李偉

摘 要：全面推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展是上海國資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。上海國資房地產(chǎn)企業(yè)面臨新形勢，建議從“聚焦、轉(zhuǎn)型、再造、強(qiáng)體”四個(gè)方面加強(qiáng)提升，為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，高質(zhì)量發(fā)展

全面推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的大勢，也是上海國資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向。簡單勾地、粗放開發(fā)、高杠桿運(yùn)營的地產(chǎn)經(jīng)營模式已無法實(shí)行，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部形勢，準(zhǔn)確把握政策和市場變化，順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)社會及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的大趨勢，客觀分析行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，結(jié)合集團(tuán)自身優(yōu)勢和不足，苦練內(nèi)功，切實(shí)提升產(chǎn)品開發(fā)和服務(wù)的附加值，加強(qiáng)經(jīng)營能力，是上海國資房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)再輝煌的必由之路。

一、成效與不足

上海國資房企為上海經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展、城市面貌改善曾作出過重要貢獻(xiàn)。特別是以綠地控股集團(tuán)、上海建工房產(chǎn)公司以及上海地產(chǎn)集團(tuán)等為代表的上海國資委監(jiān)管范圍內(nèi)的企業(yè)在高質(zhì)量發(fā)展工作中取得了一定的成績，克服了當(dāng)前行業(yè)壓力，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是形成了上下齊心攻堅(jiān)克難的良好氛圍。通過有效動(dòng)員、組織，上海國資房地產(chǎn)企業(yè)上下既直面現(xiàn)實(shí)、正視困難，又激發(fā)斗志、砥礪奮進(jìn)，堅(jiān)決以最大的努力爭取最好的工作成果，守住了現(xiàn)金流安全的底線。上海國資房地產(chǎn)企業(yè)均基本保障了各單位的工程款支付問題；先后兌付了多筆公開市場美元債及信托債，保障各企業(yè)融資信用不受 影響；抓住政策和市場的契機(jī)，落實(shí)債務(wù)展期及借新還舊；將資金優(yōu)先用于穩(wěn)增長、保交付等核心工作，有效保障了生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。

二是降本增效取得一定成效。上海國資房地產(chǎn)企業(yè)以前所未有的決心和力度，壓縮生產(chǎn)成本及各項(xiàng)費(fèi)用支出，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、人員薪酬費(fèi)用均同比有所下降，生產(chǎn)成本得到相應(yīng)控制，總體業(yè)績保持了較大體量。上海國資房地產(chǎn)企業(yè)總體規(guī)模仍然保持了較大體量，比如綠地集團(tuán)仍然在2022年進(jìn)入世界企業(yè)500強(qiáng)，且名列125位，實(shí)現(xiàn)歷史最好水平；2022年上半年實(shí)現(xiàn)利潤91億元，在上海國資體系經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中仍占有較大比重。

同時(shí)，應(yīng)該看到各房地產(chǎn)企業(yè)在高質(zhì)量發(fā)展中仍存在一些較為突出的問題，需要高度重視并認(rèn)真加以解決。首先是質(zhì)量效益仍亟需提升。如降本控費(fèi)雖然取得一定成效，但支出規(guī)模仍然龐大；部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在去化時(shí)折價(jià)幅度過大，利潤犧牲或虧損較大；部分單位應(yīng)收賬款不降反升等。其次是執(zhí)行落地不夠。部分單位和領(lǐng)導(dǎo)對高質(zhì)量發(fā)展重點(diǎn)措施認(rèn)識不夠深，行動(dòng)不夠快，用力不夠狠，工作成效不足。

二、提高高質(zhì)量發(fā)展的總體策略

準(zhǔn)確把握黨的二十大會議釋放的政策利好，堅(jiān)定發(fā)展信心；適應(yīng)時(shí)代要求，矢志不移“辦好自己的事”，深刻認(rèn)識內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生的重大變化，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)面臨的深層次困難和挑戰(zhàn)，以問題為導(dǎo)向，圍繞“聚焦、轉(zhuǎn)型、再造、強(qiáng)體”的主線，采取較大力度的改革舉措，堅(jiān)決避免重新回到靠天吃飯、粗放發(fā)展的老路上去，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量邁上新的臺階。

1.聚焦：配置資源進(jìn)行戰(zhàn)略性重組和資源聚焦

一是產(chǎn)業(yè)聚焦。按照“有進(jìn)、有退、維持”三種方式，推動(dòng)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。對無資源、無優(yōu)勢、無未來的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)要“退”。堅(jiān)決、果斷、穩(wěn)妥退出“沒有條件也不可能發(fā)展好”的產(chǎn)業(yè)，特別是針對之前發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)，要止住出血點(diǎn)。對有功能屬性或盈虧平衡的產(chǎn)業(yè)，可繼續(xù)“維持”穩(wěn)定發(fā)展。

二是區(qū)域聚焦。我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入了以核心城市為主要引擎、以城市群為主要形態(tài)的階段。要結(jié)合這個(gè)實(shí)際，推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局調(diào)整，適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，集中資源在上海有市場空間的高能級核心區(qū)域發(fā)展，對域外區(qū)域市場拓展更加慎重。

三是資源聚焦。房地產(chǎn)企業(yè)長期以來經(jīng)營形成的長期庫存，要以更大的決心和力度，開展資源盤活專項(xiàng)行動(dòng)，通過去庫存、回收應(yīng)收款、處置低效業(yè)務(wù)，來集聚寶貴的資源，為后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展、再次出發(fā)提供條件。

2.轉(zhuǎn)型：以質(zhì)量和效益為中心，全面推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級，矢志不移謀求高質(zhì)量發(fā)展

一要轉(zhuǎn)變思想觀念。推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級首先要轉(zhuǎn)變思想觀念。從根本上破除片面追求規(guī)模和速度的思想傾向，從上到下牢固樹立起質(zhì)量和效益的觀念，引導(dǎo)全員追求高質(zhì)量的運(yùn)營、有質(zhì)量的發(fā)展。

二要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。真正把“練內(nèi)功”視為立身之本，扭轉(zhuǎn)粗放發(fā)展方式，使企業(yè)發(fā)展從依靠經(jīng)濟(jì)高增長、行業(yè)大擴(kuò)張和貨幣大放水等紅利，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^創(chuàng)新產(chǎn)品供給、不斷加強(qiáng)運(yùn)營管理、持續(xù)提升服務(wù)水平，推動(dòng)國有房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)低杠桿的新發(fā)展環(huán)境。

三要轉(zhuǎn)變考核機(jī)制。轉(zhuǎn)變考核機(jī)制，使考核導(dǎo)向從規(guī)模和速度，轉(zhuǎn)換到質(zhì)量和效益上來，切實(shí)發(fā)揮引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展的“指揮棒”作用，促使企業(yè)經(jīng)營尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律、尊重商業(yè)常識。要讓全部的業(yè)務(wù)板塊和具體項(xiàng)目，都真正做到“資產(chǎn)有收入、收入有利潤、利潤有現(xiàn)金流”，形成高質(zhì)量發(fā)展的強(qiáng)勁微觀基礎(chǔ)。

3.再造：將企業(yè)的商業(yè)模式、組織架構(gòu)和經(jīng)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行重塑再造

一是商業(yè)模式再造。再造房地產(chǎn)商業(yè)模式，逐漸從“依靠大規(guī)模勾地，放大經(jīng)營杠桿，驅(qū)動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張”的商業(yè)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤绊槕?yīng)存量市場要求，打造好產(chǎn)品、好運(yùn)營、好服務(wù)”的商業(yè)模式。

二是組織架構(gòu)再造。推動(dòng)組織架構(gòu)與業(yè)務(wù)規(guī)模相匹配、與高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)，打造平臺精、一線強(qiáng)、流程短、效率高的組織架構(gòu)體系：做精平臺，著力形成“賦能+監(jiān)控”兩手皆強(qiáng)的平臺功能；做強(qiáng)一線，推動(dòng)管理資源向業(yè)務(wù)一線傾斜；壓縮管理層級，與業(yè)務(wù)聚焦同步，縮小管理幅度，精簡管理層級，提高運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

三是人才團(tuán)隊(duì)再造。在已有基礎(chǔ)上，繼續(xù)實(shí)行“精兵簡政”，按照戰(zhàn)略聚焦的總體部署，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)人員配置總量調(diào)降。著力提拔優(yōu)秀人才，特別是要解決人才老化、動(dòng)力衰退的問題，選拔和培養(yǎng)有能力、有干勁、有憧憬的青年干部隊(duì)伍。

4.強(qiáng)體：推動(dòng)企業(yè)強(qiáng)身健體，奠定企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)

一要強(qiáng)化資產(chǎn)質(zhì)量。優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，形成健康、強(qiáng)勁的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，恢復(fù)正常融資功能，增強(qiáng)國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展韌性，為未來更好發(fā)展創(chuàng)造條件。

二要強(qiáng)化管理水平。繼續(xù)聚焦問題，上下聯(lián)動(dòng)，久久為功，以“釘釘子”精神持續(xù)推進(jìn)“管理提升行動(dòng)”，確保如期完成各項(xiàng)改進(jìn)提升任務(wù)。真正把“管理提升行動(dòng)”作為重要牽引和具體抓手，突破瓶頸問題，提升管理水平，持續(xù)增強(qiáng)上海國有房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。

三要強(qiáng)化企業(yè)文化。加強(qiáng)上海國有房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的優(yōu)秀企業(yè)文化建設(shè)，持續(xù)提升企業(yè)核心文化的推動(dòng)力和穿透力，切實(shí)發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭作用，使其身先士卒、率先垂范，深入一線開展攻堅(jiān)，為企業(yè)新階段的新發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

三、具體措施建議

1.建議實(shí)施改革調(diào)整

當(dāng)前，各國有房地產(chǎn)企業(yè)正著力推動(dòng)工作重心向存量去化傾斜。為此，建議配置專業(yè)團(tuán)隊(duì)，制定考核激勵(lì)機(jī)制，把存量去化指標(biāo)分解到人，真正將責(zé)任壓實(shí)到人，并實(shí)行量化考核，與個(gè)人績效工資直接掛鉤，強(qiáng)化指標(biāo)責(zé)任落實(shí)；推動(dòng)營銷團(tuán)隊(duì)薪酬分配制度改革，優(yōu)化調(diào)整營銷隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，全面實(shí)施薪酬分配非薪點(diǎn)制，推動(dòng)營銷薪酬與回款緊密掛鉤。

2.建議推進(jìn)存量去化

上海國資房地產(chǎn)企業(yè)要抓存量資產(chǎn)去化專項(xiàng)行動(dòng)。對不同狀況的資產(chǎn)分類施策，尋找合適投資者，滿足客戶需求，促進(jìn)資產(chǎn)去化。同時(shí)推進(jìn)工抵去化，既去化存量，又降低供應(yīng)鏈負(fù)債。

3.建議實(shí)施交付攻堅(jiān)

上海各國資房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化思想認(rèn)識及資源保障，保交付對企業(yè)健康發(fā)展極端重要。同時(shí)，建議將資金優(yōu)先用于保交付；加強(qiáng)目標(biāo)管控與跟蹤預(yù)警；強(qiáng)化分類施策。傾斜資源，優(yōu)先保障逾期項(xiàng)目銷項(xiàng)。此外，建議加強(qiáng)資源協(xié)調(diào)，化解突出矛盾，協(xié)調(diào)供應(yīng)鏈及政府監(jiān)管部門，提高生產(chǎn)效率。

4.建議狠抓現(xiàn)金回籠

上海各國資房地產(chǎn)企業(yè)要抓銷售回款，強(qiáng)化考核掛鉤，提升銷售回款率；抓逾期應(yīng)收款清收，著力解決梗阻問題，推動(dòng)應(yīng)收款回收；抓按揭回籠，把握政策放松的窗口期，加強(qiáng)與銀行對接，加快審批及放款，推動(dòng)按揭回籠；抓監(jiān)管資金盤活，攻堅(jiān)克難，協(xié)調(diào)相關(guān)監(jiān)管部門，盡全力提取和使用監(jiān)管資金；抓項(xiàng)目融資，全面梳理可融資的項(xiàng)目及資產(chǎn)，集團(tuán)與事業(yè)部聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)溝通，努力獲取新的融資。

5.建議狠抓執(zhí)行落地

上海國資房地產(chǎn)企業(yè)要對專項(xiàng)工作實(shí)施清單管理。圍繞各單位重大專項(xiàng)工作，核定各單位月度工作清單，明確任務(wù)書、時(shí)間表和責(zé)任人，并進(jìn)行相應(yīng)的考核獎(jiǎng)懲，實(shí)行督幫工作機(jī)制。

四、建立健全多層次保障機(jī)制的設(shè)想

1.優(yōu)化體制機(jī)制

要結(jié)合上海國有房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，改革創(chuàng)新，重點(diǎn)建立有效的考核獎(jiǎng)懲機(jī)制，強(qiáng)化激勵(lì)約束，進(jìn)一步突出各單位的“企業(yè)主體地位”和“經(jīng)營思維導(dǎo)向”，激發(fā)內(nèi)生動(dòng)力和活力，充分調(diào)動(dòng)核心經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的積極性和創(chuàng)造性，為高質(zhì)量發(fā)展輸送動(dòng)能。

2.加強(qiáng)資金工作

要發(fā)揮上海國有房地產(chǎn)企業(yè)各方面的積極性，充分挖掘潛力， 拓寬渠道，加強(qiáng)融資工作，千方百計(jì)獲取資金，同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，節(jié)約運(yùn)用集團(tuán)資金資源，精打細(xì)算，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

3.提升管理水平

特別是要從全周期的視角，重點(diǎn)解決不同環(huán)節(jié)上存在的粗放式管理問題，著力增強(qiáng)管理的系統(tǒng)性和精細(xì)化水平，為高質(zhì)量發(fā)展夯實(shí)管理基礎(chǔ)。

4.加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)

要重點(diǎn)加強(qiáng)上海國有房地產(chǎn)企業(yè)核心領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)以及各級專業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，打造堅(jiān)強(qiáng)有力的經(jīng)營管理和專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，為高質(zhì)量發(fā)展提供人才支撐。

5.強(qiáng)化科技支撐

要推動(dòng)上海國有房地產(chǎn)企業(yè)主業(yè)各環(huán)節(jié)全面嫁接科技內(nèi)容、增加科技含量，推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級，提高在行業(yè)中的核心競爭力，為高質(zhì)量發(fā)展提供科技支撐。

6.鍛造優(yōu)秀文化

特別是要上海國有房地產(chǎn)企業(yè)核心骨干管理人員層面大力倡導(dǎo)高質(zhì)量發(fā)展的“精氣神”，為高質(zhì)量發(fā)展提供強(qiáng)大的精神動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

1.上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會.上海市貫徹《國企改革三年行動(dòng)方案（2020-2022年）》的實(shí)施方案[R].2021.

2.綠地控股集團(tuán)股份有限公司.綠地控股集團(tuán)股份有限公司2022年度半年度報(bào)告[R].2022.08.

（作者系綠地控股集團(tuán)運(yùn)營管理部總經(jīng)理、博士）