田福秋

（保定市愛情地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，河北 保定 071000）

全面預(yù)算作為企業(yè)戰(zhàn)略控制的一種先進(jìn)的管理工具，對于企業(yè)的發(fā)展起著非常重要的作用，而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理中存在很多問題，從預(yù)算編制、執(zhí)行、考評以及預(yù)算體系建設(shè)等方面有很多地方亟待改善。作為企業(yè)的管理者，要增強(qiáng)全面預(yù)算管控意識，發(fā)揮預(yù)算在資源配置中的積極作用，提高成本管理水平，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容

編制全面預(yù)算是實(shí)施全面預(yù)算管理工作的起點(diǎn)，全面預(yù)算管理需要全員參與，要求覆蓋公司所有的經(jīng)營業(yè)務(wù)和內(nèi)控流程。是一項(xiàng)結(jié)合公司的年度戰(zhàn)略目標(biāo)，通過對未來一定期間的經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行全面預(yù)測、籌劃，合理配置企業(yè)的各項(xiàng)資源，充分發(fā)揮預(yù)算對業(yè)務(wù)的監(jiān)督和分析的作用，并對執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行評價(jià)，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)的管理活動(dòng)。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算主要包括經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算以及財(cái)務(wù)預(yù)算三部分。

經(jīng)營預(yù)算包括銷售預(yù)算、成本預(yù)算、開發(fā)計(jì)劃預(yù)算、供貨計(jì)劃預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等；資本預(yù)算主要包括投資支出預(yù)算；財(cái)務(wù)預(yù)算包括資金預(yù)算、稅金預(yù)算、管理凈利潤預(yù)算、會計(jì)凈利潤預(yù)算等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的現(xiàn)實(shí)意義

1.有利于實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)

通過編制全面預(yù)算，企業(yè)能夠掌握全周期項(xiàng)目基本情況，摸清貨值，合理安排供貨計(jì)劃；摸清銷售計(jì)劃，合理控制項(xiàng)目去化速度；摸清成本費(fèi)用支出，合理控制成本支出節(jié)奏。通過對比全周期的項(xiàng)目預(yù)算以及短周期的年度預(yù)算，為合理安排公司短期戰(zhàn)略和長期戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)提供決策依據(jù)，進(jìn)而提升決策的科學(xué)水平，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.有利于優(yōu)化資源配置

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的重點(diǎn)是資金預(yù)算，作為項(xiàng)目開發(fā)周期比較長的行業(yè)，做好資金預(yù)算管理顯得尤為重要，通過編制全面預(yù)算，可以合理安排資金投放，把握資金回籠節(jié)奏，調(diào)動(dòng)公司內(nèi)部一切可以調(diào)動(dòng)的資源來提升資金預(yù)算管控水平，通過合理配置資源，還可以降低成本支出、提升公司凈利潤水平，進(jìn)而提升公司整體管理效益。

3.有利于防范內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制工作，涵蓋預(yù)算管理委員會以及公司各層級各組織在內(nèi)，同時(shí)，包含前期、成本、工程、運(yùn)營、營銷、財(cái)務(wù)在內(nèi)的各業(yè)務(wù)條線。因此，全面預(yù)算的推行既牽涉組織架構(gòu)也涉及經(jīng)營業(yè)務(wù)，在部門之間相互溝通協(xié)調(diào)的同時(shí)，也會加強(qiáng)全面控制與防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有利于加強(qiáng)內(nèi)部控制，防范內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)。

4.有利于落實(shí)崗位責(zé)任

全面預(yù)算編制后，經(jīng)過公司高層領(lǐng)導(dǎo)的審批，這套預(yù)算在企業(yè)內(nèi)部具有引導(dǎo)作用，通過全面預(yù)算可以層層分解公司經(jīng)營目標(biāo)，將年度經(jīng)營目標(biāo)下分到每一個(gè)業(yè)務(wù)部門，每一個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，每一名員工身上，以此建立崗位責(zé)任制，為公司年度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)打下良好基礎(chǔ)。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的主要問題

（一）全員預(yù)算意識較淡薄，預(yù)算制度體系不健全

目前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境不能滿足全面預(yù)算這種先進(jìn)管理工具的推行，公司全員上下一般會認(rèn)為，全面預(yù)算僅僅是財(cái)務(wù)部一個(gè)部門的工作，并沒有意識到全面預(yù)算能夠協(xié)調(diào)和平衡公司內(nèi)部各種資源，進(jìn)而整體提升公司的管理效率。

另外，全面預(yù)算制度編制不體系，更新不及時(shí)，尚未形成比較成熟的制度體系，因而進(jìn)一步加劇了推行的難度。

（二）預(yù)算執(zhí)行不力，預(yù)算分析不足

年度全面預(yù)算編制完成后，由于缺乏公司內(nèi)部各部門的聯(lián)動(dòng)機(jī)制以及中高層領(lǐng)導(dǎo)足夠的重視程度，加之基礎(chǔ)員工缺乏預(yù)算管控的意識，導(dǎo)致年度全面預(yù)算執(zhí)行過程中力度不足，沒有形成先有預(yù)算，然后再支出的機(jī)制，預(yù)算執(zhí)行偏差較大。針對全面預(yù)算執(zhí)行中出現(xiàn)的問題，包括財(cái)務(wù)部門在內(nèi)的各部門沒有及時(shí)開展分析工作，問題得不到有效解決，不能有效發(fā)揮全面預(yù)算的管控作用。

（三）缺乏預(yù)算考核機(jī)制，預(yù)算評價(jià)效果失效

房地產(chǎn)企業(yè)缺少預(yù)算考核制度，沒有能夠建立一整套的考核指標(biāo)體系，或者存在考核指標(biāo)，但是對于考核指標(biāo)的具體計(jì)算以及數(shù)據(jù)收集的方式和方法沒有明確的規(guī)定，導(dǎo)致臨近年終，無法出具適當(dāng)?shù)目己私Y(jié)果，考核機(jī)制的缺乏，直接會造成預(yù)算評價(jià)效果失效，失去預(yù)算管理應(yīng)有的考核激勵(lì)作用。

（四）預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)發(fā)展階段不適應(yīng)，業(yè)務(wù)較難接受預(yù)算指標(biāo)

首先，全面預(yù)算編制完成后，公司沒有能夠形成一整套完整的預(yù)算指標(biāo)體系，有關(guān)收入、成本、費(fèi)用、現(xiàn)金流以及凈利潤的指標(biāo)沒有完備的計(jì)算口徑以及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來源；其次，不同的房地產(chǎn)企業(yè)處于不同的生命周期階段，全面預(yù)算編制過程中關(guān)注的重點(diǎn)指標(biāo)也不一樣，如果指標(biāo)與發(fā)展階段不相適應(yīng)，那么，業(yè)務(wù)部門完成的難度也比較大，業(yè)務(wù)部門也較難接受這樣不合理的指標(biāo)；最后，即便制定的預(yù)算指標(biāo)與公司發(fā)展階段相適應(yīng)，但是，如果與預(yù)算年度的實(shí)際情況不相吻合，那么，也不容易讓業(yè)務(wù)部門完成指標(biāo)任務(wù)，給預(yù)算的管理帶來挑戰(zhàn)。

（五）預(yù)算編制方法不科學(xué)，預(yù)算信息化程度不足

首先，預(yù)算編制之前，沒有組織關(guān)于預(yù)算編制的培訓(xùn)會，各業(yè)務(wù)人員在編制預(yù)算時(shí)，僅僅是在去年的基礎(chǔ)上簡單調(diào)整編制，不能夠準(zhǔn)確完整的反映預(yù)算年度的業(yè)務(wù)內(nèi)容和戰(zhàn)略方向，造成編制的預(yù)算空洞且不具備執(zhí)行力；其次，公司缺乏整體的全面預(yù)算信息化系統(tǒng)，僅僅是靠財(cái)務(wù)部門下發(fā)手工報(bào)表編制，編制和匯總難度大且均易出錯(cuò)；最后，公司缺乏年度預(yù)算系統(tǒng)以及項(xiàng)目全周期預(yù)算系統(tǒng)，導(dǎo)致各部門的數(shù)據(jù)不能夠同步共享，未能形成雙維度的全面預(yù)算管控系統(tǒng)。

（六）預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)薄弱，預(yù)算人員能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)面臨比較大的市場競爭壓力，迫于生存，公司偏向注重拓寬市場份額，增加項(xiàng)目投資數(shù)量，基礎(chǔ)管理工作較為粗放，造成預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確不全面，以此為基礎(chǔ)編制的全面預(yù)算必然會出現(xiàn)不切合實(shí)際的錯(cuò)誤。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏主要負(fù)責(zé)全面預(yù)算管理的專業(yè)高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員，大多數(shù)的企業(yè)主要是由財(cái)務(wù)人員兼任，在處理比較復(fù)雜的預(yù)算問題時(shí)，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)顯得尤為不足，缺乏高素質(zhì)的預(yù)算管理人才，導(dǎo)致企業(yè)無法組成高效的預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策建議

（一）提高全員全面預(yù)算意識，健全全面預(yù)算制度體系

1.加強(qiáng)培訓(xùn)，提升全員預(yù)算管控意識

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要單獨(dú)成立負(fù)責(zé)全面預(yù)算管理的預(yù)算管理委員會部門，定期組織培訓(xùn)，搞好宣傳。預(yù)算管理并不僅僅是高層領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門的工作，而是涉及到企業(yè)組織內(nèi)部各部門、各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，需要公司內(nèi)部每一名員工積極參與，進(jìn)而提升全員預(yù)算管控意識。

2.對標(biāo)先進(jìn)，完善全面預(yù)算制度體系

全面預(yù)算管理的推行不僅需要良好的全員參與的企業(yè)文化氛圍，還需要預(yù)算管理委員會制定完善的預(yù)算管控制度，從預(yù)算編制流程、編制方法、追加調(diào)劑、考核評價(jià)等多個(gè)方面，建立一整套行之有效且符合公司實(shí)際情況的制度體系，并在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)的變化實(shí)時(shí)調(diào)整，保證預(yù)算管控有章可循，讓預(yù)算制度既科學(xué)合理又符合實(shí)際，從而大大提升公司預(yù)算管控的效率。

3.打通壁壘，健全全面預(yù)算溝通機(jī)制

在企業(yè)實(shí)際工作中，涉及到前期、設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)營、營銷、成本等各個(gè)部門，只是簡單機(jī)械的按照本部門領(lǐng)導(dǎo)的要求開展工作，沒能夠理解全面預(yù)算在協(xié)調(diào)公司資源配置以及服務(wù)戰(zhàn)略管理方面的積極作用，因此，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立各相關(guān)部門的溝通機(jī)制，在每個(gè)部門開展工作時(shí)，能夠充分考慮業(yè)務(wù)的相互關(guān)聯(lián)性，年度預(yù)算中制定的管控目標(biāo)如有不合理之處，各部門應(yīng)該保持良好有效溝通，通過健全預(yù)算溝通機(jī)制，為全面預(yù)算的推行打下良好的基礎(chǔ)。

（二）強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行，加強(qiáng)預(yù)算分析

1.規(guī)范預(yù)算調(diào)整，發(fā)揮預(yù)算彈性作用

年度全面預(yù)算審批通過后，預(yù)算管理委員會應(yīng)當(dāng)健全預(yù)算追加和調(diào)劑的原則、權(quán)限和制度，明確預(yù)算追加和調(diào)劑的具體操作方法，保證年度預(yù)算的權(quán)威性，無特殊原因不允許隨意調(diào)整，同時(shí)又要保證預(yù)算對業(yè)務(wù)的助推作用，如果年度內(nèi)各部門的業(yè)務(wù)超出了年度預(yù)測的范圍，可以允許各部門在預(yù)算調(diào)整的權(quán)限和范圍內(nèi)，及時(shí)調(diào)整，從而充分發(fā)揮全面預(yù)算對業(yè)務(wù)適應(yīng)的彈性空間。

目前，我國社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，企業(yè)對于畢業(yè)生的綜合能力的要求越來越高，造成醫(yī)學(xué)教育管理常見問題的成因是復(fù)雜的，針對該內(nèi)容進(jìn)行深入的分析，有利于明確現(xiàn)階段存在于就業(yè)現(xiàn)狀中的問題成因，為下文提出針對性的解決措施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，提出相對應(yīng)的解決對策。

2.優(yōu)化預(yù)算分析，實(shí)現(xiàn)預(yù)算糾偏目的

房地產(chǎn)內(nèi)部各部門需要定期按月定性或定量分析部門內(nèi)部年度預(yù)算的執(zhí)行情況，通過分析預(yù)算執(zhí)行值與預(yù)算值的差異，發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行中暴露出來的問題，并需要分析與之相關(guān)的深層次原因，將相關(guān)的問題真因反饋至相關(guān)部門，從而進(jìn)一步改進(jìn)預(yù)算的執(zhí)行，及時(shí)糾正全面預(yù)算制定過程中不符合實(shí)際情況的地方，為下一年度預(yù)算的制定提供參考意見，達(dá)到預(yù)算糾偏目的，提升全面預(yù)算的價(jià)值。

（三）優(yōu)化預(yù)算考核指標(biāo)，完善預(yù)算激勵(lì)辦法

首先，預(yù)算考核指標(biāo)體系的建立需要考慮財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)，也同時(shí)需要考慮公司維度指標(biāo)和項(xiàng)目維度指標(biāo)，建立健全雙維度預(yù)算考核指標(biāo)體系，能夠更較為準(zhǔn)確的衡量預(yù)算管理的業(yè)績情況；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮采用平衡計(jì)分卡的預(yù)算控制方法，從財(cái)務(wù)維度、顧客維度、內(nèi)部流程維度、創(chuàng)新與學(xué)習(xí)維度，審視自身業(yè)績，在財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)建立一套比較符合公司實(shí)際情況的指標(biāo)體系，并在績效指標(biāo)詞典中詳細(xì)列明計(jì)算方法和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑，方便各部門執(zhí)行；最后，公司還需要建立與績效考核指標(biāo)相配套的激勵(lì)制度，將年度預(yù)算完成情況，直接與部門負(fù)責(zé)人以及中高層領(lǐng)導(dǎo)的工資獎(jiǎng)金掛鉤，實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)罰分明，公開透明。

（四）提升預(yù)算指標(biāo)的適應(yīng)性和可執(zhí)行性

企業(yè)的經(jīng)營管理涉及方方面面，不同階段、不同單元涉及的重點(diǎn)都各不相同，因此，在編制預(yù)算和管理預(yù)算時(shí)，企業(yè)就要梳理清楚預(yù)算的重點(diǎn)指標(biāo)。事實(shí)上，即便是同一家企業(yè)，在不同的發(fā)展階段，預(yù)算的側(cè)重點(diǎn)也各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)在初創(chuàng)期應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注資本預(yù)算，成長期關(guān)注收入預(yù)算，成熟期關(guān)注成本預(yù)算以及衰退期關(guān)注現(xiàn)金流量預(yù)算。企業(yè)只有針對不同階段制定不同的預(yù)算指標(biāo)，業(yè)務(wù)部門才能夠樂于接受，才能夠逐步減少部門之間、財(cái)務(wù)部門與其他部門之間以及高層領(lǐng)導(dǎo)與財(cái)務(wù)部門之間的溝通障礙，進(jìn)一步提升預(yù)算編制的科學(xué)性。

（五）編制預(yù)算科學(xué)化，提升預(yù)算信息化

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理部們需要掌握科學(xué)的預(yù)算編制方法，年度預(yù)算編制時(shí)，將年度預(yù)算與項(xiàng)目全周期預(yù)算結(jié)合，兩種預(yù)算相輔相成，相互印證，大力推行年度預(yù)算與項(xiàng)目全周期預(yù)算相結(jié)合的預(yù)算編制模式，靈活運(yùn)用增量預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算等預(yù)算編制方法；建議房地產(chǎn)企業(yè)搭建全面預(yù)算信息化系統(tǒng)，建立全面預(yù)算管理數(shù)據(jù)共享平臺，將共享平臺與企業(yè)內(nèi)部的ERP系統(tǒng)打通，同時(shí)嵌入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步提升預(yù)算編制的效率。

（六）加強(qiáng)預(yù)算數(shù)據(jù)全面精準(zhǔn)，提升預(yù)算人員專業(yè)水平

1.夯實(shí)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要借助信息化管理工具，通過建立整體的全項(xiàng)目全周期ERP 信息平臺，收集涉及前期、設(shè)計(jì)、運(yùn)營、成本、工程以及營銷的各個(gè)業(yè)務(wù)條線的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并根據(jù)業(yè)務(wù)進(jìn)展實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)維護(hù)，這樣才能整體提升項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，為預(yù)算的編制提供良好基礎(chǔ)。

針對編制全面預(yù)算的基礎(chǔ)底稿數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審核，審核項(xiàng)目證件、銷售排期、工程款支出、開發(fā)貸還本付息、管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用支出比例等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過審核基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算編制中存在的問題，并加強(qiáng)與各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，提升預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。

3.培養(yǎng)專業(yè)高素質(zhì)預(yù)算管理人才

加強(qiáng)預(yù)算管理培訓(xùn)，不斷充實(shí)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識、全面預(yù)算管理工具知識，確?，F(xiàn)有財(cái)務(wù)人員能夠駕馭企業(yè)這套先進(jìn)的管理工具。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)結(jié)合公司實(shí)際情況，適時(shí)引進(jìn)高素質(zhì)的預(yù)算管理人才隊(duì)伍，組建預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)，提升預(yù)算人員整體素質(zhì)。

綜上所述，全面預(yù)算管理對保持企業(yè)高效運(yùn)營起著非常重要的作用，雖然，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在人員預(yù)算意識淡薄、預(yù)算制度體系不健全、執(zhí)行不力分析不足、考評機(jī)制不合理、信息化程度不足、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)薄弱、人員素質(zhì)偏低等諸多問題，但是，通過健全全面預(yù)算制度體系、提升人員預(yù)算管控意識、強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行分析、優(yōu)化預(yù)算考核評價(jià)、科學(xué)編制預(yù)算、提升信息化水平、提高預(yù)算人員素質(zhì)等一系列措施，能夠有效解決預(yù)算管理過程中帶來的諸多問題，進(jìn)而提升年度全面預(yù)算編制水平，優(yōu)化配置企業(yè)資源，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)良性發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)需要在預(yù)算制度、培訓(xùn)、系統(tǒng)方面確立標(biāo)準(zhǔn)，借助信息化系統(tǒng)工具，建立一整套完善的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)體系，同時(shí)，在預(yù)算編制、執(zhí)行、分析以及考核環(huán)節(jié)，逐步強(qiáng)化全面預(yù)算管理的積極作用，提升經(jīng)營管理水平。另外，需要借助年度全面預(yù)算管理系統(tǒng)和項(xiàng)目全周期管理系統(tǒng)，提升預(yù)算管理水平，指導(dǎo)經(jīng)營者做出正確的決策，提升公司整體管理水平，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。