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新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型策略研究

2023-03-17 23:49鄧梅
中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2023年17期
關(guān)鍵詞:業(yè)財(cái)轉(zhuǎn)型財(cái)務(wù)

鄧梅

房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前在我國(guó)依然處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢階段,隨著市場(chǎng)紅利、金融紅利等逐漸消失,政策管控越來(lái)越嚴(yán)格,加快轉(zhuǎn)型是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不二之選?,F(xiàn)階段,市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從全局角度出發(fā),認(rèn)清當(dāng)前的局勢(shì),以財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造為主要驅(qū)動(dòng)力,推動(dòng)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型。新常態(tài)背景下,房地產(chǎn)企業(yè)想要全面提升經(jīng)營(yíng)管理水平,應(yīng)當(dāng)從財(cái)務(wù)著手,在信息化支持下,轉(zhuǎn)變自身的財(cái)務(wù)管理理念,并建立信息共享平臺(tái),促使企業(yè)財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)深度融合,為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供動(dòng)力。本文在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析后,重點(diǎn)梳理了當(dāng)前在財(cái)務(wù)管理工作中存在的各種問題,并給出對(duì)應(yīng)的優(yōu)化措施,期望能夠?yàn)槠髽I(yè)加快財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型,維持高效發(fā)展提供助力。

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展過程中如今正處于發(fā)展緩慢階段,在政策環(huán)境及經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境的雙重影響下,房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間受到嚴(yán)重壓縮,對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展造成嚴(yán)重打擊。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理過程中的重點(diǎn)環(huán)節(jié),做好財(cái)務(wù)管理工作,順應(yīng)時(shí)代變化促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。如何加強(qiáng)資金管理,有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn),推進(jìn)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型是當(dāng)前企業(yè)管理過程中亟須解決的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈 經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不斷變化,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境逐漸激烈,由于過去一段時(shí)間發(fā)展較快,其中存在的弊端也逐漸暴露出來(lái),企業(yè)內(nèi)部管理混亂,競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)等都對(duì)企業(yè)發(fā)展造成嚴(yán)重影響。因此,在日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境影響下,轉(zhuǎn)變企業(yè)管理理念,革新思維方式是關(guān)鍵,通過采用科學(xué)的管理模式,不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中,財(cái)務(wù)管理尤為重要,因此必須隨著外部環(huán)境變化而加快轉(zhuǎn)變,從核算型財(cái)務(wù)朝管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)更多助力。

業(yè)務(wù)多元化發(fā)展已成趨勢(shì) 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展受到影響較大,融資困難加大、現(xiàn)金流不足及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大等多方面問題都造成企業(yè)發(fā)展受阻,因此,轉(zhuǎn)型發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是必然趨勢(shì)。企業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中經(jīng)營(yíng)管理多元化特點(diǎn)較為明顯,財(cái)務(wù)管理也要從單一的模式朝著多元化方向發(fā)展,對(duì)財(cái)務(wù)核算也提出更高的要求。針對(duì)不同階段的業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)采取不同的核算方式,為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中,財(cái)務(wù)管理是重點(diǎn)內(nèi)容,不僅能夠推動(dòng)企業(yè)順利轉(zhuǎn)型,還能對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資源進(jìn)行整合,提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。

盈利方式發(fā)生改變 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下,房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式也不斷變化,盈利方式也隨之改變。在土地價(jià)格不斷上升、國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度不斷加大的背景下,原本靠著土地增值的模式顯然已經(jīng)不能為房企帶來(lái)更高效益,企業(yè)缺乏足夠的盈利空間。此外,國(guó)家政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策一直持續(xù),各項(xiàng)成本也不斷上漲,因此做好成本管理和預(yù)算管理等工作,由粗放型管理模式朝著精細(xì)化管理模式發(fā)展才是正道,能夠有效提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型中存在的問題

對(duì)事前預(yù)測(cè)的重要性有所忽視 隨著競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸增大,利潤(rùn)空間不斷壓縮,很多企業(yè)都通過控制成本來(lái)實(shí)現(xiàn)降本增效,但企業(yè)只注重事中控制及事后核算,且財(cái)務(wù)管理主要通過會(huì)計(jì)憑證及會(huì)計(jì)報(bào)表等方面了解會(huì)計(jì)信息,對(duì)企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)決策及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)測(cè)難以起到積極作用,也不能為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)提供支撐,容易造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策出現(xiàn)失誤,浪費(fèi)企業(yè)資源。

融資渠道較為單一,風(fēng)險(xiǎn)較大 隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸收緊,企業(yè)現(xiàn)金流不足,銀行針對(duì)房企的貸款審核更加嚴(yán)格,企業(yè)融資較為困難,極易引發(fā)各項(xiàng)財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期一般都比較長(zhǎng),在項(xiàng)目開發(fā)過程中所需資金量較大,企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率受到嚴(yán)重影響。而房地產(chǎn)商品售賣資金的回收一般都是分期付款的模式,導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目資金收回較慢,不具有時(shí)效性,資金使用成本過高,給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)部門溝通存在不暢 現(xiàn)階段,我國(guó)大部分房企財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)溝通還存在不足,企業(yè)各部門在工作中各自為政。業(yè)務(wù)部門更加看重業(yè)績(jī)提升,將部門利益看得比企業(yè)利益更重,而財(cái)務(wù)部門則更加注重財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)服務(wù),對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)關(guān)注度不高,對(duì)整個(gè)業(yè)務(wù)鏈條了解不足,無(wú)法在關(guān)鍵環(huán)節(jié)起到協(xié)同作用,難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)業(yè)務(wù)活動(dòng)帶來(lái)的財(cái)務(wù)結(jié)果,導(dǎo)致業(yè)財(cái)融合難度加大。

風(fēng)險(xiǎn)防范缺失,機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理 目前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范過程中信息不對(duì)稱依舊是主要問題,部分企業(yè)并沒有依據(jù)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)情況構(gòu)建相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法反映企業(yè)當(dāng)前已銷售產(chǎn)品所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益,企業(yè)也難以通過財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)準(zhǔn)確了解當(dāng)前的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況,無(wú)法準(zhǔn)確識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),給企業(yè)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)需要完善 部分房地產(chǎn)企業(yè)在信息系統(tǒng)的內(nèi)容和功能上還存在不足,盡管企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中已經(jīng)形成了財(cái)務(wù)管理軟件、預(yù)算系統(tǒng)、成本核算系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng),但各系統(tǒng)之間并沒有實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)打通,信息割裂情況存在,導(dǎo)致企業(yè)在采購(gòu)、生產(chǎn)及銷售、項(xiàng)目管理等方面存在多個(gè)端口,同一個(gè)信息在不同系統(tǒng)中需要多次錄入,嚴(yán)重影響企業(yè)工作效率,降低企業(yè)數(shù)據(jù)信息及時(shí)性和準(zhǔn)確性。

推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型的重要措施

通過全面預(yù)算強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響及市場(chǎng)環(huán)境變化影響較大,做好預(yù)算管理工作,實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)管理的分析和預(yù)測(cè)。

首先,在財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型過程中要提高對(duì)預(yù)算的重視度,通過預(yù)算實(shí)現(xiàn)對(duì)日常管理的指導(dǎo)和約束,在預(yù)算管理的要求下完善預(yù)算方案。各部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身項(xiàng)目實(shí)際需要制定相應(yīng)的預(yù)算管理方案,在此基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)的年度預(yù)算進(jìn)行完善,為后續(xù)的年度決算工作提供重要數(shù)據(jù)依據(jù)。

其次,企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行落實(shí),對(duì)預(yù)算與實(shí)際經(jīng)營(yíng)之間存在的誤差定期進(jìn)行分析,找出造成偏差的實(shí)際原因并做好管控。

最后,在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)掌握國(guó)家相關(guān)法律政策,在政策指導(dǎo)下及時(shí)對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化,有效提高稅收籌劃質(zhì)量。同時(shí)在國(guó)家政策調(diào)控下及時(shí)分析各項(xiàng)原因?qū)ψ陨眄?xiàng)目投資額度、銷售價(jià)格及現(xiàn)金流等方面的影響,做好調(diào)研和評(píng)估工作,在此基礎(chǔ)上進(jìn)行收益模型測(cè)算,提高財(cái)務(wù)管理預(yù)測(cè)能力。

除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理過程中應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理,集合具體的項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)變化來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)增加值進(jìn)行測(cè)算,從而為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)依據(jù)。

拓展融資渠道,合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的情況,企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極拓展融資渠道,有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?,F(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)一般都采用多元化的融資渠道,采用直接融資、間接融資等多種方式進(jìn)行融資,減少對(duì)銀行貸款的依賴。

例如,部分企業(yè)通過債券融資或者無(wú)息負(fù)債、應(yīng)付賬款等方式實(shí)現(xiàn)融資。同時(shí),加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)的管理,可以采用有效的資產(chǎn)證券化來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)存貨及應(yīng)收賬款的變現(xiàn),提高企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)的流動(dòng)性,為項(xiàng)目開發(fā)提供助力。

此外,房地產(chǎn)企業(yè)還可以依托第三方平臺(tái)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)模式融資,像眾籌或者資產(chǎn)證券再融資等方式,通過以上手段實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化融資,彌補(bǔ)傳統(tǒng)融資模式的不足,有效控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對(duì)自身的資金管理能力進(jìn)行優(yōu)化,對(duì)企業(yè)存貨資產(chǎn)進(jìn)行整合和盤活,有效縮短存貸差的轉(zhuǎn)換時(shí)間,提高項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)率,有效增強(qiáng)資金時(shí)效性,為企業(yè)發(fā)展提供更多助力。

構(gòu)建完善的業(yè)、財(cái)部門溝通機(jī)制 房地產(chǎn)企業(yè)想要提高內(nèi)部溝通效率,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合,構(gòu)建完善的業(yè)財(cái)溝通機(jī)制,提高兩部門的溝通效率,確保信息能夠高效傳遞,打破傳統(tǒng)企業(yè)管理過程中業(yè)財(cái)互相獨(dú)立的局面。

首先,在信息化基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息化建設(shè),在此基礎(chǔ)上構(gòu)建完善的業(yè)財(cái)一體化系統(tǒng),從而提高信息數(shù)據(jù)溝通效率。

其次,在企業(yè)中形成業(yè)財(cái)聯(lián)動(dòng)的管理文化,從企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行及績(jī)效考核方面入手,在業(yè)務(wù)的角度制定戰(zhàn)略規(guī)劃后,推導(dǎo)出相應(yīng)的財(cái)務(wù)規(guī)劃,并利用財(cái)務(wù)規(guī)劃對(duì)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。從全面預(yù)算的角度出發(fā),在考慮企業(yè)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算的分解,加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)計(jì)劃過程的控制,為預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供保障。加強(qiáng)財(cái)務(wù)指標(biāo)和業(yè)務(wù)指標(biāo)考核,不斷推進(jìn)企業(yè)管理優(yōu)化。此外,企業(yè)想要保障業(yè)財(cái)活動(dòng)能夠在項(xiàng)目關(guān)鍵環(huán)節(jié)協(xié)同參與,就應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn),確保業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)在關(guān)鍵活動(dòng)中充分發(fā)揮作用。

最后,健全溝通反饋機(jī)制,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)財(cái)溝通中建立相應(yīng)的反饋機(jī)制,并結(jié)合實(shí)際情況及各部門的具體需求對(duì)其進(jìn)行調(diào)整,從而提高財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)溝通效率,強(qiáng)化業(yè)財(cái)部門的協(xié)調(diào)作用,在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中不斷提高業(yè)財(cái)融合應(yīng)用效率。

優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,提高機(jī)構(gòu)合理性 房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中應(yīng)當(dāng)重視風(fēng)險(xiǎn)防范,構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制,明確其作用,加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)計(jì)信息及內(nèi)部財(cái)務(wù)信息準(zhǔn)確性和客觀性的重視,保障內(nèi)部財(cái)務(wù)信息有效溝通及高效傳遞,為企業(yè)發(fā)展決策及經(jīng)營(yíng)管理提供依據(jù)。

首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制的完善,對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)告體系進(jìn)行優(yōu)化,構(gòu)建統(tǒng)一的財(cái)務(wù)信息管理平臺(tái),促進(jìn)財(cái)務(wù)信息高效傳遞,最大程度降低財(cái)務(wù)信息不對(duì)稱產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

其次,做好內(nèi)部管理報(bào)表工作,計(jì)算項(xiàng)目收入、成本和利潤(rùn),同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目銷售情況及投資情況對(duì)投資收益進(jìn)行測(cè)算,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息的高效融合,幫助企業(yè)準(zhǔn)確掌握實(shí)際業(yè)務(wù)情況及經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀,做好對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行效果及成本效益的評(píng)估,保障其更加客觀,有效識(shí)別企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

最后,結(jié)合企業(yè)的實(shí)際需求完善財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),避免機(jī)構(gòu)設(shè)置重復(fù),梳理和簡(jiǎn)化多余機(jī)構(gòu),充分提高財(cái)務(wù)管理的專業(yè)性。結(jié)合企業(yè)業(yè)務(wù)流程制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)流程,從而提高企業(yè)運(yùn)行效率,降低企業(yè)運(yùn)行成本,為企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型提供重要條件。

推動(dòng)信息化管理系統(tǒng)的完善 房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到信息化的重要性,加大對(duì)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)的投入,對(duì)財(cái)務(wù)軟件和硬件及時(shí)更新,保障財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)安全。

首先,充分發(fā)揮財(cái)務(wù)信息化的作用,對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行整合,打造完善的信息共享平臺(tái),將企業(yè)原本的預(yù)算系統(tǒng)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)等都納入信息共享平臺(tái),打通數(shù)據(jù)壁壘,促進(jìn)信息溝通和共享。在信息化的基礎(chǔ)上方便財(cái)務(wù)人員參與業(yè)務(wù)前端,掌握業(yè)務(wù)的實(shí)際發(fā)展情況,促進(jìn)業(yè)財(cái)數(shù)據(jù)聯(lián)通,形成數(shù)據(jù)可視化管理,并將數(shù)據(jù)分層推送給管理層和業(yè)務(wù)部門,使其了解自身所重點(diǎn)關(guān)注的數(shù)據(jù)指標(biāo)及預(yù)警,提前做好防范。

其次,充分發(fā)揮信息系統(tǒng)的監(jiān)督和分析作用,通過財(cái)務(wù)信息體系實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的全面監(jiān)督,深度挖掘項(xiàng)目成本、投資收益等數(shù)據(jù)的價(jià)值,為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展決策提供有效支持,不斷提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

最后,在財(cái)務(wù)信息化管理過程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化安全管理,針對(duì)不同層級(jí)和不同部門設(shè)置不同的系統(tǒng)使用權(quán)限,最大程度保障企業(yè)數(shù)據(jù)信息安全,有效規(guī)避企業(yè)違法違規(guī)行為。

綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中遇到較多問題,要求企業(yè)必須迎合時(shí)代發(fā)展,優(yōu)化財(cái)務(wù)管理模式,重視財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快財(cái)務(wù)職能轉(zhuǎn)變,加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合,在信息化基礎(chǔ)上結(jié)合自身實(shí)際情況優(yōu)化財(cái)務(wù)管理體系,做好風(fēng)險(xiǎn)防控工作,充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的作用。

(作者單位:重慶千山萬(wàn)水置業(yè)有限公司)

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