柯曉峰

（義烏市繡湖置業(yè)有限公司，浙江金華 322000）

1 引言

營運資金，作為支持房地產(chǎn)公司日常運作的核心財務元素，其管理的有效性直接關系到企業(yè)的流動性、風險控制與盈利能力。在數(shù)字化和市場動態(tài)化的背景下，房地產(chǎn)公司的營運資金管理仍面臨增長的不確定性和復雜性。在房地產(chǎn)行業(yè)，供應鏈通常涵蓋從土地獲取、設計規(guī)劃到建筑施工、銷售及后期服務的整個過程，且每一環(huán)節(jié)都與資金的流入和流出緊密相關[1]。鑒于此，本文旨在深入探索供應鏈管理在優(yōu)化房地產(chǎn)公司營運資金管理方面的潛在價值。特別是在快速變化的市場環(huán)境中，如何通過供應鏈管理的策略和工具，如提高供應鏈透明度、采用動態(tài)供應鏈融資模型、實施綜合風險管理等措施，提升房地產(chǎn)公司的營運資金管理效率和效益，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)公司營運資金管理的現(xiàn)狀

2.1 資金周轉時間較長

在房地產(chǎn)公司中，資金周轉時間的長短是衡量營運資金管理效率的關鍵指標?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)項目從啟動到完成需經(jīng)歷項目籌備、土地獲取、設計規(guī)劃、建設施工、最終的銷售和交付5 個環(huán)節(jié)，項目周期長達數(shù)年，期間涉及大量的資金投入，如土地購置、建筑成本、市場營銷費用等，導致資金周轉周期長。此種長期性的資金占用對房地產(chǎn)公司的流動性構成重大挑戰(zhàn)，尤其在經(jīng)濟波動期間，極易導致嚴重的資金流動性問題[2]。以我國房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園為例，其2021年年度報告顯示，企業(yè)項目的平均開發(fā)周期為2～3年，期間資金占用巨大。例如，碧桂園在廣東的松湖碧桂園項目中，從土地獲取到項目完工，整個過程耗時近兩年半，期間碧桂園需要不斷投入資金維持建設進度。此種長期的資金占用，導致項目在未完成銷售前，極大地壓縮了公司的流動資金空間。從理論角度來看，資金周轉周期的長短在很大程度上決定了房地產(chǎn)公司的資金管理效率。資金周轉周期長意味著資金的回收時間延長，企業(yè)需要承擔更高的資金成本和風險。這不僅涉及財務成本的增加，還包括市場波動帶來的潛在風險。尤其是在房地產(chǎn)市場低迷時期，資金回收的延遲可能進一步加大企業(yè)的資金壓力，影響其項目的持續(xù)運營和新項目的啟動。

2.2 高度依賴外部融資

房地產(chǎn)公司在當前的營運資金管理中，普遍面臨自有資金不足的問題，導致其在資金籌集上高度依賴外部融資，如銀行貸款、債券發(fā)行等。對于企業(yè)運營而言，外部融資作為補充企業(yè)自有資金的一種方式，在一定程度上可幫助房地產(chǎn)公司克服資金不足的問題，支持其項目的開發(fā)和運營[3]。然而，過度依賴外部融資會增加企業(yè)的財務杠桿和還款壓力，特別是在利率上升或信貸條件收緊時，極易導致企業(yè)的財務成本急劇上升，甚至面臨破產(chǎn)的風險。以綠地控股為例，2022年上半年，該公司總負債達到了數(shù)千億元人民幣，其中包括大量的銀行貸款和債券。此種高杠桿融資模式，在市場波動和信貸政策變化的情況下，導致綠地控股的資金鏈面臨嚴峻挑戰(zhàn)。例如，在市場低迷期間，綠地控股不僅要面臨銷售收入下降的壓力，還需應對高額的財務成本和債務償還壓力。因此，房地產(chǎn)公司在后期發(fā)展中，需謹慎管理其對外部融資的依賴程度，以提高對市場變化的適應能力，從而在復雜多變的市場環(huán)境中保持穩(wěn)健的財務狀態(tài)。

2.3 風險管理水平不高

基于市場波動、政策變化等因素，房地產(chǎn)公司在營運資金管理中面臨較高風險[4]。2022年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一系列重要的政策調(diào)整和市場波動，此類變化顯著影響了房地產(chǎn)公司的資金管理。在政策調(diào)整上，為支持房地產(chǎn)市場，中國人民銀行在2022年年初下調(diào)了首套和二套房貸款的利率。此措施旨在減輕購房者的負擔，同時刺激房地產(chǎn)市場的需求。同年實施了“三條紅線”政策，限制房地產(chǎn)企業(yè)的負債水平。此政策要求房企控制其資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比，從而降低高杠桿風險。在市場波動方面，受經(jīng)濟放緩和疫情反復影響，2022年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)需求減緩的趨勢，導致部分地區(qū)房價下跌和銷售放緩。同時，某些大型房企，如恒大集團、融創(chuàng)中國等大型房地產(chǎn)公司在2022年面臨嚴重的流動性危機，對整個行業(yè)的信息和資金環(huán)境均產(chǎn)生了負面影響。可以說，政策因素和市場因素的共同加持，加劇了房地產(chǎn)公司營運資金管理的不確定性。在此背景下，企業(yè)急需準確識別和評估市場波動、政策變化、項目延誤等可能帶來的風險，并制定相應的應對策略。然而，在實際操作中大部分房地產(chǎn)公司在風險管理上的不足主要表現(xiàn)在對市場動態(tài)反應遲緩、風險預測方法單一和風險應對措施缺乏靈活性上，使得其在市場或政策變化時的資金安全面臨威脅，較難有效應對市場和政策變化，難以保障其營運資金的安全穩(wěn)定。

3 基于供應鏈的房地產(chǎn)公司營運資金優(yōu)化管理的路徑

3.1 提高供應鏈透明度以優(yōu)化資金分配

在房地產(chǎn)行業(yè)中，資金管理的核心之一是確保供應鏈中資金的高效分配。這要求企業(yè)深入供應鏈各個環(huán)節(jié)，包括從項目初期的設計規(guī)劃到建設施工，直至最終的銷售和交付。因此，針對房地產(chǎn)公司資金周轉時間較長的問題，企業(yè)應積極落實信息技術的高效應用，以提高供應鏈透明度，優(yōu)化資金分配。

首先，數(shù)據(jù)分析和人工智能在優(yōu)化資金分配中的作用日益顯著。通過使用先進的軟件平臺，如SAP ERP 或Oracle ERP，房地產(chǎn)公司可收集和分析大量數(shù)據(jù)，包括歷史成本數(shù)據(jù)、市場趨勢和項目進度信息。同時，此類平臺的數(shù)據(jù)分析工具可以預測未來的供應鏈需求，使企業(yè)能夠根據(jù)實時數(shù)據(jù)和精準的預測來規(guī)劃資金流[5]。例如，通過分析歷史項目數(shù)據(jù)，AI 算法可以預測特定項目階段的材料需求和成本，從而幫助企業(yè)更有效地分配資金，減少不必要的支出和資金占用。其次，區(qū)塊鏈技術的應用可變革房地產(chǎn)行業(yè)的供應鏈管理。區(qū)塊鏈平臺，如Hyperledger Fabric 或Ethereum，提供了一個透明、安全且不可篡改的數(shù)據(jù)環(huán)境。在區(qū)塊鏈平臺中，房地產(chǎn)公司可建立智能合約，自動化執(zhí)行和記錄交易，確保支付的即時性和準確性。例如，當某一建筑項目達到某個預定的進度時，智能合約可以自動觸發(fā)對供應商的支付功能。這不僅減少了手動處理的時間和錯誤，還提高了供應鏈各方之間的信任度。并且通過實時監(jiān)控資金流動，公司可及時識別和應對潛在的風險，提高整體的資金管理效率[6]。最后，房地產(chǎn)公司可應用供應鏈管理軟件，如IBM Blockchain Platform 或Chainyard，實現(xiàn)在整個供應鏈中跟蹤和管理資金流動。同時，平臺內(nèi)部能夠實時更新項目的財務狀況，包括預算執(zhí)行、資金流入和流出、預期成本，為決策者提供了全面的視圖，旨在通過數(shù)據(jù)信息，管理者可以及時調(diào)整策略，優(yōu)化資金的分配和使用，確保房地產(chǎn)公司在競爭激烈的市場環(huán)境中保持財務穩(wěn)定和項目的順利推進。

3.2 采用動態(tài)供應鏈融資模型

面對高度依賴外部融資的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)公司應基于實時數(shù)據(jù)和風險評估，構建一個動態(tài)供應鏈融資模型。此模型為一種綜合的財務管理框架，旨在通過深入分析供應鏈中的各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)資金使用效益的最優(yōu)化。動態(tài)供應鏈融資模型的構建流程可參考如下：

模型構建的首個步驟是建立一個綜合的數(shù)據(jù)收集和分析系統(tǒng)。房地產(chǎn)公司可利用高級的數(shù)據(jù)分析工具，如Power BI 或Tableau，結合ERP 系統(tǒng)（如SAP ERP），收集和分析項目進度、成本支出、供應鏈效率等關鍵指標，為決策者提供項目財務狀況的全面視圖，包括成本、資金需求、支付時間表等，使房地產(chǎn)公司能夠及時響應市場和項目的變化[7]。然后基于收集到的信息數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)公司需利用風險管理軟件如RiskMetrics 進行深入的風險評估和信用評級。具體包括對供應鏈中各環(huán)節(jié)的供應商信用狀況、市場波動影響、合同履行風險等進行全面分析。此步驟的目標是識別和量化與供應鏈相關的各種風險因素，為融資決策提供堅實的基礎。最后基于上述數(shù)據(jù)分析和風險評估，公司可以實施差異化的融資策略，為風險較低的項目或供應商提供更優(yōu)惠的融資條件，同時，對高風險環(huán)節(jié)采取更嚴格的控制措施。例如，針對部分高信用評級的供應商或穩(wěn)健推進的項目，房地產(chǎn)公司可以采取更低成本的融資方式，如短期銀行貸款或供應鏈金融。相反，對于風險較高的項目或供應商，公司則需要采用更嚴格的融資條件和風險控制措施，以防范潛在的財務風險，旨在通過實施動態(tài)供應鏈融資模型，使房地產(chǎn)公司不僅能夠優(yōu)化資金的使用，還能夠降低因過度依賴外部融資而帶來的財務風險。此種模型的靈活性和適應性使公司能夠更好地應對市場的變化和不確定性，從而在競爭激烈的市場環(huán)境中保持穩(wěn)健的財務狀態(tài)。

3.3 實施供應鏈綜合風險管理

在房地產(chǎn)公司的營運資金管理中，實施供應鏈綜合風險管理是確?？沙掷m(xù)運營的關鍵。此管理策略的目的是對供應鏈中潛在的風險進行全面的識別、評估和應對，從而保護公司免受市場波動和政策變化帶來的負面影響。一方面，可采用先進的風險管理工具，如供應鏈風險地圖和模擬，以識別和化解潛在的資金風險。實踐中，房地產(chǎn)公司可通過使用風險管理軟件，如Palisade 的@RISK 或SAP Integrated Business Planning 等，可視化整個供應鏈，識別關鍵風險點，如依賴單一供應商的風險或特定地區(qū)的政策變化風險。同時，利用模擬功能，合理預測關鍵風險點對資金流和項目進度的潛在影響，從而及時調(diào)整策略以緩解風險。并且，此類軟件可分析供應商的可靠性和信用狀況，預測材料成本的波動，以及評估政策變化對項目的潛在影響[8]?；谠u估結果，公司可制定相應的風險應對策略，如多元化供應鏈策略、合同風險管理方案、備用資金來源的規(guī)劃等。例如，對于部分風險較高的供應商，公司可以尋找備選供應商或采取更嚴格的合同條款來降低潛在的供應中斷風險。另一方面，需結合宏觀經(jīng)濟指標和行業(yè)趨勢，開展供應鏈宏觀風險評估，以預測和管理資金流動性風險。房地產(chǎn)公司可使用經(jīng)濟分析工具，如Bloomberg Terminal 或Thomson Reuters Eikon，用以追蹤和分析經(jīng)濟增長、利率變化、政策調(diào)整等宏觀經(jīng)濟指標。并且結合行業(yè)趨勢分析，如房地產(chǎn)市場需求變化、新政策影響評估等，以更好地應對宏觀經(jīng)濟和政策的變化。例如，根據(jù)經(jīng)濟增長預測和利率趨勢，房地產(chǎn)公司可以評估融資成本的潛在變化，并據(jù)此調(diào)整其資金籌集策略，如選擇更合適的時機發(fā)行債券或調(diào)整貸款結構。同時，結合行業(yè)趨勢，如預期的房地產(chǎn)市場冷熱變化，公司可以預測銷售收入的波動，據(jù)此調(diào)整資金儲備和流動性管理策略。此外，房地產(chǎn)公司需要定期監(jiān)測和更新其風險管理策略。這涉及持續(xù)跟蹤宏觀經(jīng)濟指標和行業(yè)趨勢，如利率變化、市場需求波動、新的政策法規(guī)。通過這些活動，公司能夠及時調(diào)整其風險管理措施，確保其與當前市場和政策環(huán)境保持一致。

3.4 促進供應鏈環(huán)節(jié)的價值創(chuàng)新

在房地產(chǎn)行業(yè)中，優(yōu)化營運資金管理的關鍵在于供應鏈環(huán)節(jié)的價值創(chuàng)新。為了實現(xiàn)這一目標，房地產(chǎn)公司需采取多維度的策略，旨在提高供應鏈效率和成本效益，同時激發(fā)新的增長點。

首先，在供應鏈的關鍵環(huán)節(jié)，如材料采購、施工過程等，遵循價值工程原則，識別并削減不增加價值的成本，從而優(yōu)化資金分配和使用。在實踐中，房地產(chǎn)公司需要與供應商緊密合作，分析和審視當前使用的材料和工藝，找出成本高但對項目價值貢獻有限的環(huán)節(jié)。例如，通過替換高成本材料為性能相似但成本更低的替代品，或通過優(yōu)化施工流程以減少浪費。為此，公司可以組織跨部門團隊，包括采購、工程和財務部門，共同評估成本結構，并提出改進措施。其次，鼓勵供應鏈伙伴之間的創(chuàng)新合作，如共同開發(fā)新型建材或工藝，以降低成本和提高效率，也可設立激勵機制，鼓勵供應商和承包商提出和實施創(chuàng)新的解決方案。同時，房地產(chǎn)公司可以主動組織供應鏈合作伙伴的創(chuàng)新研討會或挑戰(zhàn)賽，鼓勵分享最佳實踐和創(chuàng)新想法。例如，推動共同開發(fā)環(huán)保和節(jié)能的建筑材料，或引入自動化和數(shù)字化技術以提高施工效率。最后，房地產(chǎn)公司更可利用大數(shù)據(jù)分析工具，如Google Cloud Platform 或Amazon Web Services，收集和分析市場趨勢、客戶需求和供應鏈性能數(shù)據(jù)。通過對數(shù)據(jù)的深入分析，公司可識別新的商業(yè)機會，如開發(fā)符合市場趨勢的綠色建筑項目或智能家居解決方案等，以提高整體項目的價值和吸引力。此外，公司可利用信息共享和協(xié)作平臺，如Slack 或Microsoft Teams，加強與供應鏈伙伴之間的溝通和協(xié)作，共同探索新的業(yè)務模式和開展服務創(chuàng)新，助力房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展。

4 結語

綜上所述，本文對房地產(chǎn)公司在數(shù)字經(jīng)濟背景下營運資金管理的現(xiàn)狀和挑戰(zhàn)進行了深入分析，明確指出，房地產(chǎn)公司在后期實踐中，通過提高供應鏈透明度、采用動態(tài)供應鏈融資模型、實施供應鏈綜合風險管理等策略，不僅可以優(yōu)化資金分配，還可以降低依賴外部融資的風險，更可以增強對市場波動的適應性，從而有效提升自身營運資金管理能力。通過此類措施，有助于房地產(chǎn)公司在不斷變化的市場環(huán)境中保持財務穩(wěn)定，促進可持續(xù)發(fā)展。