邵歡

摘要：國(guó)有企業(yè)作為一種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)組織形式，商業(yè)性和公益性是其必須兼具最基本的特點(diǎn)，保障國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值是國(guó)有企業(yè)最基本的價(jià)值追求。當(dāng)下，在國(guó)有投資性房地產(chǎn)的管理層面中仍然存在著諸多不足之處，還需要不斷探索，做到科學(xué)有效實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。文章通過(guò)聯(lián)系基層工作實(shí)際，探究當(dāng)下優(yōu)化國(guó)有投資性房地產(chǎn)管理對(duì)于W集團(tuán)公司工作開(kāi)展的重要意義，同時(shí)對(duì)目前投資性房地產(chǎn)管理和系統(tǒng)建設(shè)情況存在的不足和問(wèn)題進(jìn)行剖析，從投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)全生命周期管理的角度出發(fā)，并據(jù)此構(gòu)建投資性房地產(chǎn)數(shù)字化體系框架模型，將全過(guò)程管理。比如：資產(chǎn)評(píng)估管理、資產(chǎn)租賃管理、資產(chǎn)稅收管理、資產(chǎn)臺(tái)賬管理、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理都納入資產(chǎn)數(shù)字化系統(tǒng)中，并與集團(tuán)財(cái)務(wù)系統(tǒng)、OA系統(tǒng)等各系統(tǒng)進(jìn)行融合集成。同時(shí)提出幾條具有針對(duì)性的數(shù)字化系統(tǒng)建設(shè)保障措施，促使全集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)管理邁向規(guī)范化、科學(xué)化、法制化、信息化和標(biāo)準(zhǔn)化，確保提升管理效益和經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)； 數(shù)字化 ；框架模型； 保障措施

國(guó)有資產(chǎn)是指國(guó)家擁有的各種財(cái)產(chǎn)、物權(quán)的統(tǒng)稱。投資性房地產(chǎn)是國(guó)家財(cái)產(chǎn)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，堵塞管理漏洞，是確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值的客觀要求。隨著數(shù)字化改革深入，迫切需要探索國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)數(shù)字化管理，與時(shí)俱進(jìn)地實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代國(guó)有資產(chǎn)的有效管理，解決傳統(tǒng)國(guó)有資產(chǎn)管理模式存在的弊端。

一、國(guó)有投資性房地產(chǎn)管理的優(yōu)化在國(guó)企工作中的作用

國(guó)務(wù)院國(guó)資委印發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)國(guó)有企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型工作的通知》，不僅確定了國(guó)企在數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面的方向、基礎(chǔ)、舉措和重點(diǎn)，還開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)關(guān)于國(guó)企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的新篇章，并且主動(dòng)指引國(guó)有企業(yè)準(zhǔn)確識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變的能力，加速傳統(tǒng)動(dòng)能的改造與提升，培育新動(dòng)能。2021年，浙江全省全面推進(jìn)數(shù)字化改革，形成全省重大需求、多跨場(chǎng)景應(yīng)用、重大改革“三張清單”。由此，浙江省眾多國(guó)有企業(yè)圍繞“數(shù)字企業(yè)”建設(shè)總體目標(biāo)，持續(xù)推動(dòng)數(shù)字化改革做深做實(shí)，各國(guó)有企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型全面進(jìn)入了提級(jí)升檔的新階段。

這一時(shí)期，隨著各國(guó)有企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位日趨重要，國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模也日趨增大，繼續(xù)沿用原來(lái)的財(cái)務(wù)核算功能，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行管束，明顯不適應(yīng)新時(shí)代國(guó)企資產(chǎn)管理的需要。加之管理缺乏科學(xué)性和精細(xì)性，在國(guó)有企業(yè)中資產(chǎn)管理混亂的狀況時(shí)有發(fā)生。近幾年來(lái)，國(guó)資委一方面梳理并理順其相關(guān)職責(zé)，一方面根據(jù)其職責(zé)出臺(tái)了一系列加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的文件。假如國(guó)資委及其相關(guān)的管理體制屬于國(guó)資保護(hù)的第一股勢(shì)力，那資產(chǎn)管理軟件則是國(guó)資保護(hù)的次要力量。所以只有在不斷的發(fā)展中，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段，才能使企業(yè)的資產(chǎn)管理更加科學(xué)化、透明化、精細(xì)化、規(guī)范化、動(dòng)態(tài)化。

對(duì)于W集團(tuán)公司這樣一個(gè)典型的資產(chǎn)密集型企業(yè)，更需要一個(gè)細(xì)致的、標(biāo)準(zhǔn)化和集成化的解決方案。資產(chǎn)管理數(shù)字化體系能支撐“數(shù)字智治”業(yè)務(wù)應(yīng)用，解決國(guó)有企業(yè)多層級(jí)的經(jīng)營(yíng)管理需求，并提升基于大數(shù)據(jù)分析的內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)感知、智慧決策和管控能力，促進(jìn)對(duì)各業(yè)務(wù)、各單位內(nèi)部管理的可視可控。國(guó)有投資性房地產(chǎn)在國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)中占有一定的份額，其數(shù)字化體系建設(shè)能夠完善國(guó)有企業(yè)數(shù)字化改革業(yè)務(wù)應(yīng)用重要一環(huán)，促進(jìn)數(shù)字化改革的規(guī)范性、高效性與整體性。

二、W集團(tuán)公司投資性房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

（一）W集團(tuán)公司簡(jiǎn)介

W集團(tuán)公司2016年9月在浙江省海洋港口一體化中，整合進(jìn)入ZJS海港集團(tuán)。W集團(tuán)公司作為ZJS海港集團(tuán)在“一體兩翼多聯(lián)”港口格局中浙南港口的區(qū)域性管理公司，是浙南、贛東、閩北地區(qū)最大的港口企業(yè)和WZ港口建設(shè)發(fā)展的主力軍。W集團(tuán)公司主要負(fù)責(zé)港區(qū)的公共碼頭及其配套物流業(yè)務(wù)的投資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)市區(qū)老港區(qū)承擔(dān)城市生活旅游客運(yùn)功能。W集團(tuán)主要負(fù)責(zé)港口公共碼頭及相關(guān)物流服務(wù)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，而老港區(qū)則承擔(dān)著市內(nèi)生活旅游客運(yùn)職能。

經(jīng)營(yíng)范圍包括港口集疏運(yùn)，貨物裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、理貨、拖輪助泊、引航以及港口資源投資建設(shè)開(kāi)發(fā)等服務(wù)，還包括消納工程泥漿和渣土等?！笆奈濉睍r(shí)期，W集團(tuán)公司著力加快應(yīng)用新科技建設(shè)智慧、平安、綠色港口，為ZJ海港奮勇?lián)?dāng)“重要窗口”建設(shè)的重要先行官作出貢獻(xiàn)。在近些年，國(guó)資委一方面梳理并理順其相關(guān)職責(zé)，一方面根據(jù)其職責(zé)出臺(tái)了一系列加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的文件，強(qiáng)調(diào)了對(duì)國(guó)有資產(chǎn)管理的重要性。同時(shí)W集團(tuán)公司資產(chǎn)的擁有量也在不斷增大，對(duì)資產(chǎn)的統(tǒng)一管理，建立完善的集團(tuán)公司資產(chǎn)管理體系已成為W港的一項(xiàng)重要的工作。

（二）W集團(tuán)公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)存在情況

W集團(tuán)公司名下投資性房地產(chǎn)總面積約8.58萬(wàn)平方米，其中辦公用房約4.12萬(wàn)平方米，占總面積的48%；商業(yè)約1.97萬(wàn)平方米，占總面積的 23%；停車場(chǎng)等約1.18萬(wàn)平方米，占總面積的14%，其他自用或暫不出租資產(chǎn)1.31萬(wàn)平米。多數(shù)投資性房地產(chǎn)處于老市區(qū)核心地段。

（三）投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和資產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)現(xiàn)狀

W集團(tuán)公司投資性房地產(chǎn)授權(quán)其下屬分公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。該公司以資產(chǎn)出租為主業(yè)，承擔(dān)W集團(tuán)公司自有房產(chǎn)和“老港換新港”帶來(lái)的碼頭、岸線等物業(yè)資產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，提高了資產(chǎn)管理的專業(yè)性和高效性，最大限度地確保國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

W集團(tuán)公司目前數(shù)字化轉(zhuǎn)型工作剛剛起步，對(duì)投資性房地產(chǎn)管理還需要進(jìn)行進(jìn)一步系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的提升，以實(shí)現(xiàn)與其他板塊、與基層公司之間的高效協(xié)同聯(lián)動(dòng)，而如何找準(zhǔn)切入點(diǎn)，打破數(shù)字壁壘，使數(shù)字化轉(zhuǎn)型精準(zhǔn)落地也是我們今后的探索方向。

三、投資性房地產(chǎn)管理的問(wèn)題

（一）投資性房地產(chǎn)管理體系不完善

投資性房地產(chǎn)管理體系的建立，不僅需要綜合考慮公司領(lǐng)導(dǎo)層的決策、管理層的把控以及業(yè)務(wù)層的操作，也需要明確長(zhǎng)期方向、權(quán)責(zé)定位和職能劃分。目前W集團(tuán)公司尚未建立完善的投資性房地產(chǎn)全生命周期管理體系，沒(méi)有打通投資性房地產(chǎn)的購(gòu)置、出租、處置、核算等各個(gè)環(huán)節(jié)，使得客戶與資產(chǎn)之間、合同與業(yè)務(wù)之間、管理部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)之間都缺乏穩(wěn)健的橋梁，甚至可能因?yàn)樾畔⒌牟粚?duì)稱而讓資產(chǎn)管理存在一定的漏洞。而體系的完善可以更好地反饋業(yè)務(wù)運(yùn)用，從而形成良好互動(dòng)的業(yè)務(wù)閉環(huán)。

（二）投資性房地產(chǎn)管理制度不健全

鑒于國(guó)有資產(chǎn)的重要性，很多法律法規(guī)從不同角度對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的管理進(jìn)行了規(guī)范和明確，W集團(tuán)公司也不斷推進(jìn)制度建設(shè)，陸續(xù)制定了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)劃管理辦法、固定資產(chǎn)管理辦法、資產(chǎn)評(píng)估管理辦法、重大資產(chǎn)處理辦法等企業(yè)內(nèi)部多項(xiàng)國(guó)資管理制度，但目前沒(méi)有出臺(tái)具有系統(tǒng)性和實(shí)操性兼具的投資性房地產(chǎn)管理制度。除此之外，其制度與數(shù)字化系統(tǒng)的應(yīng)用結(jié)合也并不完善。

（三）使用效率亟待提升

因目前投資性房地產(chǎn)管理臺(tái)賬均為手工登記，資產(chǎn)實(shí)物管理部門(mén)不同經(jīng)辦人員在登記的信息過(guò)程中也可能存在多個(gè)口徑，再加上業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)部門(mén)之間的壁壘，資產(chǎn)管理流程中存在監(jiān)督管理缺失的風(fēng)險(xiǎn)。而管控范圍未全面覆蓋資產(chǎn)管理的全流程，導(dǎo)致資產(chǎn)實(shí)際信息與賬面不匹配的情況，也可能影響管理層對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)的決策判斷，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置，甚至讓部分資產(chǎn)可能處于長(zhǎng)期閑置狀態(tài)，無(wú)法得到充分利用。

（四）會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確度不夠

一些國(guó)有投資性房地產(chǎn)管理與財(cái)務(wù)管理各自為政，資產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、狀態(tài)不夠準(zhǔn)確，對(duì)于資產(chǎn)的使用狀態(tài)信息缺乏及時(shí)跟蹤，業(yè)財(cái)環(huán)節(jié)存在一定的時(shí)間差和信息差，可能致使相應(yīng)負(fù)責(zé)的財(cái)務(wù)人員對(duì)該內(nèi)容核算不甚準(zhǔn)確，甚至有可能存在一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如因信息化程度較低，缺少可以直觀統(tǒng)計(jì)租金金額和所屬期限的電子化系統(tǒng)，使得租賃收入分?jǐn)傊饕揽控?cái)務(wù)人員手工核對(duì)，而手工核對(duì)中容易出現(xiàn)的差錯(cuò)又會(huì)降低會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。

（五）數(shù)字化程度低

隨著大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的持續(xù)發(fā)展，對(duì)資產(chǎn)的監(jiān)管提供了有效的技術(shù)手段，但是如何利用成了目前首要考慮的問(wèn)題。國(guó)有企業(yè)為了適應(yīng)地方國(guó)資管理和自身的管理需要，編制的報(bào)表大多紛繁復(fù)雜、種類繁多，而大部分的報(bào)表資料都是經(jīng)過(guò)“人工加工”的，這些報(bào)告都不夠準(zhǔn)確并且時(shí)效性不高，無(wú)法反映實(shí)際情況，報(bào)告的技術(shù)含量也很低。如今尚未建立統(tǒng)一的、系統(tǒng)的、專業(yè)的國(guó)有投資性房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，這嚴(yán)重制約了國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)管理的數(shù)字化水平提升，而數(shù)字化水平的不足又讓各個(gè)環(huán)節(jié)相互孤立，數(shù)據(jù)在系統(tǒng)間橫向傳輸不通暢，導(dǎo)致資產(chǎn)管理者不能很好地運(yùn)用手上的資產(chǎn)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

（六）數(shù)字化復(fù)合型人才的短缺

國(guó)有企業(yè)多屬傳統(tǒng)行業(yè)，傳統(tǒng)行業(yè)中人才輩出，然而數(shù)字技術(shù)人才尤其是懂得“業(yè)務(wù)+技術(shù)”的數(shù)字化人才普遍缺乏。大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)的快速發(fā)展，為數(shù)字轉(zhuǎn)型提供了支持，并且依靠數(shù)字化人才來(lái)實(shí)現(xiàn)。國(guó)企薪酬制度不能很好地反映人才市場(chǎng)的價(jià)值變動(dòng)，薪酬體系與市場(chǎng)脫節(jié)，而相對(duì)缺乏的數(shù)字化財(cái)務(wù)人員，往往會(huì)因薪酬低等問(wèn)題而不愿意繼續(xù)在國(guó)企工作。目前企業(yè)資產(chǎn)管理人員都是從企業(yè)管理、財(cái)務(wù)管理等方面轉(zhuǎn)型，投資性房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)主要靠日常工作摸索積累，該管理領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)的要求非常高，一旦資產(chǎn)處置不當(dāng)，評(píng)估審計(jì)發(fā)生偏頗，均有可能造成國(guó)有資產(chǎn)流失的嚴(yán)重后果。

四、投資性房地產(chǎn)數(shù)字化體系框架模型

通過(guò)引入目前國(guó)際流行的EAM管理理念，搭建投資性房地產(chǎn)數(shù)字化系統(tǒng)來(lái)關(guān)注投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)全生命周期的管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)可視化、可控化、規(guī)范化和流程化的管理，使得投資性房地產(chǎn)管理各環(huán)節(jié)互動(dòng)和信息共享，確保管理全過(guò)程在有效的管控視線，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的緊密聯(lián)系，改變陳舊的事后監(jiān)控、靜態(tài)監(jiān)控的現(xiàn)狀，改變監(jiān)控效應(yīng)滯后的通病，通過(guò)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的實(shí)時(shí)地、動(dòng)態(tài)地監(jiān)控，解決監(jiān)管不到位，信息缺失的問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化管理。

通過(guò)投資性房地產(chǎn)數(shù)字化體系建設(shè)，基本達(dá)成以下主要效果：

實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)全生命周期管理；

實(shí)現(xiàn)實(shí)物資產(chǎn)與賬面資產(chǎn)的統(tǒng)一；

發(fā)揮資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，提高資產(chǎn)使用效率，降低資產(chǎn)閑置率；

合理掌控資產(chǎn)配置狀態(tài)，優(yōu)化預(yù)算管理；

實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)跟蹤和分析；

推進(jìn)投資性房地產(chǎn)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化；

實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)考核評(píng)價(jià)。

結(jié)合層次分析法，構(gòu)建層次框架模型，如圖1所示。

（一）資產(chǎn)臺(tái)賬管理

首先通過(guò)建立統(tǒng)一的資產(chǎn)臺(tái)賬（例如資產(chǎn)購(gòu)置成本、資產(chǎn)使用年限等），管理資產(chǎn)調(diào)配與處置，分析資產(chǎn)利用情況。通過(guò)建立全面系統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)臺(tái)賬，并獲取財(cái)務(wù)系統(tǒng)的集成信息，摸清、跟蹤資產(chǎn)動(dòng)態(tài)變化狀況，記錄、計(jì)算資產(chǎn)利用效率，從而做到摸清家底，賬實(shí)相符。

（二）資產(chǎn)評(píng)估管理

當(dāng)資產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、租賃等情況，通過(guò)投資性房地產(chǎn)數(shù)字化系統(tǒng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估流程。可以通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估管理快速查詢和掌握發(fā)生變動(dòng)的資產(chǎn)及其相關(guān)信息。系統(tǒng)將在資產(chǎn)評(píng)估完成后自動(dòng)更新資產(chǎn)變動(dòng)信息，及時(shí)反饋出資產(chǎn)的信息，統(tǒng)一管理資產(chǎn)評(píng)估信息，能方便集團(tuán)內(nèi)部信息共享。

（三）資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理

通過(guò)在投資性房地產(chǎn)數(shù)字化系統(tǒng)里面建立資產(chǎn)權(quán)屬證信息記錄，包括土地、房屋、權(quán)證所有人、功能等信息，進(jìn)行動(dòng)態(tài)變動(dòng)管理。通過(guò)系統(tǒng)使資產(chǎn)權(quán)屬證數(shù)據(jù)信息共享，能夠快速查詢相關(guān)資產(chǎn)的權(quán)屬證信息，和相關(guān)報(bào)表的輸出。包括產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理、產(chǎn)權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)管理等。

（四）資產(chǎn)租賃管理

租賃管理包括承租客戶管理、資產(chǎn)租賃計(jì)劃申報(bào)及租賃項(xiàng)目的核準(zhǔn)與備案、招租、續(xù)租、轉(zhuǎn)租、租金管理、租賃合同管理等內(nèi)容。

投資性房地產(chǎn)數(shù)字化系統(tǒng)將根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)范的租賃核準(zhǔn)流程進(jìn)行分析并應(yīng)用在系統(tǒng)中，申請(qǐng)人根據(jù)設(shè)計(jì)完成租賃流程在系統(tǒng)中展開(kāi)申請(qǐng)工作并只能按照確定的核準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)逐步進(jìn)行審批：

第一，系統(tǒng)將對(duì)各個(gè)流程節(jié)點(diǎn)必須提供的內(nèi)容進(jìn)行控制，如：資產(chǎn)租賃申請(qǐng)時(shí)必須輸入資產(chǎn)名稱、招租時(shí)間、租賃類型、出租面積/數(shù)量、出租期限、出租價(jià)格等內(nèi)容，在資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估完成后必須輸入資產(chǎn)出租價(jià)格及上傳評(píng)估依據(jù)相關(guān)文件；價(jià)格確定后必須上傳出租方案附件才能進(jìn)入審核審批；合同簽署完成后必須提供合同編號(hào)或合同其他信息才能關(guān)閉租賃申請(qǐng)流程。

第二，系統(tǒng)將對(duì)租賃管理中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、匯總提供租賃計(jì)劃申請(qǐng)表、租賃情況備案表、出租資產(chǎn)到期表、各類型或各公司資產(chǎn)出租金額表等報(bào)表，并能根據(jù)指定規(guī)則對(duì)出租將到期的資產(chǎn)進(jìn)行提示。

第三，租賃經(jīng)濟(jì)狀況分析（租金、總可出租面積、已出租面積、出租率等數(shù)據(jù)橫向縱向比較）。

（五）資產(chǎn)稅收管理

投資性房地產(chǎn)的購(gòu)置、出租、處置等各個(gè)環(huán)節(jié)都涉及稅收管理，涉及的稅種涵蓋房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用稅、印花稅、增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等各項(xiàng)稅種。尤其是房產(chǎn)稅，出租期間從租計(jì)算，閑置期間從價(jià)計(jì)算，需要建立完善且準(zhǔn)確的臺(tái)賬進(jìn)行管理。為規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，提高稅收數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，將稅收管理也納入數(shù)字化建設(shè)體系。

（六）與其他系統(tǒng)的協(xié)同

1. OA系統(tǒng)接口

將投資性房地產(chǎn)數(shù)字化系統(tǒng)相關(guān)流程審批節(jié)點(diǎn)傳輸?shù)絆A系統(tǒng)中收件箱中，用戶登錄OA系統(tǒng)查看收件箱，可以根據(jù)單點(diǎn)登錄鏈接登錄到投資性房地產(chǎn)數(shù)字化系統(tǒng)進(jìn)行審批相關(guān)流程節(jié)點(diǎn)。

2. 財(cái)務(wù)系統(tǒng)接口

投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理主要是從財(cái)務(wù)核算的角度，從收入分配、折舊、金額等各個(gè)角度對(duì)集團(tuán)公司的總資產(chǎn)進(jìn)行了全面的核算，資產(chǎn)管理是指對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督與管控，強(qiáng)調(diào)對(duì)其整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的全面管理，用簡(jiǎn)單的話說(shuō)就是前面的是靜態(tài)的管理，后面的是動(dòng)態(tài)的管理。投資性房地產(chǎn)數(shù)字化系統(tǒng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)集成，形成互補(bǔ)，為企業(yè)提供既有宏觀性，形成精細(xì)化管理統(tǒng)一管理平臺(tái)。將投資性房地產(chǎn)數(shù)字化系統(tǒng)相關(guān)涉及資產(chǎn)價(jià)值變換信息，例如資產(chǎn)核銷、資產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)信息傳輸至財(cái)務(wù)信息進(jìn)行處置記錄。利用數(shù)字技術(shù)對(duì)國(guó)有投資房地產(chǎn)和財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)進(jìn)行有效的整合，利用數(shù)字技術(shù)進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)，利用現(xiàn)代手段進(jìn)行管理，并利用數(shù)字化數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合應(yīng)用。國(guó)有資產(chǎn)管理與財(cái)務(wù)管理融合流程圖如圖2所示。

五、投資性房地產(chǎn)數(shù)字化系統(tǒng)建設(shè)保障措施

（一）健全投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)管理體制機(jī)制，使資產(chǎn)管理有據(jù)可依

1. 完善投資性房地產(chǎn)的管理體系

建立健全的管理體系是提高房地產(chǎn)投資資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的關(guān)鍵。由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部牽頭，監(jiān)督并幫助集團(tuán)下屬各企業(yè)建立系統(tǒng)的、操作性強(qiáng)的國(guó)有投資性房地產(chǎn)管控制度及體系，將財(cái)務(wù)管理和績(jī)效管理貫穿投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)管理過(guò)程的全過(guò)程，推進(jìn)工作程序標(biāo)準(zhǔn)化，明確并強(qiáng)化責(zé)任，確保國(guó)有投資房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)有法律依據(jù)，從制度上為國(guó)有投資房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)提供有力的保障，從而建立和完善國(guó)有資產(chǎn)的管理體系。

2. 理順投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)管理關(guān)系

明確各級(jí)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，以現(xiàn)代企業(yè)“三會(huì)”管理體制為基礎(chǔ)，建立一套集團(tuán)總部領(lǐng)導(dǎo)層—總部資產(chǎn)管理部門(mén)層-基層經(jīng)營(yíng)管理層-基層資產(chǎn)管理執(zhí)行層四級(jí)資產(chǎn)管理架構(gòu)。構(gòu)建集團(tuán)總部對(duì)資產(chǎn)穿透的一體化、全周期的管控，下屬各級(jí)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)管理部門(mén)職責(zé)明確，各司其職，提升管理效益。

（二）投資房地產(chǎn)資產(chǎn)租賃過(guò)程的優(yōu)化與企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

根據(jù)投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的基本使用情況，可以將其分為辦公樓、店鋪等幾大類別，并根據(jù)不同的租賃目的制定專門(mén)的投資性房地產(chǎn)租賃實(shí)行管理辦法，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)公司外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部的變化，及時(shí)升級(jí)和更新業(yè)務(wù)流程，以防止因程序上的疏忽而導(dǎo)致的法律和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）不斷完善監(jiān)督考核機(jī)制，加大內(nèi)控力度

建立一整套實(shí)用性、操作性強(qiáng)，可以橫向、縱向比較的績(jī)效評(píng)價(jià)管理體系，全面系統(tǒng)地計(jì)量投資性房地產(chǎn)管理的效率和效果，對(duì)投資性房地產(chǎn)管理進(jìn)行評(píng)估，把內(nèi)控成果同績(jī)效獎(jiǎng)金相掛鉤，以此為依據(jù)進(jìn)行激勵(lì)和約束，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)和擔(dān)當(dāng)，嚴(yán)格管理投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)。

站在企業(yè)內(nèi)控的視域下，將績(jī)效評(píng)價(jià)管理體系與監(jiān)督管理措施相融合，進(jìn)一步提高資產(chǎn)管理工作效率，確保在內(nèi)外部環(huán)境不斷變化中及時(shí)迅速高效解決問(wèn)題。在國(guó)有企業(yè)中設(shè)置資產(chǎn)管理內(nèi)部控制專業(yè)崗位并配置專業(yè)人員，結(jié)合多種檢查方式，全方位審計(jì)監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)管理的全過(guò)程，包括財(cái)務(wù)核算、租賃方式、風(fēng)險(xiǎn)防控等各個(gè)環(huán)節(jié)，保證國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

（四）重視國(guó)有企業(yè)數(shù)字化復(fù)合型人才的選拔與培訓(xùn)，提高國(guó)有企業(yè)的管理能力

實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵在于人才，數(shù)字化復(fù)合型人才是國(guó)企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，而吸引、培養(yǎng)和留住人才的關(guān)鍵在于人才的體制。因此，我國(guó)國(guó)有企業(yè)既要加大引進(jìn)和培訓(xùn)力度，又要建立合理、科學(xué)的人才選拔體系，必須從制度層面上加以考慮，并切實(shí)落實(shí)，要從現(xiàn)有的員工中選拔優(yōu)秀的人才進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)，包括選拔任用、考核獎(jiǎng)勵(lì)、股權(quán)激勵(lì)懂技術(shù)、懂業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才，要按照市場(chǎng)機(jī)制的需要，從體制上建立一個(gè)吸引、培養(yǎng)和留住人才的環(huán)境，從而提高集團(tuán)公司職工數(shù)字素養(yǎng)和數(shù)字化能力充實(shí)企業(yè)數(shù)字化人才隊(duì)伍。對(duì)專職經(jīng)理進(jìn)行數(shù)字化培訓(xùn)，使其能夠通過(guò)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)、數(shù)字化管理軟件，方便對(duì)國(guó)有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行信息查詢、分析，為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供顧問(wèn)和協(xié)助。

六、結(jié)語(yǔ)

在新形勢(shì)下，國(guó)有投資性房地產(chǎn)管理工作效果的提升，可以以企業(yè)內(nèi)部管理創(chuàng)新、方式創(chuàng)新為突破口，建立融合預(yù)算、內(nèi)控、預(yù)警、分析和利用相集成的系統(tǒng)性的大數(shù)據(jù)平臺(tái)，提高國(guó)有投資性房地產(chǎn)的管理水平和管理能力。要結(jié)合國(guó)有企業(yè)的具體情況，堅(jiān)持以價(jià)值為中心、以市場(chǎng)為引導(dǎo)、以問(wèn)題為導(dǎo)向，建立評(píng)價(jià)機(jī)制、考核機(jī)制、保障機(jī)制，加大資源投入，統(tǒng)籌謀劃，注重戰(zhàn)略，注重實(shí)效，不斷推進(jìn)。通過(guò)建立健全國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)體系，形成一套可復(fù)制可推廣的資產(chǎn)管理“標(biāo)準(zhǔn)”，切實(shí)發(fā)揮標(biāo)準(zhǔn)化體系在推動(dòng)資產(chǎn)數(shù)字化管理中的支撐和引領(lǐng)作用。最終通過(guò)有效的資產(chǎn)管理，保證資產(chǎn)有效運(yùn)作，提升資產(chǎn)使用效率，控制資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本，使國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值。

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（作者單位：溫州港集團(tuán)有限公司物業(yè)管理服務(wù)分公司）