覃秋菊

（作者系廣西自然資源廳開發(fā)利用處處長）

《中共中央 國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》要求“建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，既包括國有建設(shè)用地使用權(quán)市場，也包括農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場，同時還應(yīng)該包括城鄉(xiāng)建設(shè)用地的二級市場，其中房地產(chǎn)用地市場尤為關(guān)鍵，這些要素與人民群眾的生產(chǎn)生活密切相關(guān)。進(jìn)一步推進(jìn)廣西城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場建設(shè)，是廣西自然資源主管部門踐行以人民為中心發(fā)展思想的應(yīng)有之義。

一、穩(wěn)妥有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

新修訂的《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》已明確提出，國土空間規(guī)劃中確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可通過出讓等方式入市。這一舉措將為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供了法律支持。

目前，廣西已明確先行推進(jìn)需求集中、工作基礎(chǔ)好、土地管理水平高的縣（市、區(qū)）開展制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作，探索入市規(guī)則、構(gòu)建入市服務(wù)和監(jiān)管體系、完善土地增值收益分配機(jī)制，保障農(nóng)民和集體合法權(quán)益，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施、公共管理和公用設(shè)施短板。入市工作中，要堅持兼顧國家、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民權(quán)益，要實現(xiàn)土地征收與入市取得的土地增值收益在國家和集體之間分享比例大體平衡，還要根據(jù)不同區(qū)域、土地用途、交易方式和政府對周邊配套開發(fā)投入差異進(jìn)行探索，調(diào)節(jié)土地增值收益。農(nóng)村集體組織要處理好土地增值收益內(nèi)部分配問題，兼顧個人利益與集體經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展；探索合理統(tǒng)籌土地增值收益的有效機(jī)制，實現(xiàn)入市所在區(qū)域農(nóng)民個人收益大體均衡。

二、進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地市場建設(shè)

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21 號）、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39 號）、《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53 號）等文件確立了國有建設(shè)用地的市場秩序。多年以來，廣西積極落實、執(zhí)行各項政策規(guī)定，但具體工作中也存在“毛地”出讓、違規(guī)設(shè)置土地競買條件、土地出讓合同履約難、土地出讓收支管理不規(guī)范等問題。

下一步的工作中，廣西要從加強(qiáng)建設(shè)用地市場調(diào)控、規(guī)范建設(shè)用地供應(yīng)管理、加強(qiáng)土地價格管理、深化土地要素市場化配置改革、加強(qiáng)建設(shè)用地市場監(jiān)管、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等方面入手，在國家制度框架下進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)、細(xì)化全區(qū)的國有建設(shè)用地市場；要將相關(guān)監(jiān)管要求擴(kuò)展至集體經(jīng)營性建設(shè)用地，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，維護(hù)公平、公正的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場秩序，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用和建設(shè)用地市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。

在建設(shè)用地市場建設(shè)中，加大房地產(chǎn)用地市場的調(diào)控尤為重要。廣西應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地調(diào)控，堅持供需匹配、因城施策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況和存量商品房消化周期，以“穩(wěn)地價”“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”為基本原則和要求，科學(xué)合理地確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，保持住宅用地存量和增量相對穩(wěn)定。及時公開住宅用地供應(yīng)計劃和存量住宅用地開發(fā)利用情況，加強(qiáng)土地出讓價格監(jiān)測和房地產(chǎn)價格監(jiān)測，合理引導(dǎo)社會預(yù)期。

三、加快推進(jìn)建設(shè)用地二級市場建設(shè)

2019年,國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34 號），重點(diǎn)明確了不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的必要條件，實現(xiàn)了交易規(guī)則統(tǒng)一、透明、平等，保護(hù)各類市場主體合法權(quán)益。

廣西及時制定了相應(yīng)的落實措施和交易規(guī)則，提出了規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和建立健全服務(wù)體系、加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管的要求?，F(xiàn)階段工作中，廣西應(yīng)從自治區(qū)層面入手，加快推進(jìn)自然資源部土地二級市場交易平臺的運(yùn)行。各市應(yīng)根據(jù)市場需求，逐步構(gòu)建和完善二級市場交易細(xì)則和交易平臺，有條件的市、縣還可以探索建立由政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)管，由中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)搭建集信息發(fā)布、市場交易、統(tǒng)計分析、市場研判等功能于一體的信息平臺（比如手機(jī)軟件），做大、做強(qiáng)土地二級市場，充分發(fā)揮市場在優(yōu)化配置土地資源中的決定性作用。