曾潤紅

（河源市華豐世紀(jì)投資集團(tuán)有限公司，廣東 河源 517000）

受房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中很容易誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，例如籌資、投資以及資本運(yùn)營等業(yè)財(cái)活動(dòng)中，都可以產(chǎn)生各種各樣的財(cái)務(wù)問題。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)在開展業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)往往需要進(jìn)行大規(guī)模投資，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)周期較長，使得應(yīng)收賬款回籠時(shí)間也大幅度延長。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康和長效發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)重視。特別是在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境變得越來越復(fù)雜，行業(yè)競爭越來越激烈，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率也隨之提高。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真分析和掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型與特點(diǎn)，采取科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控策略，全面加大財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)管控力度，從而能夠在第一時(shí)間消除隱患因素，降低發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率，為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全及穩(wěn)健發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)及分類

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，其現(xiàn)金流量的金額較大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著較大的融資風(fēng)險(xiǎn)。從土地競拍開始，到拿到土地，再到房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工，整個(gè)過程都離不開資金的支持，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，但一家房地產(chǎn)企業(yè)擁有的資金數(shù)量是有限的，無法支持如此龐大的投資規(guī)模，此時(shí)就需要大額舉債，以獲得充足的資金。而融資數(shù)額過大，不僅大幅度提高了融資難度，也極易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，顯著提高了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)周期長，因此資金周轉(zhuǎn)時(shí)間也很長，所以就需要房地產(chǎn)企業(yè)付量更大的資金機(jī)會(huì)成本。從房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)啟動(dòng)到最后的銷售，需要花費(fèi)大量的時(shí)間，在這一漫長的過程中，投入的資金遲遲無法回籠，會(huì)大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金機(jī)會(huì)成本。

最后，受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，外部政策環(huán)境也是引起房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素。國家針對(duì)房價(jià)實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策，這對(duì)房屋售價(jià)產(chǎn)生了極為深遠(yuǎn)的影響，也降低了房地產(chǎn)企業(yè)的受益，進(jìn)而削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的償債和資金周轉(zhuǎn)等方面的能力，間接提高了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

目前，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大致可分為兩類，即外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。其中，外部風(fēng)險(xiǎn)主要包括利率、通貨膨脹以及政策風(fēng)險(xiǎn)等等；內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括債務(wù)償還、運(yùn)營、投資、籌資、利用分配及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等等[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式之一，就是投資風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)的企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，具有投資金額巨大、回收期長的特點(diǎn)，這與一般企業(yè)的投資活動(dòng)具有明顯的不同。基于這一特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，必須要受到很多不確定因素的影響。例如，各地發(fā)布了房屋限購政策之后，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)交易量的下降趨勢非常明顯，這一現(xiàn)象的發(fā)生，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)無法在預(yù)期時(shí)間達(dá)到預(yù)期收益，嚴(yán)重降低了房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)率。

其次，融資風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式之一。從某種程度上來說，資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了決定性作用?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要在項(xiàng)目生產(chǎn)的前期投入數(shù)額龐大的資金。此時(shí)，為了獲得充足的資金進(jìn)行投資，房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)進(jìn)行大量的融資活動(dòng)。但是，融資活動(dòng)是一把雙刃劍，雖然能夠解決房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)資金不足的問題，也會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)高額利息，還可能造成房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債。除此之外，受到財(cái)務(wù)杠桿作用的影響，還可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)付息前的收益大幅度減少，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)較大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一重要表現(xiàn)形式，就是資金回收與收益分配風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行再生產(chǎn)，需要大量的資金支持。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于兩部分，一部分是房地產(chǎn)企業(yè)自有的資金，另一部分則是通過融資獲得?；谫Y金來源的差別，在獲得收益后，就需要對(duì)收益進(jìn)行合理分配，而不合理的收益分配，會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）資金結(jié)構(gòu)的失衡

由于在房地產(chǎn)企業(yè)資金回收的過程中，存在很多不確定因素，受不確定因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)很可能發(fā)生上一個(gè)項(xiàng)目資金回收沒有達(dá)到預(yù)期效果，就要對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資的狀況。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得充足的資金進(jìn)行下一輪投資，就需要進(jìn)行融資。而這一行為，雖然解決了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問題，保障了投資活動(dòng)的順利開展，但也會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)比率大幅度提高。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)比率達(dá)到一定程度時(shí)，就會(huì)造成其資金結(jié)構(gòu)失衡，進(jìn)而大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。受到資金結(jié)構(gòu)失衡的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理環(huán)境也會(huì)隨之發(fā)生變化，導(dǎo)致失去獨(dú)特性[2]。

（二）融資渠道的問題

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，此時(shí)傳統(tǒng)單一的融資渠道已無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，而且傳統(tǒng)單一的融資渠道也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了嚴(yán)重的限制作用，更給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作增加了風(fēng)險(xiǎn)。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)，仍以傳統(tǒng)融資渠道為主，即通過商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)獲得資金。這一融資發(fā)展曾在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的早期階段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起到了非常重要的支持作用，但是隨著金融行業(yè)的快速發(fā)展，這一傳統(tǒng)的融資方式正在逐漸失去優(yōu)勢。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)過于依賴，往往會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)集中于一處，進(jìn)而造成資金瓶頸，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高。

除此之外，傳統(tǒng)信貸融資方式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，往往難以在短時(shí)間內(nèi)有效化解，這就削弱了房地產(chǎn)企業(yè)抵抗財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)的能力，而隨著現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展，比傳統(tǒng)的商業(yè)銀行信貸融資更加靈活，更能夠滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求。

（三）財(cái)務(wù)決策不合理

財(cái)務(wù)決策是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要經(jīng)營活動(dòng)，也是財(cái)務(wù)管控的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，往往能夠起到?jīng)Q定性作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)決策失誤，往往能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)造成“致命一擊”，使房地產(chǎn)企業(yè)陷入巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)之中，直至走向破產(chǎn)。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，很多房產(chǎn)的企業(yè)都是這樣消失的。通過這些案例，不難發(fā)現(xiàn)，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一，就是財(cái)務(wù)決策不合理。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，管理者需要進(jìn)行大量的財(cái)務(wù)決策，這些財(cái)務(wù)決策或大或小，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度也各不相同。不可否認(rèn)的是，任何失誤的財(cái)務(wù)決策，都會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成極為不利的影響。

目前，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策不合理的原因，主要有兩個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)管理者沒有科學(xué)合理地預(yù)測外部環(huán)境，導(dǎo)致預(yù)測與現(xiàn)實(shí)存在較大的偏差，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)決策失誤，投資與回報(bào)不成正比，給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)其后續(xù)發(fā)展也造成了極為不利的影響。

其次，信息是財(cái)務(wù)決策的重要依據(jù)，而正確的財(cái)務(wù)決策是有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。但目前房地產(chǎn)企業(yè)能夠提供的信息依據(jù)嚴(yán)重不足，或是使用價(jià)值不大。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)管理者往往只能憑主觀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，能夠做出的數(shù)據(jù)分析較為有限，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)力決策極易發(fā)生失誤，進(jìn)而引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（四）風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)弱

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控應(yīng)站在全局角度進(jìn)行全面考量，資金只是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控的一個(gè)方面，不是風(fēng)險(xiǎn)管控的全部。目前，很多房地產(chǎn)管理人員和財(cái)務(wù)人員都沒有正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的重要意義，錯(cuò)誤地認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的重點(diǎn)就是賬目管理和監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)程。對(duì)于其他風(fēng)險(xiǎn)管控工作，則錯(cuò)誤地認(rèn)為是浪費(fèi)企業(yè)資源。實(shí)際上，資金風(fēng)險(xiǎn)只是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式之一，除了資金風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)還可以表達(dá)出不同的形式。特別是當(dāng)前市場環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，受到市場環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)形式更加多種多樣，如果管理人員和財(cái)務(wù)人員對(duì)此不夠重視，沒有全面認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的重要意義，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展，造成極為不利的影響，甚至可能使其深陷財(cái)務(wù)危機(jī)之中，直至造成房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的策略

（一）優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本，會(huì)對(duì)其利潤空間造成直接影響，還會(huì)影響其長遠(yuǎn)發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要有效優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，最重要的策略之一就是必須增強(qiáng)成本管理的主動(dòng)性，應(yīng)用科學(xué)合理的成本管理措施，顯著提高成本管理效率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)能夠得到顯著優(yōu)化。

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開展成本管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)的過程中，應(yīng)注意成本預(yù)算這一關(guān)鍵影響因素。良好的成本預(yù)算，不僅是有效管控成本的重要手段，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的最終收益也具有至關(guān)重要的影響。因此，重視成本預(yù)算并利用好成本預(yù)算，對(duì)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能夠起到至關(guān)重要的作用。利用成本預(yù)算可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本起到良好的控制作用，避免產(chǎn)生成本超支的現(xiàn)象，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)，進(jìn)而有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，減少負(fù)債，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。基于成本預(yù)算控制這一措施，有效實(shí)現(xiàn)成本管理，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)η捌谕顿Y進(jìn)行科學(xué)合理的管控，避免盲目投資，從而使投資與回報(bào)比率更加科學(xué)合理，確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)一直保持在合理范圍內(nèi)。

（二）擴(kuò)大融資渠道

隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展，不僅對(duì)金融業(yè)進(jìn)行了有效創(chuàng)新，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)融資，提供了更為廣闊的渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，科學(xué)合理地選擇融資渠道，降低融資成本，這對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，能夠起到一定的支持作用[4]。

目前，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)發(fā)展越來越成熟，其誠信度不斷提高，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)進(jìn)行融資，這不僅能夠有效擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，還能夠充分利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的特點(diǎn)，通過計(jì)算機(jī)科學(xué)技術(shù)，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上進(jìn)行有效控制。由此可見，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，能夠?qū)ζ滟Y產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效優(yōu)化，從而達(dá)到規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果。

（三）優(yōu)化財(cái)務(wù)決策

云計(jì)算、大數(shù)據(jù)以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)日益成熟，并得到應(yīng)用，已成為推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵力量。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策的過程中，應(yīng)充分利用這些先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，特別是大數(shù)據(jù)技術(shù)，全面提高財(cái)力數(shù)據(jù)分析能力，從而為財(cái)務(wù)決策提供更加全面、更加科學(xué)合理的依據(jù)，有效提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策的正確性，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，達(dá)到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行高效管控，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、長效發(fā)展的目的。

（四）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，其財(cái)務(wù)活動(dòng)是非常復(fù)雜的，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也具有明顯的復(fù)雜性特征。短時(shí)間內(nèi)，很難改變財(cái)務(wù)活動(dòng)過于復(fù)雜的情況，所以就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過科學(xué)合理地實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)消滅于萌芽狀態(tài)，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。而要有效強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控力度，最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是必須對(duì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)培訓(xùn)，有效提高其對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從而在財(cái)務(wù)工作中，認(rèn)真落實(shí)財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)管控措施，保證在處理相關(guān)財(cái)務(wù)時(shí)，能夠充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而實(shí)施科學(xué)合理的財(cái)務(wù)措施，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)[5]。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須在思想上重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害，正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵，深入探究產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因，從而制定科學(xué)合理的措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高效管控。通過實(shí)施科學(xué)合理的管控措施，幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)其健康運(yùn)營。