楊述興，劉佳玲

[中國農(nóng)業(yè)大學(xué)，北京 100083]

引 言

《中華人民共和國土地管理法》(2019年修正)(以下簡稱《土地管理法》)第六十二條第五款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。從該條款的規(guī)定可以看出，村民可以出賣自己的住宅。盡管我國采取了房地產(chǎn)權(quán)分離原則，對建筑物和土地分別賦予了所有權(quán)，但是從物理屬性上來看，建筑物無法脫離土地而存在，因此在房地產(chǎn)交易中也應(yīng)該遵循我國法律規(guī)定的“地隨房走，房隨地走”原則。根據(jù)房地交易一體原則，村民處分自己的房屋時，宅基地使用權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)讓。在我國，宅基地使用權(quán)主體資格有身份限制。那么，村民出賣自己房屋合同的效力是否會受買受人主體資格的影響呢？

通過在“北大法寶”上搜索，截止到2022年6月30日，引用《土地管理法》第六十二條第五款審理的民事案件共83件，涉及農(nóng)村住宅買賣合同效力糾紛或宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的有59件，其中法院認(rèn)定農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合同有效的僅有5例，多數(shù)法院以“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”為由判決合同無效。在絕大多數(shù)住宅買賣合同無效的案件中，法院都認(rèn)為當(dāng)權(quán)利人出售住宅時會同時處分宅基地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)村住宅買賣合同的效力是否會因買受人不具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而受影響，法院的看法不盡相同。在(2021)粵04民終2599號案例中，法院認(rèn)為：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)系村民基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，從本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償取得，與特定的身份相聯(lián)系，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。我國《土地管理法》禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)在非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，目的是防止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)到本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之外，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益和農(nóng)村的社會穩(wěn)定。”也有法院認(rèn)為，判斷房屋合同效力時不應(yīng)以是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為標(biāo)準(zhǔn)，而是按照合同生效要件逐一進(jìn)行判斷。如(2020)湘06民終2072號案，法院認(rèn)為：“房屋買賣并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，也未損害他人合法權(quán)益，現(xiàn)有法律也并未禁止非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地以及地上房屋，只是通過對轉(zhuǎn)讓人不再審批宅基地的方式制約以轉(zhuǎn)讓宅基地牟利的行為?！?/p>

在學(xué)界中，對于如何認(rèn)定農(nóng)村住宅買賣合同的效力也存在不同觀點(diǎn)。如霍明善認(rèn)為，在認(rèn)定合同效力時，可以特殊情況特殊處理，運(yùn)用公平原則和公序良俗原則，將宅基地與房屋相分離，復(fù)雜問題簡單化，宅基地轉(zhuǎn)讓合同無效，房屋買賣合同有效。(1)霍明善：《農(nóng)村居民私有住宅買賣的效力分析——以宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為視角》，《云南警官學(xué)院學(xué)報》2014年第2期。而秦弓、婭琳認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第6條的規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。因此，人民法院在審理此類案件時，應(yīng)適用國家政策進(jìn)行裁判。根據(jù)國家政策，人民法院不應(yīng)支持城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。(2)秦弓、婭琳：《法院不支持城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購房》，《人民法院報》2007年8月10日第8版。

綜上可以看出，在司法實(shí)踐與學(xué)界中，關(guān)于農(nóng)村住宅買賣合同的效力，目前還存在爭議。我們認(rèn)為，之所以不同法院對農(nóng)村住宅買賣合同的效力有不同的判決，主要是因?yàn)樗麄儗ο嚓P(guān)法條的理解還不夠深入透徹，沒有準(zhǔn)確理解和適用相關(guān)法條。本文認(rèn)為，只要理清了房地產(chǎn)權(quán)分離和交易一體原則的基本含義，從我國法律的相關(guān)規(guī)定出發(fā)，就可以很好解決農(nóng)村住宅買賣合同的效力認(rèn)定問題。本文以下將對此問題展開分析論證。

一、房地產(chǎn)權(quán)分離原則和房地交易一體原則的內(nèi)涵

房地產(chǎn)權(quán)分離原則和房地交易一體原則各有其確立的事實(shí)基礎(chǔ)和法律緣由，也各有其適用的場景和條件。我們認(rèn)為，判斷農(nóng)村住宅買賣合同的效力不應(yīng)該以房地產(chǎn)權(quán)分離原則為出發(fā)點(diǎn)，而應(yīng)從房地交易一體角度去判斷。

(一)房地產(chǎn)權(quán)分離原則

關(guān)于房屋物權(quán)與土地物權(quán)的關(guān)系，存在著兩種立法例：1.房地一體主義，又稱結(jié)合主義，是指不承認(rèn)建筑物為獨(dú)立的不動產(chǎn)，建筑物需要依附在土地上，房屋與土地結(jié)合作為一個不動產(chǎn)，房屋為土地的一部分，不構(gòu)成獨(dú)立的不動產(chǎn)。2.房地分離主義，即房屋與土地各為獨(dú)立不動產(chǎn)，兩者有密切關(guān)系但為不同權(quán)利的客體。(3)高圣平：《土地與建筑物之間的物權(quán)利用關(guān)系辨析》，《法學(xué)》2012年第9期。房地一體主義和房地分離主義的判斷標(biāo)準(zhǔn)主要體現(xiàn)在立法層面，即看各國立法中是否在房與地兩個標(biāo)的物上分別設(shè)立獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。參考各國的立法可以發(fā)現(xiàn)，除了德國等少數(shù)國家外，世界上絕大多數(shù)國家都采用了房地產(chǎn)權(quán)分離主義。這主要是因?yàn)椋航F(xiàn)代以來，多層住宅建筑盛行，如果不堅持房地分離立法主義，那么住戶對其房屋就只能是共有產(chǎn)權(quán)。根據(jù)共有規(guī)則，住戶在處分自己的房屋時，就必須取得其余所有住戶的同意(共同共有)或者取得其余至少三分之二以上住戶的同意(按份共有)。無論將住戶對建筑物的產(chǎn)權(quán)理解為共同共有，還是按份共有，均會嚴(yán)重阻礙住戶處分其房產(chǎn)，這明顯不符合鼓勵交易的市場經(jīng)濟(jì)原則。因而，為了明晰高層住宅的產(chǎn)權(quán)，有必要賦予高層建筑的區(qū)分所有權(quán)人獨(dú)立處分自己房屋的權(quán)利，采取房地產(chǎn)權(quán)分離主義立法。為嚴(yán)格踐行房地產(chǎn)權(quán)分離主義，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，必須將房屋與土地作為兩個標(biāo)的物登記在不動產(chǎn)權(quán)證書上。

我國采取的也是房地產(chǎn)權(quán)分離主義。從我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定中可以看出，我國對于房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的規(guī)定是單獨(dú)于土地所有權(quán)存在的，(4)參見《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條和第五條的相關(guān)規(guī)定。這也意味著在法律權(quán)屬上，我國所堅持的是房地產(chǎn)權(quán)分離主義，即對于房和地分別設(shè)立產(chǎn)權(quán)制度。以我國的建設(shè)用地為例，建設(shè)用地所有權(quán)歸國家或者集體所有，而地上建筑物、附著物所有權(quán)歸建設(shè)用地使用權(quán)人。宅基地作為建設(shè)用地的一種，所有權(quán)歸集體所有，宅基地上住宅歸農(nóng)民所有。我國是社會主義公有制國家，土地所有權(quán)不可轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民對宅基地所擁有的權(quán)利只是宅基地使用權(quán)，根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，其權(quán)利性質(zhì)是用益物權(quán)。因而，我國立法中的房地分離主義，主要指的是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)為各自獨(dú)立的物權(quán)。作為不動產(chǎn)的土地與房屋，在發(fā)生物權(quán)變動時，應(yīng)分別對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，否則會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清。盡管我國《民法典》有“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”的規(guī)定，但這只是為提高政府管理效率和減輕老百姓登記負(fù)擔(dān)的舉措，并不代表我國實(shí)行了房地產(chǎn)權(quán)一體立法主義，在確權(quán)頒證時，證書上還是要明確將土地與房屋區(qū)分為兩個不同的權(quán)利客體，分別進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

但是，對于宅基地以及農(nóng)村住宅而言，目前絕大多數(shù)情況下，一處宅基地僅一戶住宅，農(nóng)民依法出售房屋時，并不存在需要取得其他共有土地使用權(quán)人同意的情形。也就是說，在現(xiàn)階段，我國農(nóng)村住宅和宅基地權(quán)利主體單一，不存在像城市高層建筑那樣需要產(chǎn)權(quán)分離的理由，從產(chǎn)權(quán)角度看，農(nóng)村住宅和宅基地產(chǎn)權(quán)其實(shí)可以不分離。但是，在立法上，我國堅持了房地產(chǎn)權(quán)分離的不動產(chǎn)立法主義，宅基地農(nóng)村住宅屬于不動產(chǎn)，權(quán)利變動登記時，仍須將宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)單獨(dú)登記。

(二)房地交易一體原則

我國對建筑物與土地的產(chǎn)權(quán)規(guī)定非常明確，即“房歸房，地歸地”。但是，從現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)交易看，是否存在只賣房不賣地或者只賣地不賣房的情形呢？從物理屬性上來看，建筑物與土地具有不可分性，建筑物、地上附著物不可能成為“空中樓閣”，因此在實(shí)踐交易時仍需要考慮兩者的關(guān)聯(lián)。根據(jù)《民法典》(5)參見《中華人民共和國民法典》第三百九十七條和第三百九十八條?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》(6)參見《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條。以及《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，行為人在處分建筑物、地上附著物時，必須一并處分土地使用權(quán)，即所謂的“地隨房走，房隨地走”原則。在日常生活中，人們說“買房”往往既包括買房(所有權(quán))，也包括買地(使用權(quán))；從交易成本來看，久居高位的房價絕大部分都是土地使用費(fèi)。因而在房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，我國踐行的是房地交易一體原則，并且具有鮮明的中國特色，即交易對象是指土地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。

盡管在法律表達(dá)上不盡相同，但我國仍堅持了房地一體交易原則?！睹穹ǖ洹返?97條規(guī)定“以建筑物抵押的，建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押”，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”，《土地管理法》第六十二條第五款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”?？梢钥闯觯诜康禺a(chǎn)交易過程中，我國堅持了房地一體交易原則，但在產(chǎn)權(quán)上仍然堅持著房地分離立法主義，嚴(yán)格將土地和建筑物區(qū)分開來，分別為獨(dú)立的權(quán)利客體。當(dāng)然，我國關(guān)于房地交易一體原則的規(guī)定并不明確，也并不完善?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，處分房地產(chǎn)抵押物時要“房地一體”，但并沒有關(guān)于房地產(chǎn)買賣需“一體”的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定適用范圍僅僅涵蓋了城市建設(shè)用地和商品房，對于農(nóng)村住宅和宅基地并未涉及，并且第三十二條的用語是“房地產(chǎn)”，對于是否可以單獨(dú)對房屋買賣或者是建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也未明確?！锻恋毓芾矸ā返诹l也僅僅規(guī)定了住宅處分后對再次申請宅基地的限制。盡管我國現(xiàn)有法律規(guī)范對房地一體交易原則的規(guī)定還不完善，但是我們?nèi)匀豢梢詮囊陨蠗l文中釋讀出我國在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)堅持了房地交易一體原則。畢竟，堅持該原則最有利于實(shí)現(xiàn)交易目的，也最有利于保障交易安全。

房地產(chǎn)權(quán)分離的目的是為建筑物區(qū)分所有權(quán)人賦予獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，給予其獨(dú)立的財產(chǎn)處分權(quán)，可以自由交易房屋，最大限度發(fā)揮房屋的價值；而房地一體交易原則，則是從房地產(chǎn)交易合同實(shí)際履行的角度出發(fā)，建筑物與土地的不可分割性使得在處分任何一個客體時都要同時處分另一個客體，單獨(dú)處分房屋或者土地使用權(quán)在實(shí)踐中不具備可操作性，不利于保障交易安全，不能有效維護(hù)市場交易秩序，因此，在房地產(chǎn)交易中也應(yīng)堅持一體交易原則。但是，房地一體交易并不會改變建筑物與土地是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的事實(shí)，二者并不沖突。房地產(chǎn)權(quán)分離與房地交易一體原則是基于不同的立法考量，房地產(chǎn)權(quán)分離的目的是賦予區(qū)分所有權(quán)人獨(dú)立的處分權(quán)，使其在處分其房屋時不受限制；而房地交易一體原則則是在強(qiáng)調(diào)交易過程中要嚴(yán)格踐行房地不分的規(guī)則。

綜上，在建筑物與土地的權(quán)屬關(guān)系上，我國嚴(yán)格踐行房地產(chǎn)權(quán)分離主義，在實(shí)際交易過程中堅持房地一體交易原則，二者互為補(bǔ)充，共同構(gòu)筑了我國房地產(chǎn)法律制度。無論是房地產(chǎn)權(quán)分離還是房地一體交易，都是我國的立法實(shí)踐，在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，既要充分考慮到建筑物和土地是不同的權(quán)利客體，也要始終堅持房地一體交易原則。

二、農(nóng)村住宅買賣合同的內(nèi)涵

《土地管理法》第六十二條第五款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！背鲑u、贈與合同履行完畢會發(fā)生物權(quán)變動，租賃合同并不會導(dǎo)致物權(quán)變動，為避免混淆，本文只討論宅基地上住宅買賣合同的效力。宅基地上住宅買賣合同是買賣合同的一種，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同，其內(nèi)容一般包括了標(biāo)的物的名稱等條款。(7)《中華人民共和國民法典》第五百九十六條規(guī)定：“買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。”那么對于農(nóng)村住宅買賣合同而言，其標(biāo)的物是什么呢？是僅指建筑物，還是除了建筑物外，也包括宅基地？

(一)買賣合同的標(biāo)的不同于買賣合同的標(biāo)的物

農(nóng)村住宅買賣合同的標(biāo)的是出賣人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權(quán)、買受人支付價款的行為，即給付行為。農(nóng)村住宅買賣合同的標(biāo)的物是出賣人和買受人給付行為指向的對象或客體。對于農(nóng)村房屋買賣合同而言，其標(biāo)的只能有一個，即給付行為。但是，根據(jù)房地交易一體原則，房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物卻包括土地和房屋兩個，也就是說，房屋買賣合同的標(biāo)的物，或者是由建筑物與土地組成的集合物，或者是房屋和土地這兩個獨(dú)立的標(biāo)的物。而對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同而言，如果地上有定著物，那么該合同所處分的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是土地以及地上定著物，如果地上無定著物，那么該合同所處分的標(biāo)的物僅僅只是土地這一單一物。

買賣行為是負(fù)擔(dān)行為/債權(quán)行為，負(fù)擔(dān)行為的客體可以是單獨(dú)的一個標(biāo)的物，也可以是多個獨(dú)立的標(biāo)的物，即負(fù)擔(dān)行為的標(biāo)的物既可以是單一物或合成物，也可以是集合物。如工廠作為集合物，盡管其不能作為物權(quán)行為的標(biāo)的物，比如，甲不可以通過一個物權(quán)行為將整個工廠處分給乙，但是，甲可以將整個工廠進(jìn)行“打包”出售給乙，一個出售行為的標(biāo)的物可以同時為多個獨(dú)立的物。(8)根據(jù)物權(quán)客體所承載物權(quán)數(shù)量的不同，物可以分為單一物、合成物和集合物。單一物是指形態(tài)上為獨(dú)立一體，但各個構(gòu)成部分已經(jīng)失去了本身個性的物，如豬、狗。合成物是指數(shù)個物，且該數(shù)個物沒有失去本身的個性，但是結(jié)合成一體的物，如汽車。集合物是指由多數(shù)的單一物或者合成物，在沒有失去自身的個性以及經(jīng)濟(jì)價值的前提下，集合成具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價值的聚合物，可以分為事實(shí)上的集合物(如圖書館)以及法律上的集合物(如企業(yè))。參見王澤鑒：《民法總則》，北京：北京大學(xué)出版社，2009年，第201頁。

買賣行為的標(biāo)的物不同于物權(quán)行為(9)我國學(xué)界以及司法實(shí)踐中是否承認(rèn)物權(quán)行為/處分行為，是一個有爭議的問題，但是，這并不會影響本文的研究結(jié)論。物權(quán)行為理論認(rèn)為，引起債權(quán)發(fā)生的債權(quán)契約與引起物權(quán)變動的物權(quán)行為，是兩個不同的法律行為，一個法律行為不能發(fā)生債權(quán)和物權(quán)變動的二重效果，債權(quán)行為只能發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)變動是物權(quán)行為的效果，物權(quán)行為與債權(quán)行為相分離而獨(dú)立存在。不承認(rèn)物權(quán)行為的債權(quán)形式主義認(rèn)為，發(fā)生債權(quán)的意思表示即為物權(quán)變動的意思表示，一個法律行為固不能同時發(fā)生債權(quán)變動與物權(quán)變動的雙重效果，但物權(quán)變動僅須在債權(quán)意思表示之外加上登記或交付即為已足，不須另有物權(quán)變動的合意。本文認(rèn)為，無論物權(quán)形式主義還是債權(quán)形式主義，都將買賣合同與買賣合同的履行予以區(qū)別，買賣合同一旦有效，會在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣合同有效后，才有買賣合同的履行問題。買賣合同的履行會導(dǎo)致物權(quán)變動。物權(quán)形式主義認(rèn)為，履行買賣合同的背后有當(dāng)事雙方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的意思表示，該行為是一個法律行為，即物權(quán)行為，而債權(quán)形式主義認(rèn)為，該履行行為就是雙方在買賣合同之外的登記或交付行為，并不是一個單獨(dú)的法律行為。也就是說，在買賣合同效力的認(rèn)定上，物權(quán)變動的物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義并無區(qū)別，他們的區(qū)別在于合同的履行上，即是否承認(rèn)該履行行為背后是否存在一個變動物權(quán)的法律行為。的標(biāo)的物。買賣行為的標(biāo)的物可以是數(shù)物，但是就物權(quán)行為/處分行為而言，根據(jù)一物一權(quán)原則，一個處分行為只能處分一個標(biāo)的物。由于組成集合物的各個物并沒有失去其本身的獨(dú)立性，集合物不能作為處分行為的標(biāo)的物，因此處分行為的標(biāo)的物只能是單一物或合成物。我國在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上采取的是房地分離主義，因此，房屋作為合成物，土地作為單一物，為兩個不同的物，房屋和土地不能共同成為一個物權(quán)行為的標(biāo)的物，但可以是一個負(fù)擔(dān)那行為/買賣行為的標(biāo)的物。

(二)農(nóng)村住宅買賣合同的標(biāo)的物既包括房屋，也包括宅基地使用權(quán)

1.基于房地交易一體原則的分析

從語義上來看，住宅買賣合同的標(biāo)的物僅僅指向的是住宅。按照傳統(tǒng)民法觀點(diǎn)，物必須具有物理上的獨(dú)立性，而房屋無法離開土地單獨(dú)存在，不存在物理上的獨(dú)立性。但隨著社會的發(fā)展，物的獨(dú)立性也可以根據(jù)交易的觀念或者以法律規(guī)定來確立。根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則，從法律屬性上來看，住宅是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的客體，可以是該合同的唯一的標(biāo)的物。這是否意味著住宅買賣合同的標(biāo)的物只能是住宅，而不包括土地了呢？本文認(rèn)為，只要理解了房地產(chǎn)權(quán)分離和交易一體原則的確切含義及適用條件，這個問題并不難解決。產(chǎn)權(quán)分離是房地產(chǎn)交易的前提(給區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)的處分權(quán))，也是交易結(jié)束的見證(住宅所有權(quán)和土地使用權(quán)分別登記)。在整個交易過程中，房地產(chǎn)權(quán)分離原則和房地產(chǎn)交易一體原則各司其職，各有適用的空間。在判斷農(nóng)村房屋買賣合同的標(biāo)的物數(shù)量時，我們不能根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則去判斷房屋買賣合同的標(biāo)的物僅是房屋，而應(yīng)該在堅持土地和房屋是不同物權(quán)標(biāo)的物的基礎(chǔ)上，根據(jù)“地隨房走，房隨地走”的交易一體原則去認(rèn)定房屋買賣合同的標(biāo)的物既包括房屋，也包括宅基地使用權(quán)。也就是說，根據(jù)產(chǎn)權(quán)分離原則，房屋和土地是不同的標(biāo)的物，是不同的物權(quán)客體，但是我們不能根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則，只能根據(jù)交易一體原則去判斷住宅買賣合同的標(biāo)的物究竟是一個還是兩個。一旦把這個道理說清楚了，那么，該如何去判斷房屋買賣合同的標(biāo)的物的問題，就很簡單了。但是，司法實(shí)務(wù)部門和理論界中，總有那么一些人，囿于成見，不是從交易一體原則出發(fā)，而是從產(chǎn)權(quán)分離原則的角度出發(fā)，去討論住宅買賣合同的標(biāo)的物，去討論住宅買賣合同的效力。出發(fā)點(diǎn)錯了，其推導(dǎo)出的結(jié)論當(dāng)然也就難免錯誤。我們認(rèn)為，這是當(dāng)前在判斷房屋買賣合同效力上仍存在較大爭議的根源。

因此，根據(jù)房地交易一體原則，或者說從法理上講，住宅買賣合同的標(biāo)的物既包括房屋，也包括宅基地。住宅買賣合同的標(biāo)的物當(dāng)然是兩個，而不是一個。

2.基于對現(xiàn)行法相關(guān)規(guī)定的考察

那么，我們應(yīng)如何從現(xiàn)行法律規(guī)定出發(fā)去判斷住宅買賣合同的標(biāo)的物呢？從字面上看，《土地管理法》第六十二條第五款所表述的僅僅只是單純的住宅買賣合同，該條款并沒有明確規(guī)定住宅買賣合同的標(biāo)的物是否也應(yīng)包括建筑物范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)。但是，對于建筑物的抵押，《民法典》第三百九十七條以及第三百九十八條明確規(guī)定：“建筑物抵押的，土地使用權(quán)一并抵押”，即在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，建筑物和土地使用權(quán)一并“折價、拍賣或者變賣”，不允許建筑物單獨(dú)進(jìn)入市場。這主要是考慮到建筑物無法離開土地而單獨(dú)存在。如果由建筑物受讓人通過債權(quán)方式，比如以租賃方式使用土地，會徒增抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難度。因此，法律規(guī)定了建筑物抵押，土地使用權(quán)一并抵押，以斬釘截鐵的立法規(guī)定，提高了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的效率，這就是房地交易一體原則在《民法典》中的體現(xiàn)。并且從《民法典》的規(guī)定來看，不存在只處分房屋而不處分土地使用權(quán)的買賣合同。因此，農(nóng)村住宅買賣合同可以類推適用《民法典》關(guān)于建筑物抵押的規(guī)定，即農(nóng)村住宅買賣，應(yīng)當(dāng)將建筑物范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)一并買賣。

另外，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。該條明確使用了“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的法律表達(dá)，即“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，既包括“房”的轉(zhuǎn)讓，又包括“地”的轉(zhuǎn)讓，明顯指代了房屋與土地兩個標(biāo)的物。宅基地作為集體的建設(shè)用地，區(qū)別于城市建設(shè)用地，并不能夠直接適用該法。但城市建設(shè)用地與宅基地在功能上是相同的，即都是建設(shè)用地，我國對于城市建設(shè)用地的交易有明確規(guī)定，因此在處理宅基地使用權(quán)糾紛時，也可以參照適用城市建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定。

因此，盡管《土地管理法》第62條第5款規(guī)定的是農(nóng)村“住宅買賣”，但是，在確定該買賣合同的標(biāo)的物時，可類推適用《民法典》以及《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即農(nóng)村住宅買賣合同的標(biāo)的物有兩個，即住宅和宅基地。

3.基于我國不動產(chǎn)登記實(shí)踐的考量

此外，在履行住宅買賣合同而進(jìn)行建筑物變更登記時，從相關(guān)政府行政部門是否會就建筑物下所占范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并審查的角度來看，也可以印證房地交易一體原則在我國得到了切實(shí)遵循。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條第二款的規(guī)定，房屋等建筑物必須與應(yīng)當(dāng)依附的土地一并登記。第四十條明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)可以單獨(dú)申請登記，但是對于房屋所有權(quán)的登記，必須與宅基地使用權(quán)共同登記。在地方的立法實(shí)踐中，比如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，城市的建筑物所有權(quán)必須與土地同時登記。盡管該條例不能直接適用農(nóng)村宅基地及其住宅登記，但是可以作為參考。(10)參見《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第七條。又如，從北京市規(guī)劃自然資源委在官方網(wǎng)站上公開的《關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的登記以及房屋所有權(quán)登記的規(guī)定》來看，對于建設(shè)用地使用權(quán)的登記有單獨(dú)規(guī)定，但對于房屋所有權(quán)的登記，都會以有土地使用權(quán)登記作為前提條件，且從登記所需要提供的申請材料來看，對于已經(jīng)辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證書的或者是已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記的，必須提供建筑物所占面積內(nèi)的土地使用權(quán)的合法權(quán)屬來源。需要指出的是，北京市關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定包括了宅基地使用權(quán)以及住宅所有權(quán)的登記。從以上辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)踐來看，盡管各地的處理存在差異，但都要求土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)同時登記。因而在我國進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)必須一起登記，單獨(dú)處分建筑物時無法進(jìn)行變更登記。如果建筑物不能夠單獨(dú)進(jìn)行變更登記，那么雙方交易的目的就無法實(shí)現(xiàn)。因此，農(nóng)村住宅買賣合同的標(biāo)的物應(yīng)該是既包括住宅，也包括宅基地，否則該合同就不具有順利履行的可能性。

4.基于日常生活經(jīng)驗(yàn)的判斷

再從生活經(jīng)驗(yàn)上來看，相關(guān)公眾一般均會認(rèn)為買房就是買房加買地，住宅買賣合同實(shí)際上存在兩個標(biāo)的物，即房屋和土地，習(xí)慣認(rèn)知與法律的文字表述之間是存在差異的。其實(shí)，房和地在物理屬性上不可分割，為了實(shí)現(xiàn)交易的目的，履行住宅買賣合同就是同時處分房屋與土地兩個標(biāo)的物，這就是房地交易一體原則的內(nèi)涵，這與相關(guān)公眾的習(xí)慣認(rèn)知是一致的。根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則，盡管住宅是獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)客體，但是產(chǎn)權(quán)分離原則與在交易時一個負(fù)擔(dān)行為可以同時指向住宅和土地兩個標(biāo)的物之間并不矛盾。正如前文所說，房地產(chǎn)權(quán)分離原則是房地產(chǎn)交易的前提，也是房地產(chǎn)交易履行完畢的見證。但是，在整個房地產(chǎn)交易過程中，并沒有產(chǎn)權(quán)分離原則適用的空間，在交易過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格踐行房地交易一體原則，即房屋與土地使用權(quán)必須同時買賣。

綜上，無論是根據(jù)房地交易一體原則、日常生活經(jīng)驗(yàn)，還是從現(xiàn)有法律法規(guī)分析，抑或是從不動產(chǎn)登記角度考慮，對于房屋買賣合同而言，其所涉及的標(biāo)的物都應(yīng)當(dāng)是兩個，即作為合成物的房屋與作為單一物的土地。就農(nóng)村住宅買賣合同來說，其涉及的標(biāo)的物是農(nóng)村住宅和宅基地。

三、農(nóng)村住宅買賣合同的效力

合同的效力，是指合同能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律效果。判斷合同效力時，一般是從構(gòu)成合同的主體、意思表示和標(biāo)的三要素分別去判斷。本文只從合同標(biāo)的角度上討論住宅買賣合同的效力，判斷合同效力的另兩個要素——行為能力和意思表示，本文不作討論。根據(jù)前文的論述，住宅買賣合同是負(fù)擔(dān)行為，其標(biāo)的物包括房屋與土地這兩個法律屬性上獨(dú)立的物。從收集到的裁判文書上看，絕大多數(shù)法院判決農(nóng)村住宅買賣合同無效的理由都是因?yàn)檎厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓無效導(dǎo)致了合同的整體無效。那么，住宅與宅基地兩個標(biāo)的物，在法律屬性上并不失其獨(dú)立性，在討論合同效力時，是否可以單獨(dú)討論？合同無效分為部分無效與全部無效，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無效的結(jié)果是僅導(dǎo)致合同部分無效，還是會導(dǎo)致合同整體無效？

(一)因標(biāo)的物部分無效會導(dǎo)致合同整體無效

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍有效。(11)參見《中華人民共和國民法典》第一百五十六條。這意味著合同部分無效的前提是該部分能夠與其他部分可分，并且不影響其他部分的價值。那么宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓能否與其他部分完全可分呢？從法律屬性上看，土地與房屋之間可分，房屋具有獨(dú)立性；從理論上講，房屋能夠單獨(dú)作為法律行為的客體。但是不得不考慮的是，從物理屬性上看，房屋無法脫離土地而存在，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓無效會導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)讓的履行不能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)房地交易一體原則，房屋與土地必須同時處分。因此從上述兩個角度來看，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不能與轉(zhuǎn)移住宅所有權(quán)完全割裂，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無效會導(dǎo)致住宅買賣合同的整體無效。

(二)因買受人主體不適格會導(dǎo)致合同無效

那么，應(yīng)如何去判斷住宅買賣合同的效力呢？綜合我國現(xiàn)有法律法規(guī)，目前，我國并沒有關(guān)于限制農(nóng)戶出售房屋的規(guī)定，法無規(guī)定即自由，農(nóng)戶對其房屋可以自由處分。但是，由于宅基地具有特殊的社會保障功能，具有強(qiáng)烈的福利性質(zhì)，(12)鄭尚元：《宅基地使用權(quán)性質(zhì)及農(nóng)民居住權(quán)利之保障》，《中國法學(xué)》2014年第2期。因而在宅基地交易上存在諸多限制性規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定了“一戶一宅”原則，而且規(guī)定只有“農(nóng)村村民”才能夠享有“一戶一宅”。宅基地使用權(quán)人的身份是受限制的，即只有本集體的村民，才有資格享有宅基地使用權(quán)。因此，在判斷住宅買賣合同效力時，當(dāng)然要考慮受讓人是否具備取得宅基地使用權(quán)的身份條件。如果不具備，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，該合同屬于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效合同。(13)參見《中華人民共和國民法典》第一百五十三條的相關(guān)規(guī)定。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》的規(guī)定，對于《民法典》所規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的民事法律行為無效”中的“法律、行政法規(guī)”，是指全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)。(14)參見最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第四條的相關(guān)規(guī)定。而對宅基地使用權(quán)的限制性規(guī)定僅是會議紀(jì)要或者國務(wù)院的通知，還沒有達(dá)到法律、行政法規(guī)的層面。(15)參見2019年中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》〔2019〕11號、2007年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》〔2007〕71號以及《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定。因此，即使農(nóng)村住宅買賣合同的買受人不具備身份條件，也不能根據(jù)《民法典》的這一規(guī)定判斷合同無效。(16)王文軍：《論農(nóng)村宅基地上房屋的買賣——“小產(chǎn)權(quán)房”的另一種形式》，《清華法學(xué)》2009年第5期。我們認(rèn)為，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，適用的不僅有土地管理的法律，還有國家有關(guān)規(guī)定。(17)參見《中華人民共和國民法典》第三百六十三條。因此，對于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定盡管本身不屬于法律、行政法規(guī)層級，但仍屬于“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，此處的“法律”，即《民法典》第三百六十三條，而該條又指向了國家有關(guān)規(guī)定。因此，對于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，目前僅只有轉(zhuǎn)讓給同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有效，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不是適格主體，轉(zhuǎn)讓無效。如果宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓無效，根據(jù)房地交易一體原則，整個住宅買賣合同也無效。

(三)對法院或?qū)W界認(rèn)定農(nóng)村住宅買賣合同無效的說理的簡單評析

在我國目前的法院判決中，認(rèn)定合同無效實(shí)質(zhì)上就是在堅持房地交易一體原則，因?yàn)閷τ谡厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓存在身份上的限制。因而，如果不具備取得宅基地使用權(quán)的身份條件，會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無效，根據(jù)房地交易一體原則，房與地不可分，部分無效會導(dǎo)致合同整體無效。部分法院和學(xué)者在討論住宅買賣合同的效力時，表面上好像也認(rèn)同并堅持房地交易一體原則，但在潛意識中仍然根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則來判斷合同效力，思考邏輯的混亂當(dāng)然會導(dǎo)致缺乏內(nèi)心確信地判斷結(jié)論。

正如前文所述，房地產(chǎn)權(quán)分離原則有非常明確的適用條件，即它只是為多層建筑中的區(qū)分所有權(quán)人賦予了單獨(dú)處分自己房屋的權(quán)利，該原則因此而生，這也就表明了該原則也只有在區(qū)分所有權(quán)人出售自己不動產(chǎn)之前才有適用空間。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，我們并不是根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則，而是根據(jù)房地交易一體原則去分析判斷合同的標(biāo)的、合同的標(biāo)的物以及合同的效力。在履行房屋買賣合同，進(jìn)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)登記時，產(chǎn)權(quán)分離原則才登場，即登記機(jī)關(guān)要將房屋和土地作為獨(dú)立的物進(jìn)行分別登記。一方面，我們可以將不動產(chǎn)登記視為房屋買賣合同履行結(jié)束；另一方面，此時的不動產(chǎn)登記也未嘗不是房屋買受人的下一次“出售自己不動產(chǎn)之前”，按照產(chǎn)權(quán)分離原則進(jìn)行的登記。

結(jié) 論

房地產(chǎn)權(quán)分離原則產(chǎn)生于城市多層建筑的出現(xiàn)，后來，逐漸擴(kuò)展至整個不動產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)權(quán)分離原則強(qiáng)調(diào)土地和地上定著物是不同的物，是不同的權(quán)利客體。在我國農(nóng)村，根據(jù)“一戶一宅”原則，一塊宅基地及宅基地上住宅的權(quán)利主體往往只有一人，即“一戶”，并不存在著類似城市多層建筑中那樣有多個區(qū)分所有權(quán)人的情形。就此而言，宅基地使用權(quán)和宅基地上的房屋產(chǎn)權(quán)并沒有需要“產(chǎn)權(quán)分離”的事實(shí)基礎(chǔ)，但是，考慮到產(chǎn)權(quán)分離已經(jīng)是確定不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的普遍規(guī)則，農(nóng)村宅基地和房屋不可能是產(chǎn)權(quán)分離的法外之域，加之我國法律也并沒有明確規(guī)定宅基地和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)是“產(chǎn)權(quán)分離”的例外，因此，和城市不動產(chǎn)一樣，宅基地和農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)也一定是分離的。而在房地產(chǎn)交易中，則應(yīng)根據(jù)房地交易一體原則，而不是根據(jù)產(chǎn)權(quán)分離原則去判定合同的效力乃至去處理合同糾紛。只有在深刻把握房地產(chǎn)權(quán)分離和交易一體的確切含義和適用條件后，我們才可以妥善解決農(nóng)村住宅買賣合同糾紛，才能夠做到統(tǒng)一司法裁判尺度，減少矛盾糾紛，減少司法資源的浪費(fèi)。