周珊 南平兆恒武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

在業(yè)務(wù)逐漸復(fù)雜化的背景下，收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則邊界日漸模糊，原來的收入準(zhǔn)則無法將十分準(zhǔn)確和細(xì)致的指引提供出去。因此，在這樣的環(huán)境下提出了新收入準(zhǔn)則，并且增加了與時(shí)代發(fā)展相符合的新收入規(guī)則。這一舉措在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，還給財(cái)務(wù)管理工作帶來很大影響。目前，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)在新收入準(zhǔn)則下的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作效果，需要充分明確其準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)核算帶來的影響，以及可能會(huì)帶來的消極影響。然后充分探索工作的方向和策略，不斷促使工作水平的提高。

一、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的影響

首先，擴(kuò)大了收入披露范圍。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，新收入準(zhǔn)則的出現(xiàn)，使企業(yè)收入披露范圍不斷擴(kuò)大，并且也在有關(guān)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量方面提出更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分分析相關(guān)要求，進(jìn)而才能將實(shí)際的工作做好。會(huì)計(jì)核算人員在對(duì)收入信息進(jìn)行確認(rèn)的過程中，需要比較及時(shí)且質(zhì)量比較高的會(huì)計(jì)信息。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，增加了會(huì)計(jì)核算人員在核算和分析企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目信息采集、會(huì)計(jì)信息方面的內(nèi)容，具體增加的內(nèi)容體現(xiàn)在會(huì)計(jì)信息的估計(jì)，還有實(shí)際需要采集的相關(guān)信息內(nèi)容。進(jìn)而讓收入披露的范圍不斷擴(kuò)大，促使各項(xiàng)工作的全面發(fā)展。通過這種方式可以將房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表能體現(xiàn)出來的信息更好揭示出來，提高實(shí)際工作水平。其次，在收入確認(rèn)方面使相關(guān)工作更加準(zhǔn)確，而且入賬也變得更為便捷。新收入準(zhǔn)則中，明確規(guī)定了便捷的會(huì)計(jì)核算活動(dòng)，進(jìn)而增加相關(guān)工作的便捷性，促使會(huì)計(jì)核算人員在進(jìn)行收入確認(rèn)工作過程中，可以將核算和確認(rèn)收入款項(xiàng)更加直觀和準(zhǔn)確地反映出來，提高核算和確認(rèn)收入款項(xiàng)的效果。與此同時(shí)，還會(huì)對(duì)新收入準(zhǔn)則規(guī)定的相關(guān)要求進(jìn)行分析，然后在此基礎(chǔ)上將便捷的收入款項(xiàng)入賬處理做出來。從新收入準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)和計(jì)量內(nèi)容中可以看出，會(huì)計(jì)核算人員需要對(duì)最佳估計(jì)數(shù)的方法和原則進(jìn)行分析。然后在結(jié)合這方面內(nèi)容的前提下，提前確認(rèn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目中的可變對(duì)價(jià)，通過這種方式可以促進(jìn)會(huì)計(jì)核算效果的顯著增強(qiáng)。最后，新收入準(zhǔn)則中的投入法，可以將項(xiàng)目成本客觀地反映出來。在新收入準(zhǔn)則中強(qiáng)調(diào)的五個(gè)收入確認(rèn)，還有計(jì)量方法中就包含投入法。通過這種方法，有利于企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算將建設(shè)項(xiàng)目的成本直觀反映出來。在投入法的運(yùn)用中，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算人員需要充分計(jì)量企業(yè)項(xiàng)目合同中已經(jīng)履行合約的內(nèi)容，還需要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際投入的所有成本進(jìn)行計(jì)算。然后采用計(jì)算這些比值的方式，有效得出相關(guān)的結(jié)果。在這樣的方法運(yùn)用中，可以將建設(shè)項(xiàng)目的成本情況更加直接和客觀地反映出來，也在會(huì)計(jì)核算工作開展中發(fā)揮重要作用，有著很大的積極意義。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算可能會(huì)帶來的消極影響

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作開展中，新收入準(zhǔn)則調(diào)整條例中的相關(guān)內(nèi)容可能會(huì)對(duì)核算工作的開展帶來一些消極影響，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際工作效果不理想。一方面，容易讓財(cái)稅分離的局面依然存在。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)和稅務(wù)會(huì)計(jì)所負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容比較多，其中主要負(fù)責(zé)的是企業(yè)稅收部分的內(nèi)容，并且在實(shí)際工作中各自遵循的工作規(guī)范不相同。在新收入準(zhǔn)則不斷調(diào)整中，未能充分改變財(cái)稅分離的情況，歸根結(jié)底是因?yàn)槭艿絿医?jīng)濟(jì)背景的決定和影響。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)稅分離局面的存在，會(huì)在一些地方給企業(yè)的發(fā)展帶來不利影響，甚至還容易導(dǎo)致一些財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)增加，影響企業(yè)的全面發(fā)展和進(jìn)步。另一方面，新收入準(zhǔn)則下，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作中有可能出現(xiàn)收入核算對(duì)象不斷增加，核算難度不斷提高的問題。在確定和劃分收入核算對(duì)象的過程中，新收入準(zhǔn)則主要對(duì)這方面的工作分為兩種趨勢，一種是將收入核算對(duì)象簡化，另一種是將收入核算對(duì)象細(xì)化。在對(duì)收入核算對(duì)象進(jìn)行簡化的過程中，雖然能夠?qū)⑹杖氪_認(rèn)效率，還有計(jì)量核算的效率得到有效提升，同時(shí)，對(duì)收入核算對(duì)象進(jìn)行細(xì)化，能夠促使收入確認(rèn)，還有計(jì)量質(zhì)量的不斷提升。但是，在很大程度上也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員的工作難度不斷增加，尤其是在收入核算對(duì)象的過度細(xì)化方面。而且會(huì)計(jì)核算人員需要應(yīng)對(duì)的核算主體，還有會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息也在不斷增多。除此之外，單項(xiàng)履約義務(wù)收入的確認(rèn)，使財(cái)務(wù)管理難度不斷增加。新收入準(zhǔn)則下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的很多方面都提出了更為詳細(xì)的規(guī)定，比如合同履行以及進(jìn)度推進(jìn)方面。單項(xiàng)履約義務(wù)就包含在其中，具體規(guī)定了企業(yè)在工程建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)建設(shè)活動(dòng)實(shí)施過程中，需要加強(qiáng)相關(guān)合同的制定。在合同制定之前，先明確工程項(xiàng)目的交易價(jià)格，然后結(jié)合準(zhǔn)則中要求的分?jǐn)傇瓌t以及方法，將工程項(xiàng)目的交易價(jià)格分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)單項(xiàng)履約義務(wù)中，在收入方面不做統(tǒng)一。在充分實(shí)現(xiàn)每一個(gè)合同的單項(xiàng)義務(wù)以后，再開展單項(xiàng)履約義務(wù)收入確認(rèn)的工作。通過這種方式會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算人員工作量的增加，還對(duì)人員提出細(xì)心要求，進(jìn)而在很大程度上使企業(yè)財(cái)務(wù)管理的難度不斷提高。因此要想充分做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的工作，必須充分應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則可能帶來的消極影響。如此促進(jìn)各項(xiàng)工作的全面展開，讓企業(yè)在這一準(zhǔn)則下提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作效果。

三、新收入準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作方向

（一）確定影響內(nèi)容和要點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，要想更好地應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則下的各種工作挑戰(zhàn)，需要在會(huì)計(jì)核算中確定這一準(zhǔn)則的核算方法和內(nèi)容，還有一系列的質(zhì)量要求等，其主要原因是這些內(nèi)容會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)算工作的正常運(yùn)行產(chǎn)生一定影響。就當(dāng)前的發(fā)展情況來說，要想對(duì)成本和材料會(huì)發(fā)生變化的這一問題進(jìn)行有效的預(yù)防，企業(yè)需要采用材料計(jì)價(jià)的方式，促使企業(yè)利潤的適當(dāng)提升或者降低，如此也可以讓會(huì)計(jì)信息質(zhì)量得到最大化的提升。在工作中，也可以加強(qiáng)計(jì)量公允價(jià)值方式的運(yùn)用，還可以將企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)際特征反映出來等。企業(yè)自身也需要將會(huì)計(jì)部門核算管理制度體現(xiàn)出來，推動(dòng)逐層分配制度的不斷形成，促使企業(yè)核算效率的不斷提高，帶動(dòng)企業(yè)的有效發(fā)展。

（二）創(chuàng)新會(huì)計(jì)核算的體系

在會(huì)計(jì)核算具體實(shí)施的過程中，企業(yè)需要對(duì)自身經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行分析，還需要做好相應(yīng)的劃分工作，可以將其分為租金和資本增值的運(yùn)營模式。然后結(jié)合企業(yè)所擁有的房地產(chǎn)，按照房地產(chǎn)和自用房進(jìn)行進(jìn)一步的分類。在最后環(huán)節(jié)對(duì)新發(fā)布的收入準(zhǔn)則要求進(jìn)行分析，根據(jù)相關(guān)要求，以及會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)將計(jì)量分析統(tǒng)計(jì)的相關(guān)工作做好。對(duì)此，企業(yè)需要讓新收入準(zhǔn)則核算對(duì)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容產(chǎn)生的影響更加明確，隨之再按照會(huì)計(jì)核算工作做好相應(yīng)的改善工作，進(jìn)而將更加完整的會(huì)計(jì)核算體系構(gòu)建出來。在相關(guān)準(zhǔn)則制度的運(yùn)用中，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方式需要結(jié)合準(zhǔn)則中的新規(guī)定，還要結(jié)合房地產(chǎn)的投資成本模式展開相應(yīng)的確認(rèn)工作。在初始計(jì)量購買的房地產(chǎn)中，會(huì)計(jì)部門需要在多方面做出有關(guān)決定，比如購買的價(jià)格、歸屬資產(chǎn)費(fèi)用等。在這個(gè)工作過程中，假如企業(yè)還是運(yùn)用其他的方式獲得相應(yīng)的房地產(chǎn)，比如，投資型房地產(chǎn)。則也需要結(jié)合成本核算計(jì)量方式，設(shè)定新收入準(zhǔn)則下的相關(guān)工作，然后讓投資型房地產(chǎn)的成本模式更加明確。假如在該時(shí)間段運(yùn)用公允價(jià)值模式，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)和整體利潤方面受到相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，呈現(xiàn)出一些不能確定的影響因素。對(duì)此，需要對(duì)其進(jìn)行充分的整合，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)，使現(xiàn)代的房地產(chǎn)市場環(huán)境更加完善。這樣也可以為這一準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)核算質(zhì)量提供保障，推動(dòng)企業(yè)的有效與穩(wěn)定發(fā)展。

四、新收入準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作策略

（一）加強(qiáng)人才培養(yǎng)

在不斷更新和變化的新收入準(zhǔn)則背景下，代表著傳統(tǒng)收入確認(rèn)和計(jì)量發(fā)生較大變化，尤其是一些確認(rèn)規(guī)則和條件、計(jì)量方法以及模式。對(duì)此，新收入準(zhǔn)則背景下，給會(huì)計(jì)核算專業(yè)人員工作帶來很大挑戰(zhàn)，這些人員已經(jīng)習(xí)慣傳統(tǒng)的準(zhǔn)則和約束。所以在面對(duì)新變化的過程中，通常無法主動(dòng)地對(duì)自身思想和工作習(xí)慣進(jìn)行調(diào)整，然后與新收入準(zhǔn)則相適應(yīng)。對(duì)此，企業(yè)在面臨這樣的情況時(shí)，需要對(duì)新收入準(zhǔn)則的變化內(nèi)容進(jìn)行分析。然后結(jié)合內(nèi)容，充分拓展會(huì)計(jì)核算人員的素質(zhì)，還要培養(yǎng)相應(yīng)的技能。企業(yè)需要將科學(xué)專業(yè)的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)提供給相關(guān)人員，聘請專業(yè)的學(xué)者或者專業(yè)人員。然后讓這些人員在企業(yè)組織一系列的技能培訓(xùn)講座，進(jìn)而讓相關(guān)人員轉(zhuǎn)變工作思想觀念，推動(dòng)自身工作能力的不斷發(fā)展。另外，要想促進(jìn)人員工作水平和質(zhì)量的顯著提高，企業(yè)需要增強(qiáng)人員深入了解企業(yè)所經(jīng)營管理工程項(xiàng)目的意識(shí)和能力。全方位探究工程項(xiàng)目的合同，還要將相關(guān)工作和新收入準(zhǔn)則中的有關(guān)約束，以及一系列的規(guī)定內(nèi)容融合起來。讓自己的知識(shí)儲(chǔ)備更加豐富，具備完善的指導(dǎo)思想內(nèi)容。要想促使人員理論學(xué)習(xí)成果的不斷增強(qiáng)，企業(yè)需要基于實(shí)踐活動(dòng)，通過實(shí)踐活動(dòng)促使會(huì)計(jì)核算人員有效地通過活動(dòng)了解其準(zhǔn)則的新條例，全面地了解相關(guān)準(zhǔn)則，進(jìn)而促進(jìn)自身工作素養(yǎng)的不斷提高，充分發(fā)展自身的技能水平。

（二）關(guān)注合同管理

新收入準(zhǔn)則下，提出了規(guī)范和約束建設(shè)項(xiàng)目合同的相關(guān)內(nèi)容，這也是準(zhǔn)則在變化和創(chuàng)新過程中的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展工程項(xiàng)目活動(dòng)過程中，需要確認(rèn)和推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目的合同擬定，以及合同進(jìn)度。在新收入準(zhǔn)則下，一些全面和全新的要求讓房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目合同更加規(guī)范，尤其是收入確認(rèn)和計(jì)量方面。在準(zhǔn)則中也對(duì)建設(shè)項(xiàng)目合同的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定，不斷提出項(xiàng)目合同在企業(yè)管理中的關(guān)鍵位置，需要企業(yè)有更加高水平的管理并提高其重視度。對(duì)此，企業(yè)需要結(jié)合新收入準(zhǔn)則，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算人員職能的有效發(fā)揮，并且將自己所承擔(dān)的項(xiàng)目合同工作做好，加強(qiáng)合同的管理。同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門和人員負(fù)責(zé)合同管理，對(duì)此，相關(guān)部門需要對(duì)合同管理格外重視，按照相關(guān)準(zhǔn)則對(duì)其規(guī)定的內(nèi)容變化，做好全方位的管理工作。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員需要了解準(zhǔn)則的合同種類確認(rèn)條件，準(zhǔn)確分類項(xiàng)目合同，進(jìn)而為下一步合同管理工作的有效實(shí)施提供方便。最后需要充分地控制工程項(xiàng)目合同。相關(guān)人員需要控制和管理工程項(xiàng)目活動(dòng)，還要對(duì)合同中涉及的資金費(fèi)用和款項(xiàng)進(jìn)行充分控制。在項(xiàng)目建設(shè)竣工以后，財(cái)務(wù)管理人員需要結(jié)合準(zhǔn)則中的有關(guān)規(guī)定，做好相關(guān)款項(xiàng)的結(jié)算工作。總而言之，合同是新收入準(zhǔn)則條件是否能夠?qū)崿F(xiàn)的基礎(chǔ)。對(duì)此，財(cái)務(wù)管理人員需要對(duì)項(xiàng)目的費(fèi)用進(jìn)行很好的控制，促使項(xiàng)目利潤率的不斷提升。另外，還要加強(qiáng)科學(xué)合理的項(xiàng)目合同設(shè)定，為合同的質(zhì)量提供保障。唯有如此，才能夠在相關(guān)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)合同進(jìn)行控制和管理，促使企業(yè)經(jīng)營管理績效的顯著增強(qiáng)與提升。

（三）構(gòu)建防范體系

工程項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際工作開展中重點(diǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)，因?yàn)椴煌愋晚?xiàng)目的工期比較長，還有較大規(guī)模的預(yù)付資金，實(shí)際工作所涉及的費(fèi)用款項(xiàng)額度也相對(duì)較大。因此，在項(xiàng)目具體開展期間也會(huì)遇到很大的風(fēng)險(xiǎn)與困難。在新收入準(zhǔn)則下，主要調(diào)整和更新了傳統(tǒng)收入準(zhǔn)則，其最大特點(diǎn)是與市場經(jīng)濟(jì)的新變化相適應(yīng)。還會(huì)對(duì)相關(guān)人員的工作進(jìn)行準(zhǔn)確的指導(dǎo)，將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低。對(duì)此，企業(yè)需要增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的構(gòu)建力度，讓風(fēng)險(xiǎn)防范的措施上升高度，變得更加完善，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)，并且提高重大風(fēng)險(xiǎn)防范的能力，進(jìn)而在整體方面促進(jìn)企業(yè)盈利能力的不斷增強(qiáng)。在新收入準(zhǔn)則不斷調(diào)整的過程中，未能將稅收差異充分解決，這種情況下就使房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)增加。所以，企業(yè)必須增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)，強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算人員和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提升以及培養(yǎng)力度，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員和企業(yè)高層管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提升和培養(yǎng)力度，促使風(fēng)險(xiǎn)防范體系的全面系統(tǒng)構(gòu)建。

結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作中，新收入準(zhǔn)則帶來了一系列的影響。要想充分應(yīng)對(duì)其帶來的消極影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算體系的構(gòu)建，還要對(duì)過往的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行改進(jìn)，運(yùn)用合理的應(yīng)對(duì)措施，促進(jìn)企業(yè)可以穩(wěn)定地發(fā)展。在具體工作中，可以加強(qiáng)人才培養(yǎng)、關(guān)注合同管理、構(gòu)建防范體系，進(jìn)而通過有效的方法，促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作效果的顯著提高，讓企業(yè)能夠在新的準(zhǔn)則下，增加實(shí)際工作水平和效果，推動(dòng)企業(yè)的有效發(fā)展。