楊運(yùn)苗

（安徽瑞沅置地集團(tuán)有限公司）

與其它產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大，項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大等特點(diǎn)。在企業(yè)內(nèi)部管理過程中，需要投入較多資金，且資金來源多為銀行或其他金融機(jī)構(gòu)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格進(jìn)行投資管理，科學(xué)規(guī)劃開發(fā)費(fèi)用，并將投資管理與成本管理有機(jī)結(jié)合，在大幅減少開發(fā)費(fèi)用的同時(shí)，提高資金的使用效率，最大限度地發(fā)揮資金的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理工作的重要性

近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，其對(duì)資本的需求日益增長(zhǎng)，資本經(jīng)營(yíng)已成為該類企業(yè)經(jīng)營(yíng)的中心任務(wù)。在多元化市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)要想增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，必須對(duì)資本進(jìn)行合理的配置，最大限度地利用資本，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)資金的管理，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，保持生產(chǎn)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性和效率，促進(jìn)企業(yè)取得較好的運(yùn)營(yíng)效果。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)時(shí)，也應(yīng)采用自我調(diào)節(jié)、自我約束的方式，通過科學(xué)的評(píng)估方法，有效地控制資金的使用。資金管理和內(nèi)部控制是相互補(bǔ)充的，實(shí)行內(nèi)部控制的一個(gè)重要目的就是要加強(qiáng)資金管理，提高資金的運(yùn)行質(zhì)量，保證資金的有效利用，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的實(shí)時(shí)了解，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制現(xiàn)狀

（一）成本控制意識(shí)不高，忽視事前控制

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在資本與成本控制環(huán)節(jié)還存在許多問題，其中最突出的就是成本控制意識(shí)不強(qiáng)。在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中，由于管理者對(duì)成本的管理缺乏足夠的重視，導(dǎo)致公司面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響了業(yè)務(wù)活動(dòng)的正常開展。隨著房地產(chǎn)公司的規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)工程越來越多，需要建立一套科學(xué)的成本管理理念，以提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。但是，在企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作中，各層次的員工都沒有充分發(fā)揮自己的職能，其成本管理理念相對(duì)滯后，因此，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成巨大的威脅。

另外，許多房地產(chǎn)公司對(duì)工程造價(jià)的控制主要集中在建筑階段，忽略設(shè)計(jì)、后期維護(hù)等其它環(huán)節(jié)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，要把成本控制與工程設(shè)計(jì)有機(jī)的結(jié)合起來。然而，從當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀來看，許多開發(fā)商在控制成本方面存在著一定的不足。由于沒有認(rèn)識(shí)到前期控制的重要作用，導(dǎo)致了后期的具體控制工作缺乏針對(duì)性和計(jì)劃性。

（二）成本管理體系不完善，融資渠道單一

受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，許多房地產(chǎn)公司至今尚未建立起一套科學(xué)的成本管理與控制體系。有些企業(yè)盲目地借鑒國(guó)外先進(jìn)公司的成本控制方法，缺乏對(duì)成本管理的實(shí)效性評(píng)估。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道單一，大多數(shù)公司采用債務(wù)融資，這樣的融資方式會(huì)導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，使公司負(fù)債逐步上升。另外，也有一些公司會(huì)通過信托、債券等方式來籌集資金，但這些方式都會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果不能及時(shí)的解決，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，而且還會(huì)影響到其他的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（三）企業(yè)內(nèi)部控制薄弱，資金配置和成本控制易受到宏觀政策影響

房地產(chǎn)企業(yè)的每一項(xiàng)工作都需要多個(gè)部門的密切配合，但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長(zhǎng)，往往會(huì)導(dǎo)致各部門的溝通不及時(shí)、配合不到位，致使工程進(jìn)度推遲，甚至產(chǎn)生損失。究其根源，還是由于公司的內(nèi)部控制相對(duì)薄弱造成的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷完善內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，對(duì)資金和費(fèi)用控制的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，防止資金的浪費(fèi)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期性特征決定了從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到最終的完工需要較長(zhǎng)的時(shí)間，在整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展過程中，成本和費(fèi)用都會(huì)增加，比如建筑材料的價(jià)格上漲，還有政策的變化。目前房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的階段，建筑材料、建筑造價(jià)都有較大幅度的提高，加之政府出臺(tái)的相關(guān)政策，使開發(fā)商難以確保投資與成本計(jì)劃相協(xié)調(diào)，因此宏觀調(diào)控政策一旦收緊，將直接影響到房地產(chǎn)公司的資金來源，從而給房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理工作帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理與成本控制的具體策略分析

（一）樹立正確成本控制意識(shí)

在新的形勢(shì)下，要更好地推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須加強(qiáng)資金成本的控制和管理。首先，管理層要樹立正確的成本管理觀念，充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)成本管理對(duì)于企業(yè)今后發(fā)展的重要意義，同時(shí)，要積極鼓勵(lì)員工以良好的心態(tài)參與成本管理，在有條件的情況下，可以建立一定的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制，進(jìn)一步推進(jìn)成本管理工作的有序進(jìn)行。其次，根據(jù)企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要，建立完整的管理系統(tǒng)，這對(duì)于提高資本經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量至關(guān)重要。

（二）完善和健全企業(yè)資金成本制度

在建立了正確的成本管理觀念后，管理者應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，建立起一套既能有效地促進(jìn)資金的利用，又能有效地避免資金浪費(fèi)的體系，并加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的事前、中、后三方面的控制，使資金的運(yùn)行更加有效和規(guī)范。此外，還可以建立一個(gè)成本責(zé)任體系，定崗定責(zé)，促進(jìn)房地產(chǎn)公司在新形勢(shì)下更加健康地發(fā)展。

（三）做好資金管理與成本控制的規(guī)劃工作

合理的規(guī)劃方案是確保項(xiàng)目投資和費(fèi)用控制的有效基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的資本經(jīng)營(yíng)涉及到整個(gè)投資項(xiàng)目的全過程，各個(gè)因素的變動(dòng)都會(huì)對(duì)其資本的投入造成一定的影響，因此在制訂經(jīng)營(yíng)和成本的計(jì)劃時(shí)，要考慮一切可能影響到公司資本投入的變動(dòng)；在規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿完成后，對(duì)方案進(jìn)行審查和核查。

具體而言，在建設(shè)工程項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理和成本控制中，首先要對(duì)所投資工程項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、所能收回的資本、效益等進(jìn)行評(píng)估和計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)、工程監(jiān)理、造價(jià)預(yù)算等方面的工作，都要在規(guī)劃的編制中給予支持。在規(guī)劃中，要盡可能地反映出價(jià)格和費(fèi)用的浮動(dòng)幅度，這些變化會(huì)對(duì)工程的實(shí)際進(jìn)度和造價(jià)產(chǎn)生一定的影響。在對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)的管理內(nèi)容進(jìn)行清楚的規(guī)劃和測(cè)算后，可以根據(jù)實(shí)際的資金需要計(jì)劃，為房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)提供融資方案，保證其資金運(yùn)用的實(shí)際情況與期望的需要相一致。

（四）促進(jìn)資金管理與成本控制之間的聯(lián)動(dòng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等各方面的協(xié)作，從總體戰(zhàn)略發(fā)展的角度來統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)的效益。在財(cái)務(wù)方面，不僅要考慮到公司日常運(yùn)營(yíng)所需的正常資金，還要考慮到項(xiàng)目的未來現(xiàn)金流量。針對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資的房地產(chǎn)公司，其投資規(guī)模大、工期長(zhǎng)，必須采取多種融資方式進(jìn)行資金籌集，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目資金和支出的精細(xì)化管理，從而為公司的資金和成本控制提供科學(xué)的、完善的計(jì)劃，爭(zhēng)取把資金的成本降到最小。

（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金以及成本控制工作的監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)在資本運(yùn)作過程中，既要注重資金的管理，又要注重成本的控制，同時(shí)還要注意在投資運(yùn)作中可能發(fā)生的各類風(fēng)險(xiǎn)。為了有效降低和避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，在強(qiáng)化資本和成本控制的同時(shí)，也要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行全面的監(jiān)督。因此，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督工作得到充分的發(fā)揮，必須建立健全內(nèi)部監(jiān)督體系，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的成本和支出，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并采取相應(yīng)的對(duì)策進(jìn)行預(yù)防或是將已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題解決。

（六）注重拓展多元化的融資渠道

由于缺乏有效的融資渠道，導(dǎo)致了企業(yè)的資金和成本控制難度較大。因此，在新的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要想辦法拓寬融資渠道，避免資金鏈斷裂。首先，可以通過合作發(fā)展等途徑拓展融資渠道，增強(qiáng)自身的整體實(shí)力，有利于拓展自身的融資渠道，從而獲取更大的盈利空間，能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。其次，要維持良好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，針對(duì)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的應(yīng)對(duì)措施，不斷提升自己的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

四、結(jié)語

目前大部分的房地產(chǎn)公司都對(duì)資金管理和成本控制工作給予了充分的關(guān)注。在實(shí)際操作中，企業(yè)不僅要對(duì)資金成本的各個(gè)操作環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，還要對(duì)資金成本控制風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范，避免可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)問題，使企業(yè)的資金得到有效的使用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也有一定的推動(dòng)作用。