周玉文

在房屋價(jià)格上漲的總趨勢(shì)下，房屋出賣一方通過(guò)“一房二賣”牟取利益的情況時(shí)有發(fā)生。如此，則必然會(huì)給房屋先手買受人造成損失。對(duì)此，無(wú)論是原《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條還是之后的我國(guó)《民法典》第五百八十四條，其規(guī)定是一致的，都是規(guī)定出賣人應(yīng)當(dāng)向先手買受人賠償其違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。但是，賠償?shù)膿p失額不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

這在司法實(shí)踐中認(rèn)定起來(lái)絕非易事，即使最高人民法院也會(huì)出現(xiàn)認(rèn)定錯(cuò)誤的情形。最高人民檢察院前不久印發(fā)的第38批指導(dǎo)性案例的第一百五十六號(hào)案通過(guò)履行法律監(jiān)督職責(zé)解決了這個(gè)問(wèn)題。該監(jiān)督案例對(duì)如何認(rèn)定因“一房二賣”給房屋的先手買受人造成損失的認(rèn)定及賠償問(wèn)題極具參考和借鑒價(jià)值。

【案情】2004年3月13日，鄭某安與某物業(yè)公司訂立商品房買賣合同，約定購(gòu)買商業(yè)用房，面積251.77平方米，單價(jià)2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為503.54萬(wàn)元。他們還約定了交房日期、違約責(zé)任等條款。鄭某安付首付款201.44萬(wàn)元，以銀行按揭貸款方式支付余款302.1萬(wàn)元。2005年6月，賣方將案涉商鋪交付鄭某安使用，后鄭某安將房屋出租。因賣方未提供相關(guān)資料，故案涉商鋪一直未辦理過(guò)戶手續(xù)。2012年1月16日，賣方某物業(yè)公司與某百貨公司訂立商品房買賣合同，將包括鄭某安已購(gòu)商鋪在內(nèi)的一層46-47號(hào)商鋪共計(jì)2000余平方米出售給某百貨公司。2012年1月20日，商鋪交付并過(guò)戶到某百貨公司名下，某物業(yè)公司與鄭某安就商鋪回購(gòu)問(wèn)題協(xié)商未果。

鄭某安于2013年2月28日將某物業(yè)公司訴至青海省高級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令解除雙方簽訂的商品房買賣合同，返還購(gòu)房款503.54萬(wàn)元，承擔(dān)購(gòu)房款一倍的賠償及房屋漲價(jià)損失。法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，案涉商鋪在2012年1月20日作為基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格為單價(jià)6.5731萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為1654.91萬(wàn)元。法院認(rèn)定，被告“一房二賣”構(gòu)成違約。因違約給原告造成損失，應(yīng)以合同履行后可獲得的利益為限，被告應(yīng)按此時(shí)的案涉商鋪市場(chǎng)價(jià)與購(gòu)買差價(jià)1151.37萬(wàn)元，向原告賠償。法院還認(rèn)為本案“一房二賣”中不能認(rèn)為存在欺詐或者惡意的情形，原告請(qǐng)求被告承擔(dān)購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任不予支持。法院判決：解除雙方的商品房買賣合同，被告返還原告購(gòu)房款503.54萬(wàn)元，賠償原告商鋪差價(jià)損失1151.37萬(wàn)元。

雙方均不服一審判決，上訴至最高人民法院。二審認(rèn)定，雙方訂立商品房買賣合同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》已經(jīng)實(shí)施。因此，某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到如其違反合同約定，根據(jù)該解釋第八條規(guī)定，可能承擔(dān)違約責(zé)任。除了對(duì)方所遭受的直接損失外，還包括購(gòu)房款一倍的賠償。綜合本案鄭某安實(shí)際占有案涉商鋪出租獲益6年多，以及某物業(yè)公司將案涉商鋪轉(zhuǎn)售他人的背景、原因、交易價(jià)格等因素，一審判決以合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)與鄭某安購(gòu)買價(jià)之間的差價(jià)額作為可得利益損失，判令賠償鄭某安1151.37萬(wàn)元，導(dǎo)致雙方之間利益失衡，超出當(dāng)事人對(duì)違反合同可能造成損失的預(yù)期。為了平衡雙方利益，酌定某物業(yè)公司賠償鄭某安可得利益損失503.54萬(wàn)元。據(jù)此，二審判決如下：解除商品房買賣合同，某物業(yè)公司返還購(gòu)房款503.54萬(wàn)元并賠償商鋪差價(jià)損失503.54萬(wàn)元。

鄭某安不服二審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹徍?，被裁定駁回。之后，鄭某安向最高人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。最高人民檢察院審查認(rèn)為，生效判決酌定調(diào)整可得利益損失數(shù)額屬于行使裁量權(quán)失當(dāng)，適用法律錯(cuò)誤且有失公平，遂于2019年1月21日向最高人民法院發(fā)出再審檢察建議。

日前，最高人民法院作出民事裁定再審本案。再審中，在法庭主持下雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：（一）解除雙方的商品房買賣合同；（二）某物業(yè)公司向鄭某安返還購(gòu)房款503.54萬(wàn)元，賠償可得利益損失503.54萬(wàn)元；（三）某物業(yè)公司另行支付鄭某安商鋪差價(jià)損失450萬(wàn)元。

【釋法】本案是一起比較典型的“一房二賣”引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案。出賣人違約造成買受人損失并約定賠償損失這一點(diǎn)是很明確的。關(guān)鍵問(wèn)題是應(yīng)當(dāng)如何賠償？或者說(shuō)賠償?shù)氖聦?shí)和法律依據(jù)是什么？

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，一審法院的判決基本是正確的。 我國(guó)當(dāng)時(shí)的《合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！备鶕?jù)此規(guī)定，如果違約一方因其違約造成了對(duì)方損失，且該損失是在其訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者是應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的，違約方就應(yīng)當(dāng)對(duì)該損失予以賠償。考慮賠償時(shí)是無(wú)需考慮違約方是否獲得利益與否的。本案房屋出賣人在2012年1月20日將案涉房屋又出賣、過(guò)戶給其他人，其經(jīng)過(guò)法院委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估此時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為6.5731元/平方米，案涉房屋總價(jià)為1654.91萬(wàn)元。這就是說(shuō)，如果按約履行合同的話，房屋買受人可以得到的利益為1654.91萬(wàn)元。換言之，此時(shí)買受人如果要得到案涉房屋，則需要支付1654.91萬(wàn)元。如果只返還其購(gòu)房款503.54萬(wàn)元，則就要損失1151.37萬(wàn)元。因此，該1151.37萬(wàn)元是房屋出賣人違約給買受人造成的損失，這一點(diǎn)是確定的。那么，房屋出賣人是否可以預(yù)見(jiàn)到因其違約行為給買受人造成的損失呢？案涉房屋價(jià)格從訂立合同時(shí)的2萬(wàn)元/平方米到6.5731萬(wàn)元/平方米，即使是一般人也是可以預(yù)見(jiàn)到的，更不要說(shuō)某物業(yè)公司作為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專門企業(yè)。因此，一審法院判決出賣人賠償損失1151.37萬(wàn)元，是符合事實(shí)和法律根據(jù)的，是正確的。

二審法院改變了一審法院的判決，在筆者看來(lái)其錯(cuò)誤主要是兩點(diǎn)。

一是適用法律錯(cuò)誤，本該適用我國(guó)《合同法》第一百一十三條，卻適用了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條關(guān)于“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”的規(guī)定。該規(guī)定作為司法解釋，其效力當(dāng)然是低于《合同法》的，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》的規(guī)定是沒(méi)有問(wèn)題的。房屋出賣人當(dāng)然可以預(yù)見(jiàn)到該司法解釋規(guī)定的賠償數(shù)額，也當(dāng)然可以預(yù)見(jiàn)到依照《合同法》第一百一十三條規(guī)定給買受人造成的損失，當(dāng)然就應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第一百一十三條規(guī)定賠償，而依照司法解釋賠償則是適用法律錯(cuò)誤。

二是本案錯(cuò)誤地考慮或者適用了利益衡量原則。如二審判決中提及，綜合本案鄭某安實(shí)際占有案涉商鋪出租獲益6年多，以及某物業(yè)公司將案涉商鋪轉(zhuǎn)售他人的背景、原因、交易價(jià)格等因素，認(rèn)為判令賠償鄭某安1151.37萬(wàn)元。這導(dǎo)致雙方之間利益失衡，超出當(dāng)事人對(duì)違反合同可能造成損失的預(yù)期。房屋買受人出租商鋪所得利益，這是合同按約履行后也仍然可以得到的利益，出賣人雖然在第二次出賣時(shí)并沒(méi)有得到如評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的6.5731元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格，但這都不是法律規(guī)定的在賠償時(shí)需要考慮的因素。因此，法院判決時(shí)就不應(yīng)當(dāng)予以考慮，予以考慮則是認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

本案經(jīng)過(guò)最高人民檢察院的監(jiān)督，最高人民法院也認(rèn)識(shí)到了該案判決中存在的問(wèn)題，通過(guò)再審糾正了錯(cuò)誤。這是一起成功的監(jiān)督案件，該案對(duì)“一房二賣”買賣中，如何認(rèn)定先手買房人的損失及如何確定違約方的賠償責(zé)任將起到良好的參照和借鑒價(jià)值。