周洪波

周律師：

您好！

十年前，我們家庭居住的房屋進行動遷，我們兄弟倆人以合并安置方式獲得一套承租房。當初兄弟倆人均另有房屋居住，因此我們只是把戶口遷入該承租房，但都沒有居住，隨后將房屋對外出租收取租金。因為我哥哥家庭經(jīng)濟條件不太好，生活壓力較大，我就將屬于我的那部分租金讓度給我哥哥。不久前，我偶然發(fā)現(xiàn)我哥哥在五年前私下買下該承租房的產(chǎn)權(quán)，并登記在他自己的名下，現(xiàn)在又擅自出售了該房屋。畢竟該房屋屬于我們兄弟倆人的動遷補償安置房，我哥哥擅自買下產(chǎn)權(quán)并出售的行為，不但傷了我的心，也嚴重損害了我的利益，我該如何維護我的合法權(quán)益呢？

王先生

王先生，您好！

根據(jù)您的情況，我提出以下幾點建議：

一、你們兄弟倆人均具備購買該公房住房產(chǎn)權(quán)資格的權(quán)利人，應(yīng)當協(xié)商一致才能購買

上海市于1994年啟動住房制度改革，允許職工家庭將承租的公房買下產(chǎn)權(quán)。對此上海市政府有關(guān)部門出臺《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》《關(guān)于出售公有住房的實施細則》（俗稱“94方案”）。94方案規(guī)定只能登記一位購房人作為產(chǎn)權(quán)人，無法登記共有產(chǎn)權(quán)人。隨后1995年出臺的《一九九五年出售公有住房方案實施細則》（俗稱“95方案”），而95方案規(guī)定可以登記多位購房人為共有產(chǎn)權(quán)人，解決了94方案遺留的共有產(chǎn)權(quán)問題。

根據(jù)您的陳述，可以確定您哥哥是依據(jù)95方案購買該公房住房產(chǎn)權(quán)的。

根據(jù)95方案第五條規(guī)定：“購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。

職工家庭內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購房人，協(xié)商不成的，不辦理購房手續(xù)。職工家庭購房時，可申請共有產(chǎn)權(quán)。共有人必須是前款規(guī)定的購房對象?！?/p>

鑒于你們倆兄弟是通過動遷安置補償獲配該公房，你們倆人均享有購買該公房住房產(chǎn)權(quán)的資格，應(yīng)當通過協(xié)商來確定購房人。95方案允許登記多位購房人為公房住房產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，因此，一般認為未被確定為購房人即表示該購房資格人放棄該公房住房的共有產(chǎn)權(quán)。你們對購房人的確定無法協(xié)商一致的話，是不能辦理購房手續(xù)的。

二、《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》是依據(jù)95方案購買售后公房產(chǎn)權(quán)的必備要件，如果沒有該協(xié)議書，應(yīng)認定購房合同無效

95方案第十九條規(guī)定：“（二）購買公有住房按下列程序進行：

1. 職工家庭購買公有住房前，應(yīng)先辦理認購手續(xù)，預(yù)付手續(xù)費100元（不購房時不予退還）。購房時，應(yīng)協(xié)商一致，確定購房人。

2. 職工家庭確定購房人后，應(yīng)填寫《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》。

3. 購房人提供有關(guān)購房手續(xù)的證明，選擇付款方式后與出售人簽訂房屋買賣合同，支付定金1000元，按規(guī)定繳付購房款和有關(guān)稅費。

4. 購房人憑購房合同、購房票據(jù)及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產(chǎn)登記發(fā)證機關(guān)辦理申領(lǐng)房屋所有權(quán)證有關(guān)手續(xù)?！?/p>

如果您哥哥在購買公有住房前未與您協(xié)商一致簽署《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》，或者假冒您的簽章提供虛假的《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》，那么，該購房合同將因為違反相關(guān)法律和政策而無效。

三、在主張購房合同無效的同時，您可以要求損害賠償

假如該購買公房住房的合同被確認無效，一般情況下該公房住房將會恢復原狀，即恢復到原來承租房的狀態(tài)。但是您哥哥已經(jīng)將該房屋出售。如果該出售行為是正常交易，買入方也是善意相對人，即買入方不知情，交易價格不明顯低于市價，并且完成了房產(chǎn)過戶手續(xù)。那么該公房住房也就無法追回，當然也無法恢復承租房的狀態(tài)。

這時候您可以向您哥哥主張賠償損失。因為動遷后，該房屋受配人只有你們兄弟倆，在沒有其他約定的情況下，你們兄弟倆應(yīng)當各占二分之一份額，您可以主張其出售該房屋二分之一錢款作為賠償。

四、出售公房的物業(yè)公司作為公房住房買賣合同的相對方應(yīng)當具有審核公房買賣手續(xù)是否合法合規(guī)的義務(wù)

從95方案第十九條規(guī)定的公有住房購買程序第3、4條可以得知，對于公有住房買賣合同主體資格審核程序的責任人是出售人，即出售該公房住房的物業(yè)公司。房產(chǎn)交易中心根據(jù)購房人提供的購房合同、購房票據(jù)和付款證明即可辦理售后公房的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。出售公房住房的物業(yè)公司負有審核公房買賣手續(xù)是否合法合規(guī)的義務(wù)，因此物業(yè)公司應(yīng)當嚴格審核售后公房的戶內(nèi)人員情況，確認《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》是否由全體享有購房資格的人簽署，以及是否由購房資格人本人簽署，盡職審核以避免因合同無效而給自已帶來不必要的風險。

綜上，您哥哥在未征得您同意的情況下，私自將共同居住的公房住房買下產(chǎn)權(quán)并登記在自己名下，該行為因違反了相關(guān)法律和政策而應(yīng)屬無效。您可以到出售公房住房的物業(yè)公司調(diào)取相關(guān)公房買賣的材料，到該公房住房所在地人民法院起訴，請求確認該公房住房的買賣合同無效并請求相應(yīng)賠償。

以上建議，供參考。

（作者單位：上海市恒業(yè)律師事務(wù)所）