摘要：人口因素是影響房地產(chǎn)市場供求和價(jià)格的重要變量，本文通過分析遼寧省盤錦市人口結(jié)構(gòu)變化以及對(duì)未來房地產(chǎn)市場的影響，提出相關(guān)的對(duì)策與建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；適齡人口；房地產(chǎn)；改善性需求

人口因素是影響房地產(chǎn)市場的重要變量，對(duì)房地產(chǎn)市場的影響途徑主要有以下方面：第一，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，越來越多的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移；第二，人口年齡結(jié)構(gòu)變化，特別是婚齡人口的變化對(duì)住房需求的影響；第三，家庭戶規(guī)模的小型化引起的住房需求總量和結(jié)構(gòu)的變化。

一、盤錦市房地產(chǎn)市場與人口發(fā)展概況

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，盤錦市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展主要從2010年開始，房屋施工面積快速躍升，特別是在2013年前后達(dá)到頂峰，施工面積突破2000萬m2。

2005年，盤錦市商品房銷售面積為36.3萬m2，隨后逐漸增加，2009年首次突破百萬，達(dá)154萬m2，2010年增至260.4萬m2，2011～2015年一直保持在300萬m2以上。與此同時(shí)，受國家宏觀調(diào)控、住房需求變化等因素影響，2015年房地產(chǎn)市場遇到一定程度的發(fā)展瓶頸，市場銷售出現(xiàn)下滑，房屋竣工面積走低，特別是2018年以后，商品房銷售面積一直處在100萬m2左右的水平，房地產(chǎn)市場開發(fā)預(yù)期受環(huán)境不確定因素影響。

從人口發(fā)展?fàn)顩r看，近十年盤錦市區(qū)域人口變化主要呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：第一，人口總量變化不大。1984年建市以來，盤錦市人口規(guī)模逐步擴(kuò)大，從1990年“四人普”的105.58萬人，到2000年“五人普”的126.18萬人，再到2010年“六人普”的139.25萬人，二十年間常住人口增加33.67萬人。2010年以后，遼寧省人口凈流出較為顯著，2020年“七人普”全省人口較“六人普”減少116萬人，盤錦市常住人口138.97萬人，較“六人普”減少0.28萬人，變化不大。第二，城鎮(zhèn)化率顯著提高，主城區(qū)人口占比提升。2020年，全市居住在城鎮(zhèn)的人口為107.57萬人，居住在鄉(xiāng)村的人口為31.40萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到77.40%，城鎮(zhèn)人口較2010年增加15.72萬人，城鎮(zhèn)化率較2010年的65.96%提高11.44%。從主城區(qū)人口看，興隆臺(tái)區(qū)人口增加明顯，2020年達(dá)到52.94萬人，較2010年增加6.13萬人，占全市比重由2010年的33.61%提高到38.09%；雙臺(tái)子區(qū)人口變化不大，由2010年的20.84萬人增加到21.43萬人，占全市的15.42%。

二、人口變化對(duì)盤錦未來房地產(chǎn)市場的影響

從人口流動(dòng)情況看，盤錦市為內(nèi)需型人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)，按照市場營銷學(xué)中“市場=人口+購買力+購買欲望”的基本架構(gòu)，基于盤錦市相對(duì)較低的房價(jià)水平，人口基數(shù)和購買需求將是影響盤錦市未來房地產(chǎn)市場的主要因素。

（一）城鎮(zhèn)化對(duì)未來房地產(chǎn)市場的影響

過去十年，特別是“十二五”時(shí)期是盤錦市城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，快速提升的城鎮(zhèn)化率為盤錦市帶來約15.7萬的城鎮(zhèn)人口，這部分人口的“剛需型”住房需求帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售，與2013年前后盤錦房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展形成高度關(guān)聯(lián)。但不能忽視的是，隨著越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工，農(nóng)村剩余人口多為老人、兒童，城鎮(zhèn)化速率將減緩。人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年遼寧省常住人口城鎮(zhèn)化率為72.14%，全國為63.89%，盤錦市77.40%的城鎮(zhèn)化率高于全省超過5%，高于全國13.51%，如表1所示。未來一個(gè)階段，城鎮(zhèn)化率提升空間有限，由此產(chǎn)生的住房需求也將隨之減少。

（二）適齡人口對(duì)未來房地產(chǎn)市場的影響

除了農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口外，結(jié)婚適齡人口也是房地產(chǎn)剛需消費(fèi)的主要群體。這部分適齡消費(fèi)人口結(jié)構(gòu)變化主要由人口出生波動(dòng)，也就是“嬰兒潮”引起的。在結(jié)婚適齡階段，人口的數(shù)量直接影響著房地產(chǎn)的市場需求。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國人口平均初婚年齡為28.67歲。由此，適齡消費(fèi)人口的首次購房年齡一般在25～28歲。

盤錦市適齡消費(fèi)人口變化主要呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：第一，適齡人口占比下降。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年，盤錦市25～28歲年齡段人口為64544人，占全市總?cè)丝诘?.61%，較2010年的5.62%下降1.01%。第二，適齡人口比重相對(duì)較低。2020年全國25～28歲年齡段人口占5.06%，高于盤錦市0.45%。2010年第六次人口普查盤錦市15～18歲年齡段人口為65440人，占全市總?cè)丝诘?.70%，人口數(shù)量和占全市比重與2020年第七次人口普查25～28歲年齡段情況基本一致。2020年盤錦市20～23歲年齡段人口43668人，占全市總?cè)丝诘?.14%，這部分是2025年的潛在適齡消費(fèi)人口；2020年盤錦市15～18歲年齡段人口44889人，占全市總?cè)丝诘?.23%，這部分人口相當(dāng)于十年后，即2030年的潛在適齡消費(fèi)人口。

此外，14歲以下可視為未來更長時(shí)間的適齡消費(fèi)人口，占比更低，占比較高的主要是30歲以上各年齡段人口。2020年，盤錦市10～13歲、5～8歲、0～3歲人口分別為46003人、44165人和41921人，占全市總?cè)丝诘谋戎胤謩e為3.31%、3.18%和3.02%。30歲以上人口中，30～33歲人口94924人，占全市總?cè)丝诘?.83%；35～38歲人口73951人，占5.32%；40～43歲人口90250人，占6.49%；45～48歲人口101071人，占7.27%；50～70歲各年齡段占比更高，如表2所示。

由此可見，由于青少年人口相對(duì)較少，盤錦市潛在適齡消費(fèi)人口較少，且在逐步減少，潛在剛性需求消費(fèi)人口減少將對(duì)首次購房需求造成一定影響?？梢灶A(yù)見，盤錦市未來房地產(chǎn)市場的剛性消費(fèi)需求將會(huì)面臨較大考驗(yàn)。

（三）居住需求變化對(duì)未來房地產(chǎn)市場的影響

過去二十年來盤錦市人均住房建筑面積顯著增加，人民居住條件明顯改善。2000年，平均家庭戶規(guī)模為3.10人，人均住房建筑面積23.08m2，其中，城市平均家庭戶規(guī)模為2.90人，城市人均住房建筑面積22.73m2。2010年，平均家庭戶規(guī)模為2.82人，人均住房建筑面積29.54m2，其中，城市平均家庭戶規(guī)模為2.64人，城市人均住房建筑面積30.39m2。2020年，平均家庭戶規(guī)模為2.35人，人均住房建筑面積39.72m2，其中，城市平均家庭戶規(guī)模為2.30人，城市人均住房建筑面積39.41m2。

從上述數(shù)據(jù)來看，過去二十年來盤錦市家庭規(guī)模趨向小型化，主要是“改善型”需求的消費(fèi)群體。2000～2010年，盤錦市戶均人口減少0.28人，人均住房建筑面積增加6.46m2；2010～2020年，戶均人口減少0.47人，人均住房建筑面積增加10.18m2?？梢钥闯?，盤錦市改善性消費(fèi)群體的消費(fèi)需求在逐步提高。

從城市家庭戶住房間數(shù)看，2020年盤錦市城市家庭戶37.8萬戶，比2010年增加13.9萬戶。其中，一間戶2.0萬戶，基本持平；二間戶20.3萬戶，增加7.9萬戶，增長63.8%；三間戶13.4萬戶，增加5.0萬戶，增長59.6%；四間及以上戶2.1萬戶，增加1.1萬戶，增長105.3%?？梢钥闯觯顺擎?zhèn)化帶來的二間房剛需消費(fèi)及部分三間房剛需消費(fèi)增加外，三間及以上改善性住房消費(fèi)也大幅增長。由此可見，改善性需求將成為未來盤錦市房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展方向。

三、盤錦市房地產(chǎn)市場未來面臨的問題及解決思路

（一）面臨的主要問題

由區(qū)域人口變化引發(fā)對(duì)盤錦市未來房地產(chǎn)市場的影響主要有以下幾點(diǎn)：

第一，城鎮(zhèn)化率步入拐點(diǎn)，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的催動(dòng)力逐漸減弱。

第二，人口老齡化加劇，青少年人口減少，盤錦市潛在適齡消費(fèi)人口減少，未來首次購房消費(fèi)需求將逐漸走低。

第三，盤錦市人均住房面積顯著增加，未來尋求改善性的消費(fèi)需求將是主流。

（二）盤錦市未來房地產(chǎn)市場發(fā)展思路

綜上可見，區(qū)域人口結(jié)構(gòu)的變化為盤錦市房地產(chǎn)市場帶來了機(jī)遇，也要清醒地看到面臨產(chǎn)業(yè)調(diào)整的重大問題，要上調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，引導(dǎo)企業(yè)突破發(fā)展瓶頸，主要提供以下幾點(diǎn)思路：

第一，建設(shè)新型農(nóng)村生活區(qū)集群，著力提升農(nóng)村住房條件和居住環(huán)境。隨著全國城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到63.89%，城鎮(zhèn)化發(fā)展使小城市人口逐步向大城市、中心城市轉(zhuǎn)移，大城市人口增長較快，房地產(chǎn)仍有較大需求空間，但小城市特別是三線及以下城市將逐漸形成供大于求的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從人口普查結(jié)果看，遼寧省人口向南方城市轉(zhuǎn)移較為明顯。因此，要因地制宜，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的新型農(nóng)村生活區(qū)集群，在推動(dòng)城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時(shí)，更多關(guān)注農(nóng)村住房條件和居住環(huán)境建設(shè)。

第二，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。隨著國家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響逐漸顯現(xiàn)，盤錦市房地產(chǎn)投資已出現(xiàn)明顯波動(dòng)，商品房銷售市場前景不明朗。因此，要切實(shí)采取有效措施，在嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)政策的同時(shí)，確保房地產(chǎn)市場依然保持平穩(wěn)發(fā)展。首先，適度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，做好整體布局規(guī)劃，對(duì)開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，差異化發(fā)展，避免同質(zhì)化惡性競爭。其次，要警惕非住宅待售面積比重的上升，加強(qiáng)對(duì)新增商品房建設(shè)中住宅開發(fā)與非住宅開發(fā)之間比例結(jié)構(gòu)的審查，有效指導(dǎo)開發(fā)商合理增加商品房的供給。

第三，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。盤錦市商品房銷售面積明顯減少，由2011～2015年的300萬m2以上，降至100萬m2左右，而房地產(chǎn)庫存也保持在將近100萬m2，在新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。對(duì)于企業(yè)而言，只有尋求健康的發(fā)展戰(zhàn)略，才能謀求更大的發(fā)展空間。對(duì)此，要引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施差異化戰(zhàn)略，準(zhǔn)確定位，注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)的個(gè)性化、品質(zhì)化和功能性。同時(shí)，要引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施融資戰(zhàn)略，建立多元化的融資渠道，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

第四，研究如何釋放改善性住房需求。首先，增加優(yōu)質(zhì)的改善性住房供給。從戶均人口上來看，盤錦市家庭戶規(guī)模已低至2.35人，作為內(nèi)需型消費(fèi)結(jié)構(gòu)城市，依靠家庭規(guī)模小型化產(chǎn)生的改善性消費(fèi)需求逐步減弱。未來盤錦市房地產(chǎn)市場的改善性消費(fèi)需求將更多以產(chǎn)品的品牌、面積、教育配套等方面為主。其中，政府要適時(shí)增加教育配套，做好新開發(fā)樓盤區(qū)域的教育保障，優(yōu)質(zhì)的教育資源主要集中在市區(qū)人口密集區(qū)域，因此，缺乏教育配套是制約改善性需求釋放的一大因素。其次，穩(wěn)定住房價(jià)格，防止房地產(chǎn)泡沫。過去的十年，盤錦市房價(jià)基本保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅上漲和波動(dòng)。

四、結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，盤錦市房地產(chǎn)業(yè)取得了較快發(fā)展，房地產(chǎn)消費(fèi)需求得到了極大的釋放，同時(shí)也促進(jìn)了金融、建筑、原材料生產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。展望未來，盤錦市房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨消費(fèi)群體逐步減少的壓力，但與此同時(shí)，也不乏居民消費(fèi)能力正逐步提升的機(jī)遇。因此，應(yīng)積極發(fā)揮政府職能作用，在吸引外來人口到盤錦市就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、落戶的基礎(chǔ)上，積極引導(dǎo)企業(yè)提前做好預(yù)期，理清發(fā)展思路，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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作者簡介：卓峰義（1987），男，漢族，浙江省諸暨市人，本科，高級(jí)統(tǒng)計(jì)師，主要研究方向?yàn)榻y(tǒng)計(jì)。