金光熙 王思加

國(guó)際上通常將人口總數(shù)5 000萬(wàn)以上和人均GDP 3萬(wàn)美元以上視為衡量經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)的主要指標(biāo)。2018年，韓國(guó)也加入了人均收入3萬(wàn)美元和人口規(guī)模5 000萬(wàn)的俱樂部。(1)[韓]裴文浩：《房地產(chǎn)，從盧泰愚到文在寅》，首爾：正確書籍，2022年，第355頁(yè)。截至2020年，韓國(guó)的人均年收入已超過(guò)3.5萬(wàn)美元，2021年GDP排名位列世界第十。2022年，韓國(guó)的綜合國(guó)力位居世界第六，但在全球最佳國(guó)家的排名中卻從第十五滑落到第二十位。(2)[韓]尋思韓國(guó)的新路元老集團(tuán)：《尋思韓國(guó)的新路》，首爾：青林出版，2023年，第521頁(yè)。

人均所得突破3萬(wàn)美元大關(guān)以后，不少人以為韓國(guó)已躋身發(fā)達(dá)國(guó)家行列。然而，一些清醒的學(xué)者也提出了韓國(guó)開始陷入中等發(fā)達(dá)國(guó)家陷阱的擔(dān)憂。早在2013年，這一擔(dān)憂的前兆便已開始顯現(xiàn)。麥肯錫曾在第二次韓國(guó)報(bào)告書中指出，“與朝核問題相比，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)更加危機(jī)四伏，‘漢江奇跡’已經(jīng)停止了”。(3)[韓]金泰有、金延培：《韓國(guó)的時(shí)間》，首爾：先安排克斯(音譯，下同)，2021年，第70頁(yè)。媒體曾以“溫水煮青蛙”來(lái)形容當(dāng)時(shí)的韓國(guó)經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)在文在寅政府期間持續(xù)發(fā)酵，其中最為嚴(yán)重與緊迫的問題則是房?jī)r(jià)暴漲引發(fā)的債務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中所占的比重不及韓國(guó)，債務(wù)也遠(yuǎn)沒有達(dá)到危機(jī)的地步，盡管如此，韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲和債務(wù)危機(jī)對(duì)中國(guó)仍能起到一定的警示作用。

一、房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲

文在寅執(zhí)政期間，首爾的房?jī)r(jià)翻了一番，他也不得不就此向國(guó)民謝罪。自2016年3月末到2021年3月為止的5年間，以實(shí)際交易價(jià)格為準(zhǔn)，全韓公寓價(jià)格上漲了62%。(4)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21(音譯，下同)，2021年，第62頁(yè)。與同期的個(gè)人可支配收入增加率13%相比，高出了4倍以上。尤其是在首爾和首都圈，公寓價(jià)格分別上漲了100%和75%。(5)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第62頁(yè)。與此同時(shí)，以房?jī)r(jià)上漲著稱的美國(guó)的公寓價(jià)格漲幅僅為37%，不到韓國(guó)首都圈的一半。有學(xué)者指出，像韓國(guó)這樣10多歲孩子們的愿望就是能夠成為房東的國(guó)家，不知在全世界還能否找出第二個(gè)。(6)[韓]崔培根：《這就是經(jīng)濟(jì)》，坡州：先安排克斯，2019年，第274頁(yè)。

文在寅政府時(shí)期，韓國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲主要是由三層因素所導(dǎo)致：表層因素是文在寅政府的政策失誤；中層因素是持續(xù)了十幾年的美元量化寬松政策，尤其是2020年新冠肺炎疫情爆發(fā)后低利率的影響；而深層因素則是根植于韓國(guó)人心中的房地產(chǎn)投機(jī)心理。

20世紀(jì)60年代后半期以來(lái)，韓國(guó)房地產(chǎn)前后經(jīng)歷了五次大暴漲。前四次暴漲時(shí)的投資回報(bào)率分別是20至30倍、5至6倍、2至4倍和2倍，收益率遠(yuǎn)高于同期的任何行業(yè)。(7)[韓]國(guó)情報(bào)告特別企劃小組：《大韓民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第67頁(yè)。通過(guò)父輩和自己的人生經(jīng)歷，韓國(guó)人認(rèn)清了房地產(chǎn)的超高收益率，房地產(chǎn)投機(jī)心理頗為普遍。

持續(xù)了十幾年的量化寬松和低利率政策促使多數(shù)韓國(guó)人在購(gòu)房、購(gòu)車和支付學(xué)費(fèi)時(shí)都使用了各式各樣的貸款，韓國(guó)成了名副其實(shí)的“貸款共和國(guó)”。新冠肺炎疫情迫使政府增加財(cái)政支出，財(cái)政支出的增加和有史以來(lái)的最低利息使現(xiàn)金流動(dòng)性大幅上升，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之大幅上漲。

前任政府刺激房地產(chǎn)景氣的政策也成了文在寅政府時(shí)期房?jī)r(jià)暴漲的一個(gè)背景因素。2014年8月，樸槿惠政府宣布放寬對(duì)貸款總量的限制，將住房貸款價(jià)值比和總負(fù)債償還比率分別上調(diào)為70%和60%，其為韓國(guó)現(xiàn)代史上最高，極大降低了貸款門檻。(8)[韓]全康洙：《不動(dòng)產(chǎn)共和國(guó)經(jīng)濟(jì)史》，首爾：精良書，2019年，第119頁(yè)。值得一提的是，即使是李明博政府也不敢放寬貸款總量限制。全國(guó)各主要城市都顯露出了投機(jī)前兆。2016年，投機(jī)風(fēng)潮蔓延到首爾，全韓家庭負(fù)債總額突破了1 300兆韓元。(9)[韓]金東浩：《總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)史》，首爾：哈達(dá)，2019年，第522頁(yè)。

房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)背景因素是單人戶的增加和住房高消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。在2017年到2020年期間，首都圈的公寓數(shù)比之前的2013年到2016年的4年間增加了81萬(wàn)戶，相當(dāng)于此前4年間新增總量的92%。如以全體戶數(shù)為基準(zhǔn)，則比此前4年內(nèi)增加了38.1%。(10)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第73頁(yè)。以兩人以上家庭數(shù)為基準(zhǔn)，住房供給綽綽有余。然而，2000-2017年間韓國(guó)的單人戶占比從15.5%攀升至28%，(11)[韓]樸鐘勛：《2020年財(cái)富的地殼變動(dòng)》，坡州：21世紀(jì)書籍，2019年，第185頁(yè)。成為主要居住類型。隨著單人戶成為購(gòu)房主體，住房供應(yīng)也開始出現(xiàn)短缺。按照韓國(guó)新的住房普及率計(jì)算方法，2020年首爾和首都圈的住房普及率分別為96.4%和98.3%，仍然低于100%。(12)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第80頁(yè)?，F(xiàn)如今，韓國(guó)人比過(guò)去更容易利用金融手段購(gòu)買房產(chǎn)。住宅擔(dān)保貸款期限也從30年延長(zhǎng)為40年，因此只需以更少的現(xiàn)金和本息償還負(fù)擔(dān)就可以購(gòu)買更好的住房。個(gè)人的金融信用成了購(gòu)買力，以此促使人們消費(fèi)比過(guò)去更好的住房，開啟了住房高消費(fèi)的時(shí)代。住房高消費(fèi)無(wú)疑也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生了一定的影響。發(fā)達(dá)國(guó)家通過(guò)規(guī)定居住費(fèi)用不得超過(guò)個(gè)人收入的30%-40%，從源頭限制了住房高消費(fèi)現(xiàn)象。文在寅政府為了管制投機(jī)引進(jìn)了債務(wù)償還比率，但流于形式，未能有效遏制住房高消費(fèi)需求。

引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲的因素固然很多，但其中最為直接的原因則是文在寅政府的房地產(chǎn)政策失誤。文在寅上臺(tái)伊始便宣布“向投機(jī)開戰(zhàn)”，并于2017年和2018年兩次上調(diào)基準(zhǔn)利率，還引進(jìn)了可以適當(dāng)管控投機(jī)的債務(wù)償還比率。為剎住首都圈的房?jī)r(jià)，文在寅政府先后出臺(tái)了23項(xiàng)房地產(chǎn)新政，但都無(wú)濟(jì)于事。自2020年下半年開始，其政策的失敗尤為突顯。

文在寅政府在房地產(chǎn)政策上的第一個(gè)重大失誤是《租賃住房登記活性化方案》，該規(guī)定減免了出租房屋者的各種稅收，等同于助長(zhǎng)房地產(chǎn)投機(jī)。(13)[韓]裴文浩：《房地產(chǎn)，從盧泰愚到文在寅》，首爾：正確書籍，2022年，第358-359頁(yè)。但其更為決定性的失誤則是于2021年7月31日正式生效的《租賃三法》。該法案賦予租借人在過(guò)去的租借合同基礎(chǔ)上以上浮5%以內(nèi)的價(jià)格延長(zhǎng)兩年租期的權(quán)力，即把改簽合同的主動(dòng)權(quán)交給租房者。然而，《租賃三法》卻存在著兩個(gè)極為嚴(yán)重的漏洞：一是，規(guī)定了房東可以拒絕租戶要求的很多例外條款；二是，規(guī)定需由租戶自行維護(hù)改簽合同權(quán)。隨著不同房東拒絕改簽合同的例子傳開，原本已改簽的房東們則準(zhǔn)備要在兩年后大漲房租?！蹲赓U三法》導(dǎo)致全租價(jià)格大幅上漲，并帶動(dòng)了韓國(guó)房?jī)r(jià)的上升。

從2017年6月到2021年6月，首都圈的全租保證金平均上漲了39.2%。(14)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第99頁(yè)。在歷屆政府中，文在寅執(zhí)政時(shí)期韓國(guó)的全租保證金上漲率極高，僅次于樸槿惠政府。樸槿惠政府后期，房?jī)r(jià)和全租保證金并行上漲的趨勢(shì)逐漸開始顯現(xiàn)。全租是韓國(guó)特有的租房制度，租房者需將商定好的保證金交給房東，租期屆滿時(shí)房主則將保證金全額退還給租房者。全租保證金相當(dāng)于房?jī)r(jià)的35%-80%，兩者之比被稱為全租保證金比率。全租保證金比率的大幅上漲使差價(jià)投資盛行。差價(jià)投資指的是選擇全租稅保證金和房?jī)r(jià)差距較小的房產(chǎn)，帶著全租保證金購(gòu)房，等到房?jī)r(jià)上漲后就將其出售，從而在短期內(nèi)賺取差價(jià)的一種投資手法。(15)[韓]樸永圭：《大韓民國(guó)總統(tǒng)實(shí)錄》(修訂版)，坡州：熊津知識(shí)房，2022年，第615頁(yè)。全租價(jià)格與房?jī)r(jià)同時(shí)上漲，迫使租房戶也參與到差價(jià)投資當(dāng)中。到2020年末為止，5年間韓國(guó)全租資金貸款新增了281%，但全租價(jià)格只上漲了26.9%，這意味著相當(dāng)多的全租資金貸款被用于差價(jià)投資。(16)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第102頁(yè)。韓國(guó)政府加強(qiáng)了對(duì)住房擔(dān)保貸款的管控，將貸款金額與抵押房?jī)r(jià)之比下調(diào)至40%。結(jié)果，全租保證金高漲為60%-70%，差價(jià)投資代替了過(guò)去以房屋抵押貸款為中心的住宅投資方式。全租保證金的上漲使保證金只需再貼補(bǔ)一些現(xiàn)款就可以購(gòu)買第二套住房。2008年末，首爾和京畿道的全租保證金分別是房?jī)r(jià)的37%和38%。如果想要利用全租保證金購(gòu)買第二套住房，則需要再加上60%以上的現(xiàn)款，因此僅憑差價(jià)投資難以購(gòu)房。但自從房?jī)r(jià)穩(wěn)定、利率下降之后，2015年末全租保證金一度上漲到77%-79%。(17)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第100頁(yè)。由此，只要有購(gòu)房款20%左右的現(xiàn)款，便可利用全租保證金購(gòu)買第二套住房。與抵押貸款購(gòu)房相比，只需以少量資金即可購(gòu)房。對(duì)擁有多套住房的人來(lái)說(shuō)，差價(jià)投資已成為一種普遍的住宅投資方式。韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳資料顯示，在對(duì)擁有多套房屋的住戶管制較為寬松的2015年至2017年期間，有房戶購(gòu)入了新增81.6萬(wàn)套住房中的98%。(18)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第101頁(yè)。

過(guò)去，全租保證金比率下降通常意味著現(xiàn)金投入比重增加，差價(jià)投資者自然就相應(yīng)減少，住房?jī)r(jià)格也隨之下降。然而，自2017年后半期開始，無(wú)關(guān)全租保證金比率，差價(jià)投資再次增多。2018年末，首爾和京畿道的全租保證金比率分別降至58%和70%，但從2017年10月到2018年9月，首爾公寓交易中差價(jià)投資的比重卻從21.2%增加到56.1%。(19)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第101頁(yè)。其主要背景則是網(wǎng)上銀行的設(shè)立使貸款變得更加容易，利息也更為低廉。《租賃三法》使全租保證金比率躥升，進(jìn)一步刺激了出租戶的投資需求。2020年，首爾地區(qū)的差價(jià)投資在房產(chǎn)交易中僅占35.6%，但到了2021年7月，廣義上的差價(jià)投資占比已劇增為71.5%。(20)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第132頁(yè)?！蹲赓U三法》引發(fā)了差價(jià)投資狂潮，負(fù)債也隨之大幅增加。流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金已經(jīng)達(dá)到了1 870兆韓元，(21)[韓]單大仁：《大韓民國(guó)：危機(jī)和機(jī)會(huì)的時(shí)間》，首爾：知和人，2022年，第145頁(yè)。大部分家庭債務(wù)也是由房地產(chǎn)投入而產(chǎn)生的。

政要的失言和住房公務(wù)員的投機(jī)也對(duì)房?jī)r(jià)暴漲起到了推波助瀾的作用。2018年7月，首爾市長(zhǎng)樸元淳表示要將汝矣島改建為國(guó)際金融街，隨即引發(fā)了房?jī)r(jià)的急劇上升。以首爾、京畿、世宗、大邱、釜山等大城市為主，全國(guó)房?jī)r(jià)陡增。2021年3月，韓國(guó)土地住宅公社腐敗丑聞曝光，該公司職員借助內(nèi)部信息，事先購(gòu)置了政府將要興建第三期衛(wèi)星城市地區(qū)的地產(chǎn)，激起了韓國(guó)民眾的憤慨。文在寅政府對(duì)腐敗案的處理方式實(shí)難服眾。按常理本應(yīng)由監(jiān)察院查案，但政府先是以自行調(diào)查爭(zhēng)取時(shí)間，隨后又交予警方處理。在亂局中，與《租賃三法》相關(guān)的公正交易委員會(huì)委員長(zhǎng)金尚祚和國(guó)會(huì)議員樸住民的不法行為被曝光。由于樸住民是《租賃三法》的提案人，并以“世越號(hào)律師”著稱，因此這一案件也對(duì)韓國(guó)民眾造成了很大沖擊。(22)[韓]尹昭永等：《再論文在寅政府批判》，首爾：共感，2021年，第104頁(yè)。實(shí)際上，這兩人的所作所為并不能算是多么嚴(yán)重的不法行為。但政府高官顯露出的無(wú)恥行徑引發(fā)了公憤，大眾輿論已到達(dá)了無(wú)法容忍的程度。

在韓國(guó)，房地產(chǎn)占國(guó)家財(cái)富總量的84.9%，尤其是住房占比高達(dá)30.4%。(23)[韓]尹昭永等：《文在寅政府批判》，首爾：共感，2020年，第98頁(yè)。相比之下，美國(guó)、日本、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的金融資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比分別是74%、61%和66%，而韓國(guó)卻僅為37%。(24)[韓]尹昭永等：《文在寅政府批判》，首爾：共感，2020年，第98頁(yè)。這表明，在韓國(guó)的國(guó)家財(cái)富中，房地產(chǎn)所占的比重過(guò)高。韓國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴于房地產(chǎn)，因此減少負(fù)債的結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)各經(jīng)濟(jì)部門都有著致命的影響，并且也會(huì)增加金融崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。韓國(guó)政府一再推遲經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整?，F(xiàn)如今，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)已到了難以承受的危險(xiǎn)地步，結(jié)構(gòu)調(diào)整成了無(wú)法逃避的抉擇。文在寅政府最初選擇了對(duì)負(fù)債進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，其政策的核心是2018年的“9·13”對(duì)策，即上調(diào)利率、管制貸款金額與抵押房?jī)r(jià)之比，除此之外還首次實(shí)施債務(wù)償還比率，同時(shí)上調(diào)了對(duì)多套住房持有者的課稅率。然而，負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整不到一年就被擱置了，政府不得不再次推遲或修改有關(guān)債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的所有政策。

想要成功遏制住房?jī)r(jià)只能通過(guò)上調(diào)利息或增加住房供給兩種手段，但由于新冠肺炎疫情的原因上調(diào)利息難以實(shí)施，因此增加住房供給就成了僅有的選擇。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，文在寅政府于2018年8月發(fā)布了第三期首爾衛(wèi)星城市開發(fā)和首都圈特快列車建設(shè)計(jì)劃，并于2020年正式開始興建。該計(jì)劃意味著放棄緩和首都圈集中度和全國(guó)均衡發(fā)展政策。興建第三期衛(wèi)星城市的決策使本已停止上漲的房?jī)r(jià)再次飆升。資產(chǎn)占比的過(guò)分集中是首都圈住宅問題的根源，在這一問題沒有得到解決的情況下，興建第三期新城市只能是治標(biāo)不治本。

二、借貸投資和貸款購(gòu)房

如果說(shuō)房?jī)r(jià)暴漲是負(fù)債危機(jī)的最重要原因，那么借貸投資則進(jìn)一步加劇了危機(jī)。

1983年，韓國(guó)綜合股價(jià)指數(shù)起點(diǎn)為122點(diǎn)(1980年1月1日基準(zhǔn)為100點(diǎn))。2007年的《韓美自由貿(mào)易協(xié)定》成了綜合股價(jià)指數(shù)開始上升的契機(jī)，這年7月突破了2 000點(diǎn)，10月則達(dá)到歷史最高。然而，由于受2007-2009年亞洲金融危機(jī)的影響，韓國(guó)綜合股價(jià)指數(shù)暴跌到1 000點(diǎn)以下，直至2010年末才恢復(fù)到了2 000點(diǎn)。因此，當(dāng)時(shí)曾有人指出，韓國(guó)證券市場(chǎng)是世界經(jīng)濟(jì)的“自動(dòng)提款機(jī)”，他們認(rèn)為外國(guó)人的投資和撤資決定了韓國(guó)的綜合股價(jià)指數(shù)。(25)[韓]尹昭永等：《再論文在寅政府批判》，首爾：共感，2021年，第108頁(yè)。事實(shí)上，《韓美自由貿(mào)易協(xié)定》簽署后，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)在很大程度上受到美國(guó)的影響，韓國(guó)綜合股價(jià)指數(shù)的升降軌跡也已與實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫鉤。

2020年初，在新冠肺炎疫情引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，韓國(guó)綜合股價(jià)指數(shù)的下挫也自然是因?yàn)橥鈬?guó)人回收了資金。為對(duì)抗外國(guó)人的擾亂，韓國(guó)個(gè)人投資者大量購(gòu)買國(guó)內(nèi)股票，該行為因與1894年?yáng)|學(xué)農(nóng)民運(yùn)動(dòng)時(shí)民眾自發(fā)對(duì)抗外來(lái)侵略相似，被稱為“東學(xué)螞蟻”運(yùn)動(dòng)。雖然外國(guó)投資者的股票拋售持續(xù)了近5個(gè)月，但自稱為“東學(xué)螞蟻”的韓國(guó)個(gè)人投資者守住了本國(guó)的證券市場(chǎng)。在缺乏外國(guó)資本投入的情況下，韓國(guó)綜合股價(jià)指數(shù)反而上漲，從2020年3月的1 500點(diǎn)上升到2020年5月的2 000點(diǎn)，2021年1月則更是突破了3 000點(diǎn)。(26)[韓]尹昭永等：《再論文在寅政府批判》，首爾：共感，2021年，第108頁(yè)?！皷|學(xué)螞蟻”運(yùn)動(dòng)上揚(yáng)了韓國(guó)股票市場(chǎng)，文在寅政府也以降低股票交易稅來(lái)支持他們。量化寬松政策進(jìn)一步推高了股價(jià)，韓國(guó)也出現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股價(jià)市場(chǎng)的巨大分流。

2019年韓國(guó)的民間負(fù)債增長(zhǎng)速度達(dá)到世界最高水平，民間負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別從一般上調(diào)為注意，2020年更是再次被調(diào)升為警報(bào)級(jí)別。與此相關(guān)的一個(gè)悖論是，在民間負(fù)債總量急速增長(zhǎng)的情況下，韓國(guó)的股價(jià)竟也持續(xù)上漲，于2020年7月恢復(fù)到2 200點(diǎn)，8月中旬則接近2 500點(diǎn)。(27)[韓]尹昭永等：《文在寅政府批判》，首爾：共感，2020年，第94頁(yè)。這足以說(shuō)明，韓國(guó)的“東學(xué)螞蟻”是用貸款來(lái)購(gòu)買股票。“東學(xué)螞蟻”似乎是在新冠肺炎疫情中察覺出自己一夜暴窮，為了賺購(gòu)房款而投資股票的青年一代居多。8月中旬，韓國(guó)信用交易融資超越歷史最高值，突破了16兆韓元。與負(fù)債高速增長(zhǎng)同時(shí)出現(xiàn)的則是證券市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。盡管外國(guó)人撤出了資金，但得益于“調(diào)集靈魂”(28)“調(diào)集靈魂”指的是將所有可能調(diào)集起來(lái)的資金(包括靈魂)全部集中投資于房地產(chǎn)、股票和加密貨幣。投資、“借貸投資”等本國(guó)資金的注入，自2020年11月至2021年1月為止的3個(gè)月內(nèi)，韓國(guó)的股價(jià)指數(shù)一路攀升?！皷|學(xué)螞蟻”運(yùn)動(dòng)持續(xù)支撐了國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)，青年一代也加入了“東學(xué)螞蟻”的行列。其結(jié)果是，截至2021年2月，韓國(guó)人開設(shè)的股票交易賬戶接近4 000萬(wàn)戶，同年第一季度的股票交易稅高達(dá)4.8兆韓元，創(chuàng)下歷史新高。(29)[韓]尹昭永等：《再論文在寅政府批判》，首爾：共感，2021年，第56頁(yè)。在這一情況下，文在寅政府將房地產(chǎn)投資定性為“投機(jī)”，但卻把股票投資定性為“投資”并加以獎(jiǎng)勵(lì)。2021年6月，股價(jià)指數(shù)達(dá)到3 316點(diǎn)，刷新了歷史最高紀(jì)錄。但就如同以竹槍武裝起來(lái)的近代東學(xué)農(nóng)民軍無(wú)法戰(zhàn)勝日本軍隊(duì)那樣，手持智能機(jī)的“東學(xué)螞蟻”也同樣無(wú)法取勝于外國(guó)金融機(jī)構(gòu)的投資者。自2021年下半年開始，韓國(guó)股價(jià)指數(shù)連續(xù)一年走低，截至2022年9月為2 384點(diǎn)，下跌了近1 000點(diǎn)。(30)[韓]裴文浩：《房地產(chǎn)，從盧泰愚到文在寅》，首爾：正確書籍，2022年，第372頁(yè)。

2021年，“東學(xué)螞蟻”在股票市場(chǎng)遭受挫敗以后，將投資方向轉(zhuǎn)移到了加密貨幣。共同民主黨議員樸用鎮(zhèn)提出的管制法案也被廢棄，加密貨幣交易不再受到管控。加密貨幣是一種與實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)毫無(wú)關(guān)聯(lián)的前所未有的投機(jī)性資產(chǎn)。韓國(guó)的“東學(xué)螞蟻”將資金投入加密貨幣，其中比特幣的交易比例僅為6%，而占交易份額94%的則都是比比特幣更為高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的山寨幣。(31)[韓]尹昭永等：《再論文在寅政府批判》，首爾：共感，2021年，第109頁(yè)。他們甚至還投資于僅在韓國(guó)交易的K幣，其交易份額占比也高達(dá)30%。當(dāng)然，市民當(dāng)中本金較為充足的壯年一代主要投資于房地產(chǎn)，而資金不足的青年一代投資于股市和加密貨幣。盡管韓國(guó)的國(guó)民所得在全世界占比不到2%，但其加密貨幣交易量占比卻超過(guò)20%，有人擔(dān)憂這一現(xiàn)象會(huì)成為定時(shí)炸彈。(32)[韓]尹昭永等：《再論文在寅政府批判》，首爾：共感，2021年，第109頁(yè)。

在2020年新冠肺炎疫情時(shí)期，韓國(guó)的房?jī)r(jià)和股價(jià)急劇上漲，以20多歲和30多歲的年輕人為中心，他們將能夠調(diào)集起來(lái)的全部資金投入房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)，這些人被稱為“調(diào)集靈魂族”?！罢{(diào)集靈魂”的投資還包括“貸款投資”，有的甚至借私債即高利貸。六成以上韓國(guó)人認(rèn)為，即使努力一輩子，個(gè)人的地位也不會(huì)提升。財(cái)富和貧窮的世襲化使年輕人認(rèn)定不可能通過(guò)正常的途徑致富，因此他們主要以借貸的資金購(gòu)買房屋和股票，明顯帶有賭一把的傾向。2022年，韓國(guó)股價(jià)和房?jī)r(jià)都大幅下跌。同時(shí)，基準(zhǔn)利率也大幅上調(diào)，貸款利息隨之大增。結(jié)果，在“調(diào)集靈魂”投資和“貸款投資”隊(duì)伍中，相當(dāng)數(shù)量的年輕人不得不欠下大批債務(wù)，進(jìn)一步加重了債務(wù)危機(jī)。

三、嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)

文在寅執(zhí)政期間，韓國(guó)政府債務(wù)急劇增加，民間負(fù)債的增長(zhǎng)也更為迅速。截至2020年，過(guò)去5年內(nèi)韓國(guó)的家庭負(fù)債增長(zhǎng)率為43.4%，超過(guò)了個(gè)人可支配收入增長(zhǎng)率的3倍。(33)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第42頁(yè)。韓國(guó)是全球房?jī)r(jià)上漲最快的國(guó)家之一，購(gòu)房貸款也使得家庭債務(wù)大幅增加。與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款高達(dá)全部家庭債務(wù)的2/3以上。(34)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第56頁(yè)。到2021年3月為止，韓國(guó)個(gè)人金融負(fù)債在過(guò)去5年內(nèi)增加了47%，全國(guó)公寓價(jià)格也上漲了62%。(35)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第63頁(yè)。如果將全租保證金納入統(tǒng)計(jì)，負(fù)債增長(zhǎng)率則大致等于房?jī)r(jià)上漲率。2020年末，主要發(fā)達(dá)國(guó)家的家庭債務(wù)與GDP之比為84.2%。截止到2021年底，統(tǒng)計(jì)上的韓國(guó)的家庭負(fù)債總額超過(guò)1 862兆韓元。(36)[韓]單大仁：《大韓民國(guó)：危機(jī)和機(jī)會(huì)的時(shí)間》，首爾：知和人，2022年，第127頁(yè)。而實(shí)際上，截至2021年3月末，推算出來(lái)的全部家庭負(fù)債總額應(yīng)為3 170兆韓元，相當(dāng)于GDP的162%。(37)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第30頁(yè)。在36個(gè)全球主要經(jīng)濟(jì)體中，家庭負(fù)債超過(guò)GDP的只有韓國(guó)。此外，實(shí)際的家庭負(fù)債總量比推算值更高的可能性極大。可支配收入與家庭負(fù)債之比是用于評(píng)估家庭償還能力的普遍性指標(biāo)。2021年3月末，韓國(guó)的可支配收入與家庭負(fù)債之比為230%，若換算成負(fù)債戶數(shù)的平均債務(wù)償還比率則高達(dá)70%，這意味著韓國(guó)人僅靠收入的30%來(lái)維持生活，實(shí)屬全球罕見。(38)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第40頁(yè)。由此可見，韓國(guó)的家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已居于全球首位。

統(tǒng)計(jì)結(jié)果和實(shí)際家庭負(fù)債數(shù)額之間差距懸殊的根源在于韓國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法不切實(shí)際。韓國(guó)銀行使用的家庭負(fù)債資料有兩種：一種是國(guó)內(nèi)匯報(bào)用的家庭信用貸款，另一種則是對(duì)外匯報(bào)用的個(gè)人金融負(fù)債。但兩種統(tǒng)計(jì)結(jié)果都遺漏了部分或者全部的重要債務(wù)，無(wú)法準(zhǔn)確把握負(fù)債比率，不適合作為統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。例如，個(gè)人金融負(fù)債沒有包含相當(dāng)于個(gè)人商用貸款一半的254兆韓元，家庭信用貸款也并未包括相當(dāng)于GDP 28%的514兆韓元的個(gè)人商用貸款。(39)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第29頁(yè)。因此，即使移除家庭法人債務(wù)，在全部的家庭債務(wù)中也仍然缺失了44%的家庭信用貸款和35%的個(gè)人金融負(fù)債。此外，以法人名義所貸出的非抵押貸款和有價(jià)證券抵押貸款等也并未被納入家庭負(fù)債統(tǒng)計(jì)，且最為重要的債務(wù)之一的租賃保證金也被以私人債務(wù)為由排除于負(fù)債統(tǒng)計(jì)之外。統(tǒng)計(jì)廳推算的租賃保證金規(guī)模高達(dá)864兆韓元，相當(dāng)于GDP的44%。(40)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第29頁(yè)。在首爾，近期用于購(gòu)房的租賃保證金債務(wù)已占全部購(gòu)房資金的52%，事實(shí)上成了最為重要的負(fù)債。(41)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第29-30頁(yè)。

為強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，金融當(dāng)局對(duì)房屋抵押貸款進(jìn)行管制，但并未對(duì)此外的其他家庭貸款加以管控。此后，住房抵押貸款減少，而個(gè)人營(yíng)業(yè)貸款、全租資金貸款、信用貸款則數(shù)額大增。韓國(guó)的家庭負(fù)債統(tǒng)計(jì)并不包括個(gè)人商用貸款，這也暴露了其基本風(fēng)險(xiǎn)管理方面的問題。無(wú)論個(gè)人還是法人，既可以個(gè)人名義貸款也可以法人名義借貸。在實(shí)際情況中，84%的個(gè)人商用貸款者同時(shí)還借貸家庭貸款。因此，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)當(dāng)將債務(wù)人的全部貸款合算起來(lái)處理。韓國(guó)政府也意識(shí)到了相關(guān)漏洞，2018年末，金融當(dāng)局引進(jìn)了債務(wù)償還比率制度，只可惜這一制度也并未包含全租保證金貸款。2009年，韓國(guó)將全租保證金貸款額度從1億韓元上調(diào)為2億韓元，2016年則再次上調(diào)至5億韓元。結(jié)果，到2020年末為止，過(guò)去5年內(nèi)韓國(guó)全租資金貸款增加了113兆韓元，相當(dāng)于此前5年間新增家庭債務(wù)925兆韓元的12%。(42)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第108頁(yè)。這意味著全租資金貸款幾乎成了所有租房者的居住手段。目前，超過(guò)2/3的韓國(guó)住房戶利用了全租保證金貸款。在此之后，還出現(xiàn)了被稱為差價(jià)投資的最為危險(xiǎn)的投資方式。償還能力差的二三十歲無(wú)房戶也紛紛參與了差價(jià)投資，使負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)大為增加。全租保證金沒有被包括在正式債務(wù)當(dāng)中，因而無(wú)法掌握其規(guī)模，也沒有任何可用于把控其風(fēng)險(xiǎn)程度的指標(biāo)。若有朝一日韓國(guó)的家庭負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)引爆債務(wù)危機(jī)，其導(dǎo)火索則很可能就是全租保證金債務(wù)。家庭債務(wù)統(tǒng)計(jì)管理體系的漏洞是導(dǎo)致負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的最為重要因素。

在樸槿惠、文在寅兩屆政府的支持下，網(wǎng)上銀行、P2P社等新的金融機(jī)構(gòu)也開展了房貸信用業(yè)務(wù)。網(wǎng)上銀行標(biāo)出了業(yè)界最低的利率和高額度，因此其顧客規(guī)模呈爆炸性增長(zhǎng)。自此，有一定工齡的上班族在幾分鐘內(nèi)便可貸出最多兩倍于自己年收入的貸款。由于對(duì)貸款的用途不加限制，即使借款人將資金用于房地產(chǎn)、股票、虛擬資產(chǎn)甚至賭博上，也無(wú)法對(duì)其加以阻止。償還意志的強(qiáng)弱無(wú)法反映為相應(yīng)的信用評(píng)價(jià)，如再降低利率、提高貸款額度，貸出的資金將多半流入房地產(chǎn)和股票、加密貨幣等虛擬資產(chǎn)領(lǐng)域，這是再自然不過(guò)的事情。事實(shí)上，在2016年到2020年期間新增的286兆韓元貸款中已有相當(dāng)一部分投資于房地產(chǎn)和股票等。因此，網(wǎng)上銀行在美國(guó)大量倒閉，韓國(guó)的朝興銀行和韓松儲(chǔ)蓄銀行的網(wǎng)上貸款也一度嚴(yán)重威脅到了其自身的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2016年末，銀行的信用貸款規(guī)模不過(guò)109兆韓元，而到了2020年末則激增至182兆韓元，這期間，房屋抵押貸款的增長(zhǎng)率為2.7%，信用貸款的增長(zhǎng)率卻達(dá)到了13.7%。(43)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第96頁(yè)。問題的關(guān)鍵在于，2017年上半年，新增信用貸款中1億韓元以上的貸款比重僅為30%，但是到了2017年下半年和2019年上半年則分別劇增為60%和69%。(44)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第97頁(yè)。貸款額超過(guò)1億韓元，也就意味著用于房地產(chǎn)投資的可能性相對(duì)較高。過(guò)去，在住房抵押貸款之外缺乏其他杠桿的時(shí)期，房?jī)r(jià)和房屋抵押貸款之間顯示出了很高的相關(guān)性。然而，隨著信用貸款、全租保證金貸款的增多，情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。房屋抵押貸款和房?jī)r(jià)的相關(guān)性下降，而信用貸款、全租保證金貸款和房?jī)r(jià)之間的相關(guān)性上升了。網(wǎng)上專門銀行已經(jīng)成為全租保證金市場(chǎng)的主力經(jīng)營(yíng)者。政府的網(wǎng)銀培育政策和金融科技活性化政策提升了住房需求，也因此誘發(fā)了房?jī)r(jià)的上漲。

在眾多用戶已經(jīng)貸出全租保證金和參加差價(jià)投資的情況下，若出現(xiàn)逆全租其后果將不堪設(shè)想。逆全租困境指的是如果全租保證金比率下降，房東就只能以借貸退還原租戶的全租保證金。在逆全租困境中，即使出售房產(chǎn)也無(wú)法還清全租保證金和貸款的公寓被稱為空殼公寓或者空殼全租，空殼全租有可能成為引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)和家庭債務(wù)亂局的導(dǎo)火索。(45)[韓]崔培根：《這就是經(jīng)濟(jì)》，坡州：先安排克斯，2019年，第287頁(yè)。由于全租保證金數(shù)額較高，房?jī)r(jià)一旦下跌，就難免會(huì)出現(xiàn)空殼全租和逆全租公寓?？諝と夂湍嫒夤⒍际嵌畾q的無(wú)房戶所難以承受的。

不少韓國(guó)人認(rèn)為家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不大，其依據(jù)是與負(fù)債相比，韓國(guó)家庭有著充分的資產(chǎn)。租賃保證金并沒有被納入債務(wù)統(tǒng)計(jì)，同時(shí)卻又將資產(chǎn)全部合算，最終得出的資產(chǎn)總額自然比債務(wù)多。韓國(guó)銀行的有關(guān)資料顯示，2021年第一季度債務(wù)占金融資產(chǎn)的比例為44.7%，但實(shí)際上，包含全租保證金在內(nèi)，債務(wù)已占到了金融資產(chǎn)的64%。(46)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第46頁(yè)。如果將短期內(nèi)難以現(xiàn)金化的資產(chǎn)去除，債務(wù)則高達(dá)金融資產(chǎn)的92%。因此，認(rèn)為韓國(guó)家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低的說(shuō)法并不準(zhǔn)確。在差價(jià)投資并不流行、信用貸款和全租資金貸款還沒有開始大幅增加的2008年以前，這一主張還尚有說(shuō)服力，但如今的情況則已完全不同。韓國(guó)人有許多種類的貸款可用于購(gòu)房，如最高額度為2億韓元的信用貸款、最高額度達(dá)到5億韓元的全租資金貸款、額度為數(shù)千萬(wàn)韓元的信用卡貸款等。此外，如前文所述，在全租保證金比率上升以后，差價(jià)投資已成為普遍的投機(jī)手段。

除此之外，還有人主張雖然負(fù)債規(guī)模很大，但高信用借款人的比例也較高，因此無(wú)須擔(dān)心家庭負(fù)債問題。韓國(guó)銀行的數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度的高信用借款人占比為76.8%。(47)[韓]徐榮洙：《無(wú)法躲避的2022年負(fù)債危機(jī)》，首爾：葉乙基21，2021年，第48頁(yè)。然而，決定信用評(píng)級(jí)的主要考察事項(xiàng)是貸款記錄和滯納經(jīng)歷，因此在負(fù)債增加、償還能力下降的情況下，信用等級(jí)反而上升者也不在少數(shù)。大多數(shù)人認(rèn)為，只要貸款金額與抵押房屋價(jià)值之比低于50%，銀行就不會(huì)遭受損失，但實(shí)際情況并非總是如此。即使貸款金額與抵押住宅房?jī)r(jià)之比被下調(diào)到40%-50%，購(gòu)房者除了住房抵押貸款外還可以利用銀行的全租資金貸款和信用貸款，這也導(dǎo)致貸款金額與抵押房?jī)r(jià)的實(shí)際比率全然沒有下降。例如，一位購(gòu)房者以6億全租保證金購(gòu)買市值為10億韓元的住房，并貸出1.5億信用貸款，其貸款金額與房?jī)r(jià)之比實(shí)際為75%。如果他還利用了全租資金貸款，那么貸款金額與房?jī)r(jià)之比則會(huì)高達(dá)80%甚至90%。在現(xiàn)實(shí)中，首都圈的差價(jià)投資中全租保證金比率達(dá)到70%以上的交易量占比超過(guò)一半，購(gòu)房者本人不投入任何資金而購(gòu)買的房屋占比也達(dá)到10.7%，投資者的貸款金額與抵押房?jī)r(jià)之比也比預(yù)想高出許多。拍賣費(fèi)用和滯納利息也是一筆不小的開支，因此，銀行如果要避免遭受損失，擔(dān)保資產(chǎn)的售出價(jià)格就不能低于80%。但實(shí)際情況卻是隨著房?jī)r(jià)下跌時(shí)期房產(chǎn)拍賣量的增加，其出售價(jià)格已跌至80%以下。

2021年，韓國(guó)的家庭、企業(yè)和政府三大經(jīng)濟(jì)主體的債務(wù)總量已超過(guò)了5 600兆韓元。(48)[韓]張三：《文在寅的真面目》，首爾：自由民主學(xué)院，2022年，第447頁(yè)。換言之，韓國(guó)的債務(wù)問題已經(jīng)到了相當(dāng)嚴(yán)重的地步。

四、結(jié)語(yǔ)

2020年，韓國(guó)首次出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，進(jìn)入了人口“死亡交叉”。(49)[韓]裴文浩：《房地產(chǎn)，從盧泰愚到文在寅》，首爾：正確書籍，2022年，第364頁(yè)。衛(wèi)星城市和新城市也進(jìn)入了夕陽(yáng)時(shí)代。在實(shí)際購(gòu)房需求減少的情況下，2021年和2022年向地方供應(yīng)的新建住房數(shù)量卻依然如故，供過(guò)于求的問題更為加劇。于是，自2022年初開始，韓國(guó)房?jī)r(jià)大幅下降。2023年初，韓國(guó)房?jī)r(jià)的下跌幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，象征著房地產(chǎn)不敗神話的首爾江南三區(qū)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下跌。全租住房市場(chǎng)出現(xiàn)了逆全租和空殼全租，參與差價(jià)投資的人們陷入了困境?？墒牵@一現(xiàn)象只是開端，此后的韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加險(xiǎn)象環(huán)生。

目前，韓國(guó)政府至少可以在兩個(gè)方面采取行動(dòng)：其一，采用準(zhǔn)確的負(fù)債統(tǒng)計(jì)方法來(lái)掌握負(fù)債規(guī)模，并對(duì)其規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)大加以管控；其二，整頓金融機(jī)構(gòu)隨意放貸的行為。主要發(fā)達(dá)國(guó)家已實(shí)施《金融消費(fèi)者保護(hù)法》，對(duì)未嚴(yán)格審查貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)便隨意放貸的行為進(jìn)行追責(zé)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也因而有了很大的變化。令人欣慰的是，2020年3月，《金融消費(fèi)者保護(hù)法》在韓國(guó)得到通過(guò)，如何切實(shí)貫徹這一法案也成了現(xiàn)如今的關(guān)鍵。尹錫悅上任以來(lái)曾公開表示要增加住房供應(yīng)，《金融消費(fèi)者保護(hù)法》恐怕難以得到有效貫徹，負(fù)債問題也很難在短期內(nèi)得到解決，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)只增不減。