溫 松

（中交第四公路工程局有限公司，北京 100022）

引 言

改革開放以來，我國的城市化進程越來越快。在這一過程中，我國的住房制度也有了較大的變革。城市的擴張涉及房屋的拆遷，為了保障拆遷居民的基本權(quán)益，棚改房的建設(shè)是必然的。我國自2007 年開始就將“住有所居”納入了我國的民生改善工作，而政府部門對棚改項目工作的開展也非常重視。但在棚改房建設(shè)的過程中也出現(xiàn)了一些問題，例如建設(shè)單位的管理手段較為粗放、管理效果不理想等，同時棚改房建設(shè)過程中的成本控制也是困擾建設(shè)單位的一大難題。盡管我國對于房地產(chǎn)項目的建設(shè)成本控制研究已經(jīng)非常成熟，但棚改房的成本控制與商品房存在著較大差異，因此還需加強對棚改房建設(shè)成本控制的相關(guān)研究，這樣資金的使用效率才能得到提升，棚改房的建設(shè)才能得到更好的發(fā)展。

一、棚改房成本控制相關(guān)概念的界定

（一）建設(shè)成本的構(gòu)成

建設(shè)成本的構(gòu)成主要可以分為三個方面的內(nèi)容。首先，工程費主要包括設(shè)備采購費、安裝費用及工程的建造費用；其次，工程建設(shè)的其他費用主要包括工程開展過程中與項目建設(shè)及土地使用權(quán)相關(guān)的一系列費用，但不包括工程費用；最后，工程的預(yù)備費是指在工程實施過程中，由于各類不確定而造成的額外費用，包括基本預(yù)備費和差價預(yù)備費。

（二）棚改房的特點及分類

棚改房屬于保障性住房，通常是指政府部門按照計劃對規(guī)定范圍內(nèi)的住房拆遷，為了保障拆遷范圍內(nèi)居民的居住權(quán)而提供的住房。與商品房相比，棚改房具有一定的個性化。對于戶型、價格及交易都有一定的限制。我國各省市之間的發(fā)展存在較大差異，因此不同城市的棚改情況也不一致。

按照棚戶區(qū)的改造類型可以將其分為城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)，以及國有墾區(qū)危房改造等多個類型。如果按照拆遷對象來對其進行劃分，又可以將保護區(qū)分為農(nóng)村集體土地棚戶區(qū)改造安置和國有土地棚戶區(qū)改造安置。

商品房項目與棚改房項目之間的差距是非常大的。例如，二者之間在建設(shè)模式上存在不同。在對普通商品房進行開發(fā)時，為了獲得更高的利潤，通常開發(fā)企業(yè)會自行對項目的建設(shè)成本進行管理；而棚改房的建設(shè)模式主要為代建制和政府購買服務(wù)，建設(shè)的主體是政府部門。各地區(qū)都會根據(jù)自身的實際發(fā)展情況，委托行政機構(gòu)或是具有行政管理職能的事業(yè)單位代為開展相關(guān)工作。除此之外，成本控制的主體也不一致。商品房項目的主體是房地產(chǎn)投資人，而棚改房項目則是由實施主體單位建設(shè)主體來開展建設(shè)項目管理工作。在成本控制動機上，商品房項目的成本控制動機是獲得最高的利潤，而棚改房項目的動機則是在約定的成本下完成相關(guān)項目的建設(shè)。除此之外，商品房與棚改房在建設(shè)資金來源、成本控制范圍及收益來源等各個方面，均存在較大的差異。

二、價值工程的理念及準則

（一）基本概念

對價值工程的應(yīng)用就是為了提高應(yīng)用對象的價值，在實際工作開展的過程中，主要會從成本和功能兩個方面采取措施。一方面，價值工程能夠使產(chǎn)品的使用壽命成本得到控制，同時還能提高產(chǎn)品的使用效率；另一方面，產(chǎn)品自身的功能水平也將得到較大程度的提升。在這樣的情況下，產(chǎn)品的經(jīng)濟成本下降，使用價值便得到了最大限度的發(fā)揮，而從功能的角度來進行分析，價值工程的應(yīng)用也能使產(chǎn)品的功能得到有效的發(fā)揮。既能夠剔除產(chǎn)品的無效功能和過剩功能，產(chǎn)品的有效功能又能得到最大化的實現(xiàn)。

價值工程在棚改房項目中的應(yīng)用必須由專人進行引導(dǎo)，在將該理論應(yīng)用于棚改房項目前，需要工作人員按照相應(yīng)的步驟和程序開展相關(guān)工作。首先，需要相關(guān)領(lǐng)域的工作人員共同參與價值工程的討論，分析價值工程開展中的核心問題，并針對實際情況制定有效的解決策略，這樣才能使棚改房的核心價值得到最大限度的發(fā)揮。為了使棚改房的成本和功能能夠平衡，在控制成本的過程中，還需要提高棚改房的功能。對于成本的控制，除了要考慮棚改房建設(shè)的經(jīng)濟性外，還要考慮棚改房的壽命成本、維護成本等多方面的內(nèi)容。對于棚改房的全流程成本控制，從棚改房的建設(shè)一直到維護等各個階段都是成本控制的內(nèi)容。一方面，價值工程中的棚改房成本控制，既包含棚改房的建設(shè)成本，也包含棚改房投入使用后的維護成本。因此，必須要搞清棚改房在建設(shè)過程中所產(chǎn)生的成本費用，而人工成本和后期的維護成本都是要單獨進行調(diào)整的內(nèi)容，只有這樣才能使總成本得到較好的控制。另一方面，棚改房的全流程成本控制與棚改房的功能也有著密切的關(guān)聯(lián)。要提高棚改房某一部分的功能，這一部分的分支成本就會增加，同樣如果要使總成本不變，那么另一部分的分支成本就會相應(yīng)減少，所以在開展工程時，必須盡可能平衡功能和總成本之間的關(guān)系，根據(jù)實際情況對其進行相應(yīng)的調(diào)整，才能夠使棚改房工程的全流程壽命運行更長。

（二）價值工程的基本準則

價值工程的應(yīng)用必然要引入相關(guān)的原理，其中便包括價值標準原理、功能變量原理等多種內(nèi)容。在工程開展的過程中實現(xiàn)價值標準原理，首先需要工作人員能夠設(shè)立實施目標。在開展工程項目前，工作人員需根據(jù)棚改房項目的實際情況，構(gòu)建好產(chǎn)品價值工程的最終分析功能，如此才能為方案提供價值保障，進而形成標準化思路，這決定著棚改房工程的價值是否能夠得到最終的實現(xiàn)。

功能變化原理是指以棚改房的功能為基礎(chǔ)，使棚改房的價值能夠得到最大化實現(xiàn)的一種原理。這需要建筑工程師在開展工程前，對棚改房工程的基本功能進行分析，并在此基礎(chǔ)上提出優(yōu)化策略，以創(chuàng)新的方式使棚改房工程的各項功能得到最優(yōu)配置。

功能和成本動態(tài)原理也是棚改房工程開展中會使用到的一種方法，棚改房的造價控制價值工程與棚改房的功能和成本有著一定的關(guān)聯(lián)。所以需要對這二者之間的相關(guān)性進行深入研究，這樣才能夠在此基礎(chǔ)上通過增加成本來改善棚改房工程發(fā)揮不佳的功能，同時也能夠?qū)ζ渲胁槐匾墓δ苓M行削減，進而達到控制經(jīng)濟成本的作用。棚改房工程的功能和成本必然是互相聯(lián)系、互相交叉的，工作人員只有清楚這二者之間的關(guān)系，才能夠更好地運用基本原理來對棚改房的功能和成本進行相應(yīng)的調(diào)整。只有對棚改房工程的基本結(jié)構(gòu)進行相應(yīng)的調(diào)整，改變成本值，才能夠使棚改房工程的基本價值得到提升。

三、價值工程在棚改房建設(shè)成本控制中的具體應(yīng)用

（一）設(shè)計階段的價值分析

設(shè)計階段的價值分析主要分為兩個方面，一是設(shè)計方案的價值分析，二是施工圖設(shè)計的價值分析。對于設(shè)計方案的價值分析，首先需要工作人員對建筑物的內(nèi)外部形式進行明確，對尺寸進行有效控制，并提出總體的方案。在這一階段，想要使價值工程真正發(fā)揮實際的作用，就必須做好設(shè)計的招標和競標工作。招標文件需要明確評價指標等各方面的內(nèi)容，這樣才能更好地應(yīng)用價值工程，使其發(fā)揮出更好的效果。通常情況下，評價指標會因項目之間存在的差異而發(fā)生改變。所以，評價指標必須具備實用性和美觀性的特點。對于棚改房的規(guī)劃是一項系統(tǒng)的工作，因此設(shè)計方案必須具備整體性特點，方案中需要覆蓋樓間距、層數(shù)及戶型等不同的內(nèi)容。這一階段的工作是非常重要的，對于后期的建設(shè)項目成本起著決定性的影響。而在初步的方案設(shè)計階段，設(shè)計人員需要考慮設(shè)計是否能夠滿足回遷居民的要求及棚改項目的功能要求。在這一階段運用價值工程，能夠幫助設(shè)計人員尋求不同的創(chuàng)新方案，這樣設(shè)計人員就能夠根據(jù)實際情況對不同的設(shè)計方案進行對比，進而能夠選擇將價值最大化的方案。而在施工圖的設(shè)計階段，需要做好對于各項施工目標的統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作，對各項目標都要做好統(tǒng)籌兼顧。設(shè)計人員需要在價值工程的基礎(chǔ)上對其進行技術(shù)經(jīng)濟論證，進而對施工圖的預(yù)算進行詳細的分析。這一階段對于價值工程的應(yīng)用涉及材料的選擇，所以價值工程能夠更好地控制造價。如果從項目全生命周期的角度對其進行分析，設(shè)計人員在設(shè)計的過程中就需要對各種新型的材料和工藝進行綜合考量，從中選擇最具經(jīng)濟性的施工方案。可以將一些新型的材料和工藝運用到施工中，進而替代一些難度較大或是施工質(zhì)量無法保障的項目，既能夠節(jié)省工期又能夠降低施工成本。而這也能夠減少棚改房投入使用后的后期維護成本，提高住房的質(zhì)量和延長使用壽命。

（二）優(yōu)選設(shè)計方案的方法

首先要對目標任務(wù)進行明確，以棚改房的初步設(shè)計項目為價值工程的研究對象，之后才能在此基礎(chǔ)上對初步設(shè)計階段的資料進行重點收集，其中包括回遷居民對于住宅的使用建議，同時還要對該地區(qū)相同類型住宅的造價成本進行調(diào)查，了解類似的住宅施工情況，對于各項新型的技術(shù)和材料的數(shù)據(jù)進行全面收集。除此之外，更要了解相關(guān)的法規(guī)、政策文件。在收集到相關(guān)的資料后，還需要建立起相應(yīng)的功能指標體系。住宅的功能可以分為三個二級指標，分別是美觀環(huán)保、居住舒適及安全便捷。而這些二級指標又可以將其詳細劃分為九個三級指標，不同的指標之間有著一定的差異，從不同的視覺來進行分析也有著較大的差別。而作為設(shè)計人員，對于這些指標之間的差異必須詳細掌握，這樣在設(shè)計的過程中才能從不同的方面對其進行綜合考量。對于各功能的評分，可以從業(yè)主單位、設(shè)計單位及施工單位三個不同的角度來進行分析，根據(jù)實際情況賦予三者一定比例的權(quán)重。

（三）對于方案評估的優(yōu)化改進

方案創(chuàng)造階段所產(chǎn)生的方案數(shù)量是非常多的，所以還需要后續(xù)進行評估和改進，同時放棄一些不合理的方案。對這些方案進行篩選的過程需要耗費工作人員大量的時間，才能選出具有價值的方案。為了盡可能提高效率，需要對方案進行粗略評價和詳細評價兩個環(huán)節(jié)。首先，根據(jù)實際情況建立起質(zhì)量、成本、工期等評價標準，之后對方案進行首次初評。對大家都認可的方案進行保留，淘汰少數(shù)人認可的方案。其次，對保留下來的方案進行評估和改進，利用價值系數(shù)計算不同方案的價值。最后，針對某一個具體的問題，制定價值系數(shù)最大的改進方案。

（四）設(shè)計方案及價值工程的成果匯報

初步設(shè)計方案完成后，還需要形成一個書面的報告及優(yōu)化后的設(shè)計方案，之后將提交方案和報告。報告中需要詳細記錄價值工程研究的目的、過程及成果等多項內(nèi)容，由決策層對報告和方案進行最終的審核，審核通過后將最終的設(shè)計方案交由設(shè)計單位繪制施工圖紙。

（五）實施階段

在對圖紙進行設(shè)計的階段，還可以將價值工程應(yīng)用于工藝及材料等多個方面，這也能夠使工程的價值得到提升。從項目全生命周期的角度出發(fā)，設(shè)計人員能夠?qū)σ恍┬碌牟牧虾凸に囘M行綜合考量，使這些工藝和技術(shù)能夠應(yīng)用于設(shè)計當中，進而形成最經(jīng)濟的技術(shù)方案。通過使用這些方法，能夠有效減少工程過程中的維修費用，同時也能使房屋的價值得到最大限度的提升。

結(jié) 語

價值工程理論體系在棚改房建設(shè)成本控制當中的應(yīng)用，要著重體現(xiàn)出應(yīng)用的“價值”，這樣才能使棚改房的施工成本得到有效控制。在制定施工方案的過程中，設(shè)計人員應(yīng)從價值工程理論的內(nèi)涵及功能系數(shù)等多個方面出發(fā)，進行綜合考量，保證成本的預(yù)算和控制能夠一致。在開展成本控制的過程中，也要盡可能避免成本的增加，進而影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。將價值工程理論應(yīng)用于棚改房的成本控制當中，必須保證方案的科學(xué)性及合理性。在滿足成本控制需求的過程中，也要盡可能提升棚改房的建設(shè)質(zhì)量，這樣才能使棚改房工程建設(shè)的功能得到最大限度的發(fā)揮。而在這一過程中，也需要設(shè)計人員注重工程的造價、功能及成本三個方面之間的平衡，以保證棚改房項目建設(shè)的安全性和穩(wěn)定性。價值工程在棚改房建設(shè)項目中的應(yīng)用有著重要意義，這不僅能夠使工程的建設(shè)成本得到較好的控制，對于提升企業(yè)自身的市場競爭力也有著重要作用。