郭永清

2011年前后，第一批企業(yè)開始探索長租公寓的經(jīng)營模式，自如友家、蛋殼公寓、青客公寓、優(yōu)客逸家等相繼成立；到2014年末，行業(yè)內(nèi)數(shù)得上名字的長租公寓品牌已經(jīng)接近30家。到2017年前后，資本持續(xù)涌入，有數(shù)據(jù)顯示，十家市場(chǎng)頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018底年的35.6萬套增長至2022年底的75萬套，數(shù)量已經(jīng)翻番。

長租公寓的本質(zhì)是“二房東”，即運(yùn)營方與業(yè)主簽下長期租約，再把公寓轉(zhuǎn)租給租戶。長租公寓取得爆發(fā)性增長，但也一度出現(xiàn)了部分品牌“爆雷”的情況。因此，需要對(duì)長租公寓模式進(jìn)行深度思考。

公司角度：收益與成本倒掛的風(fēng)險(xiǎn)

目前市場(chǎng)上常見的長租公寓運(yùn)作模式，從房源角度，可以分為兩類：

第一種是以自如、蛋殼公寓為代表的分散式長租公寓，長租公寓公司從個(gè)人業(yè)主那里獲取房源，一般在3-5年左右，再通過裝修改造之后出租。在這種模式下，長租公寓公司為了吸納大量房源、快速擴(kuò)張，往往會(huì)以較高價(jià)格從房東手中獲取房源，以較低價(jià)格租給租客，從而導(dǎo)致收益和成本錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)。短期看，租客占了便宜，房東也占了便宜，但是長期看，這個(gè)做法本來就有悖商業(yè)邏輯，一個(gè)企業(yè)沒有正常的盈利模式，長期按照這種不健康的模式走下去，只能是不斷擴(kuò)大虧損。由于付給房東的現(xiàn)金總額高于從租客收取的租金總額，當(dāng)長租公寓公司的現(xiàn)金無法完全支付房東租金的時(shí)候，長租公寓公司就會(huì)出現(xiàn)“爆雷”。

此外，由于房源合同期限較短，對(duì)于長租公寓公司的現(xiàn)金管理能力、出租率等提出了更加嚴(yán)格的要求，一旦短期出租率下降、現(xiàn)金流入減少，就很容易陷入資金鏈危機(jī)，從而引發(fā)“爆雷”。

因此，對(duì)于長租公寓公司來說，應(yīng)當(dāng)在獲取房源的時(shí)候，進(jìn)行合理測(cè)算，避免收益和成本的倒掛。

另一種是以魔方公寓、方隅公寓、base佰舍為代表的集中式長租公寓，通常從機(jī)構(gòu)業(yè)主獲取房源，比如地產(chǎn)商沒賣出去的商住公寓、歇業(yè)的酒店等，將一整棟樓租下來，改造成公寓出租。與第一種模式相比，在房源鎖定期上更有優(yōu)勢(shì)。集中式長租公寓的房源業(yè)主是機(jī)構(gòu)，傾向于超長期托管，合同一般為10年、20年甚至更長時(shí)間。而房源鎖定期的長短，會(huì)直接決定裝修成本的攤銷。比如同樣做一次裝修，分?jǐn)偟?0年，與分?jǐn)偟?-5年，成本差別較大。

此外，因?yàn)樽饪投荚谝粭潣抢?、房源分布集中，集中式公寓可施展的空間也相對(duì)較大。比如上海的部分集中式長租公寓，不但有前臺(tái)和管家，還有超過500平方米的公共區(qū)域，包括休閑區(qū)、健身房、辦公區(qū)、娛樂區(qū)、公共洗衣房、共享廚房和自習(xí)教室等。還經(jīng)常舉辦一些活動(dòng)，比如與瑜伽健身館合作，為租客提供免費(fèi)瑜伽教學(xué)等。在這樣的運(yùn)營管理下，租客的黏性更大，出租率更有保障。一批中高端集中式長租公寓產(chǎn)品陸續(xù)入市，給租客提供了更多樣化的房型選擇、更有設(shè)計(jì)感的居住空間。

最后，很多集中式長租公寓公司直接租給企業(yè)做職工宿舍，還提供往返班車服務(wù)。這保證了集中式長租公寓公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

這一種模式的風(fēng)險(xiǎn)主要在初期做決策的時(shí)候，對(duì)于未來收益和成本的測(cè)算是否做出了比較合理的假設(shè)，比如出租率、租金價(jià)格、服務(wù)管理成本等。

以某公司披露的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（也就是長租公寓業(yè)務(wù)）為例，該公司既涉及分散式公寓，又有集中式公寓，雖然沒有披露兩類業(yè)務(wù)的具體情況，但是從該公司的年報(bào)來看，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)存在著收益成本倒掛的風(fēng)險(xiǎn)。

公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的毛利率為-5.99%，遠(yuǎn)低于公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)毛利率，也就是說，長租業(yè)務(wù)的收入無法彌補(bǔ)成本。雖然公司在其后補(bǔ)充說明“資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)依據(jù)租賃準(zhǔn)則核算，按照融資租賃方式計(jì)算的租金收益計(jì)入其他收益-資產(chǎn)處置收益科目，考慮資產(chǎn)處置收益，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的實(shí)際毛利率為11.34%?！钡牵词挂怨舅Q的11.34%的毛利率來衡量，在考慮長租公寓的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用（公司的銷售費(fèi)用率為5%、管理費(fèi)用率為9%、財(cái)務(wù)費(fèi)用率為7%，三者相加為21%）后，長租公寓的收入依然無法完全覆蓋成本和費(fèi)用。如果公司在未來不能扭轉(zhuǎn)這個(gè)情況，長此以往，風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)積累更多。

此外，從該公司的債務(wù)資金成本和息稅前投入資本回報(bào)率角度看，公司業(yè)務(wù)的盈利還沒有債務(wù)資金成本高，也就是說，公司賺的錢還不夠支付利息，這也是公司收益與成本倒掛的信號(hào)之一。

個(gè)人房東和租客角度：租金收取和租金支付期限錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人房東和租客面臨的第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是法律風(fēng)險(xiǎn)。租賃企業(yè)同房東和租客的法律關(guān)系比較模糊，究竟是租賃轉(zhuǎn)租關(guān)系，還是委托代理關(guān)系，在法律上缺乏明確界定，在實(shí)踐中也存在重疊和錯(cuò)位現(xiàn)象。不對(duì)等的合同關(guān)系，在很大程度上造成了個(gè)人房東和租客的法律風(fēng)險(xiǎn)。

相比于上述法律風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人房東租金收取和租客租金支付期限錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)，則更為至關(guān)重要。從長租公寓公司收取租金的角度，目前主要是“租金貸”或者“長收短付”。所謂租金貸，即金融機(jī)構(gòu)將一年的租金貸款直接發(fā)給長租公寓公司，租客每月以租金的形式向金融機(jī)構(gòu)償還貸款。所謂長收短付，即長租公寓公司從租客手中按年一次性收取較長期限的租金，對(duì)房東則按月支付房租。兩者在本質(zhì)上是一致的，即長租公寓收取租客的長期租金、支付房東的短期租金。

長租公寓以年付或者半年付給予租客減免一個(gè)月或者兩個(gè)月的房租優(yōu)惠的方式，吸引租客一次性支付大額的長期租金。當(dāng)租客支付能力有限的時(shí)候，長租公寓就與金融機(jī)構(gòu)合作，由租客向貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)半年或一年的租房貸款金額，貸款機(jī)構(gòu)一次性將貸款金額打給長租公寓公司，租客則以月付的形式向貸款機(jī)構(gòu)還房租貸款。但是，長租公寓公司付給房東的房租是以月付或者季付的形式，因此長租公寓公司就會(huì)保留租客租房貸款中3-11個(gè)月的房租，從而形成巨額的截留資金。如果長租公寓公司后期未能如期支付租金給房東，那么，租客就可能面臨既要償還貸款但又無房可住的苦果；而房東則可能面臨既無法收到房租又無法收回房子的結(jié)果。

那么，長租公寓什么時(shí)候可能“爆雷”？一般來說，在其長期融資凈值為巨額負(fù)數(shù)的時(shí)候，房東和租客就應(yīng)該加以關(guān)注。所謂長期融資凈值，是指公司的長期融資金額在滿足公司的長期資產(chǎn)的資金需求后，剩余的凈額。

仍以上述公司最近幾年的數(shù)據(jù)為例。所有者權(quán)益和長期借款為公司長期資金來源，長期資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)性經(jīng)營投入和長期股權(quán)投資為公司長期資金需求，兩者相減后就是長期融資凈值。可以看到，公司的長期融資凈值從2020年底的50億元，在2021年轉(zhuǎn)為-16.74億元，直至2023年一季度的-49億元，也就是說，公司需要用短期融資來滿足長期融資凈值的缺口。該公司在2023年一季度只有76.54億元金融資產(chǎn)，但是卻要在未來一年內(nèi)償付125.67億元的短期有息債務(wù)，接下來的流動(dòng)性壓力會(huì)非常大。

監(jiān)管需完善

目前，尚未有全國性的法律對(duì)長租公寓公司進(jìn)行監(jiān)管。理論上，長租公寓公司收取租客長期租金、支付房東短期租金的經(jīng)營方式，是長租公寓公司以房源為標(biāo)的開展了融資業(yè)務(wù)，因此，成為類金融公司。隨著長租公寓公司規(guī)模的增長和擴(kuò)大，需要對(duì)長期公寓公司加強(qiáng)監(jiān)管，以避免“爆雷”影響廣大房東和租客的利益。

上海、南京等地方政府已經(jīng)對(duì)長租公寓業(yè)務(wù)加強(qiáng)了監(jiān)管。比如，上海市發(fā)布了《上海市住房租賃條例》，以促進(jìn)租賃雙方建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，尤其是明確加大對(duì)長租公寓公司等“二房東”的監(jiān)管。主要內(nèi)容包括：一是備案制度；二是資金監(jiān)管，住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，一次性收取租金超過三個(gè)月， 以及收取押金超過一個(gè)月租金的，超出部分應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶；如果企業(yè)未按規(guī)定開立交易資金監(jiān)管專用賬戶，最高將罰20萬元。

類似的，南京也對(duì)住房租賃企業(yè)的資金監(jiān)管做出了嚴(yán)格規(guī)定，住房租賃交易資金必須存入監(jiān)管專用賬戶。

當(dāng)前很多長租公寓公司的業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)不再局限于某個(gè)省市，需要出臺(tái)全國性的長租公寓公司監(jiān)管法律法規(guī)，以加強(qiáng)對(duì)長租公寓的風(fēng)險(xiǎn)管理，保障廣大房東和租客的利益，尤其是往往處于弱勢(shì)的租客的利益。