鄭蕾 深圳市天健棚改投資發(fā)展有限公司

引言

隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迎來了全新的發(fā)展機遇，各種房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)公司大量涌入市場，不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)體系，但是也隨之產(chǎn)生了各種各樣的發(fā)展問題[1]。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)是一項較為復(fù)雜的工程，前期涉及投入成本較為龐大并且資金流轉(zhuǎn)效率低，在整個項目運作期間極大可能產(chǎn)生各種各樣的問題，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做好財務(wù)管理與財務(wù)風(fēng)險防控工作。因此，新時代背景下如何增強財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制，成了各大房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重點工作任務(wù)。

一、新時代背景下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理變化探析

新時代發(fā)展背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)迎來了全新的發(fā)展機遇，同時財務(wù)管理中存在的各類問題也逐步暴露出來，各大房地產(chǎn)企業(yè)加強了對財務(wù)管理工作的要求，其中具體變化表現(xiàn)為以下幾個方面：第一，各類現(xiàn)代化信息技術(shù)已經(jīng)全面滲透到房地產(chǎn)企業(yè)的各項業(yè)務(wù)工作之中，對于財務(wù)管理工作的影響尤為明顯。將現(xiàn)代化信息技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作之中，有利于提高財務(wù)管理水平與效率，為房地產(chǎn)企業(yè)管理層進(jìn)行決策提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)參考，在一定程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；第二，新時代背景下，市場中各大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式呈現(xiàn)出多元化特點[2]。再加上房地產(chǎn)企業(yè)受到國家宏觀因素影響，在實際運營發(fā)展中所面臨的壓力較大。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理優(yōu)化融資渠道、創(chuàng)新財務(wù)管理模式等；第三，我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢已經(jīng)由高速發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也因此出現(xiàn)了巨大的市場變化，房價上漲雖然推動了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但是也增加了經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險的發(fā)生概率。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)運營中存在的財務(wù)管理風(fēng)險

新時代背景下，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模及市場占有率不斷增加，房屋建筑項目種類多樣，因此財務(wù)管理內(nèi)容也更為復(fù)雜。面對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合外部市場環(huán)境把握好自身運營發(fā)展中存在的各類財務(wù)管理風(fēng)險。

（一）籌資風(fēng)險

籌資活動是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)順利運營與發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)性活動，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助籌資活動獲取自身發(fā)展所需的資金。可以說，籌資活動的開展質(zhì)量及水平在一定程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資金儲備力度、資金運用效率、償還能力等。其中部分房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營發(fā)展過程中存在著一定籌資風(fēng)險問題，具體表現(xiàn)在償債能力上。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率波動較大、資產(chǎn)期限不匹配、企業(yè)凈利潤降低，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)償還困難的問題[3]。再加上最近年來，國家宏觀調(diào)控及市場環(huán)境發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展進(jìn)程較為緩慢。其中部分房地產(chǎn)企業(yè)借助自身業(yè)務(wù)獲取的經(jīng)濟(jì)收益大幅降低，很多營業(yè)收入多表現(xiàn)為應(yīng)收賬款。這時房地產(chǎn)企業(yè)就會借助商業(yè)銀行貸款模式獲取資金，較為容易引發(fā)現(xiàn)金性籌資風(fēng)險問題。

（二）投資風(fēng)險

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所組織開展的投資活動主要是“新設(shè)拿地”。在投資拿地過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要充分考慮當(dāng)前的國家相關(guān)政策影響，同時還需要全面評估土地費用成本、土地利用價值及經(jīng)濟(jì)效益等，以此避免后續(xù)出現(xiàn)投入成本過高、房屋建筑銷售價格設(shè)置不合理等問題，降低房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的虧損風(fēng)險；此外，在進(jìn)行項目可行性研究測算時，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了順利收購地塊并獲取一定的土地拍賣獎勵，不惜縮減工程造價成本及投入費用[4]。這一做法導(dǎo)致市場運行實際情況與項目預(yù)測成本嚴(yán)重脫節(jié)，從而引發(fā)投資風(fēng)險；在實際項目投資過程中測算的資金時間價值比率也會引發(fā)房地產(chǎn)成本測算出現(xiàn)偏差。此外，房地產(chǎn)企業(yè)實際運營中還存在著“城市更新”項目拿地風(fēng)險。所謂“城市更新”主要是針對城市中的老舊城區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)等已經(jīng)無法在適應(yīng)現(xiàn)代化城市建設(shè)結(jié)構(gòu)的生活社區(qū)進(jìn)行改造更新，其主要目的在于進(jìn)一步完善城市功能，改善人們的居住環(huán)境。因“城市更新”項目前期土地一級開發(fā)周期長，難度大，土地成本除了補繳地價款外，還需支付拆遷補償款，具有極大的不確定性，導(dǎo)致實際發(fā)生的成本遠(yuǎn)超過預(yù)測成本。不同開發(fā)模式下的項目、房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險各有不同，并且還會受到房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的影響，出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)銷售、回款不及預(yù)期等問題，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地的資金無法通過項目運營給予回收。

（三）運營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的運營與發(fā)展在一定程度上會受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，因此相比較于其他類型的業(yè)務(wù)活動，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動更具特殊性。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)運營中所存在的風(fēng)險問題主要表現(xiàn)為以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)收益不明確所引發(fā)的風(fēng)險問題；第二，房地產(chǎn)企業(yè)所開展的多項業(yè)務(wù)活動需要一定資金支持[5]。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于受到外部市場環(huán)境因素影響、自身經(jīng)營不善等，前期盲目擴(kuò)張投資，沒有形成充足的資金支持鏈條，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營收入、資金流轉(zhuǎn)效率、負(fù)債率等方面存在明顯缺陷。而出現(xiàn)這一問題的主要原因就是部分房地產(chǎn)企業(yè)所開展的業(yè)務(wù)項目進(jìn)行不順利、房屋建筑銷售率不高所導(dǎo)致資金變現(xiàn)能力降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較為嚴(yán)峻的運營風(fēng)險。

（四）資金回收風(fēng)險

就現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況探析，可以發(fā)現(xiàn)市場中各大房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭愈發(fā)激烈，樓市價格偏高導(dǎo)致多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中采用分期付款的賒銷模式[6]。該種方式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成了大量應(yīng)收賬款，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)對此制定了較為完善的應(yīng)收賬款管理模式，但是在實際應(yīng)用中存在著落實不到位、執(zhí)行力不足等困難，最終導(dǎo)致大量“壞賬”“呆賬”問題的出現(xiàn)，嚴(yán)重時還會給部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來運營資金鏈條斷裂問題。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房屋建筑銷售過程中主要銷售模式為“預(yù)收按揭”，這一模式雖然可以避免出現(xiàn)賒銷的情況，提高資金回收效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)壓力。但是國家政府部門對于房地產(chǎn)項目的預(yù)售制約力度較大，從而導(dǎo)致資金回收效率大幅降低，可能引發(fā)資金回收風(fēng)險。

三、新時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制策略

當(dāng)前，國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營發(fā)展過程中都普遍存在著各類財務(wù)管理風(fēng)險[7]。而房地產(chǎn)企業(yè)要想在新時代背景下獲取全新的發(fā)展生機、真正實現(xiàn)可持續(xù)創(chuàng)新發(fā)展，就必須在把握好各類財務(wù)管理風(fēng)險的基礎(chǔ)上，做好財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制工作，以此降低財務(wù)管理風(fēng)險的發(fā)生概率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。故此，本文基于現(xiàn)有理論基礎(chǔ)與實踐經(jīng)驗基礎(chǔ)之上針對新時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險提出了幾點防范與控制策略，具體如下：

（一）籌資活動財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制

籌資活動主要是指房地產(chǎn)企業(yè)用于運營資金籌集的一種手段，作為一項重要的經(jīng)濟(jì)活動，在一定程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與可持續(xù)發(fā)展。加強籌資活動管理可以有效預(yù)防和控制房地產(chǎn)企業(yè)運營中的各類財務(wù)管理風(fēng)險。就當(dāng)前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)組織開展的籌資活動分析，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)用的財務(wù)管理體系并不完善，并且承擔(dān)著較多短期債務(wù)，給企業(yè)自身的財務(wù)管理體系正常運行增加了一定壓力[8]?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實際運營發(fā)展情況建立完善的籌資結(jié)構(gòu)，并以當(dāng)前市場發(fā)展情況為導(dǎo)向不斷優(yōu)化自身的籌資結(jié)構(gòu)。這樣便可以最大限度上提高籌資效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)因頻發(fā)應(yīng)用財務(wù)杠桿所引發(fā)的籌資風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在對外開展籌資活動時，還需要注重盡可能避免單應(yīng)用單一化的模式進(jìn)行資金籌集。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)拓寬資金籌集渠道，借助商務(wù)貸款模式、社會籌資模式、存貨貸款模式等提高資金籌集效率。在籌集資金渠道選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該秉持“具體問題具體分析”“因地制宜”原則，結(jié)合實際合理搭配好短期籌資與長期籌資，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險。

（二）投資活動財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制

投資活動是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動，是房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多經(jīng)濟(jì)效益的有效渠道。而投資活動中蘊含著較多風(fēng)險問題，如果不謹(jǐn)慎開展投資活動，勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重時還有可能導(dǎo)致部分小型房地產(chǎn)企業(yè)直接破產(chǎn)。第一，在選擇房地產(chǎn)投資項目過程中，相關(guān)管理人員及工作人員應(yīng)該對特定投資項目的市場價值、項目方案可行性等進(jìn)行全面分析與評估，然后以此為參照依據(jù)經(jīng)濟(jì)擇優(yōu)選擇運營風(fēng)險最小、投資回收效益可觀的項目進(jìn)行投資[9]。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢、市場環(huán)境等進(jìn)行考察，以此全面掌握好投資項目的投資風(fēng)險程度。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資項目的運行周期較長，并且會占用大量流動資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)還需要全面考慮好所需要投資項目的資金回收周期，把握好回收周期期間貨幣價值變化，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險；第二，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該進(jìn)一步強化投資項目方案的可行性與合理性，以科學(xué)有效的理論知識為基礎(chǔ)將其中可能存在的各類財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效分?jǐn)偂＠?，房地產(chǎn)企業(yè)可以打破單一化的投資項目，實現(xiàn)多元化投資，以此降低投資活動風(fēng)險。

（三）運營活動財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，將由于受到外部因素和內(nèi)部因素影響，可能無法實現(xiàn)預(yù)計的盈利目標(biāo)，特別是在市場下行的情況下，更是要求房地產(chǎn)企業(yè)防范與控制運營活動風(fēng)險。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要充分研究國家政策和消費者需求偏好，定制銷售方案，減少庫存，完成銷售去化。另一方面，就房地產(chǎn)企業(yè)重視應(yīng)收賬款管理問題，結(jié)合實際情況構(gòu)建更為完善的應(yīng)收賬款管理體系，降低財務(wù)管理風(fēng)險的發(fā)生概率，減低“壞賬”“呆賬”的出現(xiàn)頻率，同時削弱國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)杠桿的過度依賴性[10]。房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營發(fā)展過程中，還需要做好運營成本管控工作，其中重點關(guān)注工程建設(shè)施工成本、安置安裝成本消耗情況，結(jié)合不同類型成本費用的使用情況建立動態(tài)化成本控制體。這樣就可以最大限度上避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)管理風(fēng)險問題。

（四）資金回款財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制

現(xiàn)階段，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金回款風(fēng)險主要表現(xiàn)為銷售回款風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面有效防范與控制銷售回款風(fēng)險：第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要在日常運營發(fā)展過程定期對各業(yè)務(wù)項目的房屋銷售情況進(jìn)行信息收集與整合分析。其中在收集數(shù)據(jù)信息過程中，相關(guān)工作人員需要注重好數(shù)據(jù)信息的真實性及精準(zhǔn)度，并對數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分類管理，將其中尚未回收的資金進(jìn)行統(tǒng)計。然后房地產(chǎn)企業(yè)可以參照這份數(shù)據(jù)報告針對不同情況下的未回收銷售回款制定賬款追回方案；第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對自身的實際運營情況進(jìn)行全面掌握，并編制完善的數(shù)據(jù)報告精準(zhǔn)反映房地產(chǎn)項目的具體銷售情況。然后以實際銷售情況為著力點設(shè)計銷售回款追回計劃，以此降低財務(wù)管理風(fēng)險的發(fā)生概率及給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的不利影響。第三，房地產(chǎn)企業(yè)可對客戶的市場信用資質(zhì)、負(fù)債情況、運行資金儲備情況等進(jìn)行全面調(diào)查與評估，并針對不同客戶制定不同賬期，特定業(yè)務(wù)及時進(jìn)行溝通交流，以便款項能夠在規(guī)定時限內(nèi)全部收回。

結(jié)語

綜上所述，在我國社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)得以迅速崛起，并逐步成了國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要支撐力。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前處于向新向好的發(fā)展階段，才更需要進(jìn)一步加強財務(wù)管理。只有房地產(chǎn)企業(yè)做好財務(wù)管理工作才能夠優(yōu)化整個業(yè)務(wù)流程，獲取最佳的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。故此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實際運營情況、階段性戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、新時代背景下產(chǎn)生的發(fā)展新需求、外部市場環(huán)境變化等，尋找并正視當(dāng)前財務(wù)管理中存在的風(fēng)險問題；然后在此基礎(chǔ)上制定針對性的財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制策略，最大限度上降低各類財務(wù)管理風(fēng)險的發(fā)生概率與不利影響，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。