周小舟

(中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)債券部，北京 100033)

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是指在交易所公開(kāi)上市交易，通過(guò)證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)或其權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。REITs在國(guó)際資本市場(chǎng)已有60多年歷史，市場(chǎng)發(fā)展迅速、產(chǎn)品相對(duì)成熟，具有定期高比例分紅、上市流通、享受稅收優(yōu)惠，資金主要投資于可產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定租金或收益的不動(dòng)產(chǎn)、突出產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理等主要特征。

目前，已有40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)建立了REITs市場(chǎng)，截至2022年10月底，全球REITs市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)億美元。不同國(guó)家或地區(qū)從各自市場(chǎng)環(huán)境、法律制度、稅收制度等具體情況出發(fā)，形成了監(jiān)管框架、發(fā)展路徑各不相同的市場(chǎng)發(fā)展之路。

一、歷經(jīng)多年研究探索，我國(guó)REITs試點(diǎn)正式啟航

多年來(lái)，理論界、實(shí)務(wù)界等相關(guān)各方對(duì)REITs進(jìn)行了不少研究和探索，可以說(shuō)，境內(nèi)REITs市場(chǎng)建設(shè)先后主要經(jīng)歷了萌芽探索、試點(diǎn)培育和常態(tài)化推進(jìn)三個(gè)階段。作為改革的新生事物，REITs市場(chǎng)功能日益發(fā)揮，也逐步得到了市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。

(一)萌芽探索階段(2001年至2019年初)，REITs的研究論證逐步開(kāi)展

從上世紀(jì)90代開(kāi)始，中國(guó)部分地區(qū)就已經(jīng)開(kāi)展了具有REITs雛形的早期探索，如“三亞地產(chǎn)券”，已具備了現(xiàn)金流來(lái)自銷售收入、破產(chǎn)隔離等基本制度安排，初步體現(xiàn)REITs的部分特征。2003年前后，日本、新加坡、中國(guó)臺(tái)灣和中國(guó)香港相繼推出REITs產(chǎn)品，引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

2004年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2004〕3號(hào))，開(kāi)始提出探索資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。2008年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2008〕126號(hào))，提出開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。2009年，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等11部委成立REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組，研究試點(diǎn)路徑和相關(guān)方案，標(biāo)志著境內(nèi)REITs正式進(jìn)入研究論證階段。

2010年，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房的融資渠道。2016年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2016〕54號(hào))，提出有序開(kāi)展企業(yè)資產(chǎn)證券化，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)展REITs向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。

2014年以來(lái)，證監(jiān)會(huì)開(kāi)展了不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃在深圳證券交易所掛牌，以類似于REITs的形式開(kāi)啟境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化實(shí)踐。2015年6月，鵬華前海萬(wàn)科封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金設(shè)立，成為國(guó)內(nèi)首單準(zhǔn)公募REITs產(chǎn)品。雖然前海REITs實(shí)際享受到的是物業(yè)租金的收益權(quán)，而非完全的產(chǎn)權(quán)，但為以“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式推出公募REITs試點(diǎn)提供了可資借鑒的案例。

2018年以來(lái)，社會(huì)各界對(duì)推出公募REITs的呼聲日益高漲，諸多“兩會(huì)”建議提案提出要推出公募REITs。2019年1月，《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確提出“支持發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品”。證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委在總結(jié)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域和社會(huì)資本合作(PPP)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的運(yùn)行實(shí)踐的基礎(chǔ)上，著手研究從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域破冰公募REITs的可行性。

(二)試點(diǎn)培育階段(2019年初至2021年底)，公募REITs從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域取得突破

2019年，國(guó)家發(fā)展改革委、證監(jiān)會(huì)組成聯(lián)合調(diào)研組，先后赴海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)等區(qū)域調(diào)研，與地方政府、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、科研院所等廣泛溝通交流，探究開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的可行性及配套政策需求，各方普遍認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)具備開(kāi)展試點(diǎn)的基礎(chǔ)。

經(jīng)過(guò)充分論證和履行有關(guān)決策程序，2020年4月底，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào))，在現(xiàn)有法律框架下，創(chuàng)新性地采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式，正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。

試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委在市場(chǎng)培育、項(xiàng)目推薦、審核注冊(cè)、信息披露、日常監(jiān)管等方面構(gòu)建了制度性、機(jī)制性安排，保障了試點(diǎn)工作順利開(kāi)展。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在稅收支持政策和會(huì)計(jì)處理，國(guó)資委在國(guó)資轉(zhuǎn)讓，銀保監(jiān)會(huì)在保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)?shù)葯C(jī)構(gòu)投資者準(zhǔn)入方面都給予了大力支持，完善了配套支持政策，激發(fā)了市場(chǎng)參與熱情。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)起步，明確了適當(dāng)?shù)氖找媛始百Y產(chǎn)規(guī)模門(mén)檻要求，構(gòu)建了國(guó)家發(fā)展改革委項(xiàng)目合法合規(guī)性推薦、證券交易所上市審核、證監(jiān)會(huì)產(chǎn)品注冊(cè)的流程機(jī)制安排，確保試點(diǎn)項(xiàng)目合法合規(guī)和高質(zhì)量。

2021年6月，首批9個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目順利上市，投資者認(rèn)購(gòu)踴躍，共募集資金314億元，項(xiàng)目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理等多種資產(chǎn)類型。試點(diǎn)項(xiàng)目的成功落地，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)邁出關(guān)鍵一步。

在試點(diǎn)項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)的基礎(chǔ)上，2021年7月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，將試點(diǎn)區(qū)域范圍拓展至全國(guó)各地區(qū)，明確符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)。試點(diǎn)行業(yè)范圍拓展至保障性租賃住房、旅游設(shè)施，以及數(shù)據(jù)中心、5G設(shè)施、通信鐵塔等領(lǐng)域。

(三)常態(tài)化推進(jìn)階段(2022年初至今)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資，助力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)

2022年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，高效統(tǒng)籌疫情防控和實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展的背景下，中央對(duì)擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施投資作出重要部署，2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào))，明確提出“進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市”。

為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào))和國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)文相關(guān)要求，2022年5月底，證監(jiān)會(huì)聯(lián)合國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，推動(dòng)保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開(kāi)展。

為貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)文有關(guān)要求，2022年8月底，證監(jiān)會(huì)聯(lián)合國(guó)家發(fā)展改革委制定《加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施》，從市場(chǎng)培育、項(xiàng)目遴選推薦、審核注冊(cè)、監(jiān)管資源配置和配套政策完善等全鏈條、全流程等方面，明確政策安排，推動(dòng)常態(tài)化發(fā)行和市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。

國(guó)辦發(fā)19號(hào)文和“十條措施”發(fā)布以來(lái)，不少地方政府相應(yīng)明確了配套政策措施，證監(jiān)會(huì)聯(lián)合國(guó)家發(fā)展改革委優(yōu)化了項(xiàng)目審核推薦程序，建立重點(diǎn)地區(qū)綜合推動(dòng)機(jī)制，推動(dòng)形成項(xiàng)目供給梯隊(duì)。2022年下半年以來(lái)，REITs首發(fā)和擴(kuò)募項(xiàng)目加速推進(jìn)和落地，基礎(chǔ)設(shè)施REITs開(kāi)始由個(gè)案試點(diǎn)階段轉(zhuǎn)入常態(tài)化推進(jìn)新階段。

二、REITs試點(diǎn)工作取得積極成效，對(duì)于服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展意義重大

2021年6月，首批試點(diǎn)項(xiàng)目順利上市以來(lái)，各項(xiàng)工作有序推進(jìn)，試點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，各項(xiàng)制度規(guī)則初步經(jīng)受了市場(chǎng)檢驗(yàn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。REITs對(duì)于盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資，降低實(shí)體企業(yè)杠桿率，推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有重要積極意義。

(一)試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，市場(chǎng)初具規(guī)模

隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)，截至2022年11月底，已有24只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品獲批，其中22只產(chǎn)品上市，募集資金超750億元，總市值約830億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，形成了一定規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)。上市REITs運(yùn)行總體平穩(wěn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，平均日均換手率超過(guò)2%，流動(dòng)性高于日本、新加坡和中國(guó)香港等成熟市場(chǎng)的平均水平。

(二)支持盤(pán)活存量，擴(kuò)大有效投資

已發(fā)行REITs原始權(quán)益人涵蓋中央企業(yè)、地方國(guó)企以及民營(yíng)背景企業(yè)，其中16只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了出表，平均自持比例為28%，有效降低了原始權(quán)益人的資產(chǎn)負(fù)債率，降低地方政府和國(guó)有企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，有助于從整體上降低宏觀杠桿率。

發(fā)行REITs可以提前收回投資，用于補(bǔ)充其他投資項(xiàng)目的資本金。已上市REITs募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動(dòng)投資的新項(xiàng)目總投資額超過(guò)4200億元，助力盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)有效投資。

(三)提升運(yùn)營(yíng)管理效率，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革

基礎(chǔ)設(shè)施REITs可深度融合產(chǎn)業(yè)資本和金融資本，并通過(guò)資本市場(chǎng)的公司治理、信息披露及市場(chǎng)約束機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)從重資產(chǎn)持有者向?qū)I(yè)運(yùn)營(yíng)管理者轉(zhuǎn)型，提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理效率，提高發(fā)展質(zhì)量。

REITs中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征，可彌補(bǔ)資本市場(chǎng)金融產(chǎn)品的短板，通過(guò)發(fā)行REITs引入戰(zhàn)略投資者和公眾投資者，拓寬了國(guó)有企業(yè)混合所有制改革的新路徑，可有效調(diào)動(dòng)各方參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和國(guó)有企業(yè)改革的積極性。

(四)助力保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，服務(wù)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

推出保障性租賃住房REITs，是落實(shí)中央“房住不炒”和“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”戰(zhàn)略部署的重要舉措。

2022年8月底，北京保障房、深圳人才安居、廈門(mén)安居集團(tuán)首批三只保障性租賃住房REITs成功發(fā)行上市，共募集資金38億元，帶動(dòng)投資總額超過(guò)350億元，全部投向新保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，有力支持了保障性租賃住房發(fā)展。12月9日，首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障房REITs，也是首單R4住房租賃專項(xiàng)用地REITs上市，募集資金12億元，網(wǎng)下及公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超247倍，創(chuàng)已發(fā)行REITs認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新高，受到市場(chǎng)高度認(rèn)可，有力助推保障性租賃住房深化市場(chǎng)化改革。

(五)促進(jìn)共同富裕，滿足“長(zhǎng)錢(qián)”需求

截至11月底，上市REITs收盤(pán)價(jià)較首發(fā)平均上漲約20%，產(chǎn)權(quán)類REITs對(duì)應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs對(duì)應(yīng)內(nèi)部收益率(IRR)平均為5.51%，高于市場(chǎng)多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品收益率，具有風(fēng)險(xiǎn)適中、收益穩(wěn)定、流動(dòng)性好等特點(diǎn)，為投資者開(kāi)辟了一條參與基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目投資的新渠道，有利于推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提升居民財(cái)產(chǎn)性收入，落實(shí)共同富裕、共享發(fā)展的新理念。

公募REITs對(duì)追求中長(zhǎng)期穩(wěn)健收益的機(jī)構(gòu)投資者存在較強(qiáng)吸引力，可較好滿足社保類基金、養(yǎng)老基金、企業(yè)年金、保險(xiǎn)資金的配置需求。保險(xiǎn)資金已積極參與REITs市場(chǎng)，從一級(jí)市場(chǎng)看，截至11月底，保險(xiǎn)公司合計(jì)獲配116.56億元，占首次發(fā)售金額的15.39%；從二級(jí)市場(chǎng)看，保險(xiǎn)公司合計(jì)持有126.96億元，占REITs市場(chǎng)規(guī)模的15.36%。社保類基金、養(yǎng)老基金、企業(yè)年金等長(zhǎng)線資金投資REITs市場(chǎng)正在積極推動(dòng)過(guò)程中。

三、進(jìn)一步發(fā)揮各方合力，持續(xù)走好中國(guó)特色REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展之路

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)始終堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的根本方向，聚焦盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的核心目標(biāo)，堅(jiān)持政府引導(dǎo)和市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的有效結(jié)合，鼓勵(lì)企業(yè)打造REITs資產(chǎn)上市平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展；創(chuàng)新治理機(jī)制，以基金管理人為主導(dǎo)，原始權(quán)益人參與，實(shí)現(xiàn)“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”和“互相制衡”；完善監(jiān)管制度機(jī)制，強(qiáng)化投資者權(quán)益保護(hù)。總體看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)體系逐步完善，市場(chǎng)功能穩(wěn)步發(fā)揮，市場(chǎng)建設(shè)也正扎實(shí)有序推進(jìn)。

展望未來(lái)，我們要深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設(shè)中國(guó)特色現(xiàn)代資本市場(chǎng)，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，加快推進(jìn)多層次市場(chǎng)體系建設(shè)，夯實(shí)法規(guī)制度基礎(chǔ)，完善監(jiān)管和投資者保護(hù)安排，走好中國(guó)特色REITs市場(chǎng)發(fā)展之路，更好助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

(一)堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，加快推進(jìn)市場(chǎng)體系建設(shè)

一是拓寬試點(diǎn)范圍。盡快將試點(diǎn)范圍覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。落實(shí)中央“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”要求，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊。會(huì)同相關(guān)部委積極研究市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)展REITs的可行性和路徑安排。二是完善多層次市場(chǎng)體系。貫徹落實(shí)國(guó)辦《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn) 擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》有關(guān)要求，進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項(xiàng)基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新。盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地。促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，積極探索建立多層次REITs市場(chǎng)。三是進(jìn)一步推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行。繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實(shí)落地，推動(dòng)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)的市場(chǎng)生態(tài)。

(二)完善制度規(guī)則體系，夯實(shí)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)

一是優(yōu)化工作流程，提高工作效率。聯(lián)合國(guó)家發(fā)展改革委進(jìn)一步優(yōu)化試點(diǎn)項(xiàng)目推薦、審核程序，統(tǒng)一審核理念和審核標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率，增強(qiáng)可預(yù)期性。二是明確大類資產(chǎn)審核和信息披露標(biāo)準(zhǔn)。總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路和倉(cāng)儲(chǔ)物流等實(shí)踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，明確審核及信息披露要求，并以適當(dāng)方式向市場(chǎng)公開(kāi)。三是完善市場(chǎng)化的詢價(jià)定價(jià)機(jī)制。按照市場(chǎng)化、法治化原則，完善REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，規(guī)范發(fā)行推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售行為。四是研究推動(dòng)REITs立法。借鑒境外成熟市場(chǎng)實(shí)踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究依托資產(chǎn)支持證券框架推動(dòng)REITs立法；研究推動(dòng)將REITs份額認(rèn)定為國(guó)務(wù)院認(rèn)定的其他證券，推動(dòng)專門(mén)立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs發(fā)展規(guī)律及中國(guó)國(guó)情的法規(guī)制度安排。

(三)強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行

堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，證監(jiān)會(huì)已制定印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs監(jiān)管工作方案(試行)》，初步構(gòu)建符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、具有中國(guó)特色的監(jiān)管制度安排，著力防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護(hù)的良好市場(chǎng)生態(tài)。

加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs監(jiān)管工作的主要思路是：一要構(gòu)建全鏈條的監(jiān)管機(jī)制。遵循基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特點(diǎn)規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)特征，借鑒成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，遵循證券公開(kāi)發(fā)行監(jiān)管邏輯，建立包括項(xiàng)目盡調(diào)、發(fā)行定價(jià)、信息披露、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、二級(jí)市場(chǎng)交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。二要突出以“管資產(chǎn)”為核心。按照基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)上市的本質(zhì)屬性，參考資產(chǎn)證券化市場(chǎng)監(jiān)管實(shí)踐，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)管理的穿透監(jiān)管，細(xì)化監(jiān)管要求和工作安排，強(qiáng)化精準(zhǔn)高效。三要促進(jìn)市場(chǎng)主體歸位盡責(zé)。按照《基金法》要求，突出壓實(shí)基金管理人的主動(dòng)管理責(zé)任，督促基金管理人、基金托管人、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人、外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、證券基金服務(wù)機(jī)構(gòu)等參與方依法履行職責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護(hù)投資者合法權(quán)益。四要建立健全綜合監(jiān)管體系。建立證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)、證監(jiān)局、證券交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)和基金業(yè)協(xié)會(huì)等單位各司其職、協(xié)同配合的準(zhǔn)入監(jiān)管、日常監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)處置工作機(jī)制，發(fā)揮監(jiān)管合力。

(四)進(jìn)一步凝聚各方合力，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，相關(guān)部門(mén)、地方政府、參與機(jī)構(gòu)都做了大量富有創(chuàng)新和開(kāi)拓意義的工作，形成了有效的工作合力。下一步，證監(jiān)會(huì)債券部將繼續(xù)與有關(guān)方面加強(qiáng)溝通協(xié)作，著力推進(jìn)以下工作：一是持續(xù)推動(dòng)建立重點(diǎn)地區(qū)綜合推動(dòng)機(jī)制。聯(lián)合國(guó)家發(fā)展改革委投資司等單位推動(dòng)更多地方政府建立由省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，地方發(fā)改委、證監(jiān)局、金融局、國(guó)資委等多部門(mén)參加的綜合推動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決REITs涉及的項(xiàng)目合規(guī)、國(guó)資轉(zhuǎn)讓、稅收政策、權(quán)益確認(rèn)等問(wèn)題，保障常態(tài)化發(fā)行的項(xiàng)目資源供給。二是加快推動(dòng)完善配套政策。加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)溝通，進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs的會(huì)計(jì)處理方式和稅收征管細(xì)則；推動(dòng)全國(guó)社?；?、基本養(yǎng)老金、企業(yè)年金、職業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與REITs投資，為盤(pán)活存量資產(chǎn)提供中長(zhǎng)期資金支持。三是加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)。依托重點(diǎn)片區(qū)會(huì)、座談會(huì)、專題培訓(xùn)會(huì)等形式，組織地方政府、相關(guān)部門(mén)、市場(chǎng)參與主體等開(kāi)展培訓(xùn)交流，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)和投資者教育，促進(jìn)形成更廣泛共識(shí)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，共同為推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化作出新的更大貢獻(xiàn)。 ■