甄愛(ài)軍

?開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)，公寓既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專(zhuān)業(yè)服務(wù)，又擁有私人公寓私密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。但如果把這類(lèi)物業(yè)當(dāng)成住宅來(lái)買(mǎi)，顯然會(huì)掉入陷阱。

莫把公寓當(dāng)住宅

現(xiàn)在市面上出現(xiàn)了一些價(jià)格特別低、裝修豪華、位于繁華地段的房產(chǎn)，它們并不是真實(shí)意義上的住宅，而是公寓。其中，最為常見(jiàn)的是酒店式公寓。一般來(lái)說(shuō)，酒店式公寓可以分為商住、商務(wù)及新生代酒店式公寓3種類(lèi)型。大城市CBD及周邊地帶大中小型企業(yè)聚集，交通便利，地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，從而形成了濃郁的商務(wù)氛圍，為這類(lèi)物業(yè)的出現(xiàn)提供了條件。

過(guò)去，酒店式公寓往往被包裝成一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。在開(kāi)發(fā)商的宣傳冊(cè)中，此類(lèi)公寓的特點(diǎn)鮮明，既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又兼具住宅功能;既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。與此相類(lèi)似的業(yè)態(tài)還包括服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年SOHO等。

但投資者如果把這類(lèi)物業(yè)當(dāng)作住宅來(lái)買(mǎi)，難免會(huì)掉入陷阱。而實(shí)際上，這類(lèi)物業(yè)在水電價(jià)格、土地使用年限、到期后的處理方式以及學(xué)區(qū)問(wèn)題等方面，與住宅有著明顯的區(qū)別。

兩者到底有何不同？

公寓與住宅的區(qū)別，歸納下來(lái)包括以下幾個(gè)方面：

首先是產(chǎn)權(quán)年限不同。酒店式公寓土地性質(zhì)與住宅用地不一樣，為商業(yè)用地，土地使用權(quán)為50年，部分項(xiàng)目為工業(yè)用地，只有40年的土地使用權(quán)，而普通住宅的土地使用權(quán)是70年。如果開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，或者由“爛尾樓”改造而來(lái)，酒店式公寓的使用權(quán)時(shí)間還會(huì)進(jìn)一步縮水。

其次是使用費(fèi)用不同。公寓比普通住宅的使用費(fèi)貴很多，通常情況下，公寓水電費(fèi)比普通住宅貴30%以上。如果考慮居住，可能還得面臨無(wú)法接通煤氣的尷尬情況，只能用電磁爐做飯。

第三是房貸政策不同。與住宅普遍采用首付三成、貸款七成的做法不同，屬于商辦性質(zhì)的公寓，貸款的話(huà)只能申請(qǐng)到五成按揭貸款。同時(shí)，貸款期限也較短，通常情況下只能貸10年，而不能像住宅那樣可以申請(qǐng)30年的按揭貸款。

第四是戶(hù)口限制不同。公寓和普通住宅在購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓時(shí)所繳納的費(fèi)用，以及在戶(hù)口的限制等方面都有很大的區(qū)別。同時(shí)，公寓的業(yè)主不能落戶(hù)，沒(méi)有對(duì)口的學(xué)校，這些情況會(huì)給子女就讀帶來(lái)困擾。

最后是關(guān)于土地使用年限問(wèn)題。土地使用年限到期后，公寓土地使用者需申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。而住宅土地使用者會(huì)獲得自動(dòng)續(xù)期，是否要繳納出讓金，目前還沒(méi)有定論。

正是由于上述原因，雖然位于相同地段，但公寓的售價(jià)遠(yuǎn)低于住宅，建成時(shí)間較長(zhǎng)的二手公寓更難轉(zhuǎn)讓。