奚暉暉

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，已經(jīng)從土地紅利、金融紅利邁向了管理紅利時代。尤其是近些年以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整以及越來越多房企的“暴雷”，大部分房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)換以往的發(fā)展模式，更加注重企業(yè)內(nèi)部管理，想通過全面預(yù)算管理工作，提高自身管理能力和競爭水平。但受到房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目數(shù)量多、項(xiàng)目周期長、涉及環(huán)節(jié)廣等多因素影響，導(dǎo)致其在實(shí)際工作中會碰到各種各樣的問題。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理相關(guān)問題做深度探究，并制定合理的可行措施，以解決其存在的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。

全面預(yù)算管理有著全員參與、全業(yè)務(wù)覆蓋以及全程跟蹤等諸多特點(diǎn)，是管理會計(jì)較為關(guān)鍵的構(gòu)成部分，能夠處理好企業(yè)長期、短期戰(zhàn)略目標(biāo)與年度經(jīng)營規(guī)劃方案之間的矛盾關(guān)系，為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成提供較多幫助。所以，怎樣將全面預(yù)算管理工作充分滲透進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開展的經(jīng)營管理中，則是如今各個企業(yè)將要面對和解決的關(guān)鍵性問題。面對我國相關(guān)政策的調(diào)整，社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，企業(yè)要制定出合理的解決方案，以推動整個房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定順利的發(fā)展。

一、全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)的作用

（一）規(guī)范經(jīng)營管理，增強(qiáng)管理能力

在房地產(chǎn)企業(yè)中，建筑工程的施工質(zhì)量、社會效益提升程度、自身形象和口碑等等，都影響著企業(yè)是否可以在激烈市場競爭中占據(jù)有力地位，尤其是在一系列的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，經(jīng)營管理發(fā)揮著較為關(guān)鍵的作用，應(yīng)該給予高度重視。在全面預(yù)算管理理念下，需要企業(yè)根據(jù)“事前、事中、事后”等相關(guān)原則，對目標(biāo)確定、預(yù)算編制或者是方案落實(shí)等工作進(jìn)行嚴(yán)格管理，規(guī)定所有部門、工作人員都應(yīng)該依據(jù)各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和原則，完成好全面預(yù)算管理方面的工作，在構(gòu)建出舒適溫馨、自由良好工作環(huán)境的同時，提升全面預(yù)算管理的效果。另外，還應(yīng)該注意的是，“精細(xì)化管理”是大部分企業(yè)應(yīng)給予高度注重的任務(wù)，作為科學(xué)有效的方式，將其貫穿在經(jīng)營管理工作的整個環(huán)節(jié)中，自然會加強(qiáng)所有工作的系統(tǒng)化管理，確保多項(xiàng)工作都可以穩(wěn)定進(jìn)行，以此來增強(qiáng)企業(yè)的管理能力，凸顯出精細(xì)化管理的優(yōu)勢。

（二）加強(qiáng)資金應(yīng)用，避免經(jīng)營風(fēng)險

資金是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營工作的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)得以生存下去的保障，只有確保資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)，才能夠推動生產(chǎn)經(jīng)營活動的穩(wěn)定運(yùn)行。而全面預(yù)算管理則是對企業(yè)資源進(jìn)行分配和調(diào)度的關(guān)鍵所在，其獲取的所有數(shù)據(jù)、指標(biāo)都能夠呈現(xiàn)出部門資源的具體應(yīng)用情況。再根據(jù)這些資源、業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，做好方案的設(shè)計(jì)和確定，將所有部門資源需求當(dāng)作根本，更加科學(xué)地完成資源配置，達(dá)成資源利用的最大化，使資金應(yīng)用效果獲得相應(yīng)提升。預(yù)算管理工作能夠融入到方方面面，第一時間尋找到管理環(huán)節(jié)中的不足之處，明確隱藏的風(fēng)險隱患，并可以將其徹底消除，幫助企業(yè)解決經(jīng)營工作中存在的風(fēng)險。

（三）節(jié)約成本支出，獲取更多利潤

如今，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所使用的經(jīng)營管理方式都更加側(cè)重于“粗放型”管理，并未對工程研發(fā)、招投標(biāo)、建筑施工等階段的成本費(fèi)用形成科學(xué)的預(yù)算，若是成本費(fèi)用無法獲得嚴(yán)格控制，在現(xiàn)在低毛利背景下，很有可能導(dǎo)致侵蝕企業(yè)利潤甚至出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象發(fā)生。而借助全面預(yù)算管理工作的順利實(shí)施，能夠引導(dǎo)全體員工具備正確的成本費(fèi)用管理理念，讓所有資金應(yīng)用者都可以變成管理者，慢慢養(yǎng)成良好的節(jié)約習(xí)慣，將費(fèi)用成本控制在科學(xué)范圍內(nèi)，減少資金的不斷支出，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。并且，將全面預(yù)算管理滲透到現(xiàn)有管理環(huán)節(jié)中，更加科學(xué)地實(shí)施預(yù)算編制或者是評審工作，能夠判斷企業(yè)后續(xù)階段資金支出情況、建筑成本控制程度、稅費(fèi)預(yù)算等等，尤其是土地增值稅預(yù)算，其直接決定著企業(yè)將來能夠獲取的利潤，更應(yīng)該給予高度注重，加強(qiáng)全面預(yù)算管理工作的充分運(yùn)用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施難點(diǎn)

（一）預(yù)算編制能力偏低

如今，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)轭A(yù)算編制工作沒有充分落實(shí)，相關(guān)工作人員能力偏低等諸多問題，導(dǎo)致預(yù)算松弛的情況頻頻出現(xiàn)，且該問題并未在有限時間內(nèi)獲得有效處理。預(yù)算松弛就是預(yù)算編制人員給出的最終預(yù)算結(jié)果和具體的企業(yè)預(yù)算數(shù)據(jù)之間存在明顯出入。導(dǎo)致這一問題發(fā)生的因素多種多樣：一個方面，若是想減少企業(yè)將要面對的風(fēng)險隱患，子公司通常會在制定本區(qū)域預(yù)算目標(biāo)的時候，不斷壓低預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)難度，設(shè)計(jì)出可以簡單達(dá)成的目標(biāo)，想要盡快完成工作。盡管相關(guān)負(fù)責(zé)人對該情況有著基本了解，也和轄區(qū)工作者做出交流溝通，但并未呈現(xiàn)出良好效果，最終確定的預(yù)算目標(biāo)依舊存在無法呈現(xiàn)出最佳水平的問題。另一個方面，因?yàn)榇蟛糠制髽I(yè)在確定收入預(yù)算的時候，沒有結(jié)合企業(yè)的具體情況，再加上所應(yīng)用的預(yù)算編制手段并不先進(jìn)，就致使企業(yè)出現(xiàn)預(yù)算編制水平并不平衡的問題，所以房地產(chǎn)企業(yè)若是缺乏良好的預(yù)算編制能力，就必定會引發(fā)預(yù)算松弛的問題。

（二）預(yù)算管理意識薄弱

具體來說，大部分房地產(chǎn)企業(yè)工作人員都不具備良好的全面預(yù)算管理意識，自然無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果和目標(biāo)，還會對全面預(yù)算管理的實(shí)施造成一定的影響。而全面預(yù)算管理最為主要的優(yōu)勢就是可以劃分財務(wù)預(yù)算目標(biāo)，讓所有部門或者是工作人員都能夠主動參與進(jìn)去，而且該合作機(jī)制會讓整個過程的控制變得更加嚴(yán)格合理。但因?yàn)楣ぷ魅藛T缺乏較強(qiáng)的全面預(yù)算管理意識，這就導(dǎo)致其本身功能和優(yōu)勢始終無法發(fā)揮出來，還阻礙著該項(xiàng)工作的順利開展。這些問題往往表現(xiàn)在：其一，企業(yè)只是將全面預(yù)算管理設(shè)定為財務(wù)部門的內(nèi)容，其他部門沒有意識到全面預(yù)算管理的重要性，而這必定會導(dǎo)致財務(wù)部門開展預(yù)算管理工作的時候，無法獲得其他部門和人員的主動配合，還對全面預(yù)算管理工作的實(shí)際效果造成負(fù)面影響。其二，企業(yè)的全面預(yù)算管理相關(guān)軟件和財務(wù)軟件仍舊存在著沒有達(dá)成深度銜接問題，財務(wù)軟件運(yùn)行不暢的情況時有發(fā)生，若是數(shù)據(jù)不能獲得充分應(yīng)用，自然會阻礙各個軟件之間的聯(lián)系。最為關(guān)鍵的是，各系統(tǒng)有著較高獨(dú)立性，僅需要一次就能夠完成的工作，但工作人員卻要在較多軟件中進(jìn)行重復(fù)性操作，必定會耗費(fèi)大量時間和精力，加重了工作人員的任務(wù)量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施策略

（一）開展宣傳工作，調(diào)動員工積極性

房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種方式、諸多手段，深入到基層員工中，對全面預(yù)算管理理念進(jìn)行宣傳和推廣，從管理人員、工作人員，從總公司到子公司、分公司，要求各個層級和人員都意識到全面預(yù)算管理的重要性，能夠具備良好的意識和觀念，掌握全面預(yù)算管理的價值和內(nèi)涵。如企業(yè)在固定時間組織工作人員、部門參與到培訓(xùn)活動中，將全面預(yù)算管理納入公司文化培訓(xùn)中，將其設(shè)立成重要部分編入到公司手冊內(nèi)，以此來加強(qiáng)工作人員、管理人員思維意識的培養(yǎng)，讓他們樹立正確的全面預(yù)算管理觀念，主動投入到該項(xiàng)工作的執(zhí)行環(huán)節(jié)中，以便于提高全面預(yù)算管理的效果和質(zhì)量。但需要注意的是，全面預(yù)算管理并不是簡單的手段，而是有著較高的權(quán)威性、全局性和微觀性的一種管理活動，其涉及企業(yè)大部分職能部門，有著各種各樣的流程，內(nèi)容也較為繁瑣和復(fù)雜，執(zhí)行環(huán)節(jié)也貫穿在企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)的全過程。所以，應(yīng)該組織全體人員參與其中，特別是高層領(lǐng)導(dǎo)更需要明確全面預(yù)算管理的價值，意識到其對于戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著怎樣的作用。如此一來，才可以讓全公司員工都正確對待該項(xiàng)工作，并在全面預(yù)算管理正式開展以后，給其提供充分幫助，在增強(qiáng)全面預(yù)算管理效果的同時，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展打下牢固的基礎(chǔ)。

（二）設(shè)立權(quán)威管理機(jī)構(gòu)，增加預(yù)算科學(xué)性

在通常情況下，完善可行的全面預(yù)算管理應(yīng)該包含決策機(jī)構(gòu)、工作機(jī)構(gòu)以及執(zhí)行機(jī)構(gòu)等內(nèi)容。在這當(dāng)中，決策機(jī)構(gòu)通常由董事會、股東大會、預(yù)算管理委員會等構(gòu)成，這些組織機(jī)構(gòu)在預(yù)算決策中有著自己的職責(zé)和任務(wù)。股東大會是實(shí)施全面預(yù)算管理工作的法定權(quán)力機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著年度預(yù)算方案的分析、審核和批準(zhǔn)。董事會則是最為重要的法定決策機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著企業(yè)預(yù)算方案的設(shè)計(jì)和確定。而預(yù)算管理委員會是將全面預(yù)算管理工作徹底落實(shí)的管理機(jī)構(gòu)，需要解決相關(guān)制度、協(xié)調(diào)預(yù)算等等在應(yīng)用和編制環(huán)節(jié)中存在的問題，對整個過程進(jìn)行全方位監(jiān)控，并將具體的考核預(yù)算情況上交給董事會，由董事會做出最終決定。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在相關(guān)部門和負(fù)責(zé)人的肯定下，設(shè)立全面預(yù)算管理委員會，并開辟專門辦公室當(dāng)作該機(jī)構(gòu)的辦公場地，承擔(dān)起預(yù)算管理日常的事務(wù)和業(yè)務(wù)。預(yù)算管理委員會同樣可以設(shè)立專門的負(fù)責(zé)部門，也能夠?qū)⑵湓O(shè)置在某個職能部門內(nèi)，如財務(wù)部等等，辦公室負(fù)責(zé)人則要由財務(wù)總監(jiān)或是相關(guān)負(fù)責(zé)人擔(dān)任，需要具備設(shè)計(jì)、人力資源、成本控制、工程、銷售等較多類型的工作人員。公司職能部門是全面預(yù)算管理工作最為主要的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)該根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求來完成工作，若是發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了問題，就應(yīng)該第一時間向管理委員會提交報告。

（三）部門協(xié)調(diào)溝通，提高方案可行性

若是想確保業(yè)務(wù)部門可以和其他人員或部門進(jìn)行交流溝通，首先應(yīng)該組建一支高素質(zhì)、高能力的對接小組，邀請財務(wù)部門、其他業(yè)務(wù)部門優(yōu)秀員工加入其中，保障財務(wù)部門能夠和業(yè)務(wù)部門實(shí)現(xiàn)聯(lián)動，從組織管理方面著手，為全面預(yù)算編制帶來更多幫助，通過溝通交流，達(dá)成管理效果的提升。對接小組在實(shí)施預(yù)算編制的時候，應(yīng)該和財務(wù)部門進(jìn)行交流以后，對預(yù)算目標(biāo)做出科學(xué)分解。而在執(zhí)行預(yù)算的環(huán)節(jié)中，應(yīng)該具體到業(yè)務(wù)開發(fā)的所有流程，更好地對成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制，避免浪費(fèi)情況的發(fā)生。在調(diào)整預(yù)算的時候，應(yīng)該按照企業(yè)具體情況，給出科學(xué)的調(diào)整方案，確保預(yù)算調(diào)整流程有著較高的合理性與可靠性。其次，要使用先進(jìn)有效的預(yù)算工具，如在對成本預(yù)算進(jìn)行開發(fā)的時候，企業(yè)就需要構(gòu)建出完善的成本科目開發(fā)體系，沉淀項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫，為企業(yè)成本核算工作提供更多有力依據(jù)。而成本部門則能夠根據(jù)該體系，針對開發(fā)業(yè)務(wù)流程編制出更加詳細(xì)可靠的目標(biāo)成本。

（四）構(gòu)建完善體系，凸顯考核真實(shí)性

企業(yè)在完成全面預(yù)算編制，或者是予以執(zhí)行以后，應(yīng)該通過切實(shí)可行的措施，確保全面預(yù)算考核體現(xiàn)出公平、公正、公開的原則。全面預(yù)算考核往往劃分成兩個部分：其一是檢測人員目標(biāo)的完成程度，其二是對組織工作進(jìn)行考核。對于前者而言，需要通過平衡計(jì)分卡方式，做好審核和檢測工作。每年年初將去年編制、早已獲得嚴(yán)格審核的預(yù)算方案當(dāng)做主要參考標(biāo)準(zhǔn)，由公司和其他預(yù)算單位簽定“經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書”，該責(zé)任書需要針對預(yù)算指標(biāo)做出細(xì)致分析，從各個角度、諸多方面加強(qiáng)預(yù)算考核工作的落實(shí)，如財務(wù)角度、運(yùn)營角度或者是學(xué)習(xí)角度等等。對于后續(xù)來說，首先應(yīng)該了解全面預(yù)算管理提出的所有要求，其次要有完整詳細(xì)的工作安排。企業(yè)各預(yù)算部門都應(yīng)該根據(jù)該要求完成工作，預(yù)算編制也應(yīng)該契合發(fā)展戰(zhàn)略的具體情況，根據(jù)先業(yè)務(wù)預(yù)算、后財務(wù)預(yù)算等原則實(shí)施，保障預(yù)算工作有著較高科學(xué)性、精確性。企業(yè)借助預(yù)算方案的實(shí)施，確定好質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者是工作時間，能夠?qū)幹乒ぷ鳌?zhí)行程度、反饋內(nèi)容等做出嚴(yán)格考核。另外，預(yù)算考核模式還應(yīng)該和激勵制度建立密切聯(lián)系，通過多元化激勵方案，激發(fā)工作人員的主動性和工作熱情。

（五）加強(qiáng)過程控制，體現(xiàn)監(jiān)管職能性

首先，由預(yù)算管理委員會結(jié)合審計(jì)部門共同對預(yù)算執(zhí)行程度實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管，明確其中是否出現(xiàn)違規(guī)操作或者是違法亂紀(jì)等情況，尋找到執(zhí)法環(huán)節(jié)中存在的不足和漏洞，第一時間將其提交給管理人員，和財務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門以及執(zhí)行人員做出深度交流討論，設(shè)計(jì)出完善可行的方案，將一連串風(fēng)險隱患、管理漏洞都徹底扼殺在萌芽狀態(tài)中，讓預(yù)算管理朝著標(biāo)準(zhǔn)化、嚴(yán)格化的方向發(fā)展。其次，做好財政資金的管理工作，加大各項(xiàng)成本費(fèi)用的控制力度，將銷售政策當(dāng)做主要的參考依據(jù)，確保簽約價格被控制在科學(xué)范圍內(nèi)，根據(jù)目標(biāo)成本和企業(yè)情況，簽定預(yù)算合同書。尋找到這當(dāng)中的管理難點(diǎn)，全程追蹤管理項(xiàng)目施工預(yù)算、銷售工作、廣告宣傳等各項(xiàng)業(yè)務(wù)的資金占比。最后，對預(yù)算績效實(shí)施考評，將預(yù)算執(zhí)行情況當(dāng)做主要的評判標(biāo)準(zhǔn)，在獲得評判結(jié)果以后，將其和工作人員薪酬績效掛鉤，對于表現(xiàn)良好的工作人員，應(yīng)該給予適當(dāng)獎勵，如職位晉升、年底獎金等等。但對于態(tài)度消極、玩忽職守的工作人員，就需要做出嚴(yán)厲懲處，保障預(yù)算管理工作有著較高的公平性，將預(yù)算管理工作徹底落實(shí)下去。

結(jié)語：

全面預(yù)算管理屬于房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)、獲得穩(wěn)定發(fā)展的有力保障，構(gòu)建出完整的預(yù)算管理機(jī)制，促使預(yù)算管理工作順利實(shí)施有著較為重要的作用。在實(shí)踐環(huán)節(jié)中，企業(yè)需要具備高度的全面預(yù)算管理意識，借助組織體系、預(yù)算編制、執(zhí)行控制等多項(xiàng)工作的實(shí)施，優(yōu)化全面預(yù)算管理環(huán)節(jié)中存在的問題和不足，再通過績效考核體系的建立，嚴(yán)格約束工作人員行為舉止。如此一來，才可以確保全面預(yù)算管理工作徹底融入到各項(xiàng)工作中，從源頭上增強(qiáng)企業(yè)管理能力，提高其核心競爭力，能夠在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，促使企業(yè)朝著正確的方向不斷發(fā)展。