)經(jīng)營單位」在安全生產(chǎn)方面的義務(wù)與職責(zé)，如第5條：生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)人是本單位安全生產(chǎn)第一責(zé)任人，對本單位的安全生產(chǎn)工作全面負(fù)責(zé)，其他負(fù)責(zé)人對職責(zé)範(fàn)圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作負(fù)責(zé)。

第21條：生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)人對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有下列職責(zé)：（一）建立健全並落實(shí)本單位全員安全生產(chǎn)責(zé)任制，加強(qiáng)安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)；（二）組織制定並實(shí)施本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程；（三）組織制定並實(shí)施本單位安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)計(jì)畫；（四）保證本單位安全生產(chǎn)投入的有效實(shí)施；（五）組織建立並落實(shí)安全風(fēng)險(xiǎn)分級管控和隱患排查治理雙重預(yù)防工作機(jī)制，督促、檢查本單位的安全生產(chǎn)工作，及時(shí)消除生產(chǎn)安全事故隱患。

第23條：生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)具備的安全生產(chǎn)條件所必需的資金投入，由生產(chǎn)經(jīng)營單位的決策機(jī)構(gòu)、主要負(fù)責(zé)人或者個(gè)人經(jīng)營的投資人予以保證，並對由於安全生產(chǎn)所必需的資金投入不足導(dǎo)致的後果承擔(dān)責(zé)任。

第25條：生產(chǎn)經(jīng)營單位的安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)以及安全生產(chǎn)管理人員履行下列職責(zé)：（一）組織或者參與擬訂本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度、操作規(guī)程和生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案；（二）組織或者參與本單位安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)，如實(shí)記錄安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)情況；（三）組織開展危險(xiǎn)源辨識和評估，督促落實(shí)本單位重大危險(xiǎn)源的安全管理措施；（四）組織或者參與本單位應(yīng)急救援演練；（五）檢查本單位的安全生產(chǎn)狀況，及時(shí)排查生產(chǎn)安全事故隱患，提出改進(jìn)安全生產(chǎn)管理的建議；（六）制止和糾正違章指揮、強(qiáng)令冒險(xiǎn)作業(yè)、違反操作規(guī)程的行為；（七）督促落實(shí)本單位安全生產(chǎn)整改措施。

聽上去好像與實(shí)際使用場地生產(chǎn)經(jīng)營承租人有關(guān)，與只收租不生產(chǎn)的出租人關(guān)係不大。但是，第49條規(guī)定：生產(chǎn)經(jīng)營單位不得將生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目、場所、設(shè)備發(fā)包或者出租給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應(yīng)資質(zhì)的單位或者個(gè)人。生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目、場所發(fā)包或者出租給其他單位的，生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)與承包單位、承租單位簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或者在承包合同、租賃合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)；生產(chǎn)經(jīng)營單位對承包單位、承租單位的安全生產(chǎn)工作統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理，定期進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全問題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)督促整改。這49條分明將廠房出租人也定義為生產(chǎn)經(jīng)營單位，而且要求出租人必須與承租單位簽訂安全生產(chǎn)管理協(xié)議，約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)。出租人對承租單位的安全生產(chǎn)工作顯然至少具有管理義務(wù)、安全檢查義務(wù)，安全督促整改義務(wù)。

將行業(yè)準(zhǔn)入、消防安全責(zé)任通過合同全劃歸承租人，出租人就沒事了？

配套的廠房倉庫消防辦法賦予廠房出租人更明確，更嚴(yán)苛的消防安全管理責(zé)任。如第3條：租賃廠房、倉庫應(yīng)當(dāng)符合消防安全要求，不得違規(guī)改變廠房、倉庫的使用性質(zhì)和使用功能。第5條：租賃廠房、倉庫的出租人、承租人是消防安全責(zé)任主體，對廠房、倉庫的消防安全負(fù)責(zé)。出租人、承租人是單位的，其主要負(fù)責(zé)人是本單位租賃廠房、倉庫的消防安全責(zé)任人。第11條：租賃廠房、倉庫的出租人應(yīng)當(dāng)履行以下消防安全職責(zé)：（一）提供符合消防安全要求的廠房、倉庫。第15條：出租前，出租人應(yīng)當(dāng)了解承租人生產(chǎn)、儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別。第18條：承租人需要改變廠房、倉庫使用性質(zhì)和使用功能的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意；依法需要審批的，應(yīng)當(dāng)報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。第19條 ：甲、乙類廠房和儲(chǔ)存甲、乙、丙類物品的倉庫出租的，承租人不得擅自改變廠房和倉庫佈局、廠房生產(chǎn)的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別、倉庫儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別及核定的最大儲(chǔ)存量。確需改變的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意；依法需要審批的，應(yīng)當(dāng)報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。第20條：出租人發(fā)現(xiàn)承租人擅自改變生產(chǎn)、儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別導(dǎo)致租賃廠房、倉庫不符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。

正如出租人喜歡在租賃合同寫上類似「承租人應(yīng)自行謹(jǐn)慎完成使用目的行業(yè)準(zhǔn)入調(diào)查，租賃用途由乙方根據(jù)相關(guān)審批部門的具體準(zhǔn)入要求自行決定，與出租人無關(guān)」，或「承租人自行改造、裝修、裝飾的添附物，或添置的附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)自負(fù)養(yǎng)護(hù)維修責(zé)任，與出租人無關(guān)；屬於承租人修繕義務(wù)的，應(yīng)及時(shí)修繕，以避免一切可能發(fā)生的隱患，或故障發(fā)生時(shí)擴(kuò)大損失，否則承租人應(yīng)對此造成的一切後果承擔(dān)責(zé)任……」以為這下總能把自己的責(zé)任撇得幹幹淨(jìng)淨(jìng)的吧？真的撇不掉啊！根據(jù)新安全法和廠房倉庫消防辦法，首先你要了解承租人借你的廠房來幹什麼，你提供的廠房在安全，消防方面能不能滿足他的使用要求，不能滿足的話，通過裝修、整改能不能滿足？能的話，你還必須參與到裝修方案的審核甚至審批中，有時(shí)候承租人拿出一套方案，裝修改造完全是另一套，你也不能罵兩句就過了，得制止，得向相關(guān)部門報(bào)告。否則造成責(zé)令停業(yè)，合同解除的損失，出租人也有份承擔(dān)。

盡可能完善地、明確地約定在安全生產(chǎn)方面承租人的分工、責(zé)任和費(fèi)用承擔(dān)

首先，一定要有相關(guān)的合同安全條款和具體的「安全生產(chǎn)管理協(xié)議」，新安全法第103第2款規(guī)定生產(chǎn)經(jīng)營單位未與承包單位、承租單位簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議或者未在承包合同、租賃合同中明確各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)，或者未對承包單位、承租單位的安全生產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理的，責(zé)令限期改正，處五萬元以下的罰款，對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處一萬元以下的罰款；逾期未改正的，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)整頓。所以不簽，或者條款簽得不符合要求，或者一廠房多租情形下，未進(jìn)行協(xié)調(diào)管理的（根據(jù)新安全法48條），都有可能被處罰。

更有甚者，2021年3月施行的「刑法修正案（十一）」增加了新的生產(chǎn)安全罪名，如強(qiáng)令違章冒險(xiǎn)作業(yè)罪，刑法第134條第2款修改為：「強(qiáng)令他人違章冒險(xiǎn)作業(yè)，或者明知存在重大事故隱患而不排除，仍冒險(xiǎn)組織作業(yè)，因而發(fā)生重大傷亡事故或者造成其他嚴(yán)重後果的，處五年以下有期徒刑或者拘役；情節(jié)特別惡劣的，處五年以上有期徒刑。」你也別認(rèn)為不出事故就沒刑責(zé)，第134條第1款還規(guī)定拒不整改重大事故隱患犯罪：在生產(chǎn)、作業(yè)中違反有關(guān)安全管理的規(guī)定，有下列情形之一，具有發(fā)生重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重後果的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)的，處一年以下有期徒刑、拘役或者管制。因存在重大事故隱患被依法責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、停止施工、停止使用有關(guān)設(shè)備、設(shè)施、場所或者立即採取排除危險(xiǎn)的整改措施，而拒不執(zhí)行的」。

其次，很多情況下，還是允許出租人與承租人自由約定，由承租人承擔(dān)全部責(zé)任或主要責(zé)任。如根據(jù)廠房倉庫消防辦法第6條：租賃廠房、倉庫應(yīng)當(dāng)落實(shí)逐級消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)，確定各級、各崗位的消防安全責(zé)任人員。第7條： 租賃廠房、倉庫的出租人、承租人應(yīng)當(dāng)以書面形式明確各方的消防安全責(zé)任；未以書面形式明確的，出租人對共用的疏散通道、安全出口、建築消防設(shè)施和消防車通道負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，承租人對承租廠房、倉庫的消防安全負(fù)責(zé)。第9條：出租人、承租人應(yīng)當(dāng)保障租賃廠房、倉庫消防安全所必需的資金投入，並對消防安全資金投入不足導(dǎo)致的後果承擔(dān)責(zé)任。第十一條（五）：出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)租賃廠房、倉庫消防設(shè)施的維修，但是另有約定的除外。第12條：租賃廠房、倉庫的承租人應(yīng)當(dāng)履行以下消防安全職責(zé)：（一）落實(shí)消防安全責(zé)任制，制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)程；（二）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區(qū)、防火間距不被破壞、占用；（三）定期開展防火巡查、檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患……（六）對消防設(shè)施、器材進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。拒不改正的，可以依照法律規(guī)定或者合同約定解除合同。第17條：租賃廠房、倉庫內(nèi)設(shè)置辦公室、休息室應(yīng)當(dāng)符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁在租賃廠房、倉庫內(nèi)設(shè)置員工宿舍。第24條：租賃廠房、倉庫的消防設(shè)施、器材，應(yīng)當(dāng)由專人管理，負(fù)責(zé)檢查、維修、保養(yǎng)和更換，保證完好有效，不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用。消防設(shè)施因改造或者檢修需要停用時(shí)，出租人、承租人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)採取相應(yīng)的應(yīng)對措施並在建築內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。設(shè)置消防控制室的租賃廠房、倉庫，消防安全責(zé)任人或者消防安全管理人應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員是否依法持證上崗。消防控制室的日常管理應(yīng)當(dāng)由出租人、承租人共同協(xié)商指定專人負(fù)責(zé)。根據(jù)這些規(guī)定的表述，看得出該些措施的實(shí)施及費(fèi)用可以用約定的方式落實(shí)到承租人，出租人只要盡督查責(zé)任就好。但是如果遺漏了約定，就容易在責(zé)任及費(fèi)用上互相扯皮。而且出租人該提示沒有提示，若發(fā)生了安全事故，出租人的責(zé)任又多幾分；該提示的都提示了，那就考察出租人的督管責(zé)任有沒有盡到位就好了。

總之，租賃合同中的安全條款、安全生產(chǎn)責(zé)任協(xié)議怎麼修訂，要多多學(xué)習(xí)，並注意對照新安全法、工廠倉庫消防辦法；承租人是特種行業(yè)的，還應(yīng)對照前述法律及規(guī)定中的特別條款及判定標(biāo)準(zhǔn)，能適用的盡量上條款，多多益善。

租賃合同、安全協(xié)議簽訂後出租人如何盡督查責(zé)任

在執(zhí)行中，出租人自己也應(yīng)當(dāng)配備適格的安全員，設(shè)立健全的安全監(jiān)管體系，配套各種制度，在合同中規(guī)定出租人有權(quán)定期、不定期進(jìn)行現(xiàn)場臨檢督查，並且對照合同協(xié)議、新安全法、工廠倉庫消防辦法、判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場記錄，由雙方的安全管理員進(jìn)行簽章。有小問題小瑕疵的，寫明限期整改意見，有大問題的出租人須向園區(qū)、對口的安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)報(bào)備；承租人生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生安全事故第一時(shí)間必須向出租人報(bào)告，出租人按規(guī)定盡其出租人義務(wù)進(jìn)行補(bǔ)救、管理、上報(bào)等。這就是出租人按合同協(xié)議基本上盡了督管責(zé)任，一旦發(fā)生安全事故，出租人完全免責(zé)不太可能，能做到責(zé)任越輕越好也算達(dá)到目的了。