摘?要：在企業(yè)不斷發(fā)展中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一直在尋求更領(lǐng)先更創(chuàng)新的發(fā)展道路。作為尋求創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型的領(lǐng)頭企業(yè)，萬(wàn)達(dá)在努力將經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變真正推向成為企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新。萬(wàn)達(dá)在2015年前后便著手進(jìn)行多元化戰(zhàn)略布局和大規(guī)模整改，打破傳統(tǒng)戰(zhàn)略發(fā)展觀念，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)則是其邁向可持續(xù)發(fā)展的第一步。文章以傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型之路為例，對(duì)萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商業(yè)模式進(jìn)行分析，就萬(wàn)達(dá)集團(tuán)多元轉(zhuǎn)型后的未來(lái)發(fā)展提出個(gè)人觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：萬(wàn)達(dá)；輕資產(chǎn)；商業(yè)模式

中圖分類號(hào)：F273.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A?文章編號(hào)：1005-6432（2023）18-0000-00

1?萬(wàn)達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)模式介紹

• 1萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簡(jiǎn)介

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988年，房地產(chǎn)行業(yè)是其業(yè)務(wù)重心。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立初期的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境給它創(chuàng)造了很大難題，對(duì)此，萬(wàn)達(dá)積極進(jìn)行房地產(chǎn)銷售與樓盤(pán)建造以及環(huán)境等方面的銜接與結(jié)合，通過(guò)舊城改造等方式邁出了集團(tuán)發(fā)展的第一步。此后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一路高歌猛進(jìn)，開(kāi)始向全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)展。憑借資源高效整合，業(yè)務(wù)流程優(yōu)化，利用其對(duì)土地潛力的敏銳嗅覺(jué)開(kāi)發(fā)了眾多高質(zhì)且高性價(jià)比的樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)成為了中國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)界的標(biāo)志性企業(yè)。

1.2?輕資產(chǎn)模式介紹

輕資產(chǎn)，其主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)在于“輕”，這相對(duì)于行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)采取的重資產(chǎn)模式而言的，其資產(chǎn)主要有智力資本，組織管理能力以及人才要素等構(gòu)成。輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的核心是通過(guò)多種途徑進(jìn)行企業(yè)資源優(yōu)化配置從而使得企業(yè)可以處于產(chǎn)業(yè)鏈條的利潤(rùn)水平最高階段。例如通過(guò)采用杠桿方式利用資源，減少以資金等為主的資源要素投入，以降低成本，提高盈利能力。在行業(yè)當(dāng)前整體投資回報(bào)率增速緩慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的背景下，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇使得如何追求更高效的盈利能力成為了企業(yè)必須面對(duì)的問(wèn)題。輕資產(chǎn)模式由于投入較少等模式特點(diǎn)，使得在這一行業(yè)背景下，企業(yè)能夠高效開(kāi)展運(yùn)營(yíng)，減輕要素壓力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量盈利發(fā)展。

1.3?輕資產(chǎn)與傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)模式對(duì)比1.3.1?傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)理論與輕資產(chǎn)模式特點(diǎn)

傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)理論下的競(jìng)爭(zhēng)方式即通過(guò)成本領(lǐng)先和差異化戰(zhàn)略來(lái)爭(zhēng)取獲得更多的市場(chǎng)份額和數(shù)量增長(zhǎng)。而輕資產(chǎn)模式的主要關(guān)注點(diǎn)在于客戶的需求和利潤(rùn)增長(zhǎng)，以此作為企業(yè)發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，挖掘競(jìng)爭(zhēng)潛力從而制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)?？蛻舻亩嘣枨蠛蛢r(jià)值觀、產(chǎn)業(yè)鏈的高利潤(rùn)階段，通過(guò)杠桿方式利用資源，實(shí)現(xiàn)股東財(cái)富最大化等都是輕資產(chǎn)模式下的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)著眼點(diǎn)。不同于內(nèi)部自我積累和外部新建發(fā)展，采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)發(fā)展，可以獲得更穩(wěn)定的盈利增長(zhǎng)和高質(zhì)量的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，這會(huì)使得企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中獲得長(zhǎng)效動(dòng)力。

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)處于較為嚴(yán)重的失衡狀態(tài)，明顯集中于超一線與一線城市，呈現(xiàn)局部過(guò)熱的現(xiàn)狀。但三四線城市與一些中小城市都存在較大的下沉市場(chǎng)和消費(fèi)需求，市場(chǎng)的不平衡發(fā)展為萬(wàn)達(dá)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變提供了新的方向。萬(wàn)達(dá)可以集中利用中小城市消費(fèi)群體忠誠(chéng)度高，人口總量大等因素，抓住機(jī)會(huì)快速形成萬(wàn)達(dá)商業(yè)單中心。

2.3?輕資產(chǎn)模式為萬(wàn)達(dá)賦能

對(duì)比重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，輕資產(chǎn)能夠有效利用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平等智力資本在微笑曲線上游和下游獲得更高利潤(rùn)空間和價(jià)值增值。所謂輕資產(chǎn)，通常又會(huì)被稱作“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”，主要指各大企業(yè)緊抓自身的關(guān)鍵發(fā)展業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)非核心的各類業(yè)務(wù)進(jìn)行外包處理。該模式是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)豐富自身發(fā)展模式的第一步，萬(wàn)達(dá)可以在輕重資產(chǎn)模式下并行穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，輕資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)可以通過(guò)租金分成獲得收入，減少經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)銷售節(jié)而導(dǎo)致的現(xiàn)金流不穩(wěn)定狀況，減少了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流回籠慢對(duì)萬(wàn)達(dá)后續(xù)發(fā)展的影響進(jìn)而使得企業(yè)負(fù)債有效降低，最終使凈資產(chǎn)收益率以及凈利潤(rùn)率有效提高。輕資產(chǎn)合作模式的推出，能夠快速占領(lǐng)市場(chǎng)，滿足多元需求缺口，從而進(jìn)一步提升萬(wàn)達(dá)市場(chǎng)份額。輕資產(chǎn)賦予萬(wàn)達(dá)的不僅僅是模式轉(zhuǎn)變，更是一條可持續(xù)發(fā)展的道路。2.4?其他相關(guān)邊際效益

輕資產(chǎn)快速擴(kuò)大規(guī)模，能產(chǎn)生邊際效應(yīng)，例如萬(wàn)達(dá)正在做的寶貝王，是中國(guó)第一個(gè)綜合性的兒童娛樂(lè)項(xiàng)目。按照萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展速度，它很快能成為全球最大的兒童娛樂(lè)企業(yè)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量擴(kuò)大，還能為萬(wàn)達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來(lái)更多資源。

3?萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)基本狀況介紹

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在?2014?年和快錢(qián)公司、光大安石、四川信托以及嘉實(shí)基金等公司展開(kāi)合作，簽訂投資框架的相應(yīng)協(xié)議，共建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)超過(guò)?20?座。這也正式拉開(kāi)了萬(wàn)達(dá)向輕資產(chǎn)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的大幕。2017年，由于銀行收緊房地產(chǎn)貸款，萬(wàn)達(dá)在背負(fù)4000多億負(fù)債的經(jīng)營(yíng)情況下，當(dāng)機(jī)立斷，將其旗下的13個(gè)文旅項(xiàng)目、77家酒店悉數(shù)出售轉(zhuǎn)讓給富力和融創(chuàng)，同時(shí)將多家萬(wàn)達(dá)百貨的門(mén)店出售給蘇寧集團(tuán)。經(jīng)過(guò)大量的土地，樓盤(pán)以及店面剝離，萬(wàn)達(dá)不僅為盤(pán)活集團(tuán)資金缺口提供了保障更是邁出了向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一大步。?此后，萬(wàn)達(dá)的經(jīng)營(yíng)管理更加合理，在輕資產(chǎn)模式的理念驅(qū)動(dòng)，萬(wàn)達(dá)通過(guò)投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)而后進(jìn)行招租更快地實(shí)現(xiàn)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。在這一過(guò)程中，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的“慧云”系統(tǒng)來(lái)有效進(jìn)行商業(yè)信息化管理。萬(wàn)達(dá)通過(guò)和投資方按比例進(jìn)行收益分配來(lái)減輕現(xiàn)金流不穩(wěn)定性，提高利潤(rùn)空間。在向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變進(jìn)程中，萬(wàn)達(dá)不斷改進(jìn)管理模式，利用技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)提高品牌效益。卸下房地產(chǎn)重甲的萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理已經(jīng)日趨成熟。

4?萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前后基本財(cái)務(wù)狀況分析

4.1??萬(wàn)達(dá)重資產(chǎn)模式下財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析

在萬(wàn)達(dá)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之前，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和且泡沫較大，在行業(yè)下行壓力作用下萬(wàn)達(dá)的經(jīng)濟(jì)效益并不樂(lè)觀。根據(jù)萬(wàn)達(dá)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率在?2011?年、2012?年處于穩(wěn)定的高水平，而后續(xù)兩年則快速下跌，由11?年的?32.71%持續(xù)下跌至?13.44%。這說(shuō)明?2013?年起萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收益狀況已經(jīng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，持續(xù)保持高收益將變得更加困難。從絕對(duì)數(shù)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的凈利潤(rùn)在三年時(shí)間內(nèi)持續(xù)下跌，從12年的278.2億元下跌至228.12億元。除此之外，重資產(chǎn)模式下萬(wàn)達(dá)資金償債能力也有所減弱。土地，樓盤(pán)以及門(mén)店等長(zhǎng)期占用資金導(dǎo)致負(fù)債及利息大幅增加，而息稅前利潤(rùn)卻無(wú)法保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)?2012?年到?2014?年期間的現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)由3下降到1.22，跌幅接近60%。

與此同時(shí)，土地價(jià)格飛速增加，營(yíng)銷設(shè)計(jì)等相關(guān)成本也極大的擠壓了萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間。在收益波動(dòng)和現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)過(guò)慢的雙重作用下，萬(wàn)達(dá)經(jīng)營(yíng)狀況陷入了瓶頸期。

4.2?萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式下財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析

萬(wàn)達(dá)采用輕資產(chǎn)模式經(jīng)營(yíng)以后，現(xiàn)金儲(chǔ)備狀況得到顯著改善。由于土地樓盤(pán)等重資產(chǎn)的剝離使得萬(wàn)達(dá)的被占用的資金得以釋放。數(shù)據(jù)顯示，單就貨幣資金這一科目，萬(wàn)達(dá)在15-17年三年時(shí)間內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了從731.48億元到1198.13億元的飛速飆升?；谳p資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念，萬(wàn)達(dá)去地產(chǎn)化促進(jìn)了存貨的減少實(shí)現(xiàn)了周轉(zhuǎn)率的提升，大大提升了營(yíng)運(yùn)能力，使得經(jīng)營(yíng)更加靈活。

除此之外，在輕資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)的營(yíng)收結(jié)構(gòu)得以高效優(yōu)化。2018年萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)收入以占據(jù)總收入32%的高額比例超過(guò)占比25%的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，?這代表著萬(wàn)達(dá)在輕資產(chǎn)的推動(dòng)下，以文化，商業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)為代表的相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)正在為萬(wàn)達(dá)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)19年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，我們可以得知萬(wàn)達(dá)商管的總資產(chǎn)為5752億元而負(fù)債則為2979億元，相較于其他傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒高達(dá)80%的資產(chǎn)負(fù)債率，萬(wàn)達(dá)51.79%的數(shù)據(jù)顯然一定程度上向投資者說(shuō)明了輕資產(chǎn)模式發(fā)展的成效。

5?萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式后續(xù)發(fā)展

5.1?萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)后續(xù)發(fā)展展望

萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型前期的戰(zhàn)略布局優(yōu)化和經(jīng)營(yíng)管理模式轉(zhuǎn)變顯然為萬(wàn)達(dá)注入了新的活力。巔峰時(shí)期的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有200多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和1300多家影院，其商業(yè)觸角通過(guò)萬(wàn)達(dá)影視，萬(wàn)達(dá)商業(yè)，萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)以及萬(wàn)達(dá)文旅四個(gè)不同的板塊滲透到了服務(wù)行業(yè)在內(nèi)的多個(gè)領(lǐng)域。

在經(jīng)歷大規(guī)模重資產(chǎn)剝離之后，步入輕資產(chǎn)模式正軌的萬(wàn)達(dá)需要為后續(xù)發(fā)展開(kāi)辟更加高效的道路。如何利用好輕資產(chǎn)模式創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)效益將成為萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)后續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

5.2?萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)高效發(fā)展相關(guān)方法

5.2.1?建立輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)模塊

商業(yè)管理公司是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管理者，它的商業(yè)管理內(nèi)容也包括租金測(cè)算等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。商業(yè)管理公司對(duì)于相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的測(cè)算結(jié)果是否準(zhǔn)確會(huì)對(duì)萬(wàn)達(dá)的財(cái)務(wù)策略有極大影響。以租金測(cè)算為例，萬(wàn)達(dá)可以在其商業(yè)地產(chǎn)研究部也建立一套各地租金測(cè)算模型，進(jìn)行獨(dú)立測(cè)算，通過(guò)建立一整套輕資產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)模塊，與商業(yè)管理公司的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行對(duì)于，能夠更好的保證企業(yè)管理成本和運(yùn)營(yíng)成本的控制。

5.2.2?工程管理重大改革

工程管理模式是否完善對(duì)萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)效率有較大影響。萬(wàn)達(dá)應(yīng)該對(duì)工程管理模式進(jìn)行改革，例如推出交鑰匙工程等方式。工程管理模式的改革會(huì)使得萬(wàn)達(dá)在成本和效率方面都得到較大提升，實(shí)現(xiàn)管理便捷化，同時(shí)還能有效防止諸如工程招標(biāo)腐敗等管理環(huán)節(jié)問(wèn)題。

5.2.3?商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)信息化

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)管理體系中包括這諸多相互合作的子系統(tǒng)，萬(wàn)達(dá)可以通過(guò)研發(fā)更新商業(yè)管理系統(tǒng)把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的消防管理、機(jī)電管理等子系統(tǒng)集成到一個(gè)智能平臺(tái)上，通過(guò)數(shù)據(jù)和信息的整合真正實(shí)現(xiàn)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的全局謀劃和全局管理，更好的保障各個(gè)子系統(tǒng)的良好運(yùn)作和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本身的安全經(jīng)營(yíng)。

5.2.4?建立輕資產(chǎn)融資管道

萬(wàn)達(dá)放棄原有重資產(chǎn)模式后，后續(xù)經(jīng)營(yíng)和投資的資金來(lái)源將成為萬(wàn)達(dá)目前，面臨的主要問(wèn)題。萬(wàn)達(dá)可以通過(guò)拓展融資渠道方式；來(lái)緩解資金壓力。比如通過(guò)基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者籌集資金，或者可以建立內(nèi)部融資管道。比如成立自己的電子商務(wù)公司，采用眾籌方式為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)融資。萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品若推行成功，就能解決輕資產(chǎn)項(xiàng)目的投資。

總之，在輕資產(chǎn)成型的基礎(chǔ)上，萬(wàn)達(dá)要優(yōu)化輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)模塊，通過(guò)獨(dú)立部門(mén)開(kāi)展租金測(cè)算等業(yè)務(wù)為預(yù)期發(fā)展提供數(shù)據(jù)支撐。同時(shí)，以“交鑰匙工程”為代表的工程管理重大改革應(yīng)該步入更加深入的改革階段，以期更好地降低成本，防止工程招標(biāo)腐敗。而輕資產(chǎn)本身所具有的融資特點(diǎn)對(duì)萬(wàn)達(dá)提出了融資的更高要求。萬(wàn)達(dá)需要不斷完善融資環(huán)境，堅(jiān)持內(nèi)外部融資并行的模式。在以基金，保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者為主的融資管道下，建立自己獨(dú)立的融資體系，更好地解決資金鏈的不穩(wěn)定所導(dǎo)致的資金缺口問(wèn)題。

綜合來(lái)看，萬(wàn)達(dá)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)中率先進(jìn)行大膽改革與轉(zhuǎn)型，在突破地產(chǎn)業(yè)困境的同時(shí)為未來(lái)可持續(xù)發(fā)展提供了更為廣泛的思路。目前而言，輕資產(chǎn)模式無(wú)疑一種有效的轉(zhuǎn)型舉措，而未來(lái)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的發(fā)展藍(lán)圖仍然需要依靠戰(zhàn)略統(tǒng)籌規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)管理改革并舉才能實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]高沛鈺.?恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效影響研究[D].大慶：黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)，2020.

[2]丁嘉韻.?傳統(tǒng)機(jī)械制造業(yè)跨界并購(gòu)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2019.

[作者簡(jiǎn)介]王程（2000—），女，山西晉城人，研究生，研究方向：會(huì)計(jì)。