摘 要：隨著節(jié)能環(huán)保理念的深入人心，綠色建筑和低碳建筑開(kāi)始受到人們的推崇，綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益帶給了建筑產(chǎn)業(yè)全新的動(dòng)力和方向。綠色建筑經(jīng)濟(jì)理念秉承生態(tài)低碳發(fā)展理念，最大限度降低對(duì)自然環(huán)境的破壞和污染，實(shí)現(xiàn)資源的合理化應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而，隨著綠色住宅建筑生態(tài)成本的降低和經(jīng)濟(jì)成本的增加，綠色住宅建筑發(fā)展不平衡的問(wèn)題越來(lái)越突出?；诖耍恼轮攸c(diǎn)就綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響與實(shí)踐展開(kāi)分析。

關(guān)鍵詞：綠色建筑；經(jīng)濟(jì)效益；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；影響；實(shí)踐

2022年6月，住建部與發(fā)改委發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》中，明確到2025年底，我國(guó)城市新增建筑全部采用綠色建筑，星級(jí)以上綠色建筑比例達(dá)到30%以上，并進(jìn)一步完善綠色建筑、零碳建筑、綠色施工等相關(guān)規(guī)范，推動(dòng)綠色建筑在政府采購(gòu)中的廣泛使用。房地產(chǎn)企業(yè)要緊緊跟隨著國(guó)家的戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)，運(yùn)用綠色經(jīng)濟(jì)的概念，運(yùn)用精細(xì)化的管理和健全的技術(shù)手段，對(duì)綠色建筑在施工實(shí)施的過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行優(yōu)化，建立起一系列完整的綠色建筑建造制度和機(jī)制。綠色建筑就是將各種類型的能源，土地，材料，水資源等利用最大化，以實(shí)現(xiàn)節(jié)約能源、減少排放、推動(dòng)建筑與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展。在節(jié)約資源，減少環(huán)境污染，提高人民生活水平上，有著顯著的優(yōu)勢(shì)。我國(guó)始終提倡節(jié)能減排，并將發(fā)展綠色建筑列為首要任務(wù)，綠色建筑的實(shí)施和推廣依賴于各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的核心是投資回報(bào)。如何在兩者之間取得平衡是業(yè)界需要關(guān)注的話題。

一、綠色建筑的內(nèi)涵和特點(diǎn)

綠色建筑是一種新型的建筑發(fā)展概念，誕生于20世紀(jì)60年代，它將可持續(xù)發(fā)展和環(huán)保等作為發(fā)展的目的，對(duì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)建筑工程方式進(jìn)行了整合。目的是在建筑全生命周期中，盡量節(jié)約土地、能源、水資源、建筑材料等有關(guān)的資源，降低建筑發(fā)展對(duì)環(huán)境的污染，為人民群眾提供健康舒適的生活環(huán)境和空間，實(shí)現(xiàn)人、建筑以及自然之間的平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展。綠色建筑的發(fā)展與普及，既需要各方共同的努力，也需要一些有利的外在條件。綠色建筑是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其特征表現(xiàn)在諸多領(lǐng)域。

（一）滿足建筑的功能需求

綠色建筑是指給人們一個(gè)適宜的居住、工作環(huán)境，并保障人們的身體、心理健康。在綠色建筑中，既要體現(xiàn)傳統(tǒng)建筑的使命與職能，又要避免對(duì)人類健康的損害，要避免浪費(fèi)與奢華，提升建筑空間的利用率。

（二）節(jié)約資源

一是節(jié)約資源，節(jié)約能源，材料重復(fù)利用，減少CO2的排放。二是采用潔凈的能量，充分運(yùn)用可持續(xù)的太陽(yáng)能和風(fēng)能等可持續(xù)的能量，以減輕因常規(guī)能量造成的污染，從而達(dá)到節(jié)約建造費(fèi)用的目的。

（三）保護(hù)環(huán)境

在綠色建筑中，既要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)健康、安全、舒適的室內(nèi)環(huán)境，又要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)和諧、友好的室外空間，它可以減少對(duì)周邊環(huán)境的污染，與周邊的自然環(huán)境達(dá)到和諧的狀態(tài)，從而達(dá)到人、建筑和自然的和諧統(tǒng)一。

二、綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響

綠色建筑在設(shè)計(jì)思想，施工技術(shù)，建筑材料、運(yùn)營(yíng)管理等方面，與一般的建筑相比有很大的不同，所以成本的組成也有不同。根據(jù)住建部公布的《綠色建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（征求意見(jiàn)稿）》，綠色住宅建筑綠色標(biāo)識(shí)一星、二星、三星增量成本范圍分別為10-40元/m2、45-100元/m2、100-200元/m2。從整個(gè)生命周期來(lái)看，“綠色建筑”并非一種“高成本”，它在使用過(guò)程中所節(jié)省的能耗可以補(bǔ)償建設(shè)初期投入的費(fèi)用，并且具有很好的環(huán)保與社會(huì)效益。

（一）全壽命周期成本

綠色建筑全壽命成本主要指的是在項(xiàng)目預(yù)定的有效期或者確定的壽命周期內(nèi)需要支付的開(kāi)發(fā)費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、維修費(fèi)和報(bào)廢回收費(fèi)等，也就是從項(xiàng)目立項(xiàng)決策到后期竣工驗(yàn)收，直至運(yùn)營(yíng)維護(hù)期間產(chǎn)生的一切費(fèi)用。在項(xiàng)目前期，在整個(gè)生命周期內(nèi)的綠色建筑增量成本的體現(xiàn)，主要體現(xiàn)在對(duì)工程項(xiàng)目的咨詢費(fèi)和認(rèn)證費(fèi)兩個(gè)方面。其中，咨詢費(fèi)包含了綠色建筑的規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)和材料申報(bào)費(fèi)等，而認(rèn)證費(fèi)就是要進(jìn)行綠色建筑的認(rèn)證而需要支付的費(fèi)用，在這些費(fèi)用當(dāng)中，最重要的就是專家評(píng)審費(fèi)。在中、晚期，由于使用了環(huán)保技術(shù)，費(fèi)用有所上升，表現(xiàn)為節(jié)地，節(jié)水，節(jié)材，節(jié)能，室內(nèi)外環(huán)境，建設(shè)管理，操作管理。在中期和后期增加的費(fèi)用見(jiàn)表1?？傊?，生命周期費(fèi)用包含了決定的設(shè)計(jì)費(fèi)用，建造費(fèi)用，使用費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用以及回收費(fèi)用。

表1 綠色建筑中后期增量成本包含的內(nèi)容

[序號(hào) 技術(shù) 增加的費(fèi)用列示 1 節(jié)地 改造無(wú)利用價(jià)值土地，采用新技術(shù)充分利用土地 2 節(jié)水 節(jié)水調(diào)備、新型污水處理設(shè)備、新型水源供水 3 節(jié)材 采用結(jié)構(gòu)性廢料和綠色環(huán)保材料 4 節(jié)能 新型保溫圍護(hù)結(jié)構(gòu)、清潔能源和節(jié)能設(shè)備 5 室內(nèi)外環(huán)境 室內(nèi)采光、通風(fēng)，室外太陽(yáng)能輻射技術(shù)等 6 施工管理 增加施工工序費(fèi)和組織措施費(fèi) 7 運(yùn)營(yíng)管理 智能化服務(wù)、垃圾無(wú)害化處理和綠地管理費(fèi)等 ]

在全生命周期費(fèi)用下，對(duì)綠色建筑的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要將建設(shè)項(xiàng)目的投資和產(chǎn)出、各種經(jīng)濟(jì)要素對(duì)其產(chǎn)生的影響、對(duì)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。在此基礎(chǔ)上，將不同的設(shè)計(jì)方法進(jìn)行比較，并對(duì)其進(jìn)行可行性分析與論證，得到相應(yīng)的評(píng)估結(jié)論，從而為工程的科學(xué)決策奠定基礎(chǔ)。將生命周期的思想融入到綠色建筑造價(jià)中，并將其與參考建筑的能量差異進(jìn)行對(duì)比，從而準(zhǔn)確地對(duì)其進(jìn)行節(jié)能效果的評(píng)估。經(jīng)過(guò)對(duì)比分析，采用節(jié)能環(huán)保的設(shè)計(jì)理念，取得了良好的效果。例如，我國(guó)的綠色建筑供暖系統(tǒng)的能源消耗指數(shù)超出了國(guó)家強(qiáng)制性的規(guī)定，取得了較好的節(jié)能率，具有較大的社會(huì)示范效應(yīng)，也產(chǎn)生了較好的環(huán)保和社會(huì)效果。通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目的增量資金回收周期的測(cè)算，工程項(xiàng)目實(shí)施后，能夠明顯地減少工程項(xiàng)目的資金回收周期，提高工程項(xiàng)目的資金回收效率。

（二）技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

在傳統(tǒng)的觀念中，“綠色建筑”是指先進(jìn)的“技術(shù)”、“材料”、科技和管理，往往需要消耗巨大的人力物力。而在更廣泛的意義上，“綠色建筑”指的是將地域、氣候、自然環(huán)境等因素結(jié)合起來(lái)，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，對(duì)環(huán)境、材料等資源進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，并制訂出一套特定的建設(shè)計(jì)劃，將所有可用的資源都整合起來(lái)，將“綠色建筑”的優(yōu)點(diǎn)充分發(fā)揮出來(lái)。比如，在選用一些材料時(shí)，可以本著就地取材的原則，減少運(yùn)輸費(fèi)用，并根據(jù)其對(duì)地理環(huán)境及情況進(jìn)行分析，從而設(shè)計(jì)出更加節(jié)約的綠色建筑方案，對(duì)自然資源進(jìn)行高效的使用。

（三）綜合效益分析

如何在最大限度地利用資源，最大限度地降低對(duì)環(huán)境的污染，是實(shí)現(xiàn)綠色建筑發(fā)展的根本。所以，在建設(shè)過(guò)程中，要考慮到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)電等方面的效益。又例如，提高了人的居住環(huán)境的保健效果，讓人的居住與工作都變得更舒服、更健康，讓人的精神也變得更愉悅。但是，這些收益中還存在著一定程度的非專有收益，這些收益并沒(méi)有被納入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的真實(shí)收益中去。由于潛在的利益和附加價(jià)值不能立即反映出來(lái)。所以，投資的費(fèi)用和預(yù)期的利益并不相符。因此，在進(jìn)行造價(jià)計(jì)算時(shí)，必須區(qū)別于傳統(tǒng)的造價(jià)計(jì)算方式，更多地關(guān)注在建造過(guò)程中產(chǎn)生的附加收益。把強(qiáng)調(diào)安全性能，衛(wèi)生性能，健康性能，舒適性，衛(wèi)生環(huán)保等作為工程的主要推廣內(nèi)容，更能引起廣大顧客的興趣。近年來(lái)，為了達(dá)到節(jié)能目的，全國(guó)各地的政府都會(huì)按照國(guó)家的相關(guān)政策，制定一些支持和獎(jiǎng)勵(lì)綠色建筑的政策，這一部分可以被計(jì)入到附加收入中。由于綠色建筑是一種節(jié)能環(huán)保的建筑，隨著整個(gè)社會(huì)對(duì)可持續(xù)發(fā)展的反應(yīng)，以及用戶的環(huán)保意識(shí)逐漸增強(qiáng)，人們對(duì)綠色建筑的需求也越來(lái)越大。所以，盡管綠色建筑工程的造價(jià)高于普通工程，但是由于人們對(duì)綠色建筑工程的投入更多，所以綠色建筑工程的造價(jià)也就相應(yīng)地提高了。客戶在使用綠色建筑的時(shí)候，因?yàn)槠渌捎玫慕ú暮凸?jié)能等多個(gè)因素，所以在使用過(guò)程中，電費(fèi)、水費(fèi)等基礎(chǔ)費(fèi)用會(huì)低于一般的建筑，這一點(diǎn)也可以被視為是后期收益的一部分。

三、綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)踐

（一）工程概況

某建筑工程項(xiàng)目由2棟塔樓、裙樓及4層地下室組成，項(xiàng)目占地面積約5631m2，總建筑面積約69090m2，地上45層，建筑高度147.35m，總投資76928萬(wàn)元。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案按照二星級(jí)以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目采取50多項(xiàng)綠色技術(shù)措施，推廣和使用綠色材料，打造一座安全、健康、舒適、綠色、低碳的優(yōu)質(zhì)綠色建筑，具有綠色建筑的示范意義。采用 GB-T50378-2019《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，分別從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)境和運(yùn)行六個(gè)方面采取措施。

（二）工程措施

1. 采用結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)措施

（1）高效的建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)：選用雙層鋼化中空l(shuí)ow-e玻璃，降低日光照射，提高整體太陽(yáng)能熱利用系數(shù)，提高外墻保溫效果，實(shí)現(xiàn)建筑外墻節(jié)能，每年可節(jié)省約32.67KWh的能源消耗。（2）自然通風(fēng)：開(kāi)放面積比例超過(guò)12%，可在室內(nèi)產(chǎn)生顯著的空氣通道，有效地將空氣中的熱量轉(zhuǎn)移出去，減小空氣的流速，從而保證了大樓的自然通風(fēng)。

2. 采用節(jié)材措施

（1）節(jié)約投入：采用可再生物料；（2）設(shè)計(jì)、施工相結(jié)合：將內(nèi)部裝飾與施工相結(jié)合，以達(dá)到降低二次裝飾的效果，降低二次裝飾的成本和對(duì)環(huán)境的影響。

3.采用節(jié)能措施

（1）照明功率控制：燈具發(fā)光亮度必須符合目前的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。（2）建立統(tǒng)一的能量控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全區(qū)域的智能化、節(jié)能性的運(yùn)作。（3）建立智能體系：讓整棟樓除了有保安報(bào)警、樓宇設(shè)備控制及工作服務(wù)外，更有與智慧型都市連結(jié)的能力。（4）空氣調(diào)節(jié)方面，主要采取了提升設(shè)備能效、變頻調(diào)速及智能化控制等方式，實(shí)現(xiàn)了20%左右的節(jié)能貢獻(xiàn)。

4. 采用節(jié)水措施

（1）水源的收集：設(shè)置下沉式綠地以及綠化溢流口回收雨水，將雨水收集起來(lái)，用來(lái)澆灌綠化區(qū)域，清洗車庫(kù)和道路等。（2）通過(guò)增滲、截流和調(diào)蓄，形成“海綿城市”，經(jīng)過(guò)處理后，可將水排出，以減輕對(duì)水源的壓力。其中，非常規(guī)水資源的使用率為31.43%。（3）節(jié)水型電器：使用二級(jí)節(jié)水型電器和節(jié)水型設(shè)備。

5. 場(chǎng)地環(huán)境

（1）現(xiàn)場(chǎng)控制：垃圾回收，智能噴霧降塵，降噪裝置，采用TSP監(jiān)控設(shè)備和建筑垃圾分類等方法，實(shí)現(xiàn)了施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)保管理。（2）BIM和裝配技術(shù)：快速設(shè)計(jì)和施工，提高施工效率，減少施工現(xiàn)場(chǎng)的粉塵和噪聲等污染，改善施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境品質(zhì)。

6. 運(yùn)營(yíng)管理

綠色物業(yè)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)室內(nèi)裝修的管理、技術(shù)和行為，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中采用新技術(shù)、新方法進(jìn)行綠色智能化管理。

（三）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

根據(jù)工程設(shè)計(jì)圖紙模擬分析，得出該項(xiàng)目通過(guò)高性能圍護(hù)結(jié)構(gòu)，采用可回收材料、二次能源效益空氣調(diào)節(jié)設(shè)備、二級(jí)節(jié)水電器設(shè)備、雨水回收等綠色建筑技術(shù)，提高材料節(jié)約、節(jié)能效益，可節(jié)約投資70.16萬(wàn)，二氧化碳303612.17t，工程綠色建筑增量成本投資約119.84萬(wàn)元，回收周期1.7年，經(jīng)濟(jì)效益良好。具體如表2所示。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，綠色建筑是一種新興的建筑方式，雖然還沒(méi)有全面推廣，但是已經(jīng)有了蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭?！疤歼_(dá)峰”、“碳中和”是我國(guó)對(duì)國(guó)際社會(huì)做出的莊嚴(yán)承諾，也是我國(guó)發(fā)展踐行生態(tài)文明理念的重要內(nèi)容。目前，建筑行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要階段，將低碳發(fā)展理念與建筑行業(yè)的發(fā)展相結(jié)合，不但能夠保證在整個(gè)生命周期中，能夠達(dá)到資源節(jié)約和環(huán)境友好的目的。提升投資效率，節(jié)省運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，還能對(duì)區(qū)域碳達(dá)峰和碳中和做出重大的貢獻(xiàn)，為全社會(huì)踐行低碳發(fā)展理念，起到了示范引領(lǐng)作用。

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