房企退市啟示錄

2023-08-12 09:27:32張云劉昕

財經 2023年16期

張云　劉昕

圖/視覺中國

未到而立之年的泰禾集團（000732.SZ）退市了。

這家創(chuàng)建于1996年的閩系房企，年銷售額一度突破千億元，如今市值僅剩11億元。8月3日，已經更名為ST泰禾的泰禾集團宣布翌日摘牌。

這并不是今年以來A股摘牌退市的第一家房企。據《財經》不完全統(tǒng)計，在ST泰禾之前，今年已有七家涉房地產業(yè)務的上市公司從A股或港股完成退市。正在退市路上的房企則至少還有四家，同時，房地產鏈條上存在退市風險的建筑裝飾類上市公司也有四家。

與此同時，房地產政策出現(xiàn)調整的信號。今年7月24日，中共中央政治局召開會議，其中對地產表述出現(xiàn)了變化，會議明確“適應中國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”“積極推動城中村改造”。隨后各部門表態(tài)和政策節(jié)奏均超預期。長江證券分析認為，這意味著“穩(wěn)增長”“促地產”已很迫切。

對于退市的房企來說，退市并非終點。毫無疑問，退市令它們基本喪失了在資本市場上融資的渠道，自救行動將面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)。但可以看到，宏觀層面的支持政策正密集出臺。

中指研究院指數事業(yè)部總經理曹晶晶向《財經》分析認為，近期央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文延長了“金融16條”部分政策適用期，若企業(yè)融資環(huán)境逐漸修復，短期企業(yè)融資通道有望進一步打開。

根據億翰智庫的數據，今年上半年的港股中，佳兆業(yè)集團（1638.HK）、景瑞控股（1862.HK）、融創(chuàng)中國（1918.HK）三家企業(yè)接連打贏復牌戰(zhàn)，證明不少房企在停牌后并未實質性“躺平”?！捌髽I(yè)的退市只說明現(xiàn)階段不能滿足資本市場的要求，從資本市場上退出來，并不一定代表企業(yè)會從市場上退出，或退出行業(yè)?！眱|翰智庫認為。

A股市場也涌現(xiàn)了一批在退市邊緣積極自救的房企，金科股份（000656.SZ）正是其中之一。這家公司通過連續(xù)的資本市場運作，將自己從面值退市的困境中解救出來，目前股價已經達到2.5元/股，暫時解除了面值退市的危機。

房地產企業(yè)的批量退市與行業(yè)政策的改善是否意味著房地產行業(yè)的利空已經出盡？58安居客地產研究院院長張波對《財經》表示，從目前來看，談地產行業(yè)利空出盡還為時過早。

瑞銀內地/中國香港房地產投資研究部主管林鎮(zhèn)鴻對《財經》表示，未來還留存在資本市場的地產股可能有兩個投資主題：一是國企占有率提升；二是消費基礎設施被納入公募REITs（不動產投資信托基金）試點范圍。

房企退市進行時

ST泰禾既不是第一家退市的房企，也不是最后一家退市的房企。

今年7月的A股市場，實施退市的上市公司數量大大增加。根據Wind（萬得）最新數據，截至8月3日，A股完成退市的上市公司數量有38家，其中7月就增加了21家實施退市的上市公司。而這里面又至少有6家是涉房上市公司，占比達到15%。

在ST泰禾之前，*ST藍光（600466.SH，原名藍光發(fā)展）、*ST中天（000540.SZ，原名中天金融）、ST美置（000667.SZ，原名美好置業(yè)）、*ST宋都（600077.SH，原名宋都發(fā)展）、ST粵泰（600393.SH，原名粵泰股份）、*ST嘉凱（000918.SZ，原名嘉凱城）等數家A股市場涉房地產業(yè)務的上市公司，已經因觸及退市指標而退市。港股市場上的新力控股集團（2103.HK）也已經完成退市。

表1：可能觸發(fā)面值退市規(guī)定的涉房上市公司

注：數據截至8月3日收盤。資料來源：Wind 制表：張玲

據《財經》不完全統(tǒng)計，在ST泰禾之后，面臨面值退市的涉房上市公司有ST陽光城（000671.SZ）、*ST海投（000616.SZ）；面臨觸及其他退市風險的房企還有*ST泛海（000046.SZ）、*ST新聯(lián)（000620.SZ）、*ST同達（600647.SH）。

此外，同屬房地產產業(yè)鏈的建筑裝飾行業(yè)中，也有四家與房產建設裝修相關的上市公司面臨退市風險，分別是*ST廣田（002482.SZ）、*ST弘高（002504.SZ）、*ST圍海（002586.SZ）以及*ST美尚（300495.SZ）。

“目前從房企退市的原因來看，大都是因為凈利潤為負且營收持續(xù)低于1億元，以及連續(xù)20個交易日收盤價均低于股票面值。換言之，房企的退市大都可以歸結到經營不善導致持續(xù)大額虧損，也因此，不少房企會在審計層面，面對‘無法出具或出具否定的審計意見。”張波分析認為。

中銀國際則表示：“房企退市風波出現(xiàn)主要是由于整體拿地銷售市場復蘇乏力，疊加部分房企資金鏈緊張導致接連爆雷，讓市場對于這部分房企的安全性和成長性均產生了強烈的擔憂?！?/p>

地產行業(yè)龍頭中國恒大（3333.HK）的業(yè)績表現(xiàn)或許可以說明大部分房地產企業(yè)的處境。7月17日，停牌一年有余的中國恒大公布了三份財務報告，分別是2021年年報、2022年中報以及2022年報。

根據2022年報數據，中國恒大的負債總額達2.43萬億元，剔除合約負債后為1.71萬億元，其中借款余額約6123.90億元。該公司2022年凈虧損1258.10億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為43.34億元，受限現(xiàn)金99.71億元。

中國恒大在港股中依然處于停牌狀態(tài)，但該公司旗下的恒大物業(yè)（6666.HK）在8月3日復牌，盤中下跌超過50%，相比停牌前249億港元的市值，復牌后只剩126億港元左右。此前的7月28日，恒大汽車（0708.HK）復牌，復牌當日同樣大跌61.25%。

不過，年報數據顯示，截至2022年12月31日，中國恒大擁有土地儲備2.1億平方米。此外，中國恒大還參與舊改項目79個，其中大灣區(qū)55個（深圳34個），其他城市24個。中國恒大稱，“龐大優(yōu)質的土地儲備，是集團保交樓、逐步償清債務、恢復正常經營的堅實基礎?！?/p>

上半年，港股中的房企上市公司佳兆業(yè)集團、景瑞控股、融創(chuàng)中國成功復牌。盡管復牌后股價出現(xiàn)不同程度的下跌，但資本市場的融資渠道算是“保住了”。

A股市場上，盡管面值低于1元的房企上市公司幾乎是半只腳踏入了退市的圈子，但依然有上市公司奮力自救。

金科股份在今年5月創(chuàng)出了0.77元/股的歷史新低，面值低于1元，退市形勢岌岌可危。該公司先后采取了高管增持、資產注入、引入戰(zhàn)略投資者等資本運作方式，股價得以恢復至1元/股以上。

表2：今年以來A股市場已退市的房企

資料來源：Wind

得益于及時出臺的各項房地產調整政策，金科股份成為了二級市場上房地產股票的上漲龍頭，目前股價已經漲至2.5元/股附近，面值退市的危機基本解除。

暫時保住資本市場融資渠道的金科股份在8月1日對外公告表示，近期擬向有管轄權的人民法院申請重整與預重整，“通過預重整程序提前開始債權預審、資產清理、資產評估、協(xié)助談判等工作的司法前置性程序。待受理重整的條件滿足后，法院再裁定正式受理公司重整申請，從而可加快整體的工作進度，有效提高重整成功率”。

退市不是終點

然而，能從退市邊緣擺脫危機的涉房上市公司畢竟只是少數，更多公司最終的結局是退市。

按照退市新規(guī)，被摘牌的上市公司將轉入全國股轉公司（下稱“三板市場”）代為管理的退市板塊掛牌轉讓。面值退市的上市公司無退市整理期，觸發(fā)非面值退市標準的上市公司則有15日的退市整理期。

退入三板市場意味著流動性大大降低，通過資本市場融資的功能也基本喪失。對于身上背有巨額債務，急需解決財務流動性的房企而言，無疑是雪上加霜。

張波分析認為，“大部分地產公司一旦退市，除了缺少上市公司融資便利外，也代表著未來其信用會受到一定影響，債務兌付的風險也會同步增多，這不僅僅表現(xiàn)在境內債務，對境外債務的償還也會受到影響，或會增加不能如期兌付的風險。”

以ST泰禾為例，Wind數據顯示，該公司目前存續(xù)債券共八只，已經全部違約，存續(xù)債券余額約為104.16億元。尚有余額的海外債券有四只，當前余額約為12.41億美元。

億翰智庫在分析房地產公司退市形勢時表示，“退市不等于企業(yè)完全倒下，只能說在某個時點，企業(yè)的表現(xiàn)已經不滿足資本市場的要求，資本市場選擇對其關閉大門，企業(yè)也就失去了資本市場的融資功能，但最終的結局如何，還不能輕易下結論?！?/p>

億翰智庫認為，退市對房企而言至少面臨三方面的問題：一是融資渠道關閉，不僅僅是資本市場的融資渠道，金融機構對摘牌企業(yè)的信任度也將大打折扣；二是消費者信任度減弱，從而影響銷售端的回暖，銷售業(yè)績難以兌現(xiàn)，解決流動性危機的資金來源就更加枯竭；三是造成行業(yè)負反饋，前述不信任度有可能從摘牌企業(yè)蔓延至房地產其他企業(yè)，最后變成對全行業(yè)的負反饋。

公開信息顯示，退市前夕的ST泰禾依然在處理子公司股權以進行回款。該公司2022年度內新簽署債務重組協(xié)議涉及借款本金177.11億元，2023年4月底，ST泰禾已得到批復的政策性紓困資金額度為22.18億元，其中已收到10.09億元。

按照ST泰禾在業(yè)績說明會上的表態(tài)，2023年，該公司仍將繼續(xù)把復工復產、保交付保品質工作放在首位，“在此基礎上與金融機構的債務重組商談正在有序推進，計劃從不同渠道多種方式應對到期債務還款資金的歸集，努力降低償債風險，改善公司的流動性問題”。

行業(yè)難言復蘇

自7月24日中央政治局會議定調以來，中央及地方密集的表態(tài)和發(fā)聲為房地產市場注入了極大信心。7月27日，住建部部長召開企業(yè)座談會，強調穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產兩根支柱，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施。尤其“認房不認貸”政策或主要指向一線城市。

之后各一線城市陸續(xù)表態(tài)：7月29日，北京市住建委表示，抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求；7月30日深圳市住建局表示，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，促進深圳市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“預計后續(xù)核心一線、二線城市在長期過熱階段出臺的政策均有望逐步優(yōu)化，房地產迎來政策底?！辈芫Ь颉敦斀洝繁硎尽?h4>表3：ST股中可能退市的涉房上市公司

注：數據截至8月3日收盤。資料來源：Wind

政策的轉向外加“掉隊”房企的集中退市，令一些投資者認為房地產利空出盡。7月以來，二級市場上原先長期處于跌幅榜的申萬一級房地產行業(yè)指數一口氣反彈了近20%。金科股份、榮盛發(fā)展（002146.SZ）等還留在資本市場中的房地產上市公司股價翻倍。然而房地產真的利空出盡了嗎？

張波認為并不宜過分樂觀，“目前只是政策底和市場底相對明確，對于房企的金融側支持力度會加大，一線、二線城市購房者的門檻有望進一步降低，市場整體升溫的概率進一步加大。但不代表地產行業(yè)利空整體出盡，預計房企的分化將持續(xù)，這將導致部分房企在今年經營持續(xù)走弱的概率在進一步增大，部分房企退市的風險依然存在?！?/p>

林鎮(zhèn)鴻則表示，由于疫情防控政策優(yōu)化，且房地產放松政策在逐步出臺，地產行業(yè)最差的時間已經過去。他同時表示，“國企在股市表現(xiàn)上仍然會跑贏民企。但該觀點基于一個前提假設——今年，地產的銷售和房價不會有很大的反彈，銷售規(guī)模不會回到2021年的水平。”

“民企近幾年融資困難、頻繁爆雷，未來三年內都很難再回到土拍市場拿地。因此，民企將經歷一個去杠桿的過程，盈利和規(guī)模都會逐步縮減。這樣一來，機會就留給有融資能力的企業(yè)，主要是國企?？梢钥吹剑衲陣笤谕僚氖袌錾险紦酥匾?，將來也會有更大的市場占有率?！绷宙?zhèn)鴻對《財經》表示，“在此背景下，將來地產股可能有兩個投資主題：一是國企市場占有率的提升；二是消費基礎設施被納入公募REITs的試點范圍，隨著消費基礎設施公募REITs的推出，未來購物中心這類資產的流動性和價值可能會得到重估，對于相關企業(yè)是利好?！?/p>

曹晶晶判斷，當前房地產市場仍處于調整期，仍需供需兩端共同發(fā)力。

“對于需求端，較大力度的政策優(yōu)化將有望帶動核心城市市場回暖。對于供給端，當前企業(yè)銷售回款受阻，融資通道不暢，房企經營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流均受限，疊加仍處償債高峰期，企業(yè)資金壓力不減，恢復‘造血功能是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵?！辈芫ЬХQ，“近期央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文延長了‘金融16條部分政策適用期，若企業(yè)融資環(huán)境逐漸修復，短期企業(yè)融資通道有望進一步打開。”

行業(yè)走向上，曹晶晶認為，若較大力度的支持政策能夠盡快落地，房地產市場大概率將表現(xiàn)為核心一線、二線城市逐步企穩(wěn)，三線、四線城市仍承壓?！胺志€城市來看，對于一線城市，政策優(yōu)化將釋放積極信號，有助于提振市場情緒，同時對其他城市的樓市調控亦將起到風向標作用。對于二線核心城市，政策優(yōu)化對當地市場有望起到一定的提振效果，但持續(xù)時間或有限。三線、四線城市市場成交量占據全國65%左右，政策空間相對受限，短期市場供大于求，除部分核心三線、四線城市外，其余城市政策優(yōu)化后市場仍將在低位運行，持續(xù)處在去庫存階段?！?/p>

盡管二級市場上房地產股票已經普遍上漲，但行業(yè)的復蘇依然需要一定時間觀察。

“影響房地產行業(yè)復蘇的關聯(lián)因素多，尤其是宏觀經濟層面的表現(xiàn)更是影響直接，大環(huán)境層面的出口、投資、消費恢復是基礎，這一基礎只有更牢固，房地產的政策才能有效釋放出效力?！睆埐▽Α敦斀洝贩治龇Q。

在他看來，一線、二線熱點城市有效放松政策的實質性落地，對于行業(yè)的復蘇也至關重要。“過度的限制性政策對于這類城市的復蘇起到了較大的阻礙作用，包括限購的有序放松，‘認房不認貸政策的落地，同時疊加換房稅費減免的鼓勵性政策，才會推進市場整體復蘇，只有市場復蘇，行業(yè)才有復蘇的基礎?！?/p>